Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2009-10-01, 09:09
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Jo, det har varit uppe här i ett antal trådar angående insatshöjning. Och det kan säkert vara precis som du säger i de förenigar där detta går att genomföra. Företrädelsevis mindre föreningar där medlemmarna har god ekonomi och det finns konsensus för åtgärden.
I mindre föreningar kan dock andelstalen skilja sig mycket mellan lgh, i vår är största 43% och minsta 9%. Så för somliga kan lånen bli orimligt stora.

Men i dessa tider där arbetsmarknaden för närvarande kan kännas osäker för en del, där bankerna är lite mer restriktiva, där medlemmar redan belånat sina lgh för konsumtion eller räknat in framtida värdeökningar i förväg är situationen lite annorlunda i verkligheten än på pappret.
I en stor förening där mycket av ovanstående kan förväntas finnas, kan en styrelse som driver denna fråga skapa mycket osämja och vantrivsel. Det kan leda till en större omsättning av lgh mer arbete för styrelsen och ökade kostnader.
I en stor förening skiljer sig inte andelstalen så mycket så fördelningen blir mer jämbördig. Istället kan de personliga ekonomierna skilja sig så mycket mer.

Det är också svårt att räkna in att, den värdeökning som sker kommer att vara direkt motsvarig det nya lån man tagit. Går räntan upp och marknaden svalnar kan de 30% snart ätas upp.

Sedan har underhållsplanen stor betydelse. Ifall nya renoveringar är på gång inom överskådlig framtid blir snart föreningen tvungen att ändå ta lån och betydelsen av insatshöjningen kommer med tiden att planas ut och åtgärden har endast bidragit till en högre inflation. Dessutom har lgh blivit mer svårsåld eftersom den betingar ett högre pris än motsvarande i omgivningen som inte gjort samma åtgärd.

Risken finns att en kortsiktig vinst i ränteavdraget för den som bor där idag långsiktigt ger en utarmning av lghs värde.
Det är ju dessutom väldigt svårt att räkna om årsavgiftens betydelse vid en försäljning till ett högre pris. Det är så många faktorer som spelar in för köparen. Inte minst känslomässiga. Två likadana lgh i samma hus t o m. kan skilja med hundratusentals kronor p g a. känslomässiga skäl.

Det är kanske bättre att vänta på ett politiskt beslut som ger BRFr möjlighet att ombilda till Ägarlägenheter.

Angående artiklarna du talar om. I den från SR måste de haft en ränta på 6,49% på det lånet som de amorterade på detta viset, har jag just räknat ut. Om vi antar att BRH fortsatte att betala med samma ränta för att kunna göra en jämförelse så fick han dra av nästan 9.000. Och det är ju mycket pengar.
Antag att han tjänade 300.000 före skatt och hade 30% skatt. Då fick han först toppa sin inkomst med 9.000 till 291.000 då fick han skatta 87.300 och fick 203.700 kvar. Medans han annars skulle skatta 90.000 och få 210.000 kvar. Lägg sedan på de 9000 som han fick dra av ovanpå de 203.700 = 212.700 förtjänsten är alltså 2.700. Dividerat med 12 blir det 225/månad som besparingen blir och inte 2000 som artikeln försöker ge sken av. Men det är bra pengar ändå, tycker jag.
Frågan är om det är värt riskerna jag nämner ovan? "En oberoende värderingsfirma"...låter också bra men det sägs inget om verkligheten bakom denna bedömning vare sig av firman eller den bedömning de gjort.

Din egen sida ser fin ut, tycker jag. Och du har säkert de allra bästa avsikter. Det är dock en mening i marknadsföringen som jag tycker är tveksam och som faktiskt berör det vi talar om i denna tråden " Privatpersoner får som de flesta vet göra skattemässigt avdrag för sina boendekostnader med 30 %.".....för att framstå som seriös aktör på boendemarknaden tycker jag du skall ändra till "räntekostnader". Annars är det lätt att tro att du inte vet vad du talar om.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!

Senast redigerad av totiki: 2009-10-01 klockan 11:04. Anledning: Angående...
Svara med citat
  #12  
Gammal 2009-10-01, 11:51
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Det är en intressant fråga det här så jag vill nog göra en inlägg till på raken. Även om jag först gjort tillägg till mitt förra.

Jag har en vän som ombildade efter skatteändringen och före bankkrisen förra året. De lade redan från början upp lånebilden på detta sättet att föreningen inga lån har utan de är fördelade på BRH. De tog t o m. lån på initiala renoveringar, till lite trädgårdsfixning m m som fördelades ut på dem. I midsommarkransen i Sthlm, en fin närförort som är attraktiv.
Min vän är frilansare och det var inga problem med banken när detta gick av stapeln.
I dag hade banken sagt nej eftersom lånebilden blir så mycket högre och hon hade inte kunnat deltaga i ombildningen.
Det är ju en förändring på gång på arbetsmarknaden till färre fasta anställningar och det är möjligt att bankerna anpassar sig till det och medger mer riskabla låntagare. Men då lär nog banken vilja ta ut en högre avgift för dessa lån och då har ju besparingen ätits upp på en gång.
Föreningen däremot som delar på kostnaderna anses som av större säkerhet i den jämförelsen och skulle slippa denna typ av lån. Eller så kommer marknaden av presumtiva köpare att minska och därmed priserna. Ifall priserna minskar under inköpspris så kommer BRH att betala lånen åt de som bor där i framtiden.
I högattraktiva områden kommer nog detta att ha mindre betydelse.

Men hur blir det i Åmål? Kommer prisbilden för den lgh som beskrivs i SRs artikel vara 450.000 när den i huset bredvid kostar 80.000 d v s. en skillnad med 370.000 ? Hur lätt blir det att försvara den skillnaden med värdeökningen när årsavgiften skiljer sig med endast 225/månad. Skall man bo tillbaka värdeökningen tar det 137 år.

Och så blir det i Brf Malö i Kärrtorp också, ifall BRH använder de 225/månad som han sparar varje månad för att amortera sin nya skuld tar det 137 år. Då är BRHs kostnad densamma för de båda olika sätten att belåna fastigheten. Men den ena BRH anses vara mycket rikare för att han har en skuld på 370.000. En skuld där låneräntan kan komma att variera rätt kraftigt under de 137 åren.
Det låter rätt konstigt i mina öron. Varför skall BRH ta över BRFs risktagande?

Den högre belåningen kommer också att bli en faktor att räkna med i alla framtida bankkontakter för BRH. Det går inte att sia om bankens framtida policy lika lite som om något annat. Därför anser jag att det finns ett allt för stort antal okända faktorer som spelar in för att ta på sig ett personligt lån av denna kalibern. Då kan man snart lika gärna köpa en villa, hela vitsen med en förening går förlorad. Andra kan givetvis vara mer riskbenägna än jag och tjäna på det.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!

Senast redigerad av totiki: 2009-10-01 klockan 12:41.
Svara med citat
  #13  
Gammal 2009-10-01, 12:33
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard

"Varför skall BRH ta över BRFs risktagande?"

Ja det är en väldigt relevant fråga. För närvarande verkar argumentet vara att räntekostnaderna sjunker med 30% tack vare avdragsrätten som föreningen inte har.
Jag tycker själv att det inte räcker. Det känns inte rimligt att anta att priset på lägenheten ökar med samma summa som den ökade skulden.
Svara med citat
  #14  
Gammal 2009-10-01, 12:42
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard

Men totiki, om han betalar 6,49% i ränta på 370 000 så blir det ju 24000 i ränta som kan dras av. 30% av det är 7 200, inte 2 700. 600 kr i månaden, inte 225.
Svara med citat
  #15  
Gammal 2009-10-01, 13:00
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Jo, och en annan sak. Det är helt OK att använda fastighetens avskrivning till att amortera på lånen, men inte till drift och underhåll. Ifall man gör denna avskrivning budgeterad på riktigt vill säga och inte enbart som en sifferexercis.
Då är det inte särskilt smart för föreningen att sätta in dom på ett konto och låta inflationen och devalveringar äta upp dom i 100 år. BRH betalar ju sin del av den avskrivningen varje år, dom pengarna får han ju inte använda till att amortera på sina egna lån. Jag misstänker att det är något nollsummespel till slut i alla fall. Hela idén är bara till för att några smarta konsulter skall kunna tjäna lite pengar i slutändan.
Föreningarnas styrelser får mer onödigt arbete med saker de inte känner till och alla andra kostnader ökar eftersom banker och alla andra vill vara med och dela på kakan.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #16  
Gammal 2009-10-01, 13:22
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Jag vet inte var jag fick de 9000 ifrån längre, kanske gjorde något räknefel?

Jag räknade så här: de hade sparat 2000 i månaden när lånet var 370.000 det är 24.000 om året ger det en ränta på 6,49%. Han tog över lånet och som du säger 30% blir 7.200. De summan skall han toppa sin lön med. Då blir det så här...

Antag att han tjänade 300.000 före skatt och hade 30% skatt. Då fick han först toppa sin inkomst med 7.200 till 292.800 då blev skatten 87.840 och han fick 204.960 kvar. Medans han annars skulle skatta 90.000 och få 210.000 kvar. Lägg sedan på de 7200 som han fick behålla ovanpå de 204.960 = 212.160 förtjänsten blir alltså 2.160 jämfört med de 210.000 utan skatteavdrag. Dividerat med 12 blir det 180/månad som besparingen blir och inte 2000.

Du vet man får inte dra från skatten utan från den beskattningsbara inkomsten om du minns från den tiden man deklarerade på egen hand på deras blankett, istället för att bara skriva på det skattemyndigheten redan räknat ut, som nu. Han är inte dum finansministern (oavsett namn eller parti) det låter stort, reformerna, men betalar sig lite.

Förtjänsten är alltså ändå mindre.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #17  
Gammal 2009-10-01, 13:52
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Han är inte dum finansministern (oavsett namn eller parti) det låter stort, reformerna, men betalar sig lite.
Det fick mig att tänka på en annan grej som jag gjorde en enkel överslagsräkning på, ROT-bidraget.
Tänk dig att du köper ett badrum för 100.000 då är momsen 20.000 eftersom du betalar hälften och staten hälften kvittar staten sina 10.000 mot dina 10.000 ett nollsummespel.
Sedan betalar hantverkaren 25% i egen avgifter = 20.000 men eftersom han jobbar och inte är sjukskriven denna tiden kostar det inte staten något. Då är det 60.000 kvar utav dessa betalar han in 20.000 i skatt, fast med tanke på att han annars skulle gjort detta svart går inte staten miste om någon intäkt i alla fall.
Då blir det 40.000 kvar och det är dom som du betalade in till hantverkarn redan från början.
Totalt sett ett nollsummespel från statens sida.
Du hade lika gärna kunna gett han 40.000 från början och sparat in momsen själv.
Det är bara tjänstemännen på skatteverket som knappat in detta i sina datorer som fått mer arbete. Och dit gick väl de 10.000 i moms som staten drog in från dig och endast på pappret kvittade mot sina.

Reformen består alltså i att man genom ROT bidraget legaliserar vissa svartjobb. Ja, egentligen mot en avgift på 25% moms som du betalar in. Den del av sociala avgifter & skatt som hantverkarn driver under denna tid kommer du, ifall du är löntagare, att få betala med dina skattemedel till slut. Och de år staten inte får ihop det med vanliga skattemedel så lånar staten och statsskulden växer och med det din del av kostnaden för statsskulden. Så för att få ihop det måste staten höja energiskatten o s v. Så i längden sett betalar du hela kostnaden för de 100.000 i alla fall genom dina skattemedel.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!

Senast redigerad av totiki: 2009-10-01 klockan 14:18.
Svara med citat
  #18  
Gammal 2009-10-01, 14:20
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 546
Standard

Du räknar fortfarande helt i tok (med all respekt!). Betalar man 24 000 i ränta får man skattereduktion med 30% av räntan, inte 30% av 30%.
Jag vet mycket väl hur man deklarerar ;-)
Svara med citat
  #19  
Gammal 2009-10-01, 14:44
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Det var glädjande att höra för mig. För jag skriver bara under på skatteverkets egenuträknade förslag. Det blir ändå inte mycket kvar.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #20  
Gammal 2009-10-02, 11:00
Magnus - Borättsbyrån Magnus - Borättsbyrån är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Sep 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 3
Standard Mera angående fördelade lån

Tack för att du uppmärksammade skrivfelet på min hemsida totiki och kul att du tyckte den var fin. Jag ska försöka fortsätta diskussionen vad gäller i vart fall en del av frågeställningarna som har kommit upp.

Visst kan åtgärden att fördela lånen vara särskilt lämplig i mindre föreningar där det finns fullständig enighet (man slipper gå till hyresnämnden och alla är nöjda). Jag tror dock att i princip alla bostadsrättsföreningar i vart fall borde överväga att fördela lånen på medlemmarna. Visst är det så att den nuvarande ekonomiska krisen kan påverka situationen men bankerna tittar först och främst på förmågan att betala och ser därför generellt positivt på en fördelning av lånen som ju minskar den totala boendekostnaden. Just nu när räntorna är extremt låga finns det naturligtvis mindre att tjäna på en fördelning av lånen, men räntehöjningarna kan komma snabbt när de väl kommer.

Naturligtvis är det svårt att bedöma hur värdeutvecklingen kommer att bli på enskilda bostadsrätter efter att en fördelning av lånen har skett. Det man kan konstatera är att värdet matematiskt (om värderingen sker endast utifrån boendekostnaden) kommer att gå upp med 43 % mer än insatshöjningen. Ska man genomföra en fördelning av lånen kan det vara bra att ta in en oberoende värderare som exempelvis föreningen i sr.se artikeln hade gjort. I det fallet blev värdeökningen 21 % större än insatshöjningen.

Vad gäller nya renoveringar så kan det i den situationen också vara fördelaktigt att göra en insatshöjning. Ur skatterättsligt hänseende är det fördelaktigt eftersom kapitaltillskott för ny- till- eller ombyggnad på fastigheten får räknas in i omkostnadsbeloppet vid en försäljning och sänker därmed bostadsrättshavarnas skatt på kapitalvinsten. Även kapitaltillskott för amortering på lån får räknas in i omkostnadsbeloppet vilket naturligtvis är viktigt vid fördelning av lånen (46 kap 7 § Inkomstskattelagen).

Att vänta på ett politiskt beslut att kunna ombilda till ägarlägenheter känns inte nödvändigt, och det finns ju olika fördelar med båda upplåtelseformerna. En intressant sak är att oppositionen vid debatten i riksdagen när de argumenterade emot ett införande av ägarlägenheter enligt regeringens förslag hänvisade just till att ägarlägenheter inte är skatterättsligt jämställda med bostadsrätter just eftersom bostadsrättföreningar inte kan göra avdrag för räntekostnaderna. Men genom att fördela lånen kan man ju alltså uppnå samma effekt.

Angående varför BRH ska ta BRF risktagande så måste man ju tänka på att BRH redan har en andel i föreningens lån genom sin bostadsrätt. Jag tycker att det är rimligt att jämföra med en villa eller ägarlägenhet just i lånehänseendet. Varför ska styrelsen bestämma om jag ska ha bunden eller rörlig ränta exempelvis. Sen finns det naturligtvis en massa andra fördelar med en bostadsrättsföreningen jämfört med exempelvis ägarlägenheter.

/ Magnus - Borättsbyrån
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Stopp för bolån hos SBAB - Privata Affärer Admin Senaste Nytt 0 2009-06-18 20:22
Nya regler ska stoppa ombildningsfusk Admin Ombildning av hyresrätt - Kooperativ hyresrätt - Ägarlägenheter 0 2009-03-09 23:39
Regler för ombud på stämma i brf Investigator Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 5 2008-06-08 19:30



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 17:28.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare