Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2010-11-16, 11:17
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

Jag kan ta din exempel-förening och visa hur jag menade.

Det finns en utgiftsmassa de första 100 åren på 1000 (byggnad) och renoveringar (600 + 9 *10) = 1690. Dessa utgifter kan hanteras som kostnader eller avskrivningar. I slutänden blir resultatet detsamma.

Det finns ett investerings/renoveringsbehov på 690. De första 50 åren är behovet 650.

Föreningen kan nöja sig med att ta in 13 per år i kassan dvs gå med förlust på mellanskillnaden till avskrivningarna. Pengarna räcker iallafall.
Eller ta in 16,9 per år i 100 år för att balansera avskrivningarna på lång sikt. Med konsekvens att det blir ett kassaöverskott till sist.

Jag menar att föreningen ska sätta fokus på att få in tillräckligt med pengar i kassan.

I ditt eget exempel så tar du in 15 i kassan varje år men jag menar att då har du olika avskrivningsmassor, du skriver inte av 190 tkr på byggnaden i ditt senare exempel. Skulle du göra det så blir snittet 16,9 per år, detsamma som i min utveckling ovan.
Svara med citat
  #12  
Gammal 2010-11-16, 17:28
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Två principer

Hej Clabbe!

Den stora skillnaden mellan ditt och mitt tänk är hur det kommer att se i balans räkningen efter att alla underhåll är gjorda minst en gång om man hanterar utgiften som en kostnad eller som en investering.

Modell Clabbe (om du tar ut 13 per år genom avskrivningar):

Tillgångar
anläggningstillgångar = 850
omsättningstillgångar =0
summa

Eget kapital och skulder
insatser = 1500
underhållsfond = 0
ansamlad förlust = -650
summa = 850

Du kan inte undvika negativt i eget kapital om du inte jämte avskrivningarna även gör en årlig vinst med 13, men då får dina medlemmar betala dubbelt. Du kan heller inte välja bort avskrivningarna enligt god redovisningssed, inte heller sätta dem hur lågt som helst. Fondmodellen funkar bra först efter att allt är avskrivet till noll. Vi spelar med samma pengar, och att dina -650 inte har någon betydelse i praktiken håller jag med om, men det är inte många som förstår detta genom att bara läsa din årsredovisning.

Modell kluringen:

Tillgångar
anläggningstillgångar = 1400
omsättningstillgångar = 100
summa = 1500

Eget kapital och skulder
insatser = 1500
underhållsfond = 0
fritt EK = 0
summa = 1500

Min modell återställer även värdet av tillgången efter att renoveringen har återställt förslitningen. Eget kapital påverkas inte. Att jag inte skriver av 190 markerar den strikta gränsen mellan förenings ekonomi och medlemmarnas privatekonomi. (Förslitning av det innre efter upplåtelsen ligger utanför föreningens ekonomi vilket inte är fallet i hyreshus.) Att jag har 100 kvar i min kassa har att göra med att jag skriver av huskroppen med 2 enlig ÅRL. Det ger föreningen en buffert som jag inte vet vad de ska användas till.
Svara med citat
  #13  
Gammal 2010-11-16, 20:23
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

Jag ber att få återkomma i detta intressanta ämne men är siffrorna i dina exempel hur det ser ut i slutändan eller i början?

Tillägg: nog är det i slutändan om jag fattar rätt.
Som sagt, jag återkommer. Men vi verkar räkna på olika sätt.
Svara med citat
  #14  
Gammal 2010-11-17, 00:06
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Siffrorna är mot slutet, efter genomförda renoveringar.

Så här har jag räknat i modell Clabbe:

13*50 = 650 = avskrivningar under 50 år = saldo i kassan = renoveringsbehov ==> restvärde = 1500-650=850

Så genomförs renoveringen som du bokför som en kostnad, det ger ett netto på 850 på tillgångssidan (du förbrukar din kassabehållning), motsvarande netto i EK eftersom och du har kostnadsfört renoveringen för 650.

Om du har trixat med omföringar mellan bundet och fritt EK är ointressant, nettot blir den samma oavsätt.

I kluring modellen har jag räkna på samma sätt, fast jag har ju skrivit av 15 varje år och valt att bokföra utgiften som investering. (i noter blir det flera rader än vad jag visar i exemplet där varje komponent redovisas var för sig).
Svara med citat
  #15  
Gammal 2010-11-22, 13:59
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

Då förstår jag hur du räknade. Med 1,33% avskrivning på byggnadsvärdet 1500 och kostnadsföring omedelbums av utgifterna blir det ju så.
Dock är det lite inkonsekvent av föreningen ifråga att inte aktivera den stora utgiften på 600 som en investering (och förmodligen strider det mot redovisningsreglerna) när man skriver av sin andra stora investering, byggnaden.
Aktiverar de 600 som tillgång blir den ackumulerade förlusten 50 efter 50 år jämfört med 650.
Annars är det ju mest ett pedagogiskt problem att förklara hålet i resultatet, iallafall för den här föreningen som inte har någon bank som kräver återbetalning av lån i jämn takt.

Jag vill säga att jag har inget emot din modell för fördelning av kostnaderna och utgifterna under åren, den verkar rymmas inom ramarna för godtagbar redovisning och balansräkningen behålls stark.

En intressant aspekt är frågan hur man gör om man har större avskrivningbehov än återanskaffningsbehov. Det leder ju automatiskt till ett kassaöverskott, precis som i ditt fall där du får 200 i överskott pga en avskrivningsmassa på 1700 och en återanskaffning på 1300, på 100 års tid. Är det rätt mot medlemmarna tidigt i perioden att bidra till överskott hos medlemmarna senare? Eller ska man godta en "evig" förlust på 200 eftersom det är pengar som man inte behöver? Du har ju lite liknande frågeställningar i din förening där medlemmarna vad jag förstår med en extra insats finansierat något som nu måste skrivas av.
Svara med citat
  #16  
Gammal 2010-11-23, 13:30
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Kassaöverskottet beror på ÅRL

Man får inte sätta avskrivningen till noll för någon investering utifrån tesen att att inget håller i evighet. Exempelföreningen har valt att skriva av husets stomme på 100 år. Väljer man en längre avskrivningstid blir kassaöverskottet mindre. Sen vet man ju inte vilka oförutsedda överraskningar som kan inträffa i ett gammalt hus, och då är det bra att ha en buffert som finns kvar även efter att kåken har skrivits ner till noll.

100 % rättvisa är svårt, men tillämpas komponentavskrivning från dag ett blir det så nära som man kan komma (titta en gång till på den blåa modellen i inlägg # 10). En fördel till i jämförelse med fondmetoden är att man hanterar verkliga kostnader istället för osäkra kalkyler som är beroende av underhållsplanets kvalitet.

Sen vill jag nog inte kalla ett kassaöverskott för förlust. Du menar kanske att en vinst för föreningen är en förlust för medlemmarna. Så kan man ju inte se det, medlemmarna har ju sitt kvar genom sin andel i föreningen.
Svara med citat
  #17  
Gammal 2010-11-23, 14:08
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

Nej jag menar att det blir en redovisningsmässig förlust i föreningen om man skriver av 1500 och tar in 1300.
Jag kallar inte ett kassaöverskott för en förlust. Jag skrev slarvigt i mitt förra inlägg. Det borde stå
Citat:
En intressant aspekt är frågan hur man gör om man har större avskrivningbehov än återanskaffningsbehov. Det leder ju automatiskt till ett kassaöverskott under förutsättning att man har nollresultat, precis som i ditt fall där du får 200 i överskott pga en avskrivningsmassa på 1500 och en återanskaffning på 1300, på 100 års tid. Är det rätt mot medlemmarna tidigt i perioden att bidra till överskott hos medlemmarna senare? Eller ska man godta en "evig" förlust i redovisningen på 200 eftersom det (kassaöverskottet som man får vid ett nollresultat) är pengar som man inte behöver förutom som buffert? Du har ju lite liknande frågeställningar i din förening där medlemmarna vad jag förstår med en extra insats finansierat något som nu måste skrivas av.
Blev det klarare nu vad jag menade?

Senast redigerad av clabbe: 2010-11-23 klockan 14:17. Anledning: Förtydligande
Svara med citat
  #18  
Gammal 2010-11-23, 15:03
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

När jag läser vad jag skrev är det fortfarande otydligt.

Man kan välja mellan att ha intäkter för att täcka återanskaffningsbehovet på 1300. Då får man en kassa på noll och ett resultat efter avskrivningar på -200 (den "eviga" förlusten).
Eller att ha intäkter som täcker avskrivningarna. Då får man ett resultat efter avskrivningar på 0 och ett kassaöverskott på 200. Förvisso en trevlig buffert men i exempelföreningen behövs de ju inte, så de som bor de första åren i föreningen betalar in pengar som kommer först senare boende till del.

Du skriver att de boende har sitt kvar genom sin andel i föreningen - alltså inte gör en förlust om föreningen gör vinst? Menar du att du ser det som ett nollsummespel? Jag tror inte man får tillbaka lika mycket mer för en lägenhet som det ”extra” man satt in i föreningen. Tvärtom sägs det ju ofta att en hög avgift leder till ett sänkt marknadsvärde på lägenheten.
Svara med citat
  #19  
Gammal 2010-11-23, 15:52
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Man får inte sätta avskrivningen till noll för någon investering utifrån tesen att att inget håller i evighet. Exempelföreningen har valt att skriva av husets stomme på 100 år.
Men märkligt nog skriver föreningen inte av på en del av byggnaden med motivering att den delen är medlemmarnas underhållsansvar. Får di göra på dette viset?
Svara med citat
  #20  
Gammal 2010-11-23, 23:32
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Glad Sammanfattning om komponentmodellen

Ledsen Clabbe, antigen är jag dum eller så pratar vi inte om samma siffror. Markera gärna med rött där du ser bristerna i uppställningen. Jag ser varken dina hål eller förluster som du skriver om.

Exempelföreningens initiala balansuppställning:

Tillgångar år 1
Mark = 500
Byggnad = 200, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre = 190, årlig avskrivning 0 (medlemmarnas underhållsansvar)
komponenter tioårsintervall = 10, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsintervall = 600, årlig avskrivning 12
Kassa/bank = 0
summa 1500


Hur det ser ut i resultaträkningen har jag inte ens berört (någon annan väg kan man varken göra vins eller förlust). Jag ska göra det nu för ordningens skull.

Föreningens första årsredovisning:

Resultaträkning

Intäkter
Avgifter 15
Kostnader
Avskrivningar 15
Årets resultat 0

Balansräkning

Anläggningstillgångar
  1. Mark = 500
  2. Byggnad = 198, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
  3. Lägenheternas inre = 190, årlig avskrivning 0 (medlemmarnas underhållsansvar)
  4. komponenter tioårsintervall = 9, årlig avskrivning 1
  5. komponenter femtioårsintervall = 600, årlig avskrivning 12
Omsättningstillgångar
Kassa/bank = 15
summa tillgångar 1500

Skulder och Eget kapital
bundet EK
Insatser 1500

Fritt EK 0


Det här fotsätter år efter år, avskrivningsbeloppen är konstanter, tillgångens värde minskar och kassan ökar motsvarande lika mycket tills medlen tas i bruk för att ersätta den utslitna komponenten. Under en hundraårsperiod hinner du ersätta komponent 4 tio gånger och komponent 5 två gånger. Allt börjar om från början i en 50 års cykel. Medlemmarna betalar 15 år under första hundra åren därefter räcker att ta ut 13 som du har räknat ut tills huskroppen börjar vittra.

Det är inte systemets utan lagens fel att det inte går att fördela jämnare. Komponent 1 och 3 har jag tagit med för att åskådliggöra vad du inte behöver skriva av. Mark är vädertaget och lägenheternas inredning borde vara det eftersom inredningen inte ingår i föreningens ekonomi på annat sätt än att det är inkluderad i anskaffningspriset. Dag 1 efter upplåtelsen och inflyttningen kan du som medlem riva ut rubbet och sälja på blocket om du vill och köpa annat som du tycker om.

I praktiken är det nog sällsynt, om det ens existerar föreningar som delar upp tillgången på det här sättet.

i verkliga livet bestämmer man en procentsats mellan 1 – 2 % och skriver av hela anskaffningsvärdet. Jag tror det finns många styrelser (kassörer) som inte ser någon koppling mellan underhållsfonden och avskrivningarna. De tror att avskrivningarna är till för att täcka amorteringarna av föreningens lån och renoveringar gör man med pengar som finns i underhållsfonden som helst ska finnas i kassan.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
En intressant aspekt är frågan hur man gör om man har större avskrivningbehov än återanskaffningsbehov. Det leder ju automatiskt till ett kassaöverskott, precis som i ditt fall där du får 200 i överskott pga en avskrivningsmassa på 1700 och en återanskaffning på 1300, på 100 års tid. Är det rätt mot medlemmarna tidigt i perioden att bidra till överskott hos medlemmarna senare? Eller ska man godta en "evig" förlust på 200 eftersom det är pengar som man inte behöver? Du har ju lite liknande frågeställningar i din förening där medlemmarna vad jag förstår med en extra insats finansierat något som nu måste skrivas av.
Avskrivningsmassan i min modell är 200+10+600=810. Kan aldrig bli 1700 när hela anskaffningskostnaden bara är 1500. Återanskaffningsbehovet över tid är egentligen ointressant i sammanhanget eftersom du återinvesterar det som du har återställt.

Din eviga förlust uppstår om du skriver av 15 men plockar bara ut 13. Då tycker jag personligen att det är snyggare att inte skriva av huskroppen i tron att den är oförstörbar. Sparka proffsrevisorn, internrevisorn kommer att köpa dina argument.

Vad vi har finansierat med en extrainsats måste ersättas så småningom, så där har vi att välja mellan pest och kolera. Skitfult med negativ EK men också om investeringen skräpar kvar i redovisningen när den måste ersättas. Men jag tror att du har löst det åt oss , gå in på ÅRL tråden igen. Tyvärr är det ibland inte fråga om vad som är bra för föreningen utan vad revisorn tycker. Den vi har är bra men han opponerade mot att vi lät bli att skriva byggnaden. 200 år blev det maximala som han godtog efter lite tjafs. Det finns bevisligen likvärdiga tegelbyggnader som är 5-600 år gamla som fortfarande är fräscha.

Senast redigerad av kluringen: 2010-11-23 klockan 23:51. Anledning: småjusteringar
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Avsättning till yttre reparationsfond i brf ejekonom Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 9 2013-01-10 22:41
Styrelsens ansvar för yttre underhåll av brf Mialotta Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2010-05-19 08:18
Arbete med yttre underhåll i brf - Självförvaltning monica Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 30 2010-03-01 10:04
Yttre fonden i brf totiki Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 2 2009-04-22 15:58
Yttre besiktning i brf av styrelsen MrDean Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2008-03-05 20:12



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:18.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare