Motionera om avgifter

[Harald]

Jag tror faktiskt att det är svårt att nå fram med marknadsvärdesargumentet allena. Betänk följande person:
Marknadsvärdet är ointressant för den som aldrig tänker flytta. Denne är ofta pensionär, så lånet är löst och nya beviljas ej, dvs lånevillkoren kan inte bli bättre.

Helt korrekt igen men jag argumenterade nog inte färdigt i mitt tidigare inlägg. Så här skrev jag:

I en förening bestämmer majoriteten. Majoritet är här hälften + 1. Det betyder att om av 100 medlemmar så vill 51 st. gå åt vänster och 49 åt höger så skall styrelsen ta föreningen åt vänster då detta är föreningens vilja.

Detta är rättvis demokrati och det förstår dina pensionärer mycket väl. Så här:

De flesta bostadsrätter omsätts många gånger men ett fåtal knappt alls. Försöker man räkna på det (går inte korrekt förrän föreningen upphört att existera egentligen...) så får man fram att 1-2 % av alla medlemmar kommer dö i sina lägenheter. En styrelse kan inte - och får inte - förvalta på ett sätt som så tydligt gynnar dessa 1-2 % på övriga medlemmars bekostnad. Förklara exakt så för dina pensionärer så kommer de allra flesta begripa. Annars komplettera:

Vilket annat förslag tycker du vi skall besluta om som endast gynnar 2 % av föreningen på övrigas bekostnad? Vad sägs om att låta alla som bor i trapphus 1 B få gratis årsavgift under hela nästa år?

[Harald]

Att då argumentera för full marknadshyra....

Nej dit skall man inte! Hade alla kunnat räkna och allt värde på bostadsrätterna var korrekt balanserade till sitt exakta reala ekonomiska värde så hade marknadspriset varit bra eller till och med ett ännu högre pris bättre.

Men priser sätts mer med hjärta än hjärna. Så föreningen skall gå mot marknadspriset men aldrig nå fullt ut fram.

Kostar en garageplats 1 000 kr i grannhuset så bör föreningen ta kanske 850 kr. Då kommer det att upplevas som attraktivt samtidigt som det är rätt vettigt rent ekonomiskt för alla parter.

Tar föreningen 600 kr eller mindre - dessutom med en kö på 7 år - är det bara totalfel.

[merbzt]

En nivå man skulle kunna ta är vad kommunen tar för ekvivalenta platser minus en lagom procentplats.

Men man kan ju även angripa det hela med att vi behöver höja priserna för att kunna bygga fler parkeringsplatser samt för att kunna modernisera platserna så att de möjliggör för framtida elbilsladdning. Och kostnaden för denna förändring bör ju rimligtvis i majoritet hamna på bilägarna.

I min förening är det ca 5% elbilar nu och 2 till har flaggat för intresse. Jag förutspår att det kommer vara ca 5% varje år som vill ha möjlighet att ladda elfordon.

[Kakis]

Ursprungligen skrivet av Harald

[...] Kostar en garageplats 1 000 kr i grannhuset så bör föreningen ta kanske 850 kr. Då kommer det att upplevas som attraktivt samtidigt som det är rätt vettigt rent ekonomiskt för alla parter.

Tar föreningen 600 kr eller mindre - dessutom med en kö på 7 år - är det bara totalfel.

Det är värre än så. I grannhuset är avgiften högre än ditt exempel och i vår brf är avgiften lägre än ditt exempel. Trots att detta har grannhuset en liten kö. Grannhuset är ett hyreshus så deras nivå är verkligen marknadspriset.

[Kakis]

Nu är stämman nära. Utifrån styrelsens bemötande av min motion så tror jag att det kommer vara viktigt att bemöta nedanstående synsätt. Hur övertygar jag den som är fast i synsättet på stämman? Alltså, jag är övertygad om min motion, jag söker råd i hur jag ska argumentera på stämman.

Styrelsen besvarar min motion med att förklara principen kring hyressättningen i garaget, dvs den ska bära sin kostnader precis som resten av bostadsrättsföreningen. Därefter skriver styrelsen att garaget i grannhuset ägs av ett kommersiellt företag som hyr ut platser för att tjäna pengar. Man förtydligar även att man inte relaterar till kostnaden för att parkera på gatan. (svaret innehåller även fler detaljer på samma spår och kringinformation)

Svaret från styrelsen är sakligt och i sig korrekt, man förklarar/informerar om gällande princip. Man bemöter inte alls mitt ifrågasättande av hur likabehandlingsprincipen efterlevs.

Det jag tror är ett hinder för mig är att svaret utgår från, och förstärker, tanken att en bostadsrättsförening skall i alla delar endast bära sina kostnader. Alltså, kommersiella företag tillämpar marknadspris, bostadsrättsföreningar skall bära sina egna kostnader och så var det med det. Trots att jag anser att jag i min motion tydliggjort varför det blir helt fel så är jag rädd för att många stämmodeltagare kommer falla in i tankemönstret att byta princip vore per defintion direkt fel. För att inte säga så chockerande att det inte ens finns på kartan. Då är det så klart lätt att argumentera för rådande princip, särskilt om man redan har garageplats. (För kännedom ser det ut som jag står först i kön. Jag kommer inte ändra uppfattning bara för att jag får en garageplats.)

Min idé har hela tiden varit att främst trycka på hur likabehandlingen havererar med nuvarande prissättning. Vad tror ni är bästa sättet att argumentera på stämman?

[Harald]

Lite därför jag älskar brf - detta att det finns så mycket man kan göra enkelt och snabbt så att det blir bättre på totalen för alla - tänk om man kunde ändra sin egen privatekonomi lika enkelt! Men tyvärr ska man ju övertyga majoriteten också...

Men så här (inte läst hela tråden nu jag kanske redan skrivit detta?):

Garageplatserna ägs av ALLA medlemmar. Därför behöver prissättningen avvägas så att den gynnar alla - eller i vart fall inte klart och tydligt missgynnar en viss grupp av ägare.

Hyr plats - kommer inte att sälja sin bostadsrätt (dör i den): gynnas av en låg hyra
Hyr plats - kommer att sälja sin bostadsrätt någongång: gynnas av en högre hyra (eftersom månadsavgiften för lgh då över tid blir lägre = högre värde på bostadsrätten.)
Står i kö för plats: gynnas av en högre hyra (kortare kö)
Hyr inte är inte intresserad: gynnas av en högre hyra då det innebär att andra medlemmar bidrar mer än jag själv till föreningens kassa.

Redan av ovanstående bör du få ihop en majoritet.

Sedan argumentet att varje del baaa skall bära sin kostnad: Det är helt fel och här tar ju argumenten aldrig slut:

P-plats : Är marken betald så borde hyran gå mot 0 kr - eller typ 5 kr så man kan asfaltera om vart 40:e år. Vilken förening gör så?

Överlåtelse-, pant-, andrahands-avgifter: Följer prisbasbeloppet helt utan koppling till de faktiska kostnaderna varje administrativ del de facto kostar. Skall er förening kostnadsberäkna dessa också då och justera dessa avgifter?

Månadsavgiften: Be styrelsen redovisa att ALL drift- reparations- kapital- och underhållskostnader är med och balanserar exakt er avgift. Då kan de också så klart redovisa vilket år alla lån är betalda (annars går det ju inte att göra beräkningen) samt alla lån måste ligga bundet räntan under hela tiden vara känd inflationen har de så klart koll på och lönebildningen i alla kommande avtalsrörelser...

Nä något nollsumme spel eller att varje avgift/intäkt i en brf (eller vilket företag som helst) alltid skall balansera motsvarande kostnad finns inte och har aldrig funnits.

Så här enkelt är det: Föreningen behöver varje år X pengar. Den del av X som inte rad in från garageplatserna kommer behöva tas in från något annat håll. I en brf slutar det alltid med att månadsavgiften får balansera budgeten. Vilket så klart ska - men då storleken på månadsavgiften direkt korrelerar mot vars och ens värde på bostadsrätten så är det styrelsens uppgift att så mycket intäkter som möjligt kommit in på budgetraderna INNAN årsavgiften beräknas.

...orkar inte rätta alla stavfel - tjocka fingrar liten telefon....