Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-11-10, 18:13
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Mycket att säga Sambandet mellan den yttre reperationsfonden och underhållsplanen

ur BRL 9 kap 5 § Innehållet i föreningens stadgar

Citat:
7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus
Notera att lagen ställer inget krav på några speciella fonder eller metoder, den säger bara att grunderna för hur det hela är tänkt måste anges i stadgarna.

För att möta lagkravet har man infört i de flesta normalstadgar en standarformuleringen som från början grundades på schablonberäkning av fastighetens taxeringsvärde:

Citat:
Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll, s k yttre fond skall göras årligen med ett belopp som motsvarar minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde.
som i senare versioner ändrades till (exemplet hämtad ur bolagsverkets mall):

Citat:

§ 12 Underhåll
Styrelsen ska upprätta en underhållsplan för genomförande av underhållet av föreningens hus och årligen upprätta en budget för att kunna fatta beslut om årsavgiftens storlek och säkerställa behövliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus samt varje år besiktiga föreningens egendom.

§ 13 Fonder
Inom föreningen ska bildas en fond för yttre underhåll och en dispositionsfond. Avsättning till fonden för yttre underhåll ska ske i enighet med antagen underhållsplan enligt § 12. De överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet ska avsättas till dispositionsfonden
Underhållsplanen var kanske bra för 20 år sen, skriver Tette i en annan aktuell tråd om underhållsplan. Så var det nog när användande av underhållsplan inte reglerades av stadgarna. Man upprättade planer i all enkelhet vid behov.

För 20 år sen fanns det knappt några bostads- eller bostadsrättsföreningar som hade något i stadgarna om att föreningen måste ha en underhållsplan.

Underhållsplaner behövs och har alltid varit nödvändigt för att kunna bedriva ekonomiskt effektiv fastighetsunderhåll, men det sätt som BRF använder underhållsplaner sen det har detta har reglerats i stadgar fungerar inte.

En underhållsplan värd namnet som kan användas som kalkylunderlag för ändamålet att räkna ut föreningens behov av kapitalbildning på lång sikt är så omfattande att den inte är lämpad att fastställas vare sig av en styrelse eller stämma. Den är heller inte lämpad att användas för planering av arbeten som måste utföras på kort eller lång sikt.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-11-10, 19:21
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Jaha?

Man måste ligga före och veta vad som behövs. Kan man sedan också planera för detta och sätta av pengar är det bra. Det är det samma som avskrivning, i princip. Samtidigt är frågan vem som skall betala? Den som aldrig kommer att få utnyttja underhållet eller den som får det. Som vanligt ligger sanningen någonstans mitt emellan.

Den riskbenägne/bostadskarriäristen och den med både livrem och hängslen/livstidsboende kommer alltid att ha olika åsikt. Argument för den ene eller den andre kommer aldrig att bita.

Missköta fastigheten är inte tillåtet, det leder till tvångsförvaltning. Men hur många råkar ut för det?
Verkar vara en fråga för sunt förnuft. Om sådant finnes.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-11-10, 21:52
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Jaha?
Jag är medveten om att ämnet har diskuterats på många trådar tidigare. Dessvärre har jag inte hittat någon tråd där man har kommit fram till en lösning av problemet. Yttre underhållsfonden är en BRF grej som har uppfunnits och marknadsförts av bostadsrättorganisationerna och som inte fungerar. Forumet är ett bra ställe att söka hitta en fungerande lösning för att ersätta den accepterade men icke fungerande metoden med något bättre.

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Man måste ligga före och veta vad som behövs. Kan man sedan också planera för detta och sätta av pengar är det bra. Det är det samma som avskrivning, i princip.
Den gemensamma nämnaren är att periodisera en utgift över tiden, men det är fråga om två helt olika principer. Sparande i fonder är att betala för något som kommer att verkställas i framtiden. När man betalar en avskrivning betalar man för något som redan är bruk.

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Samtidigt är frågan vem som skall betala? Den som aldrig kommer att få utnyttja underhållet eller den som får det. Som vanligt ligger sanningen någonstans mitt emellan.
Här sätter du fingret på en viktig punkt. Det borde vara självklart att det är de som har nytta av underhållet som ska betala. En följdfråga är varifrån myten kommer att låg avgift här och nu är på bekostnad av dem som kommer att bo sen om man inte sparar i unerhållsfond?

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Den riskbenägne/bostadskarriäristen och den med både livrem och hängslen/livstidsboende kommer alltid att ha olika åsikt. Argument för den ene eller den andre kommer aldrig att bita.
Jag kan inte se någon konflikt mellan dessa två grupper. Den långtidsboende vill bo billigt och bra helst resten av livet. Bostadskarriäristen vill ha så låg avgift som möjligt för att få bättre betalt för lägenheten när han säljer. Att hålla avgifterna på RÄTT nivå är styrelsens svåraste uppgift, där just medel för husets underhåll är den svåraste nöten att knäcka i budgetarbetet.

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Missköta fastigheten är inte tillåtet, det leder till tvångsförvaltning. Men hur många råkar ut för det?
Verkar vara en fråga för sunt förnuft. Om sådant finnes.
Huvudsyftet med tråden är att hitta en framkomlig väg för hur man ska lägga upp en långsiktig stabil ekonomi för ett välskött hus.

Definitioner och tolkningar om vad som är god redovisningssed, delar av redovisningslagen och bokföringsnämndens uttalanden är bitvis i vägen för en bra lösning. Jag startade några trådar i ämnet som nästan tvärdog när jag var nykomling på forumet. Det här är ett nytt försök till att starta upp en seriös debatt.

Löser man inte den här biten, upplever jag det som meningslöst att göra jämförelser mellan olika BRF årsredovisningar som innehåller jättestora buggar i grunden.

Senast redigerad av kluringen: 2010-11-11 klockan 08:08. Anledning: rättat luddig formulering
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-11-12, 20:26
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Citat:
Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki
Man måste ligga före och veta vad som behövs. Kan man sedan också planera för detta och sätta av pengar är det bra. Det är det samma som avskrivning, i princip.
------
Den gemensamma nämnaren är att periodisera en utgift över tiden, men det är fråga om två helt olika principer. Sparande i fonder är att betala för något som kommer att verkställas i framtiden. När man betalar en avskrivning betalar man för något som redan är bruk.
Enligt min åsikt fungerar avskrivningen som, att betala för det som skall ersätta det nu fungerande. En tvättmaskin som skrivs av exempelvis, skrivs av för att ersätta den befintliga när den behöver bytas ut.
På liknande vis är den nuvarande fasaden i bruk, skrivs delvis av i den allmänna avskrivningen, men behöver kapitaltillskott när underhållet sker. Tillskottet kan bestå av både yttre fonden samt ett banklån om så krävs.
Den som bodde före underhållet betalade till yttre fonden för den fasad som då fanns samt för nästkommande, den som bor efter renoveringen betalar för den senaste samt även för nästkommande.

I en fastighets tidsperspektiv är det ingen större skillnad mellan principerna, enligt min åsikt.

Citat:
Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki
Samtidigt är frågan vem som skall betala? Den som aldrig kommer att få utnyttja underhållet eller den som får det. Som vanligt ligger sanningen någonstans mitt emellan.
------
Här sätter du fingret på en viktig punkt. Det borde vara självklart att det är de som har nytta av underhållet som ska betala. En följdfråga är varifrån myten kommer att låg avgift här och nu är på bekostnad av dem som kommer att bo sen om man inte sparar i underhållsfond?
En fastighet behöver kontinuerligt underhåll sett över tid. Det handlar om att jämna ut toppar och dalar i finansieringen. Så att alla som över tid bebor fastigheten betalar så lika stor andel/ år av finansieringen som möjligt.
En privat fastighetsägare till en fastighet i 50 år, får ta hela kostnaden och försöka sprida denna så jämnt som möjligt eller låta bli. I en BRF sker precis samma sak men, delägarna är utbytbara under tiden. Varför skall några gynnas (korttidsboende), men andra inte (långtidsboende)?

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!

Senast redigerad av Admin: 2013-06-13 klockan 10:30. Anledning: Lagt till länk
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-11-12, 21:03
tette tette är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: uppland
Inlägg: 1 895
Standard yttre fond avskrivning

"Tillskottet kan bestå av både yttre fonden samt ett banklån om så krävs.
Den som bodde före underhållet betalade till yttre fonden för den fasad som då fanns samt för nästkommande, den som bor efter renoveringen betalar för den senaste samt även för nästkommande."

Det kan här se ut som banklån o yttre fond finansierar. Banklån ja,men yttre fond är bara ett boklutsbegrepp och är inga pengar man betalar av. De flesta föreningar blåser upp sina yttre fonder (HSB ide) så att styrelserna och medlemmarna ska tro att föreningen har pengar. Så är inte fallet.

Det hade varit mera förståligt om inga yttre fonder fanns, då skulle medlemmarna lättare kunna se att föreningen måste låna eller ta byggkreditiv när större renoveringar måste göras. avskrivningar borde också diskuteras mera på stämmor, en del föreningen lurar sina medlemmar med att göra avskrivningar av både det ena och andra. tvättmaskiner tillexempel skall inte skrivas av eftersom det är förbrukningsartiklar.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-11-14, 02:35
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Glad

Vi verkar vara överens om att fastigheten måste underhållas kontinuerligt och att kostnaden för underhållet ska fördelas som så jämnt som möjligt över nyttjandetiden, men jag håller inte med om att principen för avskrivningar och användande av fond är likvärdiga.

De viktigaste skillnaderna där A = avskrivningsmetoden och B = fondmetoden:
  1. A. Det framgår tydligt i årsredovisningen vilket år ett underhåll har blivit utfört, till vilken kostnad och över hur lång tid som kostnaden fördelas om underhållet har aktiverats som en investering.

    B. Har motsvarande underhåll finansierats med hjälp ur underhållsfond syns det inte i årsredovisningen. Första året är det väl nämnt i förvaltningsberättelsen, men sen måste man gräva i gamla redovisningar efter informationen.

  2. A. Investeringen som sådan påverkar inte årets resultat.

    B. Kostaden för underhållet måste bokföras som en kostnad det år som kostnaden inträffar och redovisas som förlust. Det påverkar visserligen inte föreningens ekonomi, men det är svårt att förklara detta för medlemmarna.

  3. [A.] Investeringen höjer anläggningstillgångens värde med beloppet som det kostade att åtgärda förslitningen.

    [B.] Anläggningstillgångens bokförda värde minskar på samma sätt för en byggnad som underhålls omsorgsfullt som för en byggnad som man låter förfalla. Samtidigt tär man även på det egna kapitalet om underhållsfonden inte täcker den verkliga kostnaden. Man blir förr eller senare tvungen att göra en uppskrivning som medför ökade avskrivningskostnader utan att det finns en motsvarande kostnadsökning.

  4. [A.] Avskrivningar är en kostnad i resultat räkningen som inte motsvaras av någon utgift och påverkar föreningens likviditet positivt. Vid noll i årets resultat (som man försöker eftersträva i budget) ökar föreningens kassabehållning med hela avskrivningsbeloppet (riktiga pengar).

    [B.] Det saknas en “naturlig” post för reserveringar till underhållsfonden i resultaträkningen. Det är bara årets resultat som kan omföras från fritt EK till bundet EK och beloppets storlek avgörs av stämman från år till år. Därmed är det lätt att tappa både kontinuitet och kontroll över om avgiftsuttaget täcker föreningens behov för att säkra kapitalbildningen för det framtida underhållet. (Läs inlägg på andra trådar om luft som inte är riktiga pengar. Ibland är det luft ibland inte, effekt av obegripliga årsredovisningar.)

  5. [A.] Det är en värklig kostnad som bokförs när ett underhåll aktiveras som investering som även ger en verklighetsförankrad kostnad i form av avskrivningar och ger en rättvis täckning för underhållet över tiden.

    [B.] Felkällorna som finns i kalkylerna för sparande i underhållsfond är många. Återkommer till Brister i hantering av underhållsplan i ett senare inlägg.
Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Den som bodde före underhållet betalade till yttre fonden för den fasad som då fanns samt för nästkommande, den som bor efter renoveringen betalar för den senaste samt även för nästkommande.
Betalar ni dubbelt för fasadunderhållet?
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-11-14, 17:05
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Glad Brister i hantering av underhållsplan

Vad en underhållsplan är finns inte definierat. Det kan vara så enkelt som en halv A4 med en uppräkning av kommande års underhållsaktiviteter, eller en omfattande kalkyl på hundratals sidor.

Metoden ska vara ett hjälpmedel för styrelsen att beräkna rätt nivå av årsavgiften över tid. Men nu är det så illa att begreppet ”över tid” inte heller är definierad. Idealfallet vore om man kunde hålla en jämn avgiftsnivå under fastighetens hela livslängd. Använder man en underhållsplan som kalkylinstrument bör tidsgränsen inte sättas för snävt, genomsnittetsbeloppet bör bygga på att alla åtgärder upprepas minst en gång.

Man måste även göra en avvägning mot avskrivningarna, annars kan man komma väldigt snett med kalkylen. För en ny byggnad som skrivs av med 2 % (vanligt) av anskaffningsvärdet minus markvärdet som inte ska skrivas av, ger avskrivningarna tillräcklig täckning för underhållet. Med en noggrant genomförd kalkyl med hjälp av en tillräckligt omfattande underhållsplan för ett nybyggt hus lär man komma fram till lägre belopp än vad avskrivningarna redan täcker eftersom anskaffningsvärdet i ett nytt hus inkluderar även lägenheternas inredning som medlemmarna ska underhålla själva.

Det finns ett inbyggt systemfel i hela tänket med underhållsfonder. Medlemmarna betalar sitt hus två gånger när man jämte avskrivningarna sparar motsvarande belopp i fonder. Rimmar illa med självkostnadsprincipen.

Om underhållsplanens omfattning

Alla fastighetsägare, såväl privata som BRF ägda behöver upprätta underhållsplaner för att kunna bedriva en ekonomiskt effektiv förvaltning. Underhållsplaner är att betrakta som arbetsverktyg och kan se olika ut för olika behov.

En komplett prissatt mängdförteckning av fastighetens alla beståndsdelar (kallad underhållsplan) är en värdefull handling och ett utmärkt underlag att selektera ur vid upprättande av olika planer och kalkyler. Mängdförteckningen ska även omfatta uppgift om alternativa
åtgärder som byggnadsdelen kan behöva utsättas för, bedömd livslängd för varje åtgärd samt årtal när åtgärden senast har blivit utfört. Det är varken lämpligt eller önskvärt att en stämma fastställer ett dokument som kontinuerligt måste uppdateras. Vad en stämma har fasställt får man inte ändra i med mindre än ett nytt stämmobeslut. Det skulle bli totalt ohanterligt i praktiken.

Resultat av kalkyler som påverkar årsredovisningen godkänns av stämman när man godkänner årsredovisningen.

Det är ingen som tillhandahåller hela huvudboken eller omfattande kalkyler som bilaga till årsredovisningen, men engagerade medlemmar måste få ta del av föreningens samtliga underlag som de efterfrågar.

I min förening har vi tagit bort tvånget att använda underhållsfonden ur våra stadgar. Vårt underhållsplan är heller inte offentlig för andra än våra medlemmar. Ingen förvaltare (i vårt fall har vi avtal med olika entreprenörer för fastighetsskötsel, hissar, takskottning mm.) ska kunna använda den som påtryckning för att få jobb hos oss med hänvisning till underhållsplanen, de får de underhållsscheman som vi ger dem.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-11-14, 19:17
tette tette är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: uppland
Inlägg: 1 895
Standard underhållsplan

Bra skrivet kluringen avseende underhållsplan.
Det jag här vill trycka på är att underhållsplans enligt HSB;s modell är värdelös. Som jag sagt tidigare ärdet bara ett sätt att tjäna pengar på.

samma upplägg för 3 som 1400 lägenheter visar på att det mera handlar om att varje förening måste bygga en underhållsplan för deras behov.

Men hur skall det gå till? Man kan inte "kosta på" styrelseledamöterna utbildning för att förstå och kunna arbeta med en underhållsplan. Dessa utbildningar är svindyra och ledamöter byts för ofta.

Hur mycket "extraarbete" har inte entreprenörer tjänat på att en förening har en dålig underhållsplan och jag vill säga att det är mycket svårt att ha en bra underhållsplan.

Exempel: en förening har 7 höghus, 25 portar och hissar.

Hissarna står fullt färdiga år x.
Linor bör bytas vart 10-12 år, inredning/hisskorgar vart 12-15 (golv oftast oftare) maskiner vart 20nde år.

En hiss blir måndagsexemplar och måste renoveras efter halva den här beskrivna tiden, en hisskorg blir vandaliserad och måste renoveras + ett antal till oförutsedda händelser sker.

Hur skall detta dokumenteras i en u-plan?

Och inte många styrelseledamöter har någon tidigare erfarenhet av hissrenoveringar.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-11-15, 09:25
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

Jag tycker det är värdefulla åsikter från Kluringen m.fl. i den här tråden.
Som jag ser det så är det primära för en bostadsrättsförening att få in tillräckligt med pengar för att kunna långsiktigt förvalta sin fastighet till bästa nytta för sina medlemmar.
Valet mellan om nedlagda pengar ska kostnadsföras direkt eller aktiveras och avskrivas ligger sällan hos föreningen. Där styr redovisningsregler och -praxis. Det är inte där som föreningen ska lägga ner krutet. Jag menar alltså att självkostnadsprincipen och att få ett nollresultat inte är något att sträva efter.
Vad föreningen ska göra är att skaffa sig kunskap om underhållsbehovet enligt de principer Kluringen tar upp (även om tidsperspektivet kan diskuteras).
Vidare behöver föreningen en budget/prognos för längre tid än kommande år samt en prognos för likviditeten som också sträcker sig längre tid än kommande år.

Med dessa tre verktyg, resultatprognos, likviditetsprognos och underhållsplan kan föreningen säkerställa sin långsiktiga förvaltning.

Naturligtvis måste alla dessa verktyg uppdateras rullande, annars tappar de sin relevans.

Senast redigerad av clabbe: 2010-11-15 klockan 09:57.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-11-15, 15:46
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Avskrivningmetoden

Citat:
Ursprungligen skrivet av tette Visa inlägg
Men hur skall det gå till? Man kan inte "kosta på" styrelseledamöterna utbildning för att förstå och kunna arbeta med en underhållsplan. Dessa utbildningar är svindyra och ledamöter byts för ofta.
Mitt syfte med denna tråd är just det som du frågar efter, hur gör man? Det förlösande ordet är ENKELHET. Styrelserna ska inte använda verktyg som de inte har kompetens till. Anlita proffs vid behov. Att upprätta det grundläggande dokumentet för en bra underhållsplan är dyrt men måste ses som en engångskostnad eftersom det mesta av innehållet är statiskt. Valet av redovisningsmetod är avgörande hur krångligt/lätt det sen blir att kontinuerligt uppdatera underhållsplanen.

Lagstiftarna och organisationerna måste inse att boendeformen bygger på att det är lekmän som är satta till att förvalta sitt eget hus och anpassa reglerna därefter. För att inte avvika från ämnet (jätte lätt gjort då allt hänger samman och helhetsbilden är väldigt komplex) ska jag försöka förklara varför jag förespråkar avskrivningsmetoden för kapitalbildning för att säkerställa det framtida underhållet av föreningens hus.

Den italienska dubbelbokföringen är en genial uppfinning i sin enkelhet som ännu idag utgör grunden för alla redovisningsprinciper. Synd att det inte går att rita T konton i inläggen, men försöker förklara ändå med två schematiska räkneexempel.

En förening köper ett nybyggt hus för 1500 varav byggnadens värde är 1000. För att begränsa antal siffror i exemplen utgår vi från att hela anskaffningskostnaden har finansierats med insatserna och det inte finns lån att amortera. Man upprättar en avskrivningsplan och bestämmer avskrivningstiden till 50 år (2 %). Vi förutsätter också att föreningen lyckas med bedriften att göra nollresultat år in och åt ut enligt självkostnadsprincipen, varmed avsnitt ”Skulder och Eget kapital” förblir konstant i balansräkningen.

Tillgångar år 1
Mark 500
Byggnad 1000
Kassa/bank 0
summa 1500

Tillgångar år 2
Mark 500
Byggnad 980
Kassa/bank 20
summa 1500

Tillgångar år 10 gör man underhåll för 10, avskrivningstid 10 år
Mark 500
Byggnad 800
renovering 10
Kassa/bank 200-10 = 190
summa 1500

Tillgångar år 11
Mark 500
Byggnad 780
renovering 9
Kassa/bank 211 (190+20+1)
summa 1500

Avskrivningskostnaden har ökat med 1. Det frekvent återkommande underhållet kostar, men förblir konstant under resten av husets livstid.

Tillgångar år 21
Mark 500
Byggnad 580
renovering 9
Kassa/bank 431 (411+20+1)
summa 1500

Tillgångar år 50
Mark 500
Byggnad 0
renovering 10 (avskrivningstid 10 år)
stort underhåll 600
Kassa/bank 390 (990-600)
summa 1500

År 50 blir hela investeringen avskriven, samtidigt är det dags för de STORA underhållen som visar sig stanna på 600. Nu, med facit i hand inser man att man har haft för hög avskrivningstakt. Det hade kunnat undvikas om man hade upprättat ett underhållsplan av det avancerade slaget redan dag ett. Då hade uppställningen i den första balansräkningen sett något annorlunda ut och man hade kunnat tillämpa total komponentavskrivning redan från början.

Tillgångar år 1
Mark = 500
Byggnad = 200, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre = 190, årlig avskrivning 0 (medlemmarnas underhållsansvar)
komponenter tioårsintervall = 10, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsntervall = 600, årlig avskrivning 12
Kassa/bank = 0
summa 1500

Tillgångar år 49
Mark = 500
Byggnad = 102, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre = 190, årlig avskrivning 0
komponenter tioårsintervall = 1, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsintervall = 12, årlig avskrivning 12
Kassa/bank = 695
summa 1500

Tillgångar år 50
Mark 500
Byggnad 100, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre 190, årlig avskrivning 0
komponenter tioårsintervall 10, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsintervall 600, årlig avskrivning 12
Kassa/bank 100
summa 1500


I det fösta räkneexemplet är avskrivningskostnaden 20 de fösta tio åren, 21 under näst kommande fyrtio år för att sjunka drastiskt till 13 för all övrig tid.

I exemplet med komponentavskrivning är kostnaden konstant 15 över tid tills byggnaden blir avskriven till noll.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Valet mellan om nedlagda pengar ska kostnadsföras direkt eller aktiveras och avskrivas ligger sällan hos föreningen. Där styr redovisningsregler och -praxis.
Alla verksamheter har frihet att välja den redovisningsmetod inom given ram som passar verksamheten bäst. Praxis behöver man inte följa. Jag antar att du syftar till redovisningsrådets regel som har marknadsförts av organisationerna och blivit praxis i alltfler föreningar.

RR-12 punkt 16: ”Utgifter för reparation och underhåll av en tillgång som syftar till att vidmakthålla eller återställa tillgångens egenskaper så att dess prestationsförmåga motsvarar den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades skall redovisas som kostnad i den period de uppkommer.”

Men det är en misstolkning att detta ovillkorligen måste följas och går att bemöta. Vår revisor har accepterat vår annorlunda tolkning. Enligt redovisningsrådet är komponentavskrivning också en accepterad, i förekommande fall även en önskvärd metod:

RR 12 p 24: ”Viktiga delar av vissa tillgångar kan behöva ersättas regelbundet. Så kan t.ex en masugn behöva ny inklädnad efter en viss nyttjandeperiod eller ett flygplan en ny inredning. Sådana delar bör, när så är möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter eftersom de har en annan nyttjandeperiod och därmed avskrivningstid än tillgången i övrigt (komponentavskrivning). Utgiften för att ersätta dylik enhet redovisas som anskaffning av en ny tillgång och eventuell kvarvarande redovisat värde för den ersatta enheten kostnadsförs.”

Skattelagstiftningen föreskriver det minimum av utgifter som måste aktiveras men förbjuder inte frivilliga aktiveringar. Det är bara vinstdrivande verksamheter som kan ha skattemässiga fördelar av att välja medoden enligt RR-12 p 16.

Komponentavskrivning ger en jämn kostnadsfördelning över tid. Avskrivningsmetoden medför en kontinuerlig, naturlig och logisk uppskrivning av fastighetens värde som även de flesta lekmän begriper och matchar ÅRL:s krav väl om rättvisande bild av verksamhetens ställning.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Det är inte där som föreningen ska lägga ner krutet. Jag menar alltså att självkostnadsprincipen och att få ett nollresultat inte är något att sträva efter.
Att få till nollresultat kan nog vara svårt, men om budgetarna är bra jämnar nog resultaten ut sig. Använder man fondmetoden och följer anvisningarna enligt RR-12 p 16 måste föreningen drivas med vinst som motsvarar kapitalbildningsbehovet enligt renoveringsplanen. Självkostnadsprincipen anser jag däremot att man måste följa.

Långt blev det, hoppas ni orkar läsa.

Senast redigerad av kluringen: 2010-11-15 klockan 22:22. Anledning: tog bort upprepning
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Avsättning till yttre reparationsfond i brf ejekonom Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 9 2013-01-10 22:41
Styrelsens ansvar för yttre underhåll av brf Mialotta Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2010-05-19 08:18
Arbete med yttre underhåll i brf - Självförvaltning monica Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 30 2010-03-01 10:04
Yttre fonden i brf totiki Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 2 2009-04-22 15:58
Yttre besiktning i brf av styrelsen MrDean Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2008-03-05 20:12



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 14:40.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare