Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #31  
Gammal 2010-12-18, 20:29
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard Skatteeffekt på amorteringar - Blankett KU55 och K6

Citat:
Ursprungligen skrivet av liqwid78 Visa inlägg
Kan du utveckla lite mer vad du menar här att "Skatteeffekten på detta är 22 %"?
De flesta säljer/köper via en mäklare, och i mäklarens tjänst ingår ofta hjälp med deklarationen, så många ser inte ens detta. Men här kommer en förklaring i alla fall:

Föreningen är i januari varje år skyldig att redovisa till Skatteverket under föregående år överlåtna bostadsrätter. Detta görs på blankett KU55.
Här anger bostadsrättsföreningen hur stor andel bostadsrättshavaren har i gjorda amorteringar under dennes boende i bostadsrättsföreningen. Beloppen inräknas för varje år som amorteringarna uppgår till minst 3 000 kr/lgh, och är viktat mot andelstalet.

T ex:

Förening, 50 bostadsrätter, alla har andelstal 0,02.

År 1 Amortering 500 000 kr
År 2 Amortering 500 000 kr
År 3 Amortering 1 000 000 kr
År 4 Lägenheten säljs/överlåts.

"Lägenheten" har då amorterat 10 000 + 10 000 + 20 000 kr = 40 000 kr.

Föreningen redovisar 40 000 kr till Skatteverket. Denna summa återkommer i exemplet nedan.

Medlemen deklarerar sin försäljning på blankett K6.

Här finns posten "Utredning om vinst eller förlust". Detta är ett antal rader som ser ut så här:
Försäljningspris
-Mäklararvode
-Inköpspris
-Förbättringsutgifter
-Kapitaltillskott
=

Vidare exemplet då....

Bostadsrätten såldes via mäklare för 1 000 000 kr, köptes för 750 000 kr, och de senaste 5 åren har förbättringar (standarhöjande renoveringar) gjorts för 100 000 kr.

Ser ut så här:
+ 1000 000 kr
- 45 000 kr (mäklararvodet)
- 750 000 kr
- 100 000 kr
- 40 000 kr
Vinst: 65 000 kr.

Vinsten (heja skatteverket, nu blir det krångligt!) tas upp med tjugotvå trettiondelar och beskattas med 30 %.

Ser ut så här:
65 000 x 22/30 x 30 % = 14 300 kr.

Skatten är alltså 14 300 kr. Eller, enklare uttryckt, 22 %. (men eftersom skatten ÄR 30 % av 22/30 så talar man om att "skatteeffekten" är 22 % istället. Krångligt. Enklare att tänka att skatten är 22 %!

Vad var då dessa 40 000 kr värda här? Jo, i reda pengar för denna medlem som flyttade FRÅN bostadsrättsföreningen 8 800 kr! De som bor kvar tjänar på lägre räntor och därigenom lägre avgifter.

Citat:
Ursprungligen skrivet av MikHo Visa inlägg
Hur mycket bostadsrättsföreningen belånats är relevant. Belåningen påverkar ju räntekostnaden och det som du är inne på, om föreningen har ett behov att låna mer pengar av banken för att utföra sina uppgifter.
Jag förstår vad du menar, och visst är det relevant, men inte utifrån frågeställningen "är det bra att amortera".

Citat:
Ursprungligen skrivet av MikHo Visa inlägg
Du anser också att det är orättvist att framtida boende skall betala för de som bor där idag. Anser du inte det är orättvist att de som bor där i dag tar kostnaderna för de som ska bo där i framtiden?
Att amortera är INTE att ta kostnader för dem som ska bo i framtiden. Det är att betala av den skuld som TIDIGARE medlemmar lämnat efter sig.

Citat:
Ursprungligen skrivet av MikHo Visa inlägg
Undrar verkligen hur många som utnyttjar detta vid en försäljning?
Har svarat på ovan, ALLA utnyttjar denna (åtminstonde de som får hjälp med sin deklaration av mäklaren).

Citat:
Ursprungligen skrivet av MikHo Visa inlägg
Du förutsätter i varenda mening du skriver här att bostadsrättsföreningen varje år lånar till sin drift för att hålla avgifterna till medlemmarna på en lägre nivå. En aktiv styrelse ser även till att förhandla om löpande avtal för att i sin tur sänka även ANDRA kostnader än räntekostnaden. Att stirra sig blind på att räntekostnaden är den enda man kan påverka påminner mig om en travbana där man sätter skygglappar på hästarna för att de inte ska bli påverkade av omgivninge.
NEJ, jag förutsätter INTE att man lånar för drift och underhåll. Oftast så är det inte så. Däremot är det många bostadsrättsföreningar som jobbar aktivt med att minska kostnader genom att se över sina avtal (bra), och som gör underhåll för pengar i kassan (också bra), men skiter fullständigt i att man har X miljoner kr i lån på banken! Det är detta som är rådumt. Oavsett varifrån lånen kommer, (om man köpt fatigheten, stambytt, eller vad som) så är det en bra affär för förening och medlemmar att amortera ner dessa lån aktivt.

Citat:
Ursprungligen skrivet av MikHo Visa inlägg
Det du skriver om har även diskuterats i många befintliga bostadsrättsföreningar där det då reellt handlar om att de boende tar över en del av föreningens skulder för att kunna göra det skatteavdrag som endast får göras av privatpersoner och inte bostadsrättsföreningar.
Fullt möjligt i befintliga föreningar, MEN det kräver även att alla som bor i bostadsrättsföreningen har RÅD att utöka sina egna lån, vilket kanske minskar deras egna amorteringsmöjligheter.
Nej igen. Jag förespråkar sällan ett kapitaltillskott så som du beskriver. Det är sällan detta kan genomföras rättvist. Men, att ha en "för hög avgift" och amortera i bra tempo, ÄR OCKSÅ I SKATTERÄTTSLIG MENING ETT KAPITALTILLSKOTT. Som är rättvist, som är enkelt, som är billigt, och som gynnar ALLA (utom banken!).

Citat:
Ursprungligen skrivet av MikHo Visa inlägg
De som bor där idag ska ansvara för sina egna kostnader och förslitningar.
Det som är kontentan är att styrelsens uppgift är att se till att intäkterna motsvarar kostnaderna plus att där finns utrymme att amortera.
Sedan ska man inte "tokamortera" utan bör ligga på en rimlig nivå.
Var den nivån ligger är väldigt individuellt och måste beräknas utifrån respektiver förenings ekonomiska plan, underhållsplan och andra förutsättningar.
Den ekonomiska planen kan man inte förvalta efter, det vet du också. Den är endast ett verktyg som behövs för att få igenom affären, bildandet av bostadsrättsföreningen. Därefter ligger det ju i medlemmarnas intresse att bostadsrättsföreningen (företaget) blir såpass välmående, att man kan leva utav det (jämna, låga avgiftsökningar, egenfinasierat underhåll och projekt o s v.

Citat:
Ursprungligen skrivet av MikHo Visa inlägg
Att lika hårt hålla på principen att amortera är inte riktigt lika huvudlöst som att språka för en amorteringsfri plan men skygglapparna sitter farligt nära ögonen.
Du glömmer den viktigaste aspekten. Oavsett vad som händer i bostadsrättsföreningen, om stora reparationer plötsligt behövs, eller om en ny styrelse vill ändra strategi, så är det ju ENDAST AMORTERINGARNA SOM GÅR ATT BACKA!!! Du kan enkelt låna upp pengarna igen! Men du kan inte gå 5 år tillbaka och kräva gamla medlemmar på extra månadsavgift, eller hur?

Alltså, oavsett vad man tror är rätt strategi vad gäller avgifter och amorteringar, så kan den skuldfria bostadsrättsföreningen enkelt låna upp igen om man vill, medan den skuldtyngda föreningen endast har en väg att gå om omvärldsfaktorerna kräver det: Höjda avgifter!!
Svara med citat
  #32  
Gammal 2010-12-19, 01:13
liqwid78s avatar
liqwid78 liqwid78 är inte inloggad
Zetta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Lomma
Inlägg: 198
Standard Bättre att först amortera, sedan ta ett nytt lån

Harald: Var kan jag hitta mer information om ditt påstående? Det låter för bra för att vara sant.

Om en bostadsrättsförening fortfarande har hyreslägenheter som de säljer i mån de blir uppsagda. Det innebär en del kapital till föreningen. Ponera att föreningen ska göra en stor renovering. En logisk strategi blir att använda detta kapital istället för att ta nya lån.

Men med ditt påstående skulle det vara bättre att först amortera (hyres kapitalet) och sedan ta ett nytt lån. Staten hade inte blivit så hyperglad om alla gjort så.
Svara med citat
  #33  
Gammal 2010-12-19, 08:52
MikHo MikHo är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2009
Ort: Malmö
Inlägg: 690
Skicka ett meddelande via MSN till MikHo
Standard Höja avgiften för att kunna amortera

Den förening jag bor i är väl undantaget då mot alla andra föreningar?
Vi har under den 10-års period jag bott här haft en marginell höjning på 2+2% (höjning 2 ggr med 2% vardera). Värmetillägget höjdes även det marginellt 1 gång.

Genom bättre (läs billigare) förvaltning, sopsortering, utbyte av gammal utrustning har vi skapat utrymme för att amortera vilket i sin tur sänker räntekostnaden som sedan genererar ett överskott som används för amortering.

Hoppas du inte missförstått mina inlägg att amortering skulle vara något onödigt, det ställer jag mig helt emot att ha amorteringsfria lån. Däremot är jag även emot att höja avgiften för att kunna amortera. Det SKA gå (och det går) att hitta alternativa vägar för att få in eller få över pengar att amortera för.

Jag har en känsla av att boende i en bostadsrättsförening med höga avgifter, där förväntar sig de boende mer att få något för pengarna. Sådana småsaker som att man skaffar ett "prioriterat" avtal med snöskottningen (högaktuellt i dagarna). Städning av trapphus 2 dagar i veckan istället för 1 dag.

Med det låga ränteläge som varit nu under flera år förundras jag över att de inte var fler som avsatte pengar till att amortera för.


Som en liten parantes:
En grannfamilj till mig fick "hjälp" av sin mäklare vid deras köp av nya bostadsrätt (han fick därmed försäljningen av den gamla). De fick kvarskatt med X antal månadslöner. Det är inte alltid råden är av godo.
Svara med citat
  #34  
Gammal 2010-12-19, 13:34
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard Vad är lagom amortering i en brf?

Intressant at ta del av era kunniga och engagerade inlägg!

Det är väl ingen som har något emot att amortera men som vanligt gäller väl "lagom är bäst"

Även om man har en skattemässig avdragsmöjlighet ska man ju ta från sitt konsumtionsutrymme för att betala föreningens amortering.

I Haralds exempel har ca 1100 kr/månad (40000/36 mån) av avgiften gått till amorteringen.
Skatteeffekten ger tillbaka 244 kr/månad.

Det belyser lite av situationen hos oss, trots låg belåning av fastigheten (2000 kr/kvm) går ca 30 % av avgiften till amortering (slutbetalt om 10 år).
Många har egna miljonlån (för köp av bostadsrätten) som då är belånad med t ex 12000 kr/kvm.
Jag som medlem skulle föredra att bostadsrättsföreningen, istället för att "tokamortera" sin relativt låga belåning, lade sig på en mindre ambitiös amorteringsnivå. Alltså tillbaka på ruta 1, vad är lagom?

Senast redigerad av Admin: 2014-08-24 klockan 18:29. Anledning: förtydligande
Svara med citat
  #35  
Gammal 2010-12-19, 13:36
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard Om man samma år amorterar och tar upp nya lån...

Citat:
Ursprungligen skrivet av liqwid78 Visa inlägg
Om en bostadsrättsförening fortfarande har hyreslägenheter som de säljer i mån de blir uppsagda. Det innebär en del kapital till föreningen. Ponera att föreningen ska göra en stor renovering. En logisk strategi blir att använda detta kapital istället för att ta nya lån.
Men med ditt påstående skulle det vara bättre att först amortera (hyres kapitalet) och sedan ta ett nytt lån. Staten hade inte blivit så hyperglad om alla gjort så.
Ja, ha ha det hade ju varit bra!

Skatteverket har givetvis en passus på detta scenario: Om man samma år amorterar och tar upp nya lån, får inte denna amorteringen räknas som kapitaltillskott.

Det finns relativt bra information på Skatteverkets hemsida, men inte riktigt fullkomlig för ALLA situationer. Jag har själv fått kämpa ganska länge för att få klargjort alla mina frågeställningar, och har då skriftliga svar från några olika tjänstemän (självklart vill inte Skattemyndigheten göra mer "reklam" än nödvändigt för möjligheten att sänka skatten så här).

Det är ju så här:

Amortering kan ses som en investering, och med en beräknad snittränta på 5% så har du "fått tillbaka" hela det investerade beloppet på 20 år. Därefter är det "ren vinst". Ett enkelt resonemang som de flesta köper.

I och med kapitaltillskottsmodellen i bostadsrättsföreningen, så är det bättre ändå, eftersom samtidigt som föreningens "investering" ser ut som i exemplet ovan, så får säljande medlemmar tillbaka en del av beloppet PÅ SAMMA INVESTERING.

Egentligen för bra för att vara sant alltså! Man "tjänar" pengar i flera led!!

Lysande!

Citat:
Ursprungligen skrivet av guben Visa inlägg
I Haralds exempel har ca 1100 kr/månad (40000/36 mån) av avgiften gått till amorteringen.
Skatteeffekten ger tillbaka 244 kr/månad.
Det belyser lite av situationen hos oss, trots låg belåning av fastigheten (2000 kr/kvm) går ca 30 % av avgiften till amortering (slutbetalt om 10 år).
Många har egna miljonlån (för köp av bostadsrätten) som då är belånad med t ex 12000 kr/kvm.
Jag som medlem skulle föredra att bostadsrättsföreningen, istället för att "tokamortera" sin relativt låga belåning, lade sig på en mindre ambitiös amorteringsnivå. Alltså tillbaka på ruta 1, vad är lagom?
Det beror på vad medlemmarna har köpt till för avgift!

Har man köpt en bostadsrätt som har en "hög" avgift för amortering så har man betalat ett lägre pris för denna lägenhet. Därmed är det inte rättvis förvaltning att sänka avgiften, eftersom man då faktiskt flyttar kapital från bostadsrättsföreningen till de MEDLEMMAR SOM HAR KÖPT JUST DÅ TLL LÄGRE PRIS.

Bostadsrätterna kommer direkt efter sänkning att öka i värde.

Jag illustrerade detta i ett tidigare inlägg.
Svara med citat
  #36  
Gammal 2010-12-19, 14:03
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard Alla medlemmarna tjänar lika mycket

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Har man köpt en bostadsrätt som har en "hög" avgift för amortering så har man betalat ett lägre pris för denna lägenhet. Därmed är det inte rättvis förvaltning att sänka avgiften, eftersom man då faktiskt flyttar kapital från bostadsrättsföreningen till de MEDLEMMAR SOM HAR KÖPT JUST DÅ TLL LÄGRE PRIS.
Men alla medlemmarna tjänar väl lika mycket (i proportion till bostadsrättens storlek), inte bara de som köpt just då.
Ska man söka efter ett klipp ska man alltså köpa in sig i Gubens förening, sänka avgifter och amortering rejält och sen sälja.
Svara med citat
  #37  
Gammal 2010-12-19, 20:22
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard Styrelsen gynnar enskild grupp av medlemmar

Exakt! Men vad innebär egentligen det?
Jo, att styrelsen har gynnat en enskild grupp av medlemmar, eller hur?

Om man ska hårddra detta så är det ett brott mot bostadsrättslagen! Där står tydligt att man inte får gynna enskild medlem eller en enskild grupp av medlemmar, vilket jag anser att man gör i så fall. På kommande/efterföljande medlemmars bekostnad.

Svårt att tro dock att detta skulle gå att beivra. Kass förvaltning är det hur som helst.
Svara med citat
  #38  
Gammal 2010-12-19, 20:34
MikHo MikHo är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2009
Ort: Malmö
Inlägg: 690
Skicka ett meddelande via MSN till MikHo
Standard Jämn avgiftsnivå under lång tid

Så alltför låg amortering är inte bra för framtida medlemmar som får ta "smällen" när det blir en "tokhöjning" för att klara lånen.
Samtidigt är det inte schysst att ha en för hög amortering då detta avspeglar sig i att avgifterna är för tillfället höga vilket sänker köpeskillingen?

Hur man än vänder sig så har man ändan bak!?

En lagom nivå är alltså att föredra, vilket är olika för olika bostadsrättsföreningar.

Jag kan då tycka att om man som bostadsrättsförening lyckas hålla en jämn avgiftsnivå under lång tid, där man utan att behöva ta nya lån kan klara drift/underhåll samt amortering, är bästa alternativet.

Sedan finns det samtidigt olycksfall som kortsiktigt kan kräva nya lån men det ska då finnas utrymme för att täcka denna "extrakostnad" som tillkommer.
Svara med citat
  #39  
Gammal 2010-12-19, 21:33
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard Gynnar enskild grupp?

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Jo, att styrelsen har gynnat en enskild grupp av medlemmar, eller hur?
Om man ska hårddra detta så är det ett brott mot bostadsrättslagen! Där står tydligt att man inte får gynna enskild medlem eller en enskild grupp av medlemmar, vilket jag anser att man gör i så fall. På kommande/efterföljande medlemmars bekostnad.
Svårt att tro dock att detta skulle gå att beivra. Kass förvaltning är det hur som helst.
Det du säger nu är rent ut sagt struntprat.
Svara med citat
  #40  
Gammal 2010-12-20, 11:31
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 517
Granskning Amortera lagom är bäst

Nya föreningar, som ofta är mycket skuldtyngda, brukar sällan amorterar någonting alls. Antagligen för att inte skrämma bort köpare med en hög avgift. Men dessa föreningar måste på något sätt minska sin skuldbörda, för att inte riskera katastrof om räntorna skenar iväg. En lagom amorteringstakt är 1% (av skulden). Sen får dom hoppas på att inflationen kapar ytterligare 1 eller 2%.

Men lågbelånade föreningar då? Om föreningens skulder är små är ju även räntekostnaden och därmed föreningens månadsavgift förhållandevis låg. Då är det lätt att försöka vara extra duktig och börja "tok-amortera", med målsättning att bli helt skuldfri. Men det är faktiskt inte bra. För vad händer när lånen är betalda (vilket kommer inträffa inom ett antal år)? Ska man fortsätta "tok-spara", och bygga upp ett överskott, med ränteinkomster som kommer beskattas? Då tar man definitivt ut för hög avgift. Eller ska man tvingas sänka månadsavgiften kraftigt? Inte särskilt rättvist, för alla som tidigare betalat till "tok-amorteringen".

En amortering är i princip en variant av kapitaltillskott, utdraget över tiden. Och ett kapitaltillskott får den betalande medlemmen aldrig igen fullt ut vid försäljning, oavsett högre pris eller skatteeffekter (vilket "Harald" också erkänner i sitt inlägg: man får bara tillbaka en del av sin investering...).

Jag menar att även lågbelånade föreningar ska amortera 1% av sin skuld (möjligen upp till 2%). Det är inget självändamål att bli helt skuldfri, det är faktiskt bra för en bostadsrättsförening att ha lite skulder som kan fungera som buffert vid renoveringsprojekt. Att vara helt skuldfri är ekonomiskt ofördelaktigt, därför att allt som föreningens spar (t ex till uh-fond) kommer då beskattas = ränteförlust, och sparar man inget alls får man en ryckig avgift den dag man måste börja renovera.

Alltså: amortera 1-2%, jämt av, hela tiden! Och skulle föreningen tillfälligt göra stora överskott ska man naturligtvis amortera extra eller lösa in lån, för man ska aldrig sitta med stor kassa och ränteinkomster, det är ren förlust!

Senast redigerad av Borättexperten: 2010-12-20 klockan 13:04.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Amortering av skuld i brf gunnjohn Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 49 2013-10-10 10:33
Vad betyder det som står under bilden? FRÅGVIS SÖKER SVAR Bostadsrättsforum 1 2011-01-11 14:04
Avdrag för Lägenhets andel av amortering guben Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 4 2010-03-12 23:36
Ägarlägenheter kan få stor efterfrågan - Smålandsposten Admin Ombildning av hyresrätt - Kooperativ hyresrätt - Ägarlägenheter 0 2009-04-09 18:07



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 11:30.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare