Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2010-04-08, 06:45
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 549
Standard Linjär avskrivning

Citat:
Ursprungligen skrivet av guben Visa inlägg
Så här är det i vårt fall (föreningen bildad ca 1980):
Byggnadens taxeringsvärde 8 mkr (marknadsvärde 15 mkr?)
Bokfört restvärde byggnad 3,6 mkr (avskrivning 140 kkr (ca 4%/år!)
Återstående lån att betala 3 mkr (enbart "fastighetslån"). Vi har alltså inte högre lån än en hyfsad villa. Därför är låneräntor inte en stor utgift för vår brf.

Förhållandevis hög avgift (ca 700 kr/kvm mot snittet för jämförbara, ca 600kr/kvm) därför att 30 % (300 kkr/år) används till amortering.
Det är i det läget jag ställer mig frågan om man ska fortsätta att "tokamortera" 10 år eller låta medlemmarna få lite guldkant på tillvaron nu.
Som pensionär nu kan man ju säga att jag skiter i om det blir billigt om 10 år, jag vill leva livet nu medans jag orkar, om 10 år kanske jag inte lever längre.
Svår fråga, man borde väl låta medlemmarna rösta om det på kommande stämma?
Er förening har funnits i 30 år.
Tillämpar ni linjär avskrivning med samma belopp varje år?
Om ni gjort det i 30 år så hade ni ett anskaffningsvärde på byggnaden på 3,6 mkr + 140 tkr *30 = 7,8 mkr. 140 tkr är 1,8% av det, så fastigheten skrivs av på 55 år.
Jag tycker inte att det är en onormalt hög avskrivningstakt.
Svara med citat
  #12  
Gammal 2010-04-10, 23:33
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 929
Standard Amortera eller sänka avgifter i brf

Dags att visa på hur mycket VI amorterar.

Vår förening består av 48 lgh, och vi har lån på 7,6 miljoner. Vi amorterar minst 400 000 kr/år. Nu när räntorna är extremt låga så amorterar vi ännu mer, de sista 3 åren i snitt 1 miljon kr/år.

Det finns medlemmar som tycker vi ska sänka avgifterna i stället, men:

Våra avgifter sattes för 6 år sedan, vår ekonomi var kass och man planerade för ytterligare höjning på 5 % x 4, de efterföljande 4 åren.

Då byttes styrelsen ut och ett gediget arbete inleddes för att vända skutan. Idag har vi genomfört en rad åtgärder som gett oss en fantastisk ekonomi och möjliggjort att vi kan hålla kvar samma avgift vi hade för 6 år sedan, vi slapp de planerade höjningarna och vi kan amortera massor.

Klart vi ska fortsätta med det. Det är styrelsens hårda arbete som gjort föreningen så pass mycket starkare. Om styrelsen återgick till gamla rutiner skulle amorteringsutrymmet försvinna. Det är alltså inte medlemmarnas egna pengar utan styrelsen som fixat detta, och då ska de komma bostadsrättsföreningen till del (och därigenom medlemmarna på sikt).

Jag har jämfört med liknande föreningar här omkring. Våra bostadsrätter säljs för ca 200 000 kr mindre än grannföreningarna på grund av att vår avgift är mellan 400 kr - 1500 kr högre/månad.

Alltså, du får betala 200 000 kr mindre i insats, men får en högre avgift. Uträknat ger det att när du bott hos oss i 15 år så har du betalat lika mycket (200 000 kr mer i avgifter, 200 000 kr mindre i insats).

Och om 15 år, så har grannföreningarnas avgifter gått om oss för länge sedan!

Vår avgift, enligt underhållsplan, inflation och prishöjningar på driftskostnader, kommer att kunna vara samma i 28 år till. Och om 18 år är vi skuldfria!

Lärdomen är, att det bästa för bostadsrättsföreningen och för medlemmarna är inte en låg avgift. Det bästa är en styrelse som har koll och jobbar långsiktigt.

Därav att jag aldrig kan gå med på argument som "vi amorterar för mycket".
Svara med citat
  #13  
Gammal 2010-04-13, 19:28
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard Avskrivning och amortering

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Tillämpar ni linjär avskrivning med samma belopp varje år?
Om ni gjort det i 30 år så hade ni ett anskaffningsvärde på byggnaden på 3,6 mkr + 140 tkr *30 = 7,8 mkr. 140 tkr är 1,8% av det, så fastigheten skrivs av på 55 år.
Jag tycker inte att det är en onormalt hög avskrivningstakt
Tack för att du fäste min uppmärksamhet på hur man räknar.
Jag har tittat i ÅR och ser att det står så här: "Avskrivning sker enligt en 35-årig rak avskrivningsplan baserad på anläggningarnas anskaffningsvärde."
Det blir ju 2,86 %/år.

Med nuvarande takt har vi alltså skrivit av byggnaden om 26 år.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Vår förening består av 48 lgh, och vi har lån på 7,6 miljoner. Vi amorterar minst 400 000 kr/år. Nu när räntorna är extremt låga så amorterar vi ännu mer, de sista 3 åren i snitt 1 miljon kr/år.
Det är intressant att titta på likheterna mellan din och min brf. Gissar på att du har runt 2,8-3Mkr i intäkter.
Om ni kan amortera 1 Mkr/år så är det precis som i vårt fall ca 30 % av avgiften. Hos er blir det ca 21000 kr/lägenhet och hos oss ca 18000 kr/bostadsrätt.
Ni är skuldfria om 10 år (med nuvarande takt) precis som vi.

Intressant vore att veta hur ni skapar detta utrymme i budgeten. Antar att ni inte redovisar en budget som visar ett så stort överskott.
Vad är knepet?
Planerar ni att bibehålla den höga takten ända till slutbetalning eller kan ni tänka er en avtrappning?
Svara med citat
  #14  
Gammal 2010-04-13, 23:19
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 929
Standard Långsiktig planering för avgifter

Omsättning 2,4 miljoner kr, skuldfria enligt plan om 20 år.

De tre senaste åren med i snitt 1 miljon kr/år är extremt, p g a det extrema ekonomiska läget som varit. Dessa låga räntor (vi har 1,18 % idag) räknar jag inte med kommer att dyka upp igen inom överskådlig tid. Samtidigt hamnade vi i en liten "lucka" i underhållsplanen, och behöver inga stora summor förrän om 3-4 år igen.

Då gäller det att smida medans järnet är varmt!!!

Tycker personligen att det är orättvist mot medlemmarna om vi som råkar bo här under dessa "goda" år, sänker avgiften direkt och så att säga "tankar hem vinsten", utan vi har valt att den ska komma ALLA medlemmar till del, de som bor kvar och de kommande att flytta in. (De som ska sälja skiter vi i, de är ju på väg härifrån.)

Vi har gjort några lyckosamma grejer, som ger dessa goa överskott. Dels har vi tagit hem all förvaltning, samt att vi tar betalt av grannfastigheter som använder vår väg bl a. Lite fler saker, men ska inte gå igenom allt här. Summa summarum kan man säga att det är nuvarande styrelses "dagliga" arbete som genererar 150 000 kr (ca) av vårt överskott.

Sedan har vi skrivit upp fastigheten. Detta påverkar det egna kapitalet, ändrar ej balansräkningen, men är resultatpåverkande. Således ser vårt resultat 275 000 kr sämre ut än vad det i själva verket är. Listigt, eftersom detta kommer att göra att även kommande styrelser är tvingade att skapa minst detta överskott, vilka beslut man i övrigt än fattar, i 38 år till.

Passar riktigt bra, då våra underhållsplaner (5, 10, 30 år) ger oss en nödvändig avsättning av 290 000 kr/år. Sammantaget alltså. Så även om kommande styrelser slutar sätta av till underhållsfond, kommer det "automatiskt" ackumuleras tillräckligt med riktiga pengar!

Enligt simulationer på driftskostnadshöjningar och underhållsplan kan vi hålla samma avgift i 27 år till. Och då kan man snacka om att vi snart kommer att bo billigt!

Redan idag gör medlemmarna en bra affär. Jämfört med grannföreningarna, som idag har en "normalare" avgiftsnivå, så kostar våra bostadsrätter i genomsnitt 270 000 kr mindre i insats. Även om man tar en idag RIKTIGT "billig" avgift och jämför, så om det tar 15 år så har man betalat lika mycket om man bor hos oss eller om man bor hos grannföreningen. MEN, bara om grannföreningen inte höjer sin avgift, vilket de kommer att göra, och om 15 år har de gått om oss för länge sedan.

Så det tar ca 10 år innan alla förändringar slagit igenom, + att man får ha en jäkla koll och lite tur, men vi är nu inne på 6:e året i denna omdaning, och om 4 år är våra avgifter helt normala. Sedan kommer vinsten till ALLA, både boende, säljare och köpare. Och efter några år till så kommer köparna att få betala priset, då det blir DYRARE att köpa in sig hos oss än hos grannföreningarna.
Svara med citat
  #15  
Gammal 2010-04-14, 23:32
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Insats betalas till föreningen vid upplåtelsen

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Redan idag gör medlemmarna en bra affär. Jämfört med grannföreningarna, som idag har en "normalare" avgiftsnivå, så kostar våra lägenheter i genomsnitt 270 000 kr mindre i insats. Även om man tar en idag RIKTIGT "billig" avgift och jämför, så om det tar 15 år så har man betalat lika mycket om man bor hos oss eller om man bor hos grannföreningen. MEN, bara om grannföreningen inte höjer sin avgift, vilket de kommer att göra, och om 15 år har de gått om oss för länge sedan.
Du blandar ihop begreppen. Insats betalas till bostadsrättsföreningen vid upplåtelsen eller om en stämma beslutar att insatserna ska höjas.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Tycker personligen att det är orättvist mot medlemmarna om vi som råkar bo här under dessa "goda" år, sänker avgiften direkt och så att säga "tankar hem vinsten", utan vi har valt att den ska komma ALLA medlemmar till del, de som bor kvar och de kommande att flytta in. (De som ska sälja skiter vi i, de är ju på väg härifrån.)
Att skita i de som ska sälja rimmar verkligen illa mot att tillvara ta medlemmarnas ekonomiska intressen. När en medlem i er bostadsrättsförening får 270 000 kr mindre för sin bostadsrätt än vad motsvarande lägenheter säljs för i grannfastigheterna, förlorar han dels alla pengar som han betalat in i överavgifter, dels åker han torsk på 270 000 kr eftersom de höga avgifterna sänker värdet på hans bostadsrätt.

Det ska inte finnas någon "vinst" att tanka hem i en BRF enligt självkostnadsprincipen.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Sedan har vi skrivit upp fastigheten. Detta påverkar det egna kapitalet, ändrar ej balansräkningen, men är resultatpåverkande.
??????? När anläggningstillgångarna skrivs upp med ett belopp skapas en uppskrivningsfond på motsvarande belopp i balansräkningen, var annars? Hur bär ni er åt för att påverka resultatet med en uppskrivning?
Svara med citat
  #16  
Gammal 2010-04-15, 11:44
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 929
Standard Höga avgifter sänker inte alltid värdet

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Insats betalas till föreningen vid upplåtelsen eller om en stämma beslutar att insatserna ska höjas.
Ok om du tycker det är en begreppsförvirring, men för att bli medlem krävs att man betalar en insats. Vid första upplåtelse betalar man denna till bostadsrättsföreningen, och sedan till säljaren. Man kan säga att man betalar ett marknadspris på "insatsen", och övertar därmed denna.

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
När en medlem i er bostadsrättsförening får 270 000 kr mindre för sin bostadsrätt än vad motsvarande lägenheter säljs för i grannfastigheterna, förlorar han dels alla pengar som han har betalat in i överavgifter, dels åker han torsk på 270 000 eftersom de höga avgifterna sänker värdet på hans bostadsrätt.
De höga avgifterna sänker värdet säger du, men det är inte riktigt sant. Om man KÖPER med låg avgift och denna sedan höjs snabbt (ofta mer eller mindre okontrollerat), då har du rätt. Men så är inte fallet hos oss längre, då vi har haft samma avgift i sex år nu.

En mer riktig beskrivning är att genom att hålla och försvara denna avgift så hålls både priset man får betala när man köper in sig, samt priset man får ut när man säljer, nere. UTVECKLINGEN av priset, dvs ökningen jämfört med andra föreningar, är lika hos oss. Man slipper ha lika mycket i lån bara (eftersom samtliga som köpt hos oss de senaste 6 åren har pantsatt lgh).

En annan disskussion är ju vem som egentligen tjänar på att priserna är så höga. Jag vill mena att det är bankerna som drar in vinsten här, då väldigt få som bor i bostadsrätt för 1 miljon kr betalar tillbaka lånet undre den tid de stannar hos oss (i snitt 4,5 år/medlem, vilket grundar sig på att bostadsrätterna alla är små tvåor).

Att säga "skiter i" var väl klantigt uttryckt, men en avgiftssänkning nu kommer alla nuvarande medlemmar till del, som då betalat för lite i "insats", jämte den avgift de får betala till bostadsrättsföreningen. Det är inte att förvalta rättvist över tid, man kan inte förvalta en fastighet som ska stå i 150 år, med medlemmars intresse för ögonen, som bor här under 4,5 år, eller hur?

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
När anläggningstillgångarna skrivs upp med ett belopp skapas en uppskrivningsfond på motsvarande belopp i balansräkningen, var annars? Hur bär ni er åt för att påverka resultatet med en uppskrivning?
Jag skrev lite fel angående uppskrivningsfonden, beklagar detta. Fastigheten har skrivits upp (med anledning av att det egna kapitalet var förbrukat), och en uppskrivningsfond skapades då. Denna uppskrivningsfond påverkar naturligtvis balansräkningen då. Men inga "riktiga pengar" påverkas. Däremot så skrivs fonden av, och det är denna avskrivning som belastar resultatet, och som "frigör" 275 000 kr varje år.

Alla bostadsrättsföreningar är unika, och måste få förvaltas efter vars och ens unika förutsättningar. Vår förvaltning tar sikte på att det ska vara rättvist över tid, det ska vara långsiktigt, och alla som köper in sig hos oss ska göra en bra affär. Idag är detta sant, och nu har till och med mäklarna vaknat till liv lite och sett detta, och marknadsför vår modell till blivande medlemmar.

Scenarior och uträkningar visar att vi kommer att vara den bästa affären om man jämför med föreningarna omkring. Mer rättvist kan det väl inte göras?
Svara med citat
  #17  
Gammal 2010-11-09, 14:23
Undrandez Undrandez är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Nov 2010
Inlägg: 22
Standard Bostadsrättsföreningen amorterar cirka 900.000 kr/år

Citat:
Ursprungligen skrivet av guben Visa inlägg
Citat:
Ursprungligen skrivet av guben Visa inlägg
Föreningen har lån på ca 3 mijoner kr. 2006 hade vi lån på 4,2 Mkr. Fastighetens (byggnadens) taxeringsvärde är ca 8 Mkr. Vi har amorterat ca 300 kkr/ år. Detta innebär att i princip 30 % av våra avgifter går till amortering.
Oj, bara 3 miljoner i lån, grattis! Hur stor förening?
Här har vi lån på 55 miljoner kr.
Vår förening amorterar cirka 900.000 kr/år
Svara med citat
  #18  
Gammal 2010-12-07, 21:43
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard Belåning/total bostadsyta för föreningen

Citat:
Ursprungligen skrivet av Undrandez Visa inlägg
Oj, bara 3 miljoner i lån, grattis! Hur stor förening?
Här har vi lån på 55 miljoner kr.
Vår förening amorterar cirka 900.000 kr/år
För att kunna jämföra belåning bör man nog relatera till belåning /kvm (total bostadsyta för bostadsrättsföreningen). Räknat på det sättet ligger vi på ca 2000 kr/kvm.
Vår bostadsrättsförening omsätter ca 1 Mkr/år, varav 300.000 går till amortering.
Snacka om skilda världar
Svara med citat
  #19  
Gammal 2010-12-07, 22:25
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Avskrivning på fastigheten per år

Hur hög avskrivning gör ni på fastigheten per år? Är avskrivningen reell eller enbart en sifferfråga i årsredovisningen?
Är den reell kan den användas till att amortera på lånen med. Dock ej som kapitalinsats från medlemmarna. Men de lägre räntekostnaderna kommer de nu boende till del.
Svara med citat
  #20  
Gammal 2010-12-08, 22:05
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard Bra att amortera maximalt, men stjäl konsumtionsutrymme för medlemmar

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Hur hög avskrivning gör ni på fastigheten per år? Är avskrivningen reell eller enbart en sifferfråga i årsredovisningen?
Vi skriver av ca 2,9 %/år (35år). Det ger i pengar ca 15 % av omsättningen (eller avgiften).
Det känns i högsta grad reellt, det bygger ju kassa som används till amortering. Som jag inledde tråden med, vi amorterar ca 10 %/år av lånet vilket innebär att 30% (!) av årsavgiften går till amortering trots att vi är väldigt lågt belånade.

Jag har förstått att det finns delade meningar om huruvida det ligger i medlemmarnas intresse, å ena sidan anses det vara bra att amortera maximalt, å andra sidan stjäl det rejält med konsumtionsutrymme (eller egna amorteringar) för medlemmarna.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Amortering av skuld i brf gunnjohn Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 49 2013-10-10 10:33
Vad betyder det som står under bilden? FRÅGVIS SÖKER SVAR Bostadsrättsforum 1 2011-01-11 14:04
Avdrag för Lägenhets andel av amortering guben Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 4 2010-03-12 23:36
Ägarlägenheter kan få stor efterfrågan - Smålandsposten Admin Ombildning av hyresrätt - Kooperativ hyresrätt - Ägarlägenheter 0 2009-04-09 18:07



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 15:13.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare