Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #21  
Gammal 2011-02-03, 00:09
Robarbs avatar
Robarb Robarb är inte inloggad
Exa-medlem
 
Reg.datum: May 2010
Ort: Rönninge
Inlägg: 155
Skicka ett meddelande via Skype™ till Robarb
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Stämmobeslut som strider mot lag eller stadga gäller inte. Styrelsen har ingen skyldighet att bryta mot vare sig lag eller stadga.
Styrelsen har inte heller rätt att bryta mot lagen eller stadgar
Svara med citat
  #22  
Gammal 2011-02-03, 15:44
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Både stämma och styrelse måste följa lag och stadgar

Citat:
Ursprungligen skrivet av Robarb Visa inlägg
Styrelsen har inte heller rätt att bryta mot lagen eller stadgar
Om stämman, högsta beslutande organet fattar ett beslut som direkt strider mot lag eller stadga är får styrelsen inte verkställa stämmobeslutet.

Har stämman beslutat att om amorteringsfria lån måste styrelsen följa stämmobeslutet.

Om stämman beslutar att takrenoveringen ska aktiveras men inte skrivas av strider detta mot ÅRL. Man kan välja att inte aktivera kostnaden och kostnadsföra den direkt. Ger negativ EK om det inte finns täckning för kostnaden, men är tillåtet.

Finns det medel i underhållsfonden för renoveringen är det självklart att kostnaden inte ska aktiveras.
Svara med citat
  #23  
Gammal 2011-03-14, 10:03
spantet spantet är inte inloggad
Avancerad medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Uppsala
Inlägg: 32
Standard Förändra avskrivningsplan

Hej!

Nu har vi haft ett stormigt årsmöte (årsstämma?) där bl.a. amorteringar m.m. diskuterades. Arbetet med att renovera taket pågår fortfarande men i budgeten är syns att avskrivningen är satt på 50 år (lång tid men kanske fortfarande ok för ett tak). Budgeten innehåller pengar för att amortera på alla föreningens lån, både de befintliga och det nya som enligt tidigare stämmobeslut inte skall amorteras.

Jag lade en motion till stämman med följande enkla formulering: "XXX skall amortera sina lån i samma takt som avskrivningarna på investeringen för vilket lånet nyttjades."

Alltså: gör som man brukar göra, amortera så att lånet är borta när tillgången är helt avskriven.

Jag fick givetvis mothugg och frågade då vilket av följande alternativ som de ville välja när man inte amorterar:

A) Sänka hyran och driva föreningen med förlust. (osnyggt)
B) Lägga pengarna på hög. (idiotiskt när man kan få en trygg avkastning genom att amortera )

(Behöver jag tillägga att de inte kunde svara utan bordlade motionen med motivationen att de vill rådgöra med banken. Banken?!?! De älskar ju amorteringsfria lån...)

MEN (och nu till min fråga): Det finns ju ett annat alternativ som de börjar nosa lite på, nämligen att helt enkelt ändra avskrivningsplanen (för alla föreningens lån). Att inte ha några avskrivningar alls är olagligt men:

Får man ändra (förlänga) avskrivningstiden för tillgångar som man redan börjat skriva av?


/Mvh Spantet
Svara med citat
  #24  
Gammal 2011-03-15, 00:21
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 971
Standard

Ja,det är tillåtet att ändra i befintliga avskrivningsplaner. Ni måste redogöra varför ni ändrar bara. Oftas gör man det efter en större investering gjorts, eller om det framkommit någon ny information som gör det relevant att justera planen.

Har inte läst hela tråden, men styrelsen här verkar ju helt intellektuellt bankrutt.

Styrelsens uppdrag är att se till att bolaget går bra och blir lönsamt för medlemmarna över tid. För att lyckas med detta måste man dra in pengar. Alltså är avskrivningar bra, då det håller uppe avgifterna, och lån kass, då det bara göder banken.

Om de ser till sin egen personliga ekonomi och låter den styra besluten, så har de ingenting i styrelsen att göra.
Svara med citat
  #25  
Gammal 2011-03-15, 13:47
spantet spantet är inte inloggad
Avancerad medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Uppsala
Inlägg: 32
Standard Tack Harald!

Tack för detta inlägg!

Jag skulle ju bli överlycklig om du kunde komma hit och säga det till dem...

Jag har flera gånger upprepat att de skjuter kostnaderna på framtiden och skor sig på de som kommer att bo i föreningen senare men då får jag inga svar, de bara tiger.

/Lars
Svara med citat
  #26  
Gammal 2011-03-15, 14:23
spantet spantet är inte inloggad
Avancerad medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Uppsala
Inlägg: 32
Standard Tack Harald!

Hej igen Harald!

Vi har i vår avskrivningsplan 3 st delar:
Byggnad 2%
Renovering (gammal grundrenovering från 70-talet) 2,4%
Stamrenovering 3%
Takrenovering 2% <-- detta är den nytillkommna delen.

Nu vill styrelsen ändra alltihopa till 50 år. Vi har ju hållit på med dessa avskrivningar redan, vissa väldigt länge. Jag hade hoppats att man inte fick bara stryka ett streck över alltihopa och börja om.

/Lars
Svara med citat
  #27  
Gammal 2011-03-21, 09:52
spantet spantet är inte inloggad
Avancerad medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Uppsala
Inlägg: 32
Standard Alternativ till att amortera

Hej!

Rätta mig om jag har fel: Om man inte amorterar på sina lån så finns endast följande alternativ:

1) Driva föreningen med förlust p.g.a. den kostnad som avskrivningarna ger.
2) Lägga pengarna som täcker upp avskrivningar på hög.
3) Använda pengarna som täcker upp avskrivningar i den löpande verksamheten.

Nackdelar med de olika alternativen:
1) Om föreningen går med förlust så är det ju väldigt tydligt att man undergräver föreningens ekonomi. Oansvarigt! Olagligt??
2) Oekonomiskt eftersom avkastningen sällan är bättre än kostnaden för lånen. Dessutom skall en Brf inte ägna sig åt kapitalförvaltning (alltså placera i aktier etc). Om föreningen avser använda pengarna till kommande reparationer så varför inte vänta med att låna upp dem till dess reparationen utförs?
3) Om pengarna går åt i verksamheten (t.ex. för el, vatten, snöröjning) måste det innebära att budgeten är för snål. Mao man driver föreingen med förlust, men täcker upp genom att använda lånen till löpande utgifter.

/Spantet
Svara med citat
  #28  
Gammal 2011-03-21, 13:47
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Unika föreningar har unika svar

Svar på inlägg # 26: Jag inser inte vad som oroar dig. Att lägga om samtliga avskrivningar på 50 år är ingen drastisk förändring.
  1. Att skriva av taket på 50 år (teknisk livslängd) är rimligt.
  2. Är stammarna bytta är 50 år en rimlig avskrivningstid. Är det fråga om relining blir jag tveksam, men har man bedömt att de gamla stammarnas godstjocklek var tillräklig för en hållbar relinging är det ok med 50 år. Men den snabba avskrivningen av byggnad täcker förmodligen upp för ett extra stambyte.
  3. Grundrenoveringen från 70 talet borde vara så gott som avskriven om (41,6 år) om samma avskrivningstakt har tillämpats redan från början. Har man gjort bedömningen att renoveringen inte behöver göras om när den blir helt avskriven kan man gott bromsa in på avskrivningstakten.

En omläggning till 50 år av alltsammans ger förmodligen en ganska liten sänkning av det sammanlagda beloppet som ni skriver av årligen nu.

Svar på inlägg # 27: Det går inte att ge ett generellt svar på dina frågor utan att känna till mera om din förenings ekonomi. Både byggnader och föreningar är unika och man måste skaffa sig en uppfattning om både byggnadens skick och föreningens ekonomi sett över lång tid. Som du skrev i ett av dina tillägg ” …man ska inte sko sig på medlemmar som kommer att bo sen” vilket jag håller med om, men man ska heller inte buffra för ett billigare boende för kommande generationer.

Det finns inga bokföringsmässiga samband mellan avskrivningarna och lånen och amorteringarna. Min personliga åsikt är att lånen ska behandlas för sig, menar därmed inte att man tittar på sambanden. Det behöver inte vara fel att ligga med amorteringsfria lån.

Min förening har nyligen gjort en mycket drastisk omläggning av avskrivningsplanen och sänkt avskrivningskostnaderna med runt 200 000 kr/år i syfte att fördela kostnaderna rättvist över tid mellan dem som bor nu och kommande generationer.
Inlägg # 1 – # 48 behandlar tänket bakom vår omläggning lite teoretiskt och inlägg # 49 - # 72 handlar om min förenings konkreta lösning på den här tråden.
Svara med citat
  #29  
Gammal 2011-03-21, 17:28
spantet spantet är inte inloggad
Avancerad medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Uppsala
Inlägg: 32
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Svar på inlägg # 26: Jag inser inte vad som oroar dig. Att lägga om samtliga avskrivningar på 50 år är ingen drastisk förändring.
  1. Att skriva av taket på 50 år (teknisk livslängd) är rimligt.
  2. Är stammarna bytta är 50 år en rimlig avskrivningstid. Är det fråga om relining blir jag tveksam, men har man bedömt att de gamla stammarnas godstjocklek var tillräklig för en hållbar relinging är det ok med 50 år. Men den snabba avskrivningen av byggnad täcker förmodligen upp för ett extra stambyte.
  3. Grundrenoveringen från 70 talet borde vara så gott som avskriven om (41,6 år) om samma avskrivningstakt har tillämpats redan från början. Har man gjort bedömningen att renoveringen inte behöver göras om när den blir helt avskriven kan man gott bromsa in på avskrivningstakten.

En omläggning till 50 år av alltsammans ger förmodligen en ganska liten sänkning av det sammanlagda beloppet som ni skriver av årligen nu.

Svar på inlägg # 27: Det går inte att ge ett generellt svar på dina frågor utan att känna till mera om din förenings ekonomi. Både byggnader och föreningar är unika och man måste skaffa sig en uppfattning om både byggnadens skick och föreningens ekonomi sett över lång tid. Som du skrev i ett av dina tillägg ” …man ska inte sko sig på medlemmar som kommer att bo sen” vilket jag håller med om, men man ska heller inte buffra för ett billigare boende för kommande generationer.
Jag anser inte heller att vi ska tok-amortera men problemet om man aldrig gör det är att avgifterna bara fortsätter att öka. Huset är gammalt (20-talet) så fler renoveringar lär det ju bli och då bara ökar avgiften. Vi har idag lån på c:a 8,5 gånger omsättningen vilket placerar oss nära de 10 ggr som Borättexperten i ett annat inlägg anser vara dåligt. Lägger vi på ytterligare lån på detta hamnar ännu sämre till. Jag skulle inte vilja kliva in i en förening som inte amorterat på lånen de senaste 20 åren. Det känns inte sunt.

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Det finns inga bokföringsmässiga samband mellan avskrivningarna och lånen och amorteringarna. Min personliga åsikt är att lånen ska behandlas för sig, menar därmed inte att man tittar på sambanden. Det behöver inte vara fel att ligga med amorteringsfria lån.

Min förening har nyligen gjort en mycket drastisk omläggning av avskrivningsplanen och sänkt avskrivningskostnaderna med runt 200 000 kr/år i syfte att fördela kostnaderna rättvist över tid mellan dem som bor nu och kommande generationer.
Inlägg # 1 – # 48 behandlar tänket bakom vår omläggning lite teoretiskt och inlägg # 49 - # 72 handlar om min förenings konkreta lösning på den här tråden.
Men jag antar att ni ändå amorterar efter den nya förändrade avskrivningsplanen, eller? Vad gör ni annars med pengarna?
Svara med citat
  #30  
Gammal 2011-03-21, 19:34
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av spantet Visa inlägg
Men jag antar att ni ändå amorterar efter den nya förändrade avskrivningsplanen, eller? Vad gör ni annars med pengarna?
Vi har inte amorterat alls sen 2005. Vi har använt upp pengarna som avskrivningarna har genererat i nya projekt så långt pengarna räckte och endast lånat till mellanskillnaden. Vi senare lade helt enkelt datumen för när nytt lån behöver lyftas. Man måste förståss ha koll på penningflödet. Investerar man 2 mille men lånar bara en är det helt likvärdigt med att amortera (eller lösa lån) för en mille och sen låna 2 mille till det nya projektet. Vi efterstävar att hålla lånen på en så jämn nivå som möjligt och undviker att ligga på onödigt hög likviditet i alla lägen.

Det hela är bara en planeringsfråga. Mellan 2001 -2010 har vi investerat 6,4 och lånat 3,5 millioner. 6,4 – 3,5 = 2,9. Ackumulerade avskrivningar under samma period = 2,1 mille. På det här sättet kan man använda alla former av överskott till att hålla lånen nere.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar i bostadsrättsföreningar Bengt Blomberg Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 10 2014-02-17 00:54
Inga upplåtelseavtal? Hallmat Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 5 2011-11-17 11:25
Avskrivningar i nyombildade föreningar totiki Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 2 2011-03-14 22:15
Avskrivningar av brf-fastighetens värde Ansan Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 24 2011-02-20 22:05
Överskott och inga lån i brf. Eventualitetsbuffert? Gulan Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 7 2010-10-24 14:10



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 13:33.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare