Motionera om avgifter

[billy_pilgrim]

Hej och tack för alla svar. Tyvärr har jag inte riktigt haft tid att vara aktiv själv pga andra företeelser.

Ursprungligen skrivet av Garfunkel

Svårt att svara på din fråga! Låter nästan som det finns parkeringplatser så det räcker och blir över!

Hur många lägenheter finns det i föreningen?
Hur många parkeringsplatser har föreningen med el./utan el, finns laddstolpar för elbil?

Vad är din ekonomiska kalkyl?
Om du höjer hyran för parkeringsplatser till nivån du anser är marknadsmässig hur många procent skulle det öka intäkterna totalt i föreningen?
Finns lokaler i föreningen som hyrs ut till näringidkare?

Antalet platser är ganska många. Drygt 100 garage och uteplatser. Uteplats utan el kostar 100:-. Marknadshyran borde ligga något nivån för boende parkering, låt oss säga 600:-. Garagen är tämligen stora. För dessa tar föreningen 500:- månad. Runt hörnet ligger ett parkeringshus. Där kostar en plats för småbil på öppen inomhusparkering 1500:-. Det är kö dit. Jag har räknat lågt med att hyran skal vara minst 1500:- men ett rättvisare pris hamnar strax under 2000:-.

Idag tar föreningen in 330000:-/år för samtliga parkeringar. Med marknadsanpassade hyror hamnar vi på ca 1,5 miljoner.

Som jag förstår det har hyrorna inte förändrats något de senaste 10+ åren trots att utvecklingen på just parkeringar brantare än den för boende. Nyligen fördubblades tomträttsavgälden, styrelsen höjde avgiften men lämnade parkeringsavgiften oförändrad.

Jag anser att det som sker här är att man tar in avgifter av 100% av medlemmarna via årsavgiften och sedan överför dem till de 80% av medlemmarna som äger bil.

[billy_pilgrim]

Ursprungligen skrivet av Harald

En mycket bra motion och helt rätt tänkt! Att plocka in föreningens behov av intäkter från annat än årsavgiften är en bra affär för alla i föreningen.

Rätt att stämman inte kan besluta om en viss hyra. Men visst kan stämman fatta ett inriktnings beslut att hyresnivån bättre bör avspegla den allmänna hyresnivån i området.

Sedan skall beslutet efterlevas också vilket alltid är svårt. Bäst så klart om styrelsen kan övertygas om att detta är en bra affär för alla samt så klart det bästa om du själv sätter dig i styrelsen och genomför den förvaltning du tror är bäst för din förening.

Hej Harald,

Tack för dina kloka svar. Jag är dock lite tveksam till om motionen faktiskt håller. Styrelsen menar ju att stämman inte få rösta, hur hanterar man det på stämman? Ska man rösta om man får rösta?

En annan sak känns tveksam. Jag anser ju att motsatsen till min motion inte är förenlig med våra stadgar, då skulle det ju inte vara möjligt att rösta mot motionen? En styrelse skulle ju ändå inte kunna ta hänsyn till beslutet? Förstår du vad jag menar?

[Harald]

Motionens att sats håller inga bekymmer där.

Men efterlevnaden behöver inte fungera för det. Du behöver övertyga stämman och styrelsen att detta är en bra affär för alla.

Så här: jag förvaltar flera föreningar och har ansvaret för att upprätta budget i många av dessa. Varje förslag om avgiftsförändring möter alltid motstånd (så klart) men parkerings hyror - det är ÄNNU värre. Alltid extremt långa diskussioner och inte alltid jag får igenom mina förslag.

Koko bäng styrelser tror att det är bra för föreningen att “p-Platserna är billiga”. Tyvärr är detta ett känsligt ämne och man slåss mot mindre vetande.

Insett sedan länge: sätt dig i styrelsen : enda chansen att åtminstone närma dig att kunna påverka.

[Gusten]

Om styrelsemedlemmarna själva har bilplats hos föreningen, så innebär
förstås en hyreshöjning att styrelsemedlemmarna höjer sin egen hyra
till förmån för de som inte har bilplats hos föreningen.
Men för den som har en stor lägenhet kan det ändå löna sig eftersom den som har
stor lägenhet tjänar mer på en hyreshöjning än den som har liten lägenhet.

Även en bilplats hos föreningen som saknar el borde väl ha en högre hyra än boendeparkering
där det kan vara svårt att hitta en plats om man kommer hem sent på kvällen.
Parkerar själv på gatan och fick katalysatorn stulen i vintras.

[Kakis]

Kan slänga in att jag också lämnade in en motion om höjda avgifter för föreningens garageplatser. Det handlar om garage i källarplan under föreningens hus och innergård.

Grovt räknat så har föreningen garageplatser till en tredjedel av lägenheterna. Det är ungefär lika många i kö som det är platser. Alltså, tredjedel av medlemmarna har en plats i garaget, en tredejdel står i kö, en tredjedel är intresserade/saknar bil. Kötiden torde ligga på ca 7 år idag.

Priserna är följande (väljer medvetet att inte skriva ut exakt summa):
Hyra i föreningens garage 100 %
Boendeparkering 150 %
Marknadspris, dvs hyra i garaget under hyreshuset bredvid 250 %

Målet med motionen är att byta principen för hyressättningen. Den befintliga principen är att garaget ska täcka sin andel av kostnader, amorteringar etc. Därför har hyran följt lägenheternas årsavgift. Eftersom årsavgiften inte höjts på 15 år eller vad det nu är så har boendeparkeringen sprungit förbi i avgiftsväg. En gång i tiden var boendeparkeringen klart billigare än garaget. Jag anser att befintlig princip är rimlig (men kanske inte optimal) så länge alla som vill ha en så förmånlig parkeringsplats kan få det. Även en kortare kötid är acceptabelt, men inte som nu där vi pratar 7 år-ish. Då måste hyran ligga närmre garageplatsens verkliga värde. Jag är med på, och instämmer till fullo i, fördelarna med att en större andel av föreningens intäkter kommer från garagehyra istället för årsavgift. För mig är det dock i första hand en rättvisefråga: Varför ska vissa medlemmar få parkeringen subventionerad?

I själva yrkandet har jag angett en specifik siffra strax ovanför boendeparkeringen. Läser man motionen, och förstår den, inser man att det viktiga inte är siffran utan principen om hur hyran ska sättas. Kanske skulle det betonats tydligare även i yrkandet. Ser dock inget stort problem med att stämman skulle säga åt styrelsen att åtgärda en orimlig hyressättning genom att höja till en viss nivå, trots Haralds kloka kommentar om styrelsens ansvar och befogenhet för ekonomin. Om stämman beslutade om sänkning hade det däremot varit desto mer problematiskt.

Motargumentet jag får kommer vara: Garaget täcker sina kostnader. Alla får köa efter samma princip. Här gynnas ingen. Det är så här det ska/måste vara. Kanske rent juridiskt riktigt att ingen gynnas på felaktigt sätt, men ändå väldigt enögd/orimlig tolkning av det enligt mig.

Kanske får jag snyftare om att då måste vissa pensionärer med låg pension sälja sin bil och sin frihet. Dvs tänk på andra. Här kan tilläggas att insatserna när huset byggdes i slutet av 80-talet låg under 50 000 kr. Idag kostar lägenheterna flera miljoner. Det åtminstone skulle kunna vara helt andra ekonomiska förutsättningar för de som flyttar in idag jämfört med en del som bott i huset länge vilket också kan påverka vilken garagehyra man anser acceptabel.

[billy_pilgrim]

Ursprungligen skrivet av Kakis

Eftersom årsavgiften inte höjts på 15 år eller vad det nu är så har boendeparkeringen sprungit förbi i avgiftsväg. En gång i tiden var boendeparkeringen klart billigare än garaget. Garaget täcker sina kostnader. Alla får köa efter samma princip. Här gynnas ingen. Det är så här det ska/måste vara. Kanske rent juridiskt riktigt att ingen gynnas på felaktigt sätt, men ändå väldigt enögd/orimlig tolkning av det enligt mig.

Kanske får jag snyftare om att då måste vissa pensionärer med låg pension sälja sin bil och sin frihet. Dvs tänk på andra. Här kan tilläggas att insatserna när huset byggdes i slutet av 80-talet låg under 50 000 kr. Idag kostar lägenheterna flera miljoner. Det åtminstone skulle kunna vara helt andra ekonomiska förutsättningar för de som flyttar in idag jämfört med en del som bott i huset länge vilket också kan påverka vilken garagehyra man anser acceptabel.

Det här med likhetsprincipen skulla jag vilja förstå mer. Jag har förstått det som att det inte bara är en fråga om huruvida något fördelas rättvist eller ej. Utan om man kan motivera varför något inte ska fördelas rättvist och utgår från kostnad, nytta och hur svårt det är att definiera betalningsansvar.

Pensionären kan ju för övrigt vara beroende av färdtjänst och klarar inte längre att köra bil själv. Då är minskad årsavgift bli många färdtjänstresor.

Avgifter för garage har ju ökat snabbare än den för bostäder i de flera storstadsområden. Detta borde styrelsen beakta när de justerar avgifterna.

[billy_pilgrim]

Ursprungligen skrivet av Harald

Motionens att sats håller inga bekymmer där.

Men efterlevnaden behöver inte fungera för det. Du behöver övertyga stämman och styrelsen att detta är en bra affär för alla.

Så här: jag förvaltar flera föreningar och har ansvaret för att upprätta budget i många av dessa. Varje förslag om avgiftsförändring möter alltid motstånd (så klart) men parkerings hyror - det är ÄNNU värre. Alltid extremt långa diskussioner och inte alltid jag får igenom mina förslag.

Koko bäng styrelser tror att det är bra för föreningen att “p-Platserna är billiga”. Tyvärr är detta ett känsligt ämne och man slåss mot mindre vetande.

Insett sedan länge: sätt dig i styrelsen : enda chansen att åtminstone närma dig att kunna påverka.

Våra stadgar anger:

För tillkommande nyttigheter som nyttjas endast av vissa medlemmar såsom parkeringsplats, extra förrådsutrymme och dylikt utgår särskild ersättning som bestäms av styrelsen med iaktagande av jordabalken och annan lagstiftning.

Detta förändrar inget gällande stämmans möjlighet att besluta om "marknadsanpassade parkeringsavgifter"?

[Harald]

En tråd som engagerar vilket är helt enligt min egen erfarenhet. Prissättningen på parkeringar och garage är uppenbarligen väldigt svårt att få föreningar att förstå - bara det att som någon skrev "...så länge alla som vill ha en så förmånlig parkeringsplats kan få det...." visar vilket berg vi måste över innan fem öringen har trillat ner.

Jag börjar med lite från Kakis inlägg:

Motargumentet jag får kommer vara: Garaget täcker sina kostnader

Konstaterandet är korrekt - detta argument dyker alltid upp. Och är helt fel så klart. Det finns ingen enskild avgift eller hyra i en förening som exakt skall beräknas mot "sin" kostnad. Precis som en ICA-handlare inte räknar på att en enskild vara - Te x Havregryn - exakt skall kosta så att denna vara täcker sin andel av kostnaderna för hyllplats, personal och hyror.
Vissa varor tjänar handlaren mer på och vissa varor behöver denne ha ett konkurrenskraftigare pris på för att locka kunder till sin butik. Det är på totalen det behöver gå ihop.

Så - en P-plats (eller garageplats) är en vara (en nyttighet) som föreningens samtliga medlemmar äger ihop. Nyttigheten är endast delvis sammankopplad med boendet då den inte efterfrågas av alla medlemmar. Det ligger i allas intresse att denna enskilda nyttighet inbringar så hög intäkt som möjligt då varje extra krona härifrån teoretiskt (men helt sant) håller årsavgiften nere med samma summa på totalen. Årsavgiften korrelerar starkt med vars och ens värde på sina respektive bostadsrätter - hyresnivån för P-platsen gör det inte.

Vidare och mer ur Kakis exempel:

I en förening bestämmer majoriteten. Majoritet är här hälften + 1. Det betyder att om av 100 medlemmar så vill 51 st. gå åt vänster och 49 åt höger så skall styrelsen ta föreningen åt vänster då detta är föreningens vilja.

Ur exemplet räcker garageplatserna till 1/3 av medlemmarna, 1/3 står i kö och 1/3 har inget behov av att hyra någon plats.

Baserat på ovanstående tror man att 1/3 gynnas av dagens pris och 2/3 hade gynnats av ett högre pris men det är faktiskt fel. Sant är att 100 % av medlemmarna gynnas av ett högre pris så länge samtliga platser fortsatt hyrs ut! Det är detta som styrelsen behöver förstå.

Att alla gynnas hänger så klart ihop med att samtliga årsavgifter - vid ett högre garagepris - över tid hålls lägre än annars.

Till sist igen om era möjligheter att påverka genom era motioner:

Motionsrätten är viktig och den skall vi värna om men betrakta den som "en sista utväg" med väldigt tveksamt resultat. Att motionera betyder ju att du som medlem påstår att styrelsen missat något och du vet bättre. Men det är inte du som kör - du har aldrig hela bilden. Faktum är att en "frisk" förening bör ha kanske en motion vart 5: e år max. Varje motion är ju ett underkännande av styrelsens förvaltning. (Dock så skall ju medlemmar kunna lämna förslag så klart men detta sker bättre i dialog under året på städdagar, medlemsmöten eller ett enkelt mejl).

Jag påstår nu att OM ni "vinner" framgång med ert motionerande så blir det max en pyrrhusseger. Ni kanske får upp garagehyran 100 kr en gång men har inte förändrat strategi eller den grundläggande förståelsen. En mindre justering och sedan återgår allt till "business as usual" och skillnaden mellan marknadspriset på nyttigheten och er förenings hyror kommer fortsätta öka över tid.

Så - motionera gärna och väck debatten. Men vill ni verkligen ändra på något - ta er in i styrelsen och driv era frågor där.

[Harald]

Kanske får jag snyftare om att då måste vissa pensionärer med låg pension sälja sin bil och sin frihet. Dvs tänk på andra.

Helt korrekt men i bostadsrätt tar var och en sitt. Ingen är skyldig att täcka upp för någon annan vare sig med försäkring, ansvar, underhåll eller årsavgift.

Säg att styrelsen skulle kunna ta ut 300 kr mer för en garageplats än vad man de facto gör. Och att detta skulle gett 100 kr i lägre månadsavgift för alla boende. 100 kr lägre avgift motsvarar ungefär 50 000 kr i låneutrymme eller lite förenklat så här:

En framtida köpare kommer kunna betala 50 000 kr mer för bostadsrätten om garagehyrorna höjs.

Ta nu 50 000 kr och multiplicera med antalet lägenheter. Där har du summan vad samtliga medlemmar subventionerar den tredjedel som hyr garageplats idag. Men detta stämmer bara om varje bostadsrätt säljs EN gång - det är ju inte sant det heller. I genomsnitt omsätts ca 10 % av alla bostadsrätter/år vilket innebär att efter 10 år börjar allt om igen och nya 50 000 kr läggs till högen av förlorade pengar. Över tid blir detta extrema summor!

Korrekt alltså att för de som hyr plats så subventionerar de alltså sig själva men är det en bra affär? Testa att räkna så ser du! Säg att du bor i föreningen i fem år till - då ser det ut så här:

Med oförändrad hyra garageplats: Sparat 18 000 kr på lägre hyror, förlorat 50 000 kr på försäljningspriset. Totalt: Förlust 32 000 kr

Med höjd garagehyra 300 kr: Förlorat 18 000 kr på högre hyra, vunnit 50 000 kr i högre försäljningspris. Totalt vinst 32 000 kr.

Exemplet är förenklat och helt statiskt - i verkligheten blir skillnaden mycket större av den enkla anledningen att priser stiger - på parkeringsplatser inte minst! I verkligheten är det många miljoner kronor totalt sett som styrelsen slarvar bort för medlemmarna genom att ha billiga parkerings- eller garageplatser!

[Kakis]

Ursprungligen skrivet av Harald

Så - motionera gärna och väck debatten. Men vill ni verkligen ändra på något - ta er in i styrelsen och driv era frågor där.

Jag har försökt den vägen. Jag satt två år som ordförande. Jag fick en del av styrelsen med mig, men inte majoriteten. Anledningen att jag lämnade styrelsen hade inte med det här att göra. Förändrad livssituation. Jag hade nog varit kvar i styrelsen om jag hade haft oförändrad livssituation. Kan tillägga att jag har en god relation till nuvarande styrelse. Jag har även gott förtroende för nuvarande styrelse i övrigt.

Jag tror faktiskt att det är svårt att nå fram med marknadsvärdesargumentet allena. Betänk följande person:
Marknadsvärdet är ointressant för den som aldrig tänker flytta. Denne är ofta pensionär, så lånet är löst och nya beviljas ej, dvs lånevillkoren kan inte bli bättre. Hen trivs och har sin boendesituation ordnad som hen vill ha det. Att rubba dessa cirklar uppskattas ej. Det har ju trots allt alltid fungerat så bra så här alla år, hur kan det vara fel? Eftersom hen trivs går hen på stämman och hens röst räknas. Hen betraktar nog Brf:en mer som en ideel förening som endast ska finansiera sig själv och inget annat sett till det ekonomiska. Skulle dessutom en marknadshyra bli kännbar för ekonomin så kan nog motståndet bli rabiat.

Att då argumentera för full marknadshyra med höjt marknadsvärde som grund kommer aldrig övertyga den beskrivna personen som jag bedömer utgör en betydande del av de som går på stämman. Tvärtom kanske man rent av ses som en störig spekulant som bara ska göra ett snabbt klipp. Jag satsade därför mer på rättviseaspekten i min motion. Jag tror faktiskt att det var en ganska marknadsmässig hyra från början när huset byggdes, men tiderna har förändrats vilket jag försöker poängtera i min motion. Har man inte funderat på bostads och garagemarknaden på 20 år så har man kanske inte märkt det.

Så här efter att motionen lämnats in funderar jag lite kring om man kanske hade lockat fler likasinnade medlemmar till stämman om man fokuserat på marknadsvärdet i motionen. Kanske hade det varit en bättre strategi.