Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2011-03-14, 11:33
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Intressant årsredovisning för i studiesyfte

I SBC tidningen ”Din bostadsrätt”, sidan 15, om hur man tolkar en årsredovisning står att man i balansräkning ser
Citat:
….vilka tillgångar föreningen har och hur de är finansierade,….
Kan man det i den här årsredovisningen? Du kan läsa hela årsredovisningen som har upprättats av SBC på den här länken

Föreningen etablerades 2007 och jag förstår nog inte hur man har kunnat upprätta en så stökig årsredovisning redan från början. Jag har tittat närmare på posterna nedan utan att bli klokare:

taxeringsvärde = 35 928 000
anskaffningsvärde (not 3) = 29 581 560
uppskrivning = 29 322 575
nyanskaffningar = 373 602
kassa och bank 3 573 775 kr
inbetalda insatser = 24 999 055
långfristiga skulder = 38 474 637
ansamlad förlust 2009 = -32 276 400

Vad har man använt lånet på 38 474 637 kr till? Pengarna finns ju inte kvar på banken, och det framgår ingenstans att man har gjort förbättringar för motsvarande belopp. Inbetalda insatser + långfristiga skulder = 63 473 692 kr. Är detta vad föreningen har betalat för att förvärva fastigheterna? I så fall borde anskaffningsvärdet också vara lika 63 473 692 kr? Eller fattas det drygt 30 mille som har myglats bort i samband med ombildningen?

Hur ser ni andra på den här årsredovisningen?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2011-03-14, 12:19
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 461
Standard

Ja den ser konstig ut onekligen. Banklånen och inbetalda insatser är sammanlagt dubbelt
så höga som anskaffningsvärdet för fastigheterna. Man kan undra vart pengarna tagit vägen.
Jag såg dock att man 2009 höjde avgiften med 18 procent.
Kanske man har haft för låga avgifter en längre tid och på så sätt urholkat ekonomin.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2011-03-14, 12:47
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

Jag gissar att den ansamlade förlusten beror på en kostnadsföring av någon stor utgift. Dit har pengarna gått.
Det har ju genomförts en hel del åtgärder enligt underhållsplanen, se sidan 3.
Det skulle ha varit mer informativt om det stod hur mycket åtgärderna kostade.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2011-03-14, 13:04
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Varför reagerar inte SBC?

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Jag såg dock att man 2009 höjde avgiften med 18 procent.
Kanske man har haft för låga avgifter en längre tid och på så sätt urholkat ekonomin.
Bostadsrätterna har bara funnits i tre år (2007), svårt då att urholka ekonomin under längre tid. 2008 års siffror ser inte bättre ut. Jag tycker att det sticker i ögonen att SBC som förvaltar deras förening inte reagerar. Även om de inte hade förvaltningen från början borde de reagera om de bryr sig om sina medlemmar. Vad uppskrivningen gör för nytta förstår jag inte heller. Både hemsidan och förvaltningsberättelsen ger sken av att det är en välmående förening. Förvaltningsberättelsen ser ut som en SBC produkt varför det inte är sannolikt att styrelsen har författat innehållet själva.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2011-03-14, 13:22
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Jag gissar att den ansamlade förlusten beror på en kostnadsföring av någon stor utgift. Dit har pengarna gått.
Det har ju genomförts en hel del åtgärder enligt underhållsplanen, se sidan 3.
Det skulle ha varit mer informativt om det stod hur mycket åtgärderna kostade.
Då borde denna kostnad anges i årsredovisningen någonstans.
Jag kan inte hitta 30 000 000 för underhåll i årsredovisningen.
__________________
Det finns inget som är så bra att det inte kan bli bättre!!
Svara med citat
  #6  
Gammal 2011-03-14, 13:32
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Jag gissar att den ansamlade förlusten beror på en kostnadsföring av någon stor utgift. Dit har pengarna gått.
Det har ju genomförts en hel del åtgärder enligt underhållsplanen, se sidan 3.
Det skulle ha varit mer informativt om det stod hur mycket åtgärderna kostade.
Uppräknade åtgärder på sidan 3 kan inte på långa vägar ha kostat så mycket. Årets resultat var 2008 -666 776 kr. Skulle man ha hunnit med att göra så stora renoveringar samma år (2007) som föreningen har förvärvat fastigheterna? För 63 mille kan du bygga lika många nya bostäder, se ytor på sidan 1.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2011-03-14, 14:54
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Uppräknade åtgärder på sidan 3 kan inte på långa vägar ha kostat så mycket. Årets resultat var 2008 -666 776 kr. Skulle man ha hunnit med att göra så stora renoveringar samma år (2007) som föreningen har förvärvat fastigheterna? För 63 mille kan du bygga lika många nya bostäder, se ytor på sidan 1.
Ja då är jag lika undrande som du.
Man kan förresten notera att avskrivningstiden är 400 år. Så lång tid har jag nog aldrig sett annorstädes. Hur ska föreningen klara av att amortera sina
lån? Det är budgeterat en förlust.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2011-03-14, 18:35
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

Hade man¨årsredovisn för 06,07 och 08 skulle man kanske bli klokare. Nu går det bara att gissa.

Något måste ju ha skett från köpet 07 till 31/12 07 som förorsakar förlusten.

Balansräkningen får mig att tänka på vår diskussion i en annan tråd om uppskrivning ac fastighet. Här är väl ett exempel på hur konstigt det kan bli.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2011-03-14, 18:49
Robarbs avatar
Robarb Robarb är inte inloggad
Exa-medlem
 
Reg.datum: May 2010
Ort: Rönninge
Inlägg: 155
Skicka ett meddelande via Skype™ till Robarb
Standard Brf Paradiset, årsbokslut 2010

Det finns mycket i övrigt att önska kring detta bokslut.

1. Eftersom balansomslutningen övrstiger 40 mkr så anger LEF kap 8 § 5 att det skall finnas en auktoriserad eller godkänd revisor. Som jag kan utläsa av årsberättelsen så finns det bara en internt vald revisor.

2. Hyresrätternas andel av omsättningen uppgår till 68 %. Det innebär att föreningen är en s.k. oäkta förening vilket dock inte framkommer av årsberättelsen. Det är en väsentlig uppgift som presumtiva förvärvare av en bostadsrätt inom förenigen bör få kännedom om.

3. Årsstämman har fått för sin disposition både balanserat resultat, årets resultat samt avsättningarna till underhållsfonden. Enligt BFN skall endast fritt eget kapital finnas till årsstämmans förfogande.

4. De har upptagits 1 893 kronro i statlig inkomstskatt. Förmodligen har inte Regeringsrättens dom 2010-12-29 mål 2870-09 iakttagits då det framkommer att hyres- och kapitalintäkter från fastigheten ej är beskattningsbara. Endast inkomst av sidoordnad verksamhet anses utgöra skatteunderlaget.

5. Soliditeten i föreningen verkar vara i lägsta laget för att klara framtida räntehöjningar eller en överhettad entreprenadmarknad. Tumregeln är ju att soliditeten bör uppgå till minst 50 %. Här redovisar de en soliditet om ca 37 %.

Sammantaget så finns det mycket att oroa sig över som medlem i denna förening. Eftersom de har SBC som ekonomisk förvaltare borde styrelsen få bättre vägledning hur de skall utveckla och förvalta föreningen.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2011-03-16, 08:19
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

Hej Robarb,
några frågor på nedanstående.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Robarb Visa inlägg
Det finns mycket i övrigt att önska kring detta bokslut.

1. Eftersom balansomslutningen övrstiger 40 mkr så anger LEF kap 8 § 5 att det skall finnas en auktoriserad eller godkänd revisor. Som jag kan utläsa av årsberättelsen så finns det bara en internt vald revisor.
Om det vore så att den valda revisorn är auktoriserad eller godkänd, då är det väl OK (dvs det är inte av betydelse om det är en extern revisor eller intern)?
2. Hyresrätternas andel av omsättningen uppgår till 68 %. Det innebär att föreningen är en s.k. oäkta förening vilket dock inte framkommer av årsberättelsen. Det är en väsentlig uppgift som presumtiva förvärvare av en bostadsrätt inom förenigen bör få kännedom om.
Hur kommer du fram till denna andel? Omsättningen 2009 var 3265 tkr varav årsavgifter 1942. Årsavgifterna var som jag räknar 59,5% av omsättningen.
Vidare: om man läser Skatteverkets broschyr SKV378 så ska man vid beräkningen först beräkna hyresvärdena på bostäderna upplåtna med bostadsrätt till bruksvärdehyra. Då borde andelen för bostäderna öka till mer än 60% gissar jag


3. Årsstämman har fått för sin disposition både balanserat resultat, årets resultat samt avsättningarna till underhållsfonden. Enligt BFN skall endast fritt eget kapital finnas till årsstämmans förfogande.
Enligt balansräkningen uppgår fritt eget kapital till 32 276 400. Det är samma summa som finns som fritt eget kapital enligt dispositionsförlsaget. Kan du förklara lite närmare vad som är fel här?

4. De har upptagits 1 893 kronro i statlig inkomstskatt. Förmodligen har inte Regeringsrättens dom 2010-12-29 mål 2870-09 iakttagits då det framkommer att hyres- och kapitalintäkter från fastigheten ej är beskattningsbara. Endast inkomst av sidoordnad verksamhet anses utgöra skatteunderlaget.
Hur skulle föreningen i ett dokument framlagt 3 maj 2010 ha kunnat iaktta en dom avkunnad 29 december samma år?

5. Soliditeten i föreningen verkar vara i lägsta laget för att klara framtida räntehöjningar eller en överhettad entreprenadmarknad. Tumregeln är ju att soliditeten bör uppgå till minst 50 %. Här redovisar de en soliditet om ca 37 %.
Instämmer. Hade föreningen inte skrivit upp fastigheten skulle man dessutom ha förbrukat hela det egna kapitalet och haft ett negativt eget kapital på 6 mkr.

Sammantaget så finns det mycket att oroa sig över som medlem i denna förening. Eftersom de har SBC som ekonomisk förvaltare borde styrelsen få bättre vägledning hur de skall utveckla och förvalta föreningen.
Din slutsats håller jag fullständigt med om.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Att tolka en årsredovisning - Årsredovisning HSB Brf Näset Höllviken, Claes Caroli Admin Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 12 2011-05-12 17:37
Årsredovisning Kalle Karlsson Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 2 2011-05-07 17:35
Intressant statistik om BRF kostnader guben Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 0 2011-03-05 17:09
Intressant artikel totiki Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 0 2011-01-29 12:34
Årsredovisning tractors Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 3 2009-04-06 09:23



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 07:08.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare