Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2010-03-17, 12:18
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

Då är det glasklart hur ni gjort (och det är som jag antog efter dina tidigare förklaringar).
Återkommer med svar. Det är en väldigt intressant frågeställning.
Svara med citat
  #12  
Gammal 2010-03-17, 14:09
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 548
Standard

Nu när jag sett vilka summor det rör sig om för er är jag faktiskt lite skeptisk till er idé om att lämna ett beständigt hål i det fria egna kapitalet på 6,5 mkr. Det finns iofs ingen legal likvidationsplikt för en ekonomisk förening som har ett negativt eget kapital men det skulle väl väcka väldigt stora frågor hos externa intressenter, främst långivare och presumtiva lägenhetsägare, vid en analys av en bostadsrättsförening som medvetet går med förlust varje år och efter 7-8 år helt konsumerat sitt fria egna kapital? Hur ställer sig banken till er strategi?

Ni kan ju fundera på att sänka insatsen i föreningen. Det kräver ett stämmobeslut enligt 9 kap 13 och 16§§ BrL. Sen kan ni höja årsavgiften med samma belopp som återbetalas som sänkt insats. Gör ni detta varje år fasas successivt bundet eget kapital över till fritt eget kapital där det konsumeras av avskrivningarna på tillgången.
OBS: detta är ett litet hugskott, så lita inte 100% på att idén är hållbar. Det måste också gå ett år från registreringen av nedsättningsbeslutet innan någon utbetalning får ske.

Jag har en fundering kring motivet för avskrivningar. Gör man avskrivningen för att kunna betala av en investering i efterhand eller gör man det för att ha råd att göra en ersättningsinvestering när tillgången som skrivits av är utsliten?

Den investeringen som ni gjorde för 6,5 mkr, var det något som måste ersättas nån gång i framtiden? Hur har ni tänkt finansiera den ersättningsinvesteringen?

Visst kan man se en avgiftshöjning för att balansera avskrivningarna som att ni får betala 2 ggr för samma sak. Men – man kan också se det som att ni en gång får betala för införskaffandet, och sen får ni också betala för förbrukningen av samma tillgång. Betalar ni inte nu för förbrukningen måste det betalas av framtidens boende i föreningen som då betalar för er förbrukning kan man säga...

Jämför med en nybildad förening som finansierar sitt inköp av fastigheten med insatser från medlemmarna. Ska man inte täcka avskrivningarna med avgifter i det fallet? Vad är det för skillnad mot vad ni gjort förutom tidpunkten för när medlemsinsatsen gjorts?
Svara med citat
  #13  
Gammal 2010-03-19, 16:57
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Hej Clabbe!

Det fins många intressanta frågeställningar att ställa i sammanhanget. Intressenterna: banken, de boende, föreningen och externa intressenter (presumtiva spekulanter).

Vad banken tittar på är att husets taxeringsvärde är 70 mille och vårt lån ligger på 9 mille. Huset är försäkrad till fullvärde och vi har inga betalningsanmärkningar. Bankens inställning är att det inte är problem för oss att låna upp oss till det femdubbla beloppet om vi skulle vilja det. Enligt vårt långsiktiga ekoplan kommer vi inte någonsin att behöva ligga på en lånenivå som överstiger 12 mille (aktuell penningvärde).

De boende vill ha så låga avgifter som möjligt. Dels för att avgiftsnivån påverkar lägenheternas marknadsvärde men också för att lägre avgifter ger större levnadsutrymme. Som kuriosa kan nämnas att det sammanlagda marknadsvärdet av samtliga bostadsrätter lågt räknat är över 200 mille i vårt hus.

Föreningen har samma intresse som de boende men har ansvar för att säkerställa att det nybildas kapital för det framtida underhållsbehovet. Något som de boende, framför allt de som ändå planerar att flytta, inte alltid har förståelse för. En knivig fråga som inställer sig är hur länge över tiden bör man ta ansvar för en rättvis fördelning mellan de som bor nu och de som kommer att bo senare.

Externa intressenter kan grovt delas i tre kategorier. a) De som endast intresserar sig för avgiftsnivån. b) De som läser årsredovisningen men saknar kompetens att förstå den fullt ut. Dessa kan uppfatta det negativa beloppet i fritt EK som något dåligt. Det är för denna kategoris skull (och medlemmarnas) som jag vill ha en mera pedagogisk uppställning för att lättare kunna bemöta tveksamheterna. c) Proffs med god vana att tolka årsredovisningar. De behöver ingen pedagogisk förklaring, de ser de positiva sambanden ändå.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Jag har en fundering kring motivet för avskrivningar. Gör man avskrivningen för att kunna betala av en investering i efterhand eller gör man det för att ha råd att göra en ersättningsinvestering när tillgången som skrivits av är utsliten?
Både och. Vi tillämpar komponentavskrivning istället för reservering i underhållsfond. Vi betalar av investeringen under tiden som vi sliter på den. När det blir dags att förnya investeringen har man råd att upprepa proceduren eftersom den utslitna investeringen är till fullo betald. Metoden är helt dynamisk och ger en rättvis fördelning mellan generationerna.

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Den investeringen som ni gjorde för 6,5 mkr, var det något som måste ersättas nån gång i framtiden? Hur har ni tänkt finansiera den ersättningsinvesteringen?
Yes! Men vi skriver av investeringen på 40 år (ekonomisk livslängd) men det kommer att ta minst 60 år (nyttjandetid) tills det blir dags att byta igen. Dessutom kommer nästa byte att bli mycket billigare eftersom vi har sett till att det inte ska behöva bli lika omfattande återställningsarbeten som var nödvändiga när det fösta bytet gjordes. (Väl tilltagen försiktighetsprincip.)

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Visst kan man se en avgiftshöjning för att balansera avskrivningarna som att ni får betala 2 ggr för samma sak. Men – man kan också se det som att ni en gång får betala för införskaffandet, och sen får ni också betala för förbrukningen av samma tillgång. Betalar ni inte nu för förbrukningen måste det betalas av framtidens boende i föreningen som då betalar för er förbrukning kan man säga.
Vi har betalat förbrukningen i förskott! Betalar vi en gång till via avgifterna blir det nästa generation som slipper betala förslitningen. Framtidens boende kan inte betala för något som vi redan har betalat!

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Jämför med en nybildad förening som finansierar sitt inköp av fastigheten med insatser från medlemmarna. Ska man inte täcka avskrivningarna med avgifter i det fallet? Vad är det för skillnad mot vad ni gjort förutom tidpunkten för när medlemsinsatsen gjorts?
I princip ska avskrivningar normalt alltid täckas med avgifter. Den nybildade föreningen har köpt ett hus. Genom avskrivningarna betar de för förslitningen av huset. I vårt fall har vi betalat för en förslitning i förskott. Hade vi kostnadsfört utgiften (som man gör när man använder underhållsfonder) och kvittat utgiften mot tillskottet hade den här situationen aldrig uppstått.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Frågor om Årsredovisning - Ansamlad Förlust tanto Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 9 2010-09-22 00:19
Styrelsen ska skriva på årsredovisningen emsil Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 2 2009-07-01 01:01
Hur lång tid innan stämman ska man få årsredovisningen? Yakumo Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 6 2009-05-04 13:47
Dispositioner, vinst eller förlust, årsredovisning bostadsrättsförening Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:54
HSB Malmös fastighetsaffärer - förlust på 1,1 miljarder kr... och mer Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 0 2008-04-15 17:28



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 08:06.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare