Övertyga styrelsen om att avgiften är för hög

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av PPP

Gällande investering av kapital ser jag inte hur det är förenligt med Bostadsrättslagen, men det är kanske en sak man inte ska haka upp sig för mycket på.

En BRF är en ekonomisk föreningen som skall främja medlemmarnas ekonomi så där kan man nog hitta stödet. Men låt säga att man skaffar så bra kassa att man investerar några miljoner på något som råkar avkasta en massa. Om det finns ett hål att kasta alla dessa pengar i är det ju lungt men om det leder till att man inte behöver betala avgift så kan det ju bli tråkigt om tiderna ändras och man måste börja betala avgift helt plötsligt.

Jag tycker att avgiftsdiciplinen är viktig. Om folk vänjer sig att man alltid slipper betala en avgift per år så rättar man ekonomin efter det. När föreningen sen behöver ta bort det så kanske dom pengarna inte finns. Givetvis är det medlemmarnas ansvar att ha ekonomi för sitt boende men min åsikt är att avgiftsnivån skall vara extremt förutsägbar. Så nuvarande avgiftsnivå med en ökning varje år på mellan 0.5%-5%. Sen ska det bara tuffa på och föreningen ska kunna reglera sitt kapitalbehov med detta nivå utrymme.

[Nhtnht]

Ursprungligen skrivet av Harald

Förtydligande:

När man kommer ner i en genomsnittstakt på 1 hyresrätt eller lägre såld/år kommer alltså behovet av intäkter öka. Antingen höjer man avskrivningarna och anpassar årsavgifterna så att man fortsatt redovisar kring 0-resultat eller så får man lära sig att det behöver redovisas vinst ca 1-3 miljoner/år lite olika beroende på vad som görs enskilda år.

Och så om jag skall kritisera någonting: Det faktum att föreningen står för medlemmarna BRF-tillägg på hemförsäkringen. Detta är en dyr lösning som inte är bra för varken medlemmar eller förening i längden och dessutom tvärt emot BRF-tanken:

Du som innehavare skall själv underhålla, byta ut, reparera och försäkra din del av föreningen.

(I och med att föreningen går in och "tar" en del av innehavarens ansvar så luckras hela ansvarsdelen upp vilket skapar otydlighet i vars och ens ansvar som innehavare). (Dyrare = därför att vid skador blir det samma försäkringsbolag som företräder båda parterna = det finns ingen incitament för försäkringsbolaget att skydda sin part (och därmed sitt eget ekonomiska intresse) istället så tenderar försäkringsfallen utredas mot den part som innehar den högsta självrisken).

Angående BRF tillägg på försäkringen. Vi upplevde det positivt att ha en part att prata med när en vattenskada inträffade i vår förening. Skulle borättsinnehavaren ha egen försäkring så skulle det bli två parter att hantera. Sedan är det en garanti att det faktiskt finns ett försäkringsskydd så man slipper inleda någon juridisk process. Det är inte en dyr lösning (billigare än vad jag hade privat) så jag har svårt att se nackdelarna?

[Harald]

Gemensamt bostadrättstillägg är ett klassiskt exempel där man gör affär på att människor har för låg kunskap i ämnet.

Det är inte en dyr lösning (billigare än vad jag hade privat) så jag har svårt att se nackdelarna?

Nej detta är helt fel och på två sätt:

Månadspremien blir lägre/lgh - JA - det stämmer men några tior hit eller dit varje månad spelar ingen roll. Det är vad varje skada de facto kostar som är intressant - framförallt om man drabbas av flera och stora skador. Det är här försäkringsbolaget tar igen den låga premien med råge - genom att fler ärenden hamnar hos den som har högsta självrisken (Läs: föreningen) än vad annars vore. Försäkringsbolaget "förhandlar" ju med sig själv!!

Nästa pilsner är att de flesta föreningar som har gemensamt bostadsrättstillägg låter detta ingå i avgiften. Det betyder - allt annat lika - att alla månadsavgifter är premiens storlek HÖGRE än vad de annars hade varit. Och eftersom månadsavgifter korrelerar mot värdet på bostadsrätten så kan ett par tior i inbesparing per månad för den enskilde betyda 50 000 kr mindre betalt för sin bostadsrätt när denne säljs.

Bra affär? Nej verkligen inte.

Sedan är det en garanti att det faktiskt finns ett försäkringsskydd så man slipper inleda någon juridisk process.

Okej om du resonerar så hur tycker du vi skal hantera de övriga skyldigheterna som ingår i vars och ens underhållsansvar? Innehavaren har ju ansvar att försäkra, reparera, underhålla och byta ut. Hur gör vi med reparationer te x? Ska vi gå in och besikta varje lgh 1 ggr/år? Underhållet - vem skall bedöma och hur ofta? Hur "tvingar" du en innehavare att byta ut en byggdel som du anser vara slut? O s v.

Man måste inse att i Brf har var och en ett eget ansvar och därmed också egen befogenhet att bedöma hur denne utövar sitt ansvar. Vill någon ha ett fönster med trasiga spanjoletter så att det inte går att öppna på 40 år - fine hel okej. Vill någon leva sitt liv utan hemförsäkring/BRF-tillägg? Fine - upp till dem. Det finns inget lagstöd för någon annan hållning...

Vi upplevde det positivt att ha en part att prata med när en vattenskada inträffade i vår förening

Fast var och en skall ju prata med SITT försäkringsbolag - eller menar du att om inte ni hade haft kollektiv bostadsrättsförsäkring så hade du även företrätt medlemmen och tagit dennes samtal med dennes försäkringsbolag?

Sedan - och jag har skrivit det förr - man skall alltid prata med minst två parter vid en skada - sitt försäkringsbolag och den oberoende besiktningsmannen. För det är nästa pilsner - man låter inte försäkringsbolaget - varken medlemmens eller det egna vara först på bollen. Först skall en oberoende part in som inte har att lyfta självrisk ifall det blir den ena bedömningen eller den andra...

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av Harald

Månadspremien blir lägre/lgh - JA - det stämmer men några tior hit eller dit varje månad spelar ingen roll. Det är vad varje skada de facto kostar som är intressant - framförallt om man drabbas av flera och stora skador. Det är här försäkringsbolaget tar igen den låga premien med råge - genom att fler ärenden hamnar hos den som har högsta självrisken (Läs: föreningen) än vad annars vore. Försäkringsbolaget "förhandlar" ju med sig själv!!

Jag håller med om allt detta. Men jag vågar ändå inte propagera för att avskaffa gemensamt bostadsrättstillägg. Mest för att jag är rädd för att den administrativa delen för föreningen kommer öka. Men det kanske är omotiverat.

Vår förening har 2 PBB i självrisk. Detta gör att vi sällan bemödar oss att försöka få ut någon ersättning från försäkringsbolaget. Föreningen ska ju undersöka, riva och torka. Det hamnar ofta kring 1PBB.

[Nhtnht]

Ursprungligen skrivet av Harald

Gemensamt bostadrättstillägg är ett klassiskt exempel där man gör affär på att människor har för låg kunskap i ämnet.



Nej detta är helt fel och på två sätt:

Månadspremien blir lägre/lgh - JA - det stämmer men några tior hit eller dit varje månad spelar ingen roll. Det är vad varje skada de facto kostar som är intressant - framförallt om man drabbas av flera och stora skador. Det är här försäkringsbolaget tar igen den låga premien med råge - genom att fler ärenden hamnar hos den som har högsta självrisken (Läs: föreningen) än vad annars vore. Försäkringsbolaget "förhandlar" ju med sig själv!!

Nästa pilsner är att de flesta föreningar som har gemensamt bostadsrättstillägg låter detta ingå i avgiften. Det betyder - allt annat lika - att alla månadsavgifter är premiens storlek HÖGRE än vad de annars hade varit. Och eftersom månadsavgifter korrelerar mot värdet på bostadsrätten så kan ett par tior i inbesparing per månad för den enskilde betyda 50 000 kr mindre betalt för sin bostadsrätt när denne säljs.

Bra affär? Nej verkligen inte.



Okej om du resonerar så hur tycker du vi skal hantera de övriga skyldigheterna som ingår i vars och ens underhållsansvar? Innehavaren har ju ansvar att försäkra, reparera, underhålla och byta ut. Hur gör vi med reparationer te x? Ska vi gå in och besikta varje lgh 1 ggr/år? Underhållet - vem skall bedöma och hur ofta? Hur "tvingar" du en innehavare att byta ut en byggdel som du anser vara slut? O s v.

Man måste inse att i Brf har var och en ett eget ansvar och därmed också egen befogenhet att bedöma hur denne utövar sitt ansvar. Vill någon ha ett fönster med trasiga spanjoletter så att det inte går att öppna på 40 år - fine hel okej. Vill någon leva sitt liv utan hemförsäkring/BRF-tillägg? Fine - upp till dem. Det finns inget lagstöd för någon annan hållning...



Fast var och en skall ju prata med SITT försäkringsbolag - eller menar du att om inte ni hade haft kollektiv bostadsrättsförsäkring så hade du även företrätt medlemmen och tagit dennes samtal med dennes försäkringsbolag?

Sedan - och jag har skrivit det förr - man skall alltid prata med minst två parter vid en skada - sitt försäkringsbolag och den oberoende besiktningsmannen. För det är nästa pilsner - man låter inte försäkringsbolaget - varken medlemmens eller det egna vara först på bollen. Först skall en oberoende part in som inte har att lyfta självrisk ifall det blir den ena bedömningen eller den andra...

Fast om att föreningen har kollektivt försäkringstillägg så marknadsförs det och tas med i värderingen så det ska ju i teorin inte spela någon roll.

När vi hade en vattenskada så hade vi en motpart försäkringsbolaget. Om boende skulle ha en egen tilläggsförsäkring så skulle det kunna vara två parter som ska åtgärda felet eftersom ansvaret ligger på olika delar. Tänker jag fel?

[Harald]

Fast om att föreningen har kollektivt försäkringstillägg så marknadsförs det och tas med i värderingen så det ska ju i teorin inte spela någon roll.

Nej detta är helt fel. Samma gäller te x P-platshyror eller till och med obligatoriska tilläggsavgifter (t ex bredbandsavgift).

Alltså: Trots att en månadsavgift kan vara 3 000 kr (avgift) + 200 kr (Bredband - obligatorisk går ej att slippa ifrån = juridiskt alltså också är en del av månadsavgiften men den särredovisas för att kunna tas ut med lika belopp/lgh istället för att beräknas utifrån andelstal vilket är ok om skrivningen finns i stadga vilket den gör i de flesta föreningar som uppdaterat sina stadgar de senaste åren) så kommer den lgh att värderas högre på marknaden än en lika lgh som har 3 200 kr i månadsavgift och bredband ingår i avgiften.

När vi hade en vattenskada så hade vi en motpart försäkringsbolaget. Om boende skulle ha en egen tilläggsförsäkring så skulle det kunna vara två parter som ska åtgärda felet eftersom ansvaret ligger på olika delar. Tänker jag fel?

Ja du tänker fel därför att ingenting har förändrats juridiskt. Det är fortfarande så att innehavaren är ansvarig att återställa sina delar och föreningen för sina delar. Praktiskt så är det inte ovanligt att samma entreprenör gör hela jobbet även om föreningen inte har kollektivt bostadsrättstillägg - inga problem alls. Ofta så frågar innehavaren föreningens entreprenör om offert på sina delar - tar den till sitt eget försäkringsbolag - får den godkänd - entreprenören gör klart hela jobbet och får skicka två olika räkningar.

Tvärt om så blir det kollektiva bostadsrättstillägget egentligen väldigt knepigt i och med att du fortsatt enligt stadga och lag lägger ansvaret på innehavaren men du tar bort befogenheten att utöva ansvaret. Överförmynderi skulle man kunna kalla det minst sagt.

Bakgrunden till det kollektiva bostadsrättstillägget är ännu vidrigare - hade alla känt till den så hade väldigt få föreningar tecknat denna typ av försäkring.

Det gick till ungefär så här: Folksam och HSB snackade ihop sig med dagordningen "Hur kan vi tjäna ännu mera pengar på bostadsrättsföreningarna?" Kläckte idén som var typ: Om vi (HSB) ser till att ni (Folksam) får sälja er försäkring till ALLA innehavare i en förening - vad får vi då av er? Så Folksam bjöd så klart en fin bak rabatt (Pay back) direkt till HSB för varje förening som HSB lyckades lura på denna produkt.

Om HSB hade följt sina egna stadgar och läst den lag de själva hjälpt till att ta fram istället för att bara fokusera på att tjäna så mycket pengar som möjligt på "sina" föreningar så hade denna produkt aldrig sett dagens ljus.

Så ni är lurade hela bunten som kör med kollektivt bostadsrättstillägg tyvärr.

[M72]

Gammal tråd, men har inte varit inne på forumet på ett tag och ämnet var så intressant. Tack Harald för alla dina intressanta inlägg!

Det som inte framgår i diskussionen dock är ju vad som händer om den enskilde medlemmen defacto inte har ett eget bostadsrättstillägg i sin försäkring. Det är ju inte riktigt rimligt att föreningen ska hålla reda på att hem har en aktiv, även om den finns vid inflytt kanske den blir uppsagd pga utebliven betalning eller något annat skäl. Vad händer då om det inte finns någon försäkring som kan ersätta skadan? Skadan måste åtgärdas, jag gissar att föreningen då måste betala och sedan kräva medlemmen på pengarna? Och så blir det en utdragen process, ser jag framför mig. Är det då inte säkrare att ha kollektiv försäkring, bara för att slippa denna risk?

[Harald]

Det som inte framgår i diskussionen dock är ju vad som händer om den enskilde medlemmen defacto inte har ett eget bostadsrättstillägg i sin försäkring.

Nej föreningen behöver inte betala något. Föreningen gör klart sin del och sedan är det upp till medlemmen vad den gör: reparera på egen bekostnad eller strunta i det.

Bostadsrättstillägget ersätter ju de delar för medlemmen har underhållsansvaret tex ytskikt golv, vitvaror eller badrumsinredning. Därmed ”lider” ju inte föreningen ifall en medlem väljer att inte åter lägga ex ett parkettgolv.

Men det viktigaste: Vi bor i ett fritt land. Människor går själva välja hur de vill leva sina liv. Någon väljer att teckna helförsäkring på bilen, en annan tar bara trafikförsäkring. Någon pensionssparar - någon annan nöjer sig med den allmänna pensionen. Gott så, ett fritt land som sagt.

Att kollektivt tvinga alla medlemmar att köpa en viss försäkring - dessutom egentligen i strid mot stadga och lag - är förmynderi, oärligt och bara dåligt.

[M72]

Jag förstår. Jag tänkte på om det blir omfattande skador, exv vid vattenläcka eller brand, som drabbar byggnaden utanför medlemmens lägenhet, och absolut måste åtgärdas. Jag har bara förutsatt att det då var medlemmens bostadsrättsförsäkring som trädde in, eftersom hen orsakat skadan, men så är det kanske inte?

[Harald]

Nej bostadsrättstilläget ersätter inget som är viktigt för föreningen.

Vid brand och vattenledningsskador så gäller bara föreningens försäkring då dessa skador har undantagsregler i stadga och lag.

Men din undran sätter huvudet på spiken! Kunskapen om vad bostadsrättstillägget verkligen är för något är väldigt låg både bland medlemmar och styrelseledamöter vilket möjliggör för försäkringsbolagen att säljs in den kollektiva försäkringen.

Man utnyttjar helt enkelt kunskapsbristen och gör fina pengar på detta. Att ett försäkringsbolag säljer tjänsten hade väl varit förståligt men det som verkligen luktar ruttet är att HSB m fl. uppmanar till detta upplägg.