Amortering i brf, hur stor?

[clabbe]

Går ni med vinst med 15% av omsättningen eller hur finansierar ni mellanskillnaden mellan avskrivning och amortering?

[guben]

Ursprungligen skrivet av clabbe

Går ni med vinst med 15% av omsättningen eller hur finansierar ni mellanskillnaden mellan avskrivning och amortering?

Njaej, vi har en underhållsplan från HSB som alltsomoftast tar upp helt onödiga eller betydligt överprissatta åtgärder för budgetåret. Genom att sedan rulla onödiga åtgärder framåt eller köpa till "rätt" pris blir det alltid pengar över vid årets slut. That's how the money rolls in trallala

Det är helt klart satt i system för att generera stora överskott.

[clabbe]

Då får ni väl själva ta kontrollen över underhållsplanen om ni är så missnöjda med att gå med överskott. Ingen annan än ni själva kan göra er egen situation bättre.
Vad skulle motivet vara för detta "system"? Tar HSB provision på överskott eller vad finns det för annat motiv?

[guben]

Ursprungligen skrivet av clabbe

Vad skulle motivet vara för detta "system"? Tar HSB provision på överskott eller vad finns det för annat motiv?

Jag menar inte nödvändigtvis att HSB satt detta i system... även om en väl tilltagen avsättning till underhåll bygger kassa som ger HSB billig finansiering.

Jag tänker mer på detta i kombination med hög avskrivningstakt som leder till relativt höga avgifter (närmare 700 kr/kvm trots låg belåning på 2000 kr/kvm. Vår fastighet på 1500 kvm är nu belånad som ett ordinärt småhus). Detta är "systemet" som styrelsen valt för att kunna amortera 10 % av skulden/år.

Underhållsplanen är ett förslag från HSB och ska gås igenom av styrelsen och ev. justeras vid årlig besiktning. Ett exempel är att vi inom något år enligt plan ska byta ut våra entrepartier, vilka är av eloxerad aluminium och i princip underhållsfria. De kommer naturligtvis inte att bytas ut men ligger kvar i planen och höjer avsättningsbehovet och avgifterna och därmed ökar kassan.

Du har rätt i att bara vi själva kan göra nåt åt situationen. Det gäller bara att få till stånd en ändring av styrelsens strategi, lätt som en plätt, det vet vi ju alla

Men som sagt och beskrivet ovan i tråden, det finns delade meningar om bästa avvägningen mellan nuvarande medlemmars intresse och de som finns kvar om 10 år då vi är helt skuldfria med nuvarande amorteringstakt.

[spantet]

Ni har det bra som bor i föreningar där man vill amortera. Pensionärerna i min styrelse vill strunta i all form av amortering med motivieringen att fastigheten ökar i värde vilket gör att vi kan ta upp nya lån för kommande reparationer i all oändlighet. Suck.

[guben]

Ja du, olika faller ödets lotter.....
Men skämt åsido, i vårt fall är det inget problem med framtida låneutrymme. Dels har vi en kassa motsvarande 3 kvartals omsättning, dels ligger belåningen på endast 35 % av byggnadens taxeringsvärde. Snacka om guldsits

[Borättexperten]

Jag håller med dig guben, ni amorterar för mycket. Er förening är överfinansierad, ni skriver av för mycket och/eller har en för stor underhållsbudget. Varför ska ni betala 700kr/kvm/år, för att sen om 10 år, när lånen är avbetalda, kunna sänka avgiften till 500kr/kvm/år för de som bor där då? Inte rättvist för er som bor nu. Avgiften ska vara rättvis över tiden, därför borde er avgift nu sänkas till 600kr/kvm/år, det kommer ändå räcka och bli över.

Ett litet förtydligande: Antagligen gör Hsb och styrelsen misstaget att överfinansiera underhållet. När man ska budgetera det långsiktiga underhållet måste man alltid ta hänsyn till befintliga avskrivningar. Långsiktigt underhåll och investeringar = avsättning till uh-fond + avskrivningar. Många övernitiska (och okunniga) styrelser gör misstaget att inte ta hänsyn till avskrivningarna, och detta är särskilt vanligt bland Hsb-föreningar.

[Harald]

Jag anser att ni har fel, kalla er Borättsexperter eller inte, men dina modeller är alldeles för enkla.

1) Hur stor belåningen är av fastighetens värde är egentligen irrelevant. En seriös förvaltning tar sikte på att föreningen på sikt ska bli skuldfri.
Visst, "låneutrymmet" gör att styrelsen enklare kan höja lånen, men varför ska man det? Att låna pengar är att inskränka på framtida medlemmars utrymme för underhåll och projekt. Det ska vara jävligt speciell situation för att ta ett sånt beslut. För vad handlar det om? Jo, att nuvarande och tidigare medlemmar helt enkelt betalat in för lite kapital för sin förslitning, och då lånar man istället av kommande medlemmar. Väldigt långt från rättvis förvaltning över tid.

2) Vems är intäkterna? Så länge bostadsrättsföreningen har lån så är en del av dessa bankens. Kul att förvalta så att banken tjänar pengar för all framtid.

3) Att amortera gagnar ALLA medlemmar som BOR och som ska BO. Det gör att räntekostnaderna sänks, vilket delvis kan användas för att betala ökade driftskostnader för vatten, el, värme, mm.

4) Även de som BOR NU, och de facto betalar för amorteringen, tjänar på det. Hanteringen är värdeskapande och håller faktiskt nere avgifterna på sikt och över tid, samt att man faktiskt FÅR TILLBAKA en del av "SIN" amortering vid försäljning. Det kallas för kapitaltillskott, och är amorteringen x andelstalet. Skatteeffekten på detta är 22 %. INTE ILLA!

5) Man kan inte äta mera för att man har ett värdefullt hus. Varje lån, oavsett hur mycket kåken är värd, inskränker i bostadsrättsföreningens ekonomiska handlingsutrymme, och leder ofelbart endast åt ett håll: Nämnligen HÖGRE AVGIFTER.

6) Efter 2007 ändrades skattereglerna vilket idag gör att föreningens skulder är ogynnsamma jämfört mot vars och ens egna skulder. Skillnaden i kostnad är 30 %. Därmed byggs och säljs idag de flesta bostadsrättsföreningar som sk SKULDFRIA FÖRENINGAR, d v s priset för insatsen är högre, men bostadsrättsföreningen har inga lån. Det spar man alltså 30 % på. MYCKET PENGAR!

Borättsexperten: Hallå, du säljer ekonomiska analyser till bostadsrättsköpare där du uttalar dig om hur bra en bostadsrättsförening är. Och så är du så in i h-e snett ute att du rekomenderar en bostadsrättsförening att sänka avgiften istället för att amortera bort sina skulder. Alltså, jag bara undrar, jobbar du på bank eller?

Jag kan även visa ett förbannat bra exempel på hur HÖG avgift, OM DEN BEROR PÅ ATT FÖRENINGEN AMORTERAR MYCKET, är en ruskigt bra affär för köparen. Jag för statistik, men vem som helst kan med hjälp av HEMNET kolla själv.

SÅ HÄR:

LIKA LÄGENHET; SAMMA OMRÅDE; OLIKA FÖRENINGAR.

FÖRENING 1: Snålar, lånar, amorterar alldeles för lite. Avgift 2:a 50 m2: 2 700 kr/mån. Lägenhetens pris: 1 300 000 kr.

FÖRENING 2: Amorterar och förvaltar med guldkant. Avgift 2:a 50 m2 3 700 kr/mån. Lägenhetens pris: 1050 000 kr.

Två personer köper samtidigt och bor i 15 år. Vid OFÖRÄNDRADE AVGIFTER har dessa två personer batalat totalt:

Förening 1: 1 786 000 kr.

Förening 2: 1 716 000 kr.

Märkligt? Tänk också: RÄNTEKOSTNADEN för den som köpte i förening 1 ÄR HÖGRE. AVGIFTEN kommer att ha gått upp MER i förening 1, eftersom de varken har MARGINALER eller sänker sina räntekostnader (om Borättsexperten bodde där har de ju antagligen dessutom lånat massa mer pengar).

Förening 2 har troligen SAMMA AVGIFT, då deras amorteringar gjort att de fått utrymme till att möta övriga höjda driftskostnader.

VAD ÄR DET DÅ SOM ÄR HAKEN?

Jo, att DRAMATISKT HÖJA AVGIFTEN, det är katastrof. Tyder på kass förvaltning av styrelsen. Men att i etapper höja, så man hamnar på en väl tilltagen nivå, är seriös och långsiktigt hållbar och RÄTTVIS förvaltning.

Avgiften SKA vara rättvis ÖVER TID. Och då tittar man IDAG och 20 år FRAMÅT. Inte den tid som nuvarande styrelse ska bo 2-3 år.

Grrrr!

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

Varför ska ni betala 700kr/kvm/år, för att sen om 10 år, när lånen är avbetalda, kunna sänka avgiften till 500kr/kvm/år för de som bor där då?

Här menar du på fullaste allvar, att på en tioårsperiod, så är kostnaderna för driften densamma?????

El-priset konstant tio år, fjärrvärmepriset konstant 10 år, sophämtningen lika, vatten och avlopp höjs inte, förvaltningsarvodet (som oftast är indexerat till tjänstemannaindex) höjs aldrig, städerskan har samma lön i tio år, fastighetsskötaren fryser gärna sin lön, o s v.

Så om vi behöver ha in 500 kr/kvm år 2010 för att klara driften, ja då VET VI, (för vi har köpt en ekonomisk analys av stjärnskottet .....experten), att 500 spänn räcker lika gott år 2020!!!

[liqwid78]

Ursprungligen skrivet av Harald

4) Även de som BOR NU, och de facto betalar för amorteringen, tjänar på det. Hanteringen är värdeskapande och håller faktiskt nere avgifterna på sikt och över tid, samt att man faktiskt FÅR TILLBAKA en del av "SIN" amortering vid försäljning. Det kallas för kapitaltillskott, och är amorteringen x andelstalet. Skatteeffekten på detta är 22 %. INTE ILLA!

Kan du utveckla lite mer vad du menar här att "Skatteeffekten på detta är 22%"?

[MikHo]

Ursprungligen skrivet av Harald

1) Hur stor belåningen är av fastighetens värde är egentligen irrelevant. En seriös förvaltning tar sikte på att föreningen på sikt ska bli skuldfri.
Visst, "låneutrymmet" gör att styrelsen enklare kan höja lånen, men varför ska man det? Att låna pengar är att inskränka på framtida medlemmars utrymme för underhåll och projekt. Det ska vara jävligt speciell situation för att ta ett sånt beslut.

Hur mycket bostadsrättsföreningen belånats är relevant. Belåningen påverkar ju räntekostnaden och det som du är inne på, om föreningen har ett behov att låna mer pengar av banken för att utföra sina uppgifter.

Ursprungligen skrivet av Harald

För vad handlar det om? Jo, att nuvarande och tidigare medlemmar helt enkelt betalat in för lite kapital för sin förslitning, och då lånar man istället av kommande medlemmar. Väldigt långt från rättvis förvaltning över tid.

Du anser också att det är orättvist att framtida boende skall betala för de som bor där idag. Anser du inte det är orättvist att de som bor där i dag tar kostnaderna för de som ska bo där i framtiden?

Ursprungligen skrivet av Harald

2) Vems är intäkterna? Så länge bostadsrättsföreningen har lån så är en del av dessa bankens. Kul att förvalta så att banken tjänar pengar för all framtid.

Ursprungligen skrivet av Harald

3) Att amortera gagnar ALLA medlemmar som BOR och som ska BO. Det gör att räntekostnaderna sänks, vilket delvis kan användas för att betala ökade driftskostnader för vatten, el, värme, mm.

Helt korrekt, håller med till fullo.

Ursprungligen skrivet av Harald

4) Även de som BOR NU, och de facto betalar för amorteringen, tjänar på det. Hanteringen är värdeskapande och håller faktiskt nere avgifterna på sikt och över tid, samt att man faktiskt FÅR TILLBAKA en del av "SIN" amortering vid försäljning. Det kallas för kapitaltillskott, och är amorteringen x andelstalet. Skatteeffekten på detta är 22 %.

Undrar verkligen hur många som utnyttjar detta vid en försäljning?

Ursprungligen skrivet av Harald

5) Man kan inte äta mera för att man har ett värdefullt hus. Varje lån, oavsett hur mycket kåken är värd, inskränker i föreningens ekonomiska handlingsutrymme, och leder ofelbart endast åt ett håll: Nämnligen HÖGRE AVGIFTER.

Du förutsätter i varenda mening du skriver här att bostadsrättsföreningen varje år lånar till sin drift för att hålla avgifterna till medlemmarna på en lägre nivå. En aktiv styrelse ser även till att förhandla om löpande avtal för att i sin tur sänka även ANDRA kostnader än räntekostnaden. Att stirra sig blind på att räntekostnaden är den enda man kan påverka påminner mig om en travbana där man sätter skygglappar på hästarna för att de inte ska bli påverkade av omgivningen.

Ursprungligen skrivet av Harald

6) Efter 2007 ändrades skattereglerna vilket idag gör att föreningens skulder är ogynnsamma jämfört mot vars och ens egna skulder. Skillnaden i kostnad är 30 %. Därmed byggs och säljs idag de flesta bostadsrättsföreningar som sk SKULDFRIA FÖRENINGAR, d v s priset för insatsen är högre, men föreningen har inga lån. Det spar man alltså 30 % på. MYCKET PENGAR!

Det du skriver om har även diskuterats i många befintliga bostadsrättsföreningar där det då reellt handlar om att de boende tar över en del av föreningens skulder för att kunna göra det skatteavdrag som endast får göras av privatpersoner och inte bostadsrättsföreningar.
Fullt möjligt i befintliga föreningar, MEN det kräver även att alla som bor i bostadsrättsföreningen har RÅD att utöka sina egna lån, vilket kanske minskar deras egna amorteringsmöjligheter.

Ursprungligen skrivet av Harald

... där du uttalar dig om hur bra en förening är. Och så är du så in i h-e snett ute att du rekomenderar en förening att sänka avgiften istället för att amortera bort sina skulder. Alltså, jag bara undrar, jobbar du på bank eller?

Det absolut bästa är om bostadsrättsföreningen kan hitta en bra balans där intäkterna (avgifterna från boende och andra) täcker inte bara drift och underhåll utan även klarar av amortering samt att de boende faktiskt får ett drägligt boende.

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag kan även visa ett förbannat bra exempel på hur HÖG avgift, OM DEN BEROR PÅ ATT FÖRENINGEN AMORTERAR MYCKET, är en ruskigt bra affär för köparen. Jag för statistik, men vem som helst kan med hjälp av HEMNET kolla själv.
FÖRENING 1: Snålar, lånar, amorterar alldeles för lite. Avgift 2:a 50 m2: 2 700 kr/mån. Lägenhetens pris: 1 300 000 kr.
FÖRENING 2: Amorterar och förvaltar med guldkant. Avgift 2:a 50 m2 3 700 kr/mån. Lägenhetens pris: 1050 000 kr.
Två personer köper samtidigt och bor i 15 år. Vid OFÖRÄNDRADE AVGIFTER har dessa två personer batalat totalt:
Förening 1: 1 786 000 kr.
Förening 2: 1 716 000 kr.
Märkligt? Tänk också: RÄNTEKOSTNADEN för den som köpte i förening 1 ÄR HÖGRE. AVGIFTEN kommer att ha gått upp MER i förening 1, eftersom de varken har MARGINALER eller sänker sina räntekostnader (om Borättsexperten bodde där har de ju antagligen dessutom lånat massa mer pengar).
Förening 2 har troligen SAMMA AVGIFT, då deras amorteringar gjort att de fått utrymme till att möta övriga höjda driftskostnader.

Jag kan ge dig ett konkret exempel där det är absolut tvärtom.
"Min" bostadsrättsförening och grannföreningen. Husen är i princip identiskt byggda, vid olika årtal där grannföreningen är äldre.

I "min" förening gjordes ett stort arbete för ca 5 år sedan att se över kostnaderna där vi genom att bl a lägga om sophantering, dela upp förvaltningen på olika bolag och andra åtgärder kunde hålla levnadsnivån på bra nivå.

Grannföreningen har idag högre avgifter än vad vi har men klarar fortfarande inte av att drifta och underhålla utan att låna.

Ursprungligen skrivet av Harald

VAD ÄR DET DÅ SOM ÄR HAKEN?
Jo, att DRAMATISKT HÖJA AVGIFTEN, det är katastrof. Tyder på kass förvaltning av styrelsen. Men att i etapper höja, så man hamnar på en väl tilltagen nivå, är seriös och långsiktigt hållbar och RÄTTVIS förvaltning.
Avgiften SKA vara rättvis ÖVER TID. Och då tittar man IDAG och 20 år FRAMÅT. Inte den tid som nuvarande styrelse ska bo 2-3 år.

De som bor där idag ska ansvara för sina egna kostnader och förslitningar.
Det som är kontentan är att styrelsens uppgift är att se till att intäkterna motsvarar kostnaderna plus att där finns utrymme att amortera.
Sedan ska man inte "tokamortera" utan bör ligga på en rimlig nivå.
Var den nivån ligger är väldigt individuellt och måste beräknas utifrån respektiver förenings ekonomiska plan, underhållsplan och andra förutsättningar.

Att lika hårt hålla på principen att amortera är inte riktigt lika huvudlöst som att språka för en amorteringsfri plan men skygglapparna sitter farligt nära ögonen.