Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

 
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #23  
Gammal 2017-02-17, 09:44
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Ska se om jag kan reda ut detta lite åt er.

Först vill jag slå fast att detta INTE är skatteplanering. Skatteplanering handlar om att flytta intäkter på så sätt att man UNDVIKER skatt. Något helt annat, alltså.

Citat:
Vad händer om BRF inte har 1milj. på kontot att amortera direkt med? Funkar detta också över tid?
Ja, alla amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden räknas med.

Citat:
Menar du att man alltid ska ha en kassa som alltid täcker ett planerat underhållsbehov?
Nej, inte så länge förenigen har lån. En skuldfri förening ska ju alltid ha en kassa motsvarande "upparbetad förslitning", annars har ju inte medlemmarna betalt för sin förslitning, eller hur? Detta kommer aldrig stämma på kronan, men för ta ett extremt exempel:

Säg att en förening är skuldfri från start. 60 år senare behöver huset stambytas. Måste då föreningen ta upp ett lån för detta, ja då har alltså medlemmarna under 60 år betalt in för lite.

För "vanliga" föreningar (d v s som har lån), så skall styrelsen alltid sträva efter att ta in erfordliga medel för kommande utgifter för underhåll. Detta kommer inte lyckas alltid i början, men efter några få år kommer det fungera. Det betyder inte att man har "hela behovet" i kassan, men te x om man har en takomläggning om 5 år, då skall styrelsen:

1) Beräkna hur mycket pengar som finns just nu till detta projekt.
2) Beräkna hur mycket ytterligare pengar avgifterna kommer att generera de kommande 5 åren till detta projekt.
3) Anpassa avgifterna så att de täcker ev. återstående behov.

Pengarna sparas dock inte. De amorteras istället löpande på befintliga lån (= genererar kapitaltillskott), och när takomläggningen kommer så tas ett nytt lån upp.

Alternativet för ett mindre underhåll där pengar kan sparas ihop på 1 år eller mindre, är att man sparar i kassan. När fakturan från entreprenören kommer, då tas ett lån upp för att betala denna fordran. I samma veva (samma dag el samma år) amorteras motsvarande från kassan på ett befintligt lån. Detta är kreditväxling och är inte bara lagligt, utan reglerna är skapade just för att denna möjlighet skall finnas. Varför då?

Jo, och här är haken som ni inte tänkt på. För att man skall kunna genomföra kreditväxling och på så sätt tillgodogöra sig kapitaltillskottet, KRÄVS ATT FÖRENINGEN TAR IN TILLRÄCKLIGT MED PENGAR VIA AVGIFTERNA FÖR ATT SKÖTA FÖRENINGENS UNDERHÅLL. Och det är just detta som lagstiftaren vill uppnå. Man ger helt enkelt en morot till de föreningar som drivs enligt självkostnadsprincipen, eftersom det ger starkare föreningar. Allt härrör sig från 90-tals krisen:

90-talskrisen var för bostadsrättsföreningarna främst en lånebubbla som sprack. De skatteregler som gällt (gällde fram till 2007) innebar att medlemmarna beskattades privat för sin andel av föreningens förmögenhet. Detta gjorde att all förvaltning gick ut på att hålla nere föreningarnas förmögenhet så mycket som möjligt. Genom att ha låga avgifter och låna till allt underhåll. När så räntorna steg samtidigt som räntebidragen till föreningarna monterades ner, ja då rämnade korthuset och mängder med föreningar gick omkull. Föreningarna tvingades att i snabba steg chockhöja sina avgifter, och medlemmarna flydde (återlämnade sina bostadsrätter utan ersättning till föreningarna) till andra boendeformer, med stora privata skulder i ryggsäcken.

Detta vill man inte skall hända igen. Så därför har lagstiftaren skapat regler som gynnar starka föreningar. Idag då? Jo, nu sitter landets bostadsrättsägare och stirrar sig blinda på låga räntor och ökande värde på sina bostadsrätter, och åter igen svälter dessa medlemmar ut sina föreningar genom konstlat låga avgifter och istället nya lån till underhåll (ökande lånestock). SAMMA IGEN. (Historien har en tendens att upprepa sig som bekant). Detta kommer givetvis att spricka rejält en dag, och nu sitter lagstiftaren och svettas över hur man skall kunna styra denna potentiella explosion till att bli en pyspunka istället. Genom allehanda åtgärder för att dämpa värdeökningen på bostadsrätterna (eftersom detta är det som driver utvecklingen för föreningarna).

Och det händer här och nu. Bankerna tar allt oftare in årsredovisningen för att bedöma föreningens ekonomi, innan den beviljar lån till köp av bostadsrätt. Jag har flera exempel på där fullt kreditvärdiga personer blivit nekade att köpa p g a föreningens svaga ekonomi. "Du får köpa en bostadsrätt för de här pengarna, men inte i denna föreningen".

Och allt är dessutom en chimär. Fattig förening med låga avgifter ger högre överlåtelsepriser endast på kort sikt och i uppåtgående marknad. Nu står vi inför en marknad som börjar gå mer sidledes, samt att villkoren (räntor, amort. krav, krav på bundna lån, ränteavdrag m m ) är på väg att försämras för ägarna och föreningarna. När köparna då läser dessa skrala årsredovisningar så kommer det komma nya frågor:

Men vad gjorde ni under de goda åren?

Jag har i tidigare inlägg visat på att den föreningen som verkligen tar in tillräckligt med pengar via avgifterna för att underhålla och samtidigt komma ner i total skuld, här värderas bostadsrätterna HÖGRE, än i svaga föreningar med lågas avgifter. Men det tar 5-6 år innan det funkar, och det är just dessa 5-6 åren som är så svåra att övertyga föreningarna att "betala", för att sedan för all framtid ha det billigaste boendet med de högsta överlåtelsepriserna.

Till sist ang. att amortera med lånade pengar:

Tänk så här: Föreningen har ett kommande projekt och styrelsen bedömer att det kommer krävas 1 milj. för detta. Man tar ett lån på 1 milj. När projektet är färdigfakturerat så visade det sig att det gick åt 800 000 kr. Vad göra med kvarvarande 200 000 kr? Amortera, tänker styrelsen och gör så. Det är dessa 200 000 kr som INTE får räknas med som kapitaltillskott.

Alla pengar som tagits in via avgifterna och amorterats ÄR kapitaltillskott.
Svara med citat
 


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Hela styrelsen avgick audinell Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 13 2013-12-05 14:11
Hela styrelsen hotar att avgå qada Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 44 2013-05-29 13:39
Tillhör hela husfasaden föreningen? Hallmat Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 6 2011-08-05 16:18
Hela valberedningen har avgått Smorran Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 16 2011-03-15 09:59
Hela HSB Skånes styrelse byts ut Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 0 2008-05-15 00:38



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 07:03.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare