"För mycket" likvida medel - hur ska de användas

[KarinM]

Jag har just valts in i en BRF-styrelse i samband med flytt och det verkar som att styrelsen bara vill bränna tidigare överskott, inte analysera djupare... Jag hoppas på hjälp av er med mer erfarenhet än mig!

Det är en liten förening där flera styrelseledamöter bytts på kort tid, bl a flyttade mångårig ordförande i höstas.

På mitt första möte fattades beslut om avgiftsfri maj, på grund av positivt resultat 2011 och att de brukar har avgiftsfritt i maj (ej stadgat eller budgeterat).

Det visade sig även att bostadsrättsföreningen i flera år fått positiva resultat vilka samlas på konto hos fastighetsförvaltaren. Nu har förvaltaren sagt att pengarna där är mycket mer än de behöver och att det ligger pengar där "i onödan". Styrelsen resonerade då kring att pengarna borde användas bättre - några ledamöter pratade om att det är bättre att vi tar tre avgiftsfria månader och gör av med de pengarna så att de inte ligger där i onödan (!).

Detta verkar som ett minst sagt korkat sätt att resonera, i min mening. Men vad är istället bäst att göra med pengarna? Amortera? Lägga som buffert inför ev räntehöjningar? Värdehöjande investeringar? Tidigarelägga lite planerat underhåll? Lägga på ett bankkonto med lite ränta?

Här är lite siffror:

12 lägenheter i 6 parhus
Fastigheterna är 20 år
Underhållsplanen verkar rimlig och tidigare underhåll verkar vara på en rimlig nivå
Ekonomisk förvaltning av extern mindre förvaltare.
3 lån bundna till juni 2013, juli 2013 och jan 2014

Lån/m2: 8113 kr
Avgift/m2: 787 (exkl avdrag för ev avgiftsfri månad)
Skuld/tillgångar: 65%
Soliditet: 34%
Likviditet: 213 % (senaste 5 åren 200-300%)
Amortering/lån: 1,06%

Fråga gärna efter mer som kan vara bra för bedömning av vad som ska göras med dessa "överblivna" pengar!

[Harald]

Inga pengar är överflödiga!

Utan att ha sett hela redovisningen, dina siffror;

Lån/m2 är för högt. På lång sikt ska ni ner till 0:-, men på kort sikt bör ni sikta på åtminstone under 5 000 kr. 8 113 kr i en 20 år gammal förening är för dåligt.

Amorteringen gör att ni räntar lånen i totalt 120 år. Stick i stäv med grundidén för Brf, inga andra skall gynnas än medlemmarna! (Alltså ej banken,och inte i 120 år...)

Till de som vill ha avgiftsfria månader:

Var kommer pengarna ifrån? Svar: Tidigare medlemmar.
Vad var deras tanke att pengarna skulle gå till? Välj svar själv:

1) Ner i kommande medlemmars fickor 2) In i föreningen

Dina nyckeltal är delvis ointressanta för Brf, varken likviditet eller soliditet är av betydelse.

Jag hade låst pengarna på 3 månaders fasträntekonto, och sedan i juni amorterat klabbet.

[KarinM]

Ursprungligen skrivet av Harald

Inga pengar är överflödiga!

Utan att ha sett hela redovisningen, dina siffror;

Lån/m2 är för högt. På lång sikt ska ni ner till 0:-, men på kort sikt bör ni sikta på åtminstone under 5 000 kr. 8 113 kr i en 20 år gammal förening är för dåligt.

Amorteringen gör att ni räntar lånen i totalt 120 år. Stick i stäv med grundidén för Brf, inga andra skall gynnas än medlemmarna! (Alltså ej banken,och inte i 120 år...)

Till de som vill ha avgiftsfria månader:

Var kommer pengarna ifrån? Svar: Tidigare medlemmar.
Vad var deras tanke att pengarna skulle gå till? Välj svar själv:

1) Ner i kommande medlemmars fickor 2) In i föreningen

Dina nyckeltal är delvis ointressanta för Brf, varken likviditet eller soliditet är av betydelse.

Jag hade låst pengarna på 3 månaders fasträntekonto, och sedan i juni amorterat klabbet.

Tack för svar! Det uppskattas mycket!

Jag var otydlig i min inledning, föreningen bildades 2003 efter att det varit hyresrätter från början. Förändrar det på något vis ditt svar?

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av KarinM

Det visade sig även att bostadsrättsföreningen i flera år fått positiva resultat vilka samlas på konto hos fastighetsförvaltaren. Nu har förvaltaren sagt att pengarna där är mycket mer än de behöver och att det ligger pengar där "i onödan". Styrelsen resonerade då kring att pengarna borde användas bättre - några ledamöter pratade om att det är bättre att vi tar tre avgiftsfria månader och gör av med de pengarna så att de inte ligger där i onödan (!).

Detta verkar som ett minst sagt korkat sätt att resonera, i min mening. Men vad är istället bäst att göra med pengarna? Amortera? Lägga som buffert inför ev räntehöjningar? Värdehöjande investeringar? Tidigarelägga lite planerat underhåll? Lägga på ett bankkonto med lite ränta?

Om det finns onödigt mycket pengar på förvaltarens konto och föreningen samtidigt lånar pengar så gynnar man bara banken på föreningens bekostnad.

Det bästa borde vara att använda överskottet till att amortera nästa gång bindningstiden för ett lån går ut. Att få ner belåningsgraden var ju också vad Harald rekommenderade.

[Borättexperten]

Instämmer med bägge föregående talare. Överskott ska användas till amortering. Avgiftsfria månader är mer att betrakta som stöld, såvida inte föreningen är skuldfri.
Det kan däremot vara så att föreningen har en något för hög avgift, som alltså ständigt genererar ett för stort överskott. Det går att räkna på, avgiften ska vara balanserad och generera ett överskott för amortering, men det ska inte vara överdrivet stort. Eller så kan ni se fram emot en stillastående avgift många år framöver.

[KarinM]

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

Det kan däremot vara så att föreningen har en något för hög avgift, som alltså ständigt genererar ett för stort överskott. Det går att räkna på, avgiften ska vara balanserad och generera ett överskott för amortering, men det ska inte vara överdrivet stort. Eller så kan ni se fram emot en stillastående avgift många år framöver.

Eftersom de brukar ha avgiftsfritt är det väl för hög avgift. Men jämfört med att sänka avgiften, är det inte rimligare då att behålla avgiften och att amortera mer än idag, än att behålla lånen i 120 år som Harald sade?

[Borättexperten]

En avgift på 787kr/kvm/år (som du nämnde) verkar rimlig med tanke på belåningen på 8113 kr/kvm. Så i ert fall är det nog vettigast att behålla avgiften som den är och använda allt överskott till amortering.

[Peter E]

Rätta mig om jag har fel här.

En väldigt relevant fråga måste väl vara hur föreningens resultat ser ut? Rekommenderar ni fortfarande amorteringar ifall föreningens resultat är positivt och ökar per år? Är det i så fall rätt att använda dessa vinstmedel för amorteringar? Vinsten kommer ju då fortsätta att öka, amorteringarna påverkar väl inte resultatet?

[clabbe]

Nej den enda resultatpåverkan en amortering medför är sänkt räntekostnad. Men det är ju bra på sikt. Man kan ju alltid mixa sänkt avgift och extra amorteringar.

[Harald]

Till Peter E:

För att kunna avgöra om en avgift är rimlig, behöver man egentligen titta på hela årsredovisningen + fastigheten.

Men nu hade vi endast lite siffror att gå på.

Och då är avgiftsnivån faktiskt ett bra mått. Själv kan jag tämligen träffsäkert efter mina år i branschen ganska snabbt avgöra rimlig nivå på avgift, enbart genom att titta på huset. Alltså man lär sig vad olika hus "drar" i kostnader.

Men att enbart titta på resultatet, är sämre. Det kan ju åka upp och ner väldigt, beroende på vad som hänt under året, utan att avgiften för den skull är fel.