Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2010-03-08, 16:31
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Visst skulle det vara fint om verkligheten och kartan stämde med varann men tyvärr har ju verkligheten en tendens att ändras innan man hinner rita om kartan.

Eftersom de flesta utgifter inte får periodiseras över flera år så tycker jag att man i stället ska sträva efter att få balans mellan intäkter och kostnader på en längre tid. Man får gå med plus med 10 000 i nio år och minus med 90 000 det tionde året helt enkelt.

Att få ett nollresultat är ändå bara en hypotetisk situation. Man får vara glad om budget och utfall stämmer överens och man slipper obehagliga överraskningar i form av underhåll som man inte kunde förutspå.

Avgiften får man försöka sätta så att den är långsiktigt hållbar.
När man inser att kartan inte stämmer med verkligheten går man efter verkligheten och inte efter den felaktiga kartan. Man kliver inte över kanten på stupet som inte finns på kartan.
Du får några avrundade siffror ur vår redovisning så förstår du bättre hur vår verklighet ser ut.
  1. Taxeringsvärde 64 000 000
  2. Materiella anläggningstillgångar 20 500 00
    (varav utgående restvärde för byggnader 1 600 000 och mark 2 550 000) resten är aktiverade förbättringar som skrivs av som komponenter.
  3. Fritt eget kapital 1 200 000
  4. Underhållsfond 170 000 (som vi inte använder)
  5. Lån 9 000 000
  6. Årliga avskrivningar 340 000
Avskrivningarna ger ju klirr i kassan. Överskottet som uppstår utöver nödvändig likviditet används till nya renoveringar (istället för nya lån) alternativt för att lösa lån när lånen går att omförhandla.

Det är det fina i kråksången med komponentavskrivning. Hade vi bokfört renoveringarna som kostnader istället skulle vi ha ca minus 16 mille i fritt eget kapital som skulle vara tvunget att matchas mot en uppskrivningsfond.

Tyvärr har politiker och organisationer en förkärlek till att rita om kartorna så att de inte ska stämma med verkligheten.

Senast redigerad av kluringen: 2010-03-08 klockan 17:48. Anledning: glömt ett inte, lagt till i fet stil
Svara med citat
  #12  
Gammal 2010-03-08, 16:46
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard

Vari består diffen på 10 mkr, är det bundet eget kapital till sin helhet?
Svara med citat
  #13  
Gammal 2010-03-08, 17:17
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Du fick inte alla siffrorna, det finns ingen diff, men bundet EK = 9 730 000 om det är vad du menar.
Svara med citat
  #14  
Gammal 2010-03-09, 06:12
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard

Ni har tillgångar på 20,5 mkr som ni skriver av med 340 tkr, lite under 2%.
Nu vet jag ju inte vad tillgångarna består av men det låter som väldigt långa avskrivningstider?
Svara med citat
  #15  
Gammal 2010-03-09, 10:06
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Syftet med den här tråden är att få stöd för en regeljustering

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Ni har tillgångar på 20,5 mkr som ni skriver av med 340 tkr, lite under 2%.
Nu vet jag ju inte vad tillgångarna består av men det låter som väldigt långa avskrivningstider?
Så sant att det verkar lågt, men räcker till mer än väl. Bra att du är kritisk, dina frågor kan lika gärna ställas av presumtiva lägenhetsköpare och framtida BRI. Marken är inte föremål för avskrivning och byggnad och ombyggnad d.v.s permanenta förändringar av huskroppen (ca hälften) skrivs av över mycket lång tid (0,5 %).

Det föreligger noggranna kalkyler och framtidsprognoser bakom föreningens avskrivningsplan och val av redovisningsmodell.

I botten finns tre mycket detaljerade underhållsplaner för bedömning av föreningens framtida behov av kapitalbildning. Den första har upprättats av grupp kunniga medlemmar. Den andra är upprättad av en konsult för att kunna göra jämförelser och för att bemöta skeptikerna. Den tredje är en sammanställning av den första och den andra underhållsplanen med relevanta kompletteringar. Underhållsplanen omfattar även inventarier och detaljer som är föremål för löpande underhåll. Varenda detalj är ”öronmärkt” med hur det är tänkt att finansieras. Prognoserna är gjorda över 100 år så att alla stora renoveringar typ stambyte upprepas minst en gång. Underhållsplanen uppdateras löpande för varje gjord åtgärd med årtal och verkig kostnad samt hänvisning till dokumentationen om det finns en sådan eller en kortfattad beskrivning.

Det löpande underhållet tas upp som en väl tilltagen budgetpost. Vissa år kan det bli en liten förlust, andra år ger det ett litet överskott.

Som mest kommer föreningens lån att nå en topp på 12 mille (aktuell penningvärde) enligt den uppställda långtidsprognosen. Framtida BRI kommer att bo lika förmånligt som de som bor nu förutsatt att man håller sig till den dynamiska och någotsånär begripliga rullande modell som vi har ställt upp. Skulle vi låta bli att fortsätta underhålla huset skulle föreningen bli skuldfri om drygt 35 år. Det är vi som bor nu som har varit tvungna att ta smällen för den förra generationens underlåtenheter.

Det jag fiskar efter är att bostadsrättföreningar borde få större frihet att välja själva hur de vill möta behovet av föreningens framtida kapitalbildning så som det passar deras historia och verklighet. Läs mitt inlägg #3 en gång till.

I viss mån anknyter den här tråden till tråden ”Grundfel i bostadsrättslagen eller dess tolkning” startad av ”Pensionär”. Utan fullständig öppenhet och transparens hade det inte varit möjligt att genomföra en så komplett analys som vi har gjort.

Ett nytt uttalande från BFN angående tolkning av RR12 kan räcka för att BRF ska få tillämpa komponentavskrivning utan att bli ifrågasatt, istället för reservering i underhållsfond som organisationerna förespråkar.
Svara med citat
  #16  
Gammal 2010-03-09, 13:43
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard

Det är ju jättebra att ni har sån koll framåt i tiden på beräknat underhåll, en eloge för det.
Men ni skulle nog kunna lösa ert behov av kapital över tiden även om ni kortade avskrivningstiden (1-1,5% avskrivning på byggnader är väl brukligt?).
En ekonomisk förening får ju ha ett negativt eget kapital utan att vara likvidationspliktigt.
Svara med citat
  #17  
Gammal 2010-03-09, 21:57
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Hej Clabbe!

Vad menar du? Snabbare avskrivning som inte täcks med avgifter ger förlust i resultaträkningen och tär därmed på eget kapital utan att bidra till någon ny kapitalbildning. Vari ligger vitsen? Det finns väl inget självändamål med att skriva av byggnaden snabbare än förväntad nyttjandetiden? Jag tycker att man ska tillämpa realistiska avskrivningstider. Några exempel ur vår avskrivningsplan:

Byggnad och ombyggnad 200 år, Omläggning skiffertak 50 år, Byte av elledningar 40 år,
Stambyte 40 år, Fasadrenovering 40 år, Trapphusrenovering 20 år, Undercentral 2o år,
Inventarier 5-10 år

Avskrivningstiden för byggnad är lätt att försvara. Huset står på fast bergrund (inga sättningsskador). Stommen är uppförd i 1,5 – 2 stens stortegel. Huset har stått i drygt 100 år utan att visa tecken på vittring. Det kommer med all säkerhet att stå kvar i mer än 200 år till. Det finns betydligt äldre tegelbyggnader som fortfarande är i väldigt bra skick. Det är kulturklassificerad och får inte rivas och endast ändras med stor försiktighet. Vi får t.ex. inte lägga om skiffertaket med vanlig taktegel eller plåt. Inte så konstigt att vi inte vill bli instoppade i samma skokartong som 70-talets fuskbyggen.

Det är visst bara du och jag på den här tråden. För övrigt verkar intresset för ämnet noll. Märkligt, det borde finnas flera på forumet som har liknande idéer. Jag får nog känna mig lite blåst på stöd för en önskvärd lagjustering. Har tidigare startat tre trådar i samma ämne som dog innan det blev nån debatt. Trevligt att du visar intresse.
Svara med citat
  #18  
Gammal 2010-03-11, 14:32
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard

Jag har funderat på vad du skrev. Att dubbla eller trippla avskrivningarna under väldigt lång tid utan att höja avgiften (eller sänka andra kostnader i motsvarande mån) håller jag med om inte känns som en bra idé.
Era väldigt långa avskrivningstider går väl att motivera internt men frågan är väl hur externa intressenter ser på saken, ni kommer säkert att bli ifrågasatta av både bank och personer som tänker sig köpa en lägenhet i huset?
En förening som inte kan täcka fulla avskrivningar med sina intäkter kan man ju fundera över om den är långsiktigt stabil. Ni är säkert långsiktigt stabila med era noggranna planer men det finns kanske ett pedagogiskt problem för er att behöva motivera varför ni har så extremt lång avskrivningstid?
Jag har inte läst redovisningsteori och inte skärskådat bakgrunden till de rekommendationer som finns om avskrivningstider men jag hittade en rekommendation http://www.skatteverket.se/rattsinfo...c80001868.html där avskrivningstid rekommenderas till 50 år (för att ta ett exempel).

Ni hamnar i samma sits som många andra (om ni gör sedvanliga avskrivningar) dvs ni har en tillgång som är fullt funktionell men är avskriven långt innan den tjänat ut.

Du skriver i inlägg #15 att du vill att brf:er ska ges större frihet att välja själva efter sina behov. Jag undrar vad det skiljer sig i behov mellan er och en fastighetsägare som inte är brf givet att det är samma typ av hus? Varför behöver ni särbehandlas?

Senast redigerad av clabbe: 2010-03-11 klockan 15:56. Anledning: la till tillägg i kursiv stil
Svara med citat
  #19  
Gammal 2010-03-11, 15:43
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 458
Standard

I min förening, som bildades 1978, har det aldrig gjorts någon avskrivning
av byggnaden. Trots detta ligger det bokförda värdet för byggnaden
långt under taxeringsvärdet för byggnaden, så det har aldrig funnits
något behov av avskrivning på byggnaden.
Svara med citat
  #20  
Gammal 2010-03-11, 15:58
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
I min förening, som bildades 1978, har det aldrig gjorts någon avskrivning
av byggnaden. Trots detta ligger det bokförda värdet för byggnaden
långt under taxeringsvärdet för byggnaden, så det har aldrig funnits
något behov av avskrivning på byggnaden.
Spännande. Har er förening då gått med överskott så att ni kunnat betala av de lån som togs vid köpet av fastigheten eller hur har ni gjort?
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Underhållsfond och Underhållsplan för brf - Var finns de??? Nybörjare Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 24 2011-04-19 12:42
Underhållsfond i bokföringen, hur bokförs detta i brf? peranders Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 15 2010-03-30 10:00
Föreningar som inte vill ha underhållsfond kluringen Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 3 2010-01-16 19:08
Bokningslistor eller mallar? BigM Bostadsrättsforum 0 2009-12-19 15:58
Underhållsfond i brf, hur syns avsättningen i budgeten? Admin Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 5 2009-06-02 11:21



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 23:14.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare