Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-03-01, 21:30
KarinM KarinM är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2013
Inlägg: 3
Fråga "För mycket" likvida medel - hur ska de användas

Jag har just valts in i en BRF-styrelse i samband med flytt och det verkar som att styrelsen bara vill bränna tidigare överskott, inte analysera djupare... Jag hoppas på hjälp av er med mer erfarenhet än mig!

Det är en liten förening där flera styrelseledamöter bytts på kort tid, bl a flyttade mångårig ordförande i höstas.

På mitt första möte fattades beslut om avgiftsfri maj, på grund av positivt resultat 2011 och att de brukar har avgiftsfritt i maj (ej stadgat eller budgeterat).

Det visade sig även att bostadsrättsföreningen i flera år fått positiva resultat vilka samlas på konto hos fastighetsförvaltaren. Nu har förvaltaren sagt att pengarna där är mycket mer än de behöver och att det ligger pengar där "i onödan". Styrelsen resonerade då kring att pengarna borde användas bättre - några ledamöter pratade om att det är bättre att vi tar tre avgiftsfria månader och gör av med de pengarna så att de inte ligger där i onödan (!).

Detta verkar som ett minst sagt korkat sätt att resonera, i min mening. Men vad är istället bäst att göra med pengarna? Amortera? Lägga som buffert inför ev räntehöjningar? Värdehöjande investeringar? Tidigarelägga lite planerat underhåll? Lägga på ett bankkonto med lite ränta?

Här är lite siffror:

12 lägenheter i 6 parhus
Fastigheterna är 20 år
Underhållsplanen verkar rimlig och tidigare underhåll verkar vara på en rimlig nivå
Ekonomisk förvaltning av extern mindre förvaltare.
3 lån bundna till juni 2013, juli 2013 och jan 2014

Lån/m2: 8113 kr
Avgift/m2: 787 (exkl avdrag för ev avgiftsfri månad)
Skuld/tillgångar: 65%
Soliditet: 34%
Likviditet: 213 % (senaste 5 åren 200-300%)
Amortering/lån: 1,06%

Fråga gärna efter mer som kan vara bra för bedömning av vad som ska göras med dessa "överblivna" pengar!
Svara med citat
  #2  
Gammal 2013-03-01, 21:49
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 961
Standard

Inga pengar är överflödiga!

Utan att ha sett hela redovisningen, dina siffror;

Lån/m2 är för högt. På lång sikt ska ni ner till 0:-, men på kort sikt bör ni sikta på åtminstone under 5 000 kr. 8 113 kr i en 20 år gammal förening är för dåligt.

Amorteringen gör att ni räntar lånen i totalt 120 år. Stick i stäv med grundidén för Brf, inga andra skall gynnas än medlemmarna! (Alltså ej banken,och inte i 120 år...)

Till de som vill ha avgiftsfria månader:

Var kommer pengarna ifrån? Svar: Tidigare medlemmar.
Vad var deras tanke att pengarna skulle gå till? Välj svar själv:

1) Ner i kommande medlemmars fickor 2) In i föreningen

Dina nyckeltal är delvis ointressanta för Brf, varken likviditet eller soliditet är av betydelse.

Jag hade låst pengarna på 3 månaders fasträntekonto, och sedan i juni amorterat klabbet.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2013-03-01, 22:11
KarinM KarinM är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2013
Inlägg: 3
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Inga pengar är överflödiga!

Utan att ha sett hela redovisningen, dina siffror;

Lån/m2 är för högt. På lång sikt ska ni ner till 0:-, men på kort sikt bör ni sikta på åtminstone under 5 000 kr. 8 113 kr i en 20 år gammal förening är för dåligt.

Amorteringen gör att ni räntar lånen i totalt 120 år. Stick i stäv med grundidén för Brf, inga andra skall gynnas än medlemmarna! (Alltså ej banken,och inte i 120 år...)

Till de som vill ha avgiftsfria månader:

Var kommer pengarna ifrån? Svar: Tidigare medlemmar.
Vad var deras tanke att pengarna skulle gå till? Välj svar själv:

1) Ner i kommande medlemmars fickor 2) In i föreningen

Dina nyckeltal är delvis ointressanta för Brf, varken likviditet eller soliditet är av betydelse.

Jag hade låst pengarna på 3 månaders fasträntekonto, och sedan i juni amorterat klabbet.
Tack för svar! Det uppskattas mycket!

Jag var otydlig i min inledning, föreningen bildades 2003 efter att det varit hyresrätter från början. Förändrar det på något vis ditt svar?
Svara med citat
  #4  
Gammal 2013-03-01, 22:53
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 487
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av KarinM Visa inlägg

Det visade sig även att bostadsrättsföreningen i flera år fått positiva resultat vilka samlas på konto hos fastighetsförvaltaren. Nu har förvaltaren sagt att pengarna där är mycket mer än de behöver och att det ligger pengar där "i onödan". Styrelsen resonerade då kring att pengarna borde användas bättre - några ledamöter pratade om att det är bättre att vi tar tre avgiftsfria månader och gör av med de pengarna så att de inte ligger där i onödan (!).

Detta verkar som ett minst sagt korkat sätt att resonera, i min mening. Men vad är istället bäst att göra med pengarna? Amortera? Lägga som buffert inför ev räntehöjningar? Värdehöjande investeringar? Tidigarelägga lite planerat underhåll? Lägga på ett bankkonto med lite ränta?
Om det finns onödigt mycket pengar på förvaltarens konto och föreningen samtidigt lånar pengar så gynnar man bara banken på föreningens bekostnad.

Det bästa borde vara att använda överskottet till att amortera nästa gång bindningstiden för ett lån går ut. Att få ner belåningsgraden var ju också vad Harald rekommenderade.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2013-03-02, 12:34
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 518
Standard

Instämmer med bägge föregående talare. Överskott ska användas till amortering. Avgiftsfria månader är mer att betrakta som stöld, såvida inte föreningen är skuldfri.
Det kan däremot vara så att föreningen har en något för hög avgift, som alltså ständigt genererar ett för stort överskott. Det går att räkna på, avgiften ska vara balanserad och generera ett överskott för amortering, men det ska inte vara överdrivet stort. Eller så kan ni se fram emot en stillastående avgift många år framöver.
__________________
Mer information om bostadsrättsfrågor hittar du på Borättupplysning.se
Svara med citat
  #6  
Gammal 2013-03-03, 09:25
KarinM KarinM är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2013
Inlägg: 3
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Borättexperten Visa inlägg
Det kan däremot vara så att föreningen har en något för hög avgift, som alltså ständigt genererar ett för stort överskott. Det går att räkna på, avgiften ska vara balanserad och generera ett överskott för amortering, men det ska inte vara överdrivet stort. Eller så kan ni se fram emot en stillastående avgift många år framöver.
Eftersom de brukar ha avgiftsfritt är det väl för hög avgift. Men jämfört med att sänka avgiften, är det inte rimligare då att behålla avgiften och att amortera mer än idag, än att behålla lånen i 120 år som Harald sade?
Svara med citat
  #7  
Gammal 2013-03-03, 13:28
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 518
Standard

En avgift på 787kr/kvm/år (som du nämnde) verkar rimlig med tanke på belåningen på 8113 kr/kvm. Så i ert fall är det nog vettigast att behålla avgiften som den är och använda allt överskott till amortering.
__________________
Mer information om bostadsrättsfrågor hittar du på Borättupplysning.se
Svara med citat
  #8  
Gammal 2013-03-04, 15:02
Peter E Peter E är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2013
Inlägg: 1
Standard

Rätta mig om jag har fel här.

En väldigt relevant fråga måste väl vara hur föreningens resultat ser ut? Rekommenderar ni fortfarande amorteringar ifall föreningens resultat är positivt och ökar per år? Är det i så fall rätt att använda dessa vinstmedel för amorteringar? Vinsten kommer ju då fortsätta att öka, amorteringarna påverkar väl inte resultatet?
Svara med citat
  #9  
Gammal 2013-03-04, 15:25
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 579
Standard

Nej den enda resultatpåverkan en amortering medför är sänkt räntekostnad. Men det är ju bra på sikt. Man kan ju alltid mixa sänkt avgift och extra amorteringar.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2013-03-04, 17:22
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 961
Standard

Till Peter E:

För att kunna avgöra om en avgift är rimlig, behöver man egentligen titta på hela årsredovisningen + fastigheten.

Men nu hade vi endast lite siffror att gå på.

Och då är avgiftsnivån faktiskt ett bra mått. Själv kan jag tämligen träffsäkert efter mina år i branschen ganska snabbt avgöra rimlig nivå på avgift, enbart genom att titta på huset. Alltså man lär sig vad olika hus "drar" i kostnader.

Men att enbart titta på resultatet, är sämre. Det kan ju åka upp och ner väldigt, beroende på vad som hänt under året, utan att avgiften för den skull är fel.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
"Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening KFES Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 15 2013-07-03 22:25
Ekonomi i brf - Varför så stora likvida medel? Astridgbg Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 20 2011-10-24 11:26
HSB "Ger oerhört mycket badwill" - Helsingborgs Dagblad Admin Senaste Nytt 0 2011-03-17 13:40
"Snicksnack om inte bara hyresrätter byggs" - Dagens Nyheter Admin Bostadspolitik, bostadsbyggande, priser, utveckling 0 2009-08-03 18:23



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:01.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare