Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #21  
Gammal 2010-11-24, 11:59
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

För enkelhetens skull går jag med på att inte avskriva 190 av byggnadens värde - så vi laborerar med samma belopp.

Citat:
Exempelföreningens initiala balansuppställning:
Instämmer helt med din uppställning.

Citat:
Föreningens första årsredovisning:
Instämmer helt med din uppställning.

Man börjar och slutar 100-årsperioden med noll i resultat och 1500 i balansomslutning.

Men - man börjar med en kassa på noll och slutar med en kassa på 200. De kommer inte från någon extern part och man gör ingen vinst, ändå har medlemmarna betalat in 200 "för mycket". Just för att avskrivningsbehovet är 200 större än återanskaffningsbehovet. Däri ligger "problemet", att man får in mer pengar än vad man egentligen behöver för att ersätta det som är utslitet.

Om man då nöjer sig med att ta in samma summa pengar som man behöver för att ersätta det som är utslitet, ja då får man ett annat problem, man får en förlust på 200 på 100 år.

Jag vet inte om vi kan förstå varandra i denna fråga för nu har jag försökt förklara så enkelt som jag kan.

Citat:
Mark är vädertaget och lägenheternas inredning borde vara det eftersom inredningen inte ingår i föreningens ekonomi på annat sätt än att det är inkluderad i anskaffningspriset. Dag 1 efter upplåtelsen och inflyttningen kan du som medlem riva ut rubbet och sälja på blocket om du vill och köpa annat som du tycker om.
Man kan ju faktiskt isåfall undra om inredningen ska få finnas kvar i balansräkningen som en tillgång, när medlemmarna utan att fråga kan riva ut densamma. Den borde helt enkelt skrivas ner redan år 1. Eller så ska den aldrig in i balansräkningen alls.

Citat:
i verkliga livet bestämmer man en procentsats mellan 1 – 2 % och skriver av hela anskaffningsvärdet. Jag tror det finns många styrelser (kassörer) som inte ser någon koppling mellan underhållsfonden och avskrivningarna. De tror att avskrivningarna är till för att täcka amorteringarna av föreningens lån och renoveringar gör man med pengar som finns i underhållsfonden som helst ska finnas i kassan.
Det är väl egentligen inte så konstigt. Om man inte vill tillåta föreningen att gå med vinst, var ska man få pengar till att amortera lånen utan att ha avskrivningar med minst samma belopp per år?

Citat:
Avskrivningsmassan i min modell är 200+10+600=810. Kan aldrig bli 1700 när hela anskaffningskostnaden bara är 1500.
Anskaffningskostnad för byggnad som avskrivs är i din modell 200.
För renoveringar som avskrivs är anskaffningskostnaden 2 * 600 plus 10 * 10 = 1300
Avskrivning totalt 1500 (som jag korrigerade till när jag rättade, se inlägg kl 14:08.


Om man istället skulle skriva av hela byggnaden utan din uppdelning skulle det ge:
Anskaffningskostnad för byggnad som avskrivs är 1000
För renoveringar som avskrivs är anskaffningskostnaden 1 * 600 plus 9* 10 = 690

Summa 1690 i avskrivning (räknade med 10 för mycket tidigare).

Återanskaffningsbehovet efter nybygget är detsamma i alla modeller, 2 * 600 plus 10 * 10 = 1300.
Svara med citat
  #22  
Gammal 2010-11-25, 02:16
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Dags att gå vidare

Clabbe, det verkar som att vi är helt överens om siffrorna i både din och min modell. Jag kommer att belysa några detaljer som är viktiga i en generell modell som inte förekommer i verkliga livet. Sen är det hög tid för att återkoppla till underhållsplanen och sambanden. Jag återkommer.
Svara med citat
  #23  
Gammal 2010-11-26, 15:39
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Fondmodellen

Förutsättningen för att laborera med siffror som du och jag har gjort hittills är att det finns en förträfflig underhållsplan som underlag för beräkning av underhållsbehovet för föreningens hus. I en modell förenklar man verkligheten. BRF Kluringen som har valt att enbart använda avskrivningarna för sitt sparande har uppmärksammat att 190 som är värdet av lägenheternas inredningar ska inte täckas av avskrivningar eftersom medlemmarna kommer att bekosta förnyelser helt utanför föreningens ekonomi. Det kan inte uteslutas från balansräkningen, summa anskaffningsvärde måste ju stämma och är en komponent i anläggningen.

Din matematik om huskroppen stämmer Clabbe. Jag vill heller inte skriva av den men det kan vara svårt att få gehör för det hos revisorerna som har bokstavtolkat vad god revisionssed säger. Vi har i alla fall visat (tror jag) effekterna av olika bokslutsbeslut.

Fotsätter resonemanget med en ny modell, BRF Lekstugan, som inte är lika självtänkande som Brf Kluring utan gör som organisationerna anser att man ska göra. Underhållsfonden är ett BRF påhitt.

Man skriver av anskaffningskostnaden enligt rekommenderad schablon och upprättar en underhållsfond för det framtida underhållet med hjälp av samma underlag som BRF Kluring har använt.

Underhållsplan för BRF Lekstugan
renoveringar i tioårsintervall = 10, årlig reservering 1
renoveringar i femtioårsintervall = 600, årlig reservering 12
Summa genomsnittligt reserveringsbehov för underhållet = 13

Avskrivningsplan för BRF Lekstugan
Mark, anskaffningsvärde = 500 är inte föremål för avskrivningar
Byggnad, anskaffningsvärde = 1000 avskrivningstid 50 år


BRF Lekstugans första årsredovisning:

Resultaträkning

Intäkter
Avgifter = 33
Kostnader
Avskrivningar 20
Årets resultat 13

Balansräkning

Anläggningstillgångar
Mark = 500
Byggnad = 980

Omsättningstillgångar
Kassa/bank = 33
summa tillgångar 1513

Skulder och Eget kapital
bundet EK
Insatser 1500
Yttre underhållsfond =0

Fritt EK = 0
Årets resultat = 13
Summa eget kapital och skulder= 1513


Stämman beslutar att årets resultat ska föras om till fonden.

IB året därpå blir noll i fritt Ek och 13 i underhållsfonden. Detta fortgår i cykel och ser bra ut. Fondmodellen funkar på samma vis som komponentmetoden för husets framtida underhåll precis som Totiki säger att den gör.

Kruxet är att de som bor de första femtio åren har skapat ett kassaöverskott på 1000. De som bor de nästkommande 50 åren kan sänka avgiftsuttaget till 13.

Vi ändrar grundförutsättningarna och säger att båda föreningarna hade lån = 1000. Båda använde kassaöverskottet för att amortera lån. Efter 50 år blir då BRF Lekstugan en skuldfri förening, BRF Kluring kommer fotfarande ligga kvar med ett lån på 1000. BRF Kluring har bara skapat nytt låneutrymme med amorteringarna och har lånat till sina renoveringar.

Ingen skillnad med andra ord om det fanns lån att amortera eller ej. BRF Lekstugan har betalat nästa generations vällevnad. Det har inte BRF Kluring gjort, men har heller inte dränerat föreningens ekonomi , bara fördelat utgifterna över tid.


Om föreningarna inte hade lån att amortera blir det ännu mera snett. BRF Lekstugan kan sänka sina avgifter ännu mera tills kassaöverskottet blir förbrukad.

Det är också svar på Totikis återkommande fråga, vem betalar?
Svara med citat
  #24  
Gammal 2010-11-27, 10:25
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

En fråga: har föreningen ingen kostnad eller utgift under sin levnad som tillåter återföring från fonden? När fondavsättningar återförs syns ju det som en ökning av det fria egna kapitalet.
Jag har försökt luska på nätet om det finns klart skrivet vad för sorts utgifter man får använda som underlag för återföring från underhållsfonden men inte hittat något.
Efter dialog med vår förvaltare kommer vi t.ex. att återföra fondreserveringar som motsvarar vår kostnad för en ny tvättmaskin (ersättningsinvestering). Såna kostnader kan ju finnas även hos lekstugan som gör att de inte bara bygger upp en underhållsfond utan också minskar den då och då.

Får man återföra fondreserveringar för utgifter som aktiveras?
Svara med citat
  #25  
Gammal 2010-11-27, 14:38
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Antingen eller inte både och

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
En fråga: har föreningen ingen kostnad eller utgift under sin levnad som tillåter återföring från fonden? När fondavsättningar återförs syns ju det som en ökning av det fria egna kapitalet.
I en modell försöker man avgränsa sig till vad man vill analysera. Lekstugan har beräknat sitt återanskaffningsbehov grundad på underhållsplanen. (stämmer bra med 13 som du också kom fram till.)

Efter tio år genomför Lekstugan sin första stora renovering, kostnad = 10
Fonden har ökat, saldo i fonden = 130. Lekstugan bokför renoveringen som kostnad.

Årets resultat (år 10) = -10 Nu gör man en omföring på 10 från fonden till fritt EK som i balansräkningen ger:

Yttre underhållsfond = 120
fritt EK = 0


Endast planerade underhåll enligt underhållsplanen ska tas från fonden.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Jag har försökt luska på nätet om det finns klart skrivet vad för sorts utgifter man får använda som underlag för återföring från underhållsfonden men inte hittat något.
Du har en utförlig beskrivning i Bokföringsnämndens uttalande.

Förstagången lag läste detta fattade jag noll. Lekstugans modell är kanske till hjälp för att ta till sig vad som menas. Notera att det är omföringarna som sådana som inte påverkar resultaträkningen, men det gör reserveringarna som måste täckas med avgifter för att bygga upp fonden. Likaså utgiften för renoveringen det år som den uppkommer.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Efter dialog med vår förvaltare kommer vi t.ex. att återföra fondreserveringar som motsvarar vår kostnad för en ny tvättmaskin (ersättningsinvestering). Såna kostnader kan ju finnas även hos lekstugan som gör att de inte bara bygger upp en underhållsfond utan också minskar den då och då.
Lekstugan har säkert en massa kostnader, men är tvättmaskinen inte med i underhållsplanen ska utgiften inte täckas med fondmedel. Lekstugan kan välja att aktivera tvättmaskinen och betala den via ökade avskrivningar eller kostnadsföra den som ger negativt fritt EK eftersom det inte var en planerad utgift och de har 0 i sin fria EK.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Får man återföra fondreserveringar för utgifter som aktiveras?
Utgifter som aktiveras blir föremål för avskrivningar. Men man får ändra redovisningsprincip. Har man reserverat medel i fonden för tvättmaskinen kan man återföra summan till det fria kapitalet. Ni får en ökad avskrivningskostnad på grund av aktiveringen. Vill ni inte betala tvättmaskinen flera gånger om så måste man även korrigera planeringen. Tvättmaskinens livslängd = 10 år. Ni har sparat 30 tkr i fonden för ändamålet. Om ni aktiverar utgiften betalar ni en gång till för den via avskrivningarna, samtidigt fortsätter ni att spara i fonden till nästa tvättmaskin. Ni bör sänka reserveringsbeloppet och ta bort tvättmaskinen från underhållsplanen.

Det gäller att ha koll på det som händer i underhållsplanen, en slags internredovisning vid sidan av bokföringen.
Svara med citat
  #26  
Gammal 2010-11-27, 15:06
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

Du säger att
Citat:
Notera att det är omföringarna som sådana som inte påverkar resultaträkningen, men det gör reserveringarna som måste täckas med avgifter för att bygga upp fonden. Likaså utgiften för renoveringen det år som den uppkommer.
På sidan 4 i BFN:s uttalande står det
Citat:
Reservering ...av medel i fond är transaktioner som endast påverkar fördelningen av det egna kapitalet på fritt och bundet eget kapital. Resultaträkningen påverkas alltså inte av dessa transaktioner
Jag tycker inte det du säger stämmer med vad BFN skriver.
Svara med citat
  #27  
Gammal 2010-11-27, 15:23
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

Om jag förstår sluresultatet av ditt resonemang kommer Lekstugan att avsluta perioden med Bokförda tillgångar på
Kassa, 1000,
Mark, 500,
Byggnad, 0,
50-årsrenovering, 600 (utgiften måste säkerligen aktiveras),

Skulder
Bundet eget kapital 1500
Fritt eget kapital 600
Underhållsfond 0.

Stämmer det?

Citat:
Har man reserverat medel i fonden för tvättmaskinen kan man återföra summan till det fria kapitalet. Ni får en ökad avskrivningskostnad på grund av aktiveringen.
Som jag ser det kan man bekosta det genom att ta från det fria egna kapitalet som uppstår när man ianspråktar från underhållsfonden.

Men du håller inte med vad jag förstår?
Svara med citat
  #28  
Gammal 2010-11-27, 23:50
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard För höga avgifter stärker ekonomin så klart

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Jag tycker inte det du säger stämmer med vad BFN skriver.
Jo, jag säger samma sak. Du måste läsa hela stycket och sätta in det i sitt sammanhang.

Citat:
Reservering respektive ianspråktagande av medel i fond är transaktioner som endast påverkar fördelningen av det egna kapitalet på fritt och bundet kapital. Resultaträkningen påverkas alltså inte av dessa transaktioner. En annan sak är att underhållsutgiften ofta bokförs på ett kostnadskonto.
Att bara omfördela det egna kapitalet mellan två inbördes konton tillför inte ekonomin något kapital. Det är vad många debattörer på forumet kallar för ”luft” eller att ”det inte är riktiga pengar”. En förening med en mycket stark balans kan naturligtvis helt krasst flytta över hela sitt fria EK till underhållsfonden, men lika gärna låta det vara som det är beroende av hur stadgan är utformad och hur underhållsplanen ser ut. Det som en gång har kommit in i bokföringen är riktiga pengar. Det har i praktiken ingen betydelse om en förlust täcks av det fria kapitalet direkt eller om man återför motsvarande belopp från en fond. Fonder är en metod att öronmärka medel för vissa ändamål.

Det är i budgeten som man måste se till att sätta avgifterna på rätt nivå så det kommer in pengar till fonden. Saltar man budget med X antal kronor på konto reparation byggnad som motsvarar reserveringsbehovet blir utfallet en vinst som kan omföras till fonden.

På sidan 2 i BFN:s uttalande står det

Citat:
Det bör också framhållas att den nu aktuella bestämmelsen endast innebär att stadgarna skall behandla frågan hur underhållsbehovet skall kunna mötas. Det finns inget uttryckligt krav på att en reservering skall göras och i så fall hur stor denna skall vara.
Med andra ord, man måste inte använda sig av fondmetoden om man inte vill. Jag tycker att det är onödigt krångligt om man vill sköta det rätt, och att utforma stadgarna så att alla begriper vad det är fråga om är ännu svårare.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Om jag förstår sluresultatet av ditt resonemang kommer Lekstugan att avsluta perioden med Bokförda tillgångar på
Kassa, 1000,
Mark, 500,
Byggnad, 0,

50-årsrenovering, 600 (utgiften måste säkerligen aktiveras),

Skulder
Bundet eget kapital 1500
Fritt eget kapital 600
Underhållsfond 0.


Stämmer det?

Som jag ser det kan man bekosta det genom att ta från det fria egna kapitalet som uppstår när man ianspråktar från underhållsfonden.

Men du håller inte med vad jag förstår?
Du har alltid en valmöjlighet att kostnadsföra eller aktivera utgiften. Blå siffrorna enligt Lekstugans redovisningsprincip (fondmetoden), rött i parentes markerar ändrad redovisningsmetod (avskrivningsprincipen).

Anläggningstillgångar
Mark = 500
Byggnad = 0
(nyinvestering = 600)

Omsättningstillgångar
Kassa/bank = 1000 (IB var = 1600 före renoveringen, 600 har gått åt till räkningar)
summa tillgångar 1500 (2100)

Skulder och Eget kapital
bundet EK
Insatser 1500
Yttre underhållsfond = 0 (IB= 600 före renoveringen)
Fritt EK = 0 (600) som inte behöver vara ”öronmärkt” längre
Summa eget kapital och skulder= 1500(2100)


Stämmer om du avsåg att aktivera utgiften (men du glömde ta med 10 årsrenoveringen, så jag har också hoppat över den). Du får obalans om du inte aktiverar utgiften annars måste du hantera fonden på annat sätt. Summa tillgångar och summa skulder och eget kapital måste vara lika.

BRF Lekstugan får betala dubbelt för 50-årsrenoveringen, därigenom stärks föreningens ekonomi med 600. Avskrivningarna har dessutom givit ett kassaöverskott på 1000 utan att det har en motsvarighet av någon förslitning.
Svara med citat
  #29  
Gammal 2010-11-28, 20:46
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard

Om tvättmaskinen finns med i underhållsplanen, och man väljer att aktivera utgiften och skriva av på 3 år, så kan man alltså redovisa så här:
År 1 IB
Kassa 30
Underhållsfond 30

Utgift tvättmaskin 30
Avskrivning tvättmaskin 10

Resultat -10
Återföring från underhållsfond 30
UB Kassa 0
Maskin 20
Underhållsfond 0
Fritt EK 20

År 2
Avskrivning tvättmaskin 10
Resultat -10
UB Maskin 10
Fritt EK 10

År 3
Avskrivning tvättmaskin 10
Resultat -10
UB Maskin 0
Fritt EK 0
Svara med citat
  #30  
Gammal 2010-11-29, 02:32
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Tvättmaskinen är en inventarie

Du tänker rätt Clabbe. Men gör du sifferuppställningar vore det trevligt om du följde uppställningsformen, din uppställning var svår att följa och tolka. Genom att välja att inte täcka avskrivningen med avgifter, slipper du betala dubbelt för tvättmaskinen. Avskrivningar påverkar inte kassaflödet. Du återställer balansräkningen såsom den såg ut innan du började spara till maskinen i underhållsfonden genom att förlustredovisa under kommande 3 år.

Men du hade lika gärna kunnat låta bli att aktivera utgiften för tvättmaskinen som du redan har finansierat, kvittar du utgiften för maskinen mot fonden får du samma resultat som det nu kommer att ta tre år att komma fram till. Det finns inget hållbart motiv för att byta redovisningsprincip i det här fallet av annat skäl än att inventarier inte hör hemma i underhållsplanen. Det är vad jag anser och som vi har ett stämmobeslut om, man får självfallet ha en annan åsikt.

Motivet är att vissa prylar vill man kanske byta ut i förtid, andra kan man villja införskaffa för att de är på modet, eller så inser man att man inte vill ersätta dem. Det är helt enkelt både bekvämt och informativt att hantera dessa genom avskrivningar. Vissa prylar är användbara långt efter att de bokföringsmässigt är förbrukade och utgör trots detta en tillgång för föreningen. Inventarier ska finnas kvar i bokföringen tills de säljs eller utrangeras. (se not 5 i årsredovisningen för Lavetten 11)
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Avsättning till yttre reparationsfond i brf ejekonom Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 9 2013-01-10 22:41
Styrelsens ansvar för yttre underhåll av brf Mialotta Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2010-05-19 08:18
Arbete med yttre underhåll i brf - Självförvaltning monica Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 30 2010-03-01 10:04
Yttre fonden i brf totiki Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 2 2009-04-22 15:58
Yttre besiktning i brf av styrelsen MrDean Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2008-03-05 20:12



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 06:42.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare