Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #21  
Gammal 2014-04-21, 23:19
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 929
Standard

Citat:
Gör ni så även vid större åtgärder som t ex en takrenovering, alltså sparar ihop hela summan som behövs på ett bankkonto först?
Ja, alltså, nu tror alla att detta tar jättelång tid. Men det gör det inte då vi har gamla lån vi amorterar med stora belopp. Genom att vara flexibla med amorteringarna (gasa och bromsa) så kan vi snabbt få fram stora summor.

Vi genomförde 2013 ett av våra absolut största underhåll vi har i plan, fasadrenovering. Vi halverade amorteringarna under 2012, dessa pengar + normalt överkott 2013 täckte alltihop. 2013 amorterade vi normalt igen. (Normalt = ca 25 % av vår omsättning).

I framtiden kommer vi givetvis att vara tvungna att sitta på en del i kassan, men då är vi ju skuldfria. Ränteintäkter blir då en liten del av vår försörjning.
Citat:
Vi kan tillämpa din modell från scratch med ett nybyggt bostadshus där det inte finns ett gammalt ineffektivt styre att skylla på.
Två svar på det:

1) Nu är det ju bevisligen inte så, då vi började när föreningen var nästan 70 år gammal.

2) Faktum är att det var så det var tänkt. 2007 närmare bestämt. Bl a som en sen politisk lösning för att förhindra den fälla som slog igen på 90-talet, när mängder med föreningar och bostadsrättsinnehavare fick stora problem vilka till stor del bottnade i för hög skuldsättning. Man ändrade skattereglerna (förmögenhetsskatten avskaffades) och alla räntebidrag för föreningarna avskaffades. Därmed försvann den tidigare drivkraften hos föreningarna att faktiskt planera till att ha en ganska eländig ekonomi. Det var privatekonomiskt fördelaktigt för delägarna (tills en krasch kommer) att äga en lågt värderad andel.

Nu löste man detta. Genom dessa ändrade regler, skulle föreningarna uppmuntras att solidisera sig, och systemrisken minska.

Byggbolagen började faktiskt omedelbart projektera för skuldfria föreningar, och några få hann till och med att byggas.

Sedan kom Lehman Brothers krasch, därmed var finanskrisen ett faktum. Snart störtdök räntorna, och faktiskt, Sveriges bostadsägare klarade sig riktigt bra de första åren 2008-2010. Det blev ingen bokrasch i Sverige.

Men räntorna var fortsatt extremt låga, och efterfrågan på lgh sköt fart. Byggbolagen anpassade sig snabbt, och började gömma lån i sina nybyggda föreningar igen. Först blygsamt, 10-15 %. Sedan allt mer. Och mer.

Idag är 30 % eller mera inget ovanligt. Men reglerna, de är de samma! Alltså att det är dyrt för en förening att låna, samt att man skattegynnar ägarna i de föreningar som amorterar. Ändå är det så få föreningar som utnyttjar detta och amorterar, varför?

Jo, priserna stiger, och har nu stigit så mycket, att det inte längre upplevs konstigt för ett ungt par som skall börja sin boendekarriär, att första lyan kostar mera än de under hela sin livstid någonsin kommer att kunna betala. Det upplevs normalt att "amortering" på 30 år, fortfarande ger 70 % av skulden kvar.

Föreningarna styrs av lekmän, bostadsrättsägare som inte kan planera längre än näsan räcker, och som dessutom själva har betalt alldeles för mycket för sin andel. I tron om att det räddar deras eget skinn, så läggs all energi på att hålla nere avgiften. Vilket ofelbart leder åt fel håll, eftersom avgiftens storlek inte är ett styrmedel för driften. Avgiftens storlek är en KONSEKVENS av driften. Så, vad händer när föreningarna märker att denna inte räcker till?

Man börjar städa trapphusen själva. Och klippa gräs. Man skjuter på underhåll. Reelinar istället för stambyter. Kluriga upplägg konstrueras, för att via kapitaltillskott lösa stora akuta underhåll. Man lånar istället för att betala. Man har rörliga lån. mm Listan kan göras längre.

Men go vänner. Detta kommer inte att hålla. Till slut sätter sig marknaden och föreningarna kommer äntligen våga (och behöva) ta ut den kostnad boendet verkligen drar av sina medlemmar. Och då sållas agnarna från vetet. Vilken förening har byggt upp sig för kärvare tider? Vilken förening har levt ur hand i mun under "de goda åren"?

Marknaden kommer att prissätta därefter.
Svara med citat
  #22  
Gammal 2014-04-21, 23:38
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 929
Standard

Om nu läsarna av denna lilla text, kan bortse från teknaliteten "avskrivningar" för en stund. Reglerna verkar ju ändå vara på gång att ändras för dessa, dessutom är det bara bokföringsteknik.

Låt oss istället fokusera på de riktiga pengarna.

Avgiften:

Avgiften skall täcka drift och underhåll. OK?

Drift: Lämpligen betalar varje års boende löpande de fakturor som inkommer rörande driften. Så görs också i princip uteslutande.

Underhåll: Antingen resonerar man som så, att vi som bor vi sliter ut, och därmed sätter vi av (på något sätt) så att utrymme skapas för att byta ut utslitna byggdelar när det är dags. Vi kallar det A.

Eller

Så resonerar vi som så att eftersom nya byggdelar främst kommer kommande medlemmar tillgodo, så lånar vi till allt underhåll, och låter kommande medlemmar amortera i takt med att dessa slits ner. Vi kallar denna metod B.

Egentligen finns det inga andra alternativ än de två ovanstående.

Vidare:

Underhåll av en byggnad, kommer inte allt samtidigt. Det infaller lite nu och då, under cykler om 10, 15, 30 och 60 år. Ungefär. Efter 60 år är det mesta utbytt (utom stomme). Så går det om igen och igen.

Det innebär att på en tänkt tidslinje och 60 år, ligger 6 st 10-årsunderhåll, 4 st 15-års o s v. Rita gärna!

Vid en given tidpunkt, vilken som helst, så kommer man alltså hitta flera samtidigt pågående ekonomiska konsekvenser av underhåll.

Exempel år XXXX:
I A föreningen, "samlar" man resurser till underhåll som kommer att infalla i år, om 3 år, om 5 år och om 7 år. Detta samlande genrerar ränteintäkter.

I förening B, amorterar man istället resurser till underhåll som gjordes i år, för 3 år sedan, för 5 år sedan och för 7 år sedan. Dessutom betalar man ränta på allt detta underhåll.

Båda föreningarna betalar lika för underhållsåtgärderna. Skillnaden ligger i räntekostnaden. Som inte är avdragsgill.

Så, vilken förening har lyckat bäst med att "gynna medlemmarnas ekonomiska intresse?"
Svara med citat
  #23  
Gammal 2014-04-22, 01:37
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Om nu läsarna av denna lilla text, kan bortse från teknaliteten "avskrivningar" för en stund. Reglerna verkar ju ändå vara på gång att ändras för dessa, dessutom är det bara bokföringsteknik.

Låt oss istället fokusera på de riktiga pengarna.
Bokföringsteknik är inte BARA. Det är en gammal och bra metod som redovisar vart pengar tar vägen. ALLT som redovisas är RIKTIGA PENGAR, om inte så har någon gjort fel. PUNKT och god natt.

Tyvärr görs en hel del fel i BRF världen på grund av okunskap och nästan obefintlig kontroll.

Man kan inte fokusera på räntekostnader/intäkter som Harald gör och bortse från helheten.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #24  
Gammal 2014-04-22, 01:41
neptunus neptunus är inte inloggad
Exa-medlem
 
Reg.datum: Jun 2013
Inlägg: 162
Standard Föreningens belåning handlar om delägarnas indirekta belåning

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Det är ett feltänk att resonera om lägenheternas aktuella/framtida överlåtelsevärden eftersom det är ett penningflöde som ligger helt utanför föreningarnas ekonomi.
Avgifterna ska täcka föreningens utgifter och ingenting annat och som ska fördelas så rättvist som det går över tid.
Jag tycker det är ett feltänk med ett resonemang om att föreningens ekonomi är en egen ekonomi helt utanför medlemmarnas ekonomi.
(men det kan vara ett vanligt feltänk bland medlemmar som vill ha sådant som betalas av föreningens ekonomi hellre än att öka insatsen med ett kapitaltillskott med pengar från sin direkta tydliga personliga ekonomi)
Föreningens utgifter är summan av medlemmarnas utgifter.
Föreningen är en juridisk person utan eget intresse av att vara belånad eller av att vara skuldfri.
Föreningens belåning handlar om delägarnas indirekta belåning och deras andel av räntekostnaderna.
Att medlemmens ekonomi är en del av föreningens ekonomi kan man se när man läser om beräkningar av nyckeltal för bostadsrätter.
Här är ett exempel från Svenska dagbladet:
"Om bostadsrätten säljs för 50 000 kronor per kvadratmeter men andelen i föreningens låneskulder uppgår till 15 000 kronor per kvadratmeter, så betalar du egentligen 65 000 kronor per kvadratmeter."
http://www.svd.se/naringsliv/pengar/...18.svd?sidan=1


Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Överlåtelsevärdena kan förändras över en natt på grund av politiska beslut och marknadsförändringar som föreningarna inte kan påverka. När millionprogrammet var gemomfört och bostadbristen nästan avskaffad blev bostadsrätterna så gott som värdelösa. Nu är det tvärt om när det byggs alldeles för få hyresrätter.
Överlåtelsevärdena påverkas även av vad innehavarna har gjort med lägenheten på egen bekostnad. Det ligger i sakens natur att man får bättre betalt för ett välrenoverat objekt än ett renoveringsobjekt. Ett balkongbygge t ex höjer värdet flera gånger om jämfört med vad det kostar att få dit balkongen.
Det stämmer att det finns olika saker utanför föreningens kontroll som kan påverka överlåtelsevärdet uppåt eller nedåt men skulle det vara ett argument för att föreningen inte ska försöka påverka lägenheternas värde uppåt genom att göra föreningen skuldfri?


Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Kruxet är bara att du inte får lägenheterna sålda om du sätter priserna så högt att inga banklån behöver tas.
Jag tror inte någon har hävdat att inga banklån behöver tas.
Diskussionen handlar väl om medlemmarna (föreningen) ska ha gemensamma lån eller om föreningen ska vara skuldfri.
Ägarlägenheter är inte vanliga men de som finns har väl kunnat bli sålda utan att ägarna har gemensamma lån?


Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Att banklån kostar vet väl alla, trots det är det nödvändigt.
Utan lån är det endast några få förmögna födda med guldsked i munnen som skulle ha råd att få tak över huvudet.
Tyvärr tycker många lägenhetsköpare att det är nödvändigt att leva långt över sina tillgångar eftersom de som konkurrerar om lägenheterna också lägger fantasibud som om nästan alla är mångmiljonärer.
Men är de sjuka priserna ett argument för att föreningar ska vara belånade?
Menar du att folk ofta har för låga inkomster för att banken ska bevilja tillräckligt stora personliga lån som behövs, och att det av den anledningen skulle vara "nödvändigt" att föreningen lånar den del av priset som många köpare inte får låna till?
Ett alternativ är att köparna rättar munnen efter matsäcken.
Har man inte råd att ta ett stort personligt lån för vad lägenheten faktiskt kostar så borde man inte heller försöka köpa lägenheten och bidra till att trissa upp de sjuka priserna.
Då kan man köpa en lägenhet så långt bort från innerstan som man har råd med, med ett personligt lån utan att föreningen ska behöva låna åt dig med ett indirekt lån som föreningens gemensamma lån är.
Svara med citat
  #25  
Gammal 2014-04-22, 11:39
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av neptunus Visa inlägg
Föreningens utgifter är summan av medlemmarnas utgifter.
Fel. Föreningens utgifter är summan av utgifterna som krävs för att förvalta föreningens hus. Medlemmarnas utgifter varierar med deras vanor, inkomster och den standard som de har valt att leva på.
Citat:
Ursprungligen skrivet av neptunus Visa inlägg
Föreningen är en juridisk person utan eget intresse av att vara belånad eller av att vara skuldfri.
Ja, föreningen är en egen juridisk person och medlemmarna är privatpersoner med varierande ekonomiska förutsättningar. I stadgarna ska det vara definierat hur det tekniska och ekonomiska underhållsansvaret delas mellan föreningen och de enskilda medlemmarna. Därför gör styrelserna fel när de klampar in på ansvarsområden som ska ligga på medlemmarna och är utanför föreningens ekonomi.

Man kan inte jämföra fattigpensionären som erhåller bostadsbidrag med hushållen som lever över sina tillgångar eller bolagsdirektören som har högre inkomst än han förmår att göra av med i vardagslivet. Därför måste föreningens ekonomiska beslut grundas på det som är bra för föreningen i egenskap av att vara förening, inom ramen för föreningens avgränsade ekonomi och med iakttagande av likabehandlingsprincipen, utan sammanblandning av de olika hushållens olika ekonomiska förutsättningar.
Citat:
Ursprungligen skrivet av neptunus Visa inlägg
Diskussionen handlar väl om medlemmarna (föreningen) ska ha gemensamma lån eller om föreningen ska vara skuldfri.
Läs om trådstarten. Diskussionen handlar om den yttre reparationsfonden. Det är Haralds vurm att göra sin egen förening skuldfri så fort det bara går som har fört in diskussionen på det här spåret. Det finns bara två sätt att göra en förening skuldfri:

1. högre avgifter som möjliggör snabbare amorteringstakt
2. tillskott

Någon (läs medlemmarna) måste ju betala delar av eller hela föreningens lån. Skillnaden är att det första sättet är en tvångsmetod där man drar in behövliga medel över en viss tid. Det andra sättet går att göra till en frivillig insats där medlemmarna själva kan avgöra vad som är förmånligt i relation till deras privatekonomi.

Att bli en skuldfri förening ska inte vara något självändamål om konsekvensen är

1. att man ger fan i att genomföra nödvändiga underhåll
2. att man belastar dem som bor nu på bekostnad av dem som kommer att bo senare.

Livet är inte alltid rättvist vilket vårt absolut frivilliga och rättvisa tillskottsmodell är där alla betalar sin andel av takomläggningen via tillskott eller höjd avgift. Det gör inte förening skuldfri, men sänker föreningens belåningsgrad vilket är gynnsamt för alla.

Citat:
Ursprungligen skrivet av neptunus Visa inlägg
Men är de sjuka priserna ett argument för att föreningar ska vara belånade?
Menar du att folk ofta har för låga inkomster för att banken ska bevilja tillräckligt stora personliga lån som behövs, och att det av den anledningen skulle vara "nödvändigt" att föreningen lånar den del av priset som många köpare inte får låna till?
Föreningen har inte bidragit till de sjuka priserna som självklart inte är argument för hur stor belåningsgrad som föreningen måste ha. Om lånebehovet beror på historiskt felaktiga beslut har ingen betydelse, man måste blicka framåt och bedöma hur situationen ser ut här och nu.

Jag menar att föreningen inte ska befatta sig med folks privatekonomi i samband med sina lånebeslut. Det är föreningens behov som är avgörande. Att föreningen inte ska låna till ren konsumtion för att hålla avgifterna låga är självklart vilket också framgår av principbesluten fastställda av stämman i omgångar och är anpassningar till vår unika förenings verklighet.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
bokföring mot underhållsfond balis Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 13 2018-04-02 20:28
Avsättning till yttre reparationsfond i brf ejekonom Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 9 2013-01-10 22:41
Ingen avsättning till yttre reparationsfond i brf Bali Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 16 2011-06-06 19:19
Underhållsfond och Underhållsplan för brf - Var finns de??? Nybörjare Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 24 2011-04-19 12:42
Underhållsfond i brf eller komponentavskrivning - ÅRL kluringen Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 22 2011-03-15 22:11



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 15:01.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare