Övertyga styrelsen om att avgiften är för hög

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag använder Bostadsrättsexpertens UH-utrymme vilket är en helt lysande beräkningsmodell för att rensa bort alla kostnader som går åt till löpande drift.

Kan du länka till information om denna?

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av Harald

Ser alltså inte behov av sänkt avgift i denna föreningen dock instämmer jag i styrelsens förvaltning att den kan ligga oförändrad. Skulle tro att den kan kvar vara på nuvarande nivå i ca fem år till lite beroende på hur snabb inflationsökningarna nu blir de kommande åren.

Min åsikt är att man aldrig skall någonsin skall sänka avgiften in en BRF. Istället tycker jag att den varje år skall öka för att man skall få in det psykologiskt att föreningens kostnader ökar för varje år och det måste betalas av medlemmarna. Sen om ökningen bara är symbolisk med 0,5% må vara men om ingen ökning sker på 5 år och man sen lägger på en ökning så kommer det ju undras varför.

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av Harald

Och så om jag skall kritisera någonting: Det faktum att föreningen står för medlemmarna BRF-tillägg på hemförsäkringen. Detta är en dyr lösning som inte är bra för varken medlemmar eller förening i längden och dessutom tvärt emot BRF-tanken:

Du som innehavare skall själv underhålla, byta ut, reparera och försäkra din del av föreningen.

(I och med att föreningen går in och "tar" en del av innehavarens ansvar så luckras hela ansvarsdelen upp vilket skapar otydlighet i vars och ens ansvar som innehavare). (Dyrare = därför att vid skador blir det samma försäkringsbolag som företräder båda parterna = det finns ingen incitament för försäkringsbolaget att skydda sin part (och därmed sitt eget ekonomiska intresse) istället så tenderar försäkringsfallen utredas mot den part som innehar den högsta självrisken).

Min åsikt gällande kollektivt bostadsrättstillägg har ändrats lite fram och tillbaka. Huvudargumentet för är att jag vill hålla styrelsen som oberoende part vid en eventuell skada. Detta för att hålla medlemmarna från att bli osams med sina "grannar". För att kunna hantera processen vid en skada så läggs ansvaret lämpligen på en förvaltare. Då ärendet kan behöva sin tid så kostar det därefter också.

Jag håller med om att det inte finns något incitament att för försäkringsbolaget att skydda sig själv varvid det som är mest ekonomiskt är det som kommer bli utfallet i ett tveksamt fall. Dock så var jag med om ett fall där en boende hade en privat försäkring och deras hantering var katastrofal. Någonstans vill man att hela processen för en skada skall vara rimlig för en medlem (och föreningen). För närvarande är jag lite mer för att ha kollektivt bostadsrättstillägg men det beror nog mer på att jag inte klurat ut en för alla parter smidig process i hanterande av en skada.

Min slutsats är att försäkringsbolagen har riggat systemet till sin fördel, det enda sättet att vinna är att inte drabbas av skador alls.

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av PPP

Tack för utförligt svar. På något sätt får jag känslan att det finns olika "skolor" kring detta. När jag pratat med en bekant som är erfaren ekonom/revisor om detta så blev denne nästan upprörd över att föreningen håller så stor kassa (och som får växa 2-5 MSEK per år, allt beroende på om någon lägenhet säljs eller inte). Många brf-förvaltare förordar också att stora utgifter bör finansieras genom lån och inte genom kassa nu när räntan är så låg. Detta för att inte dagens medlemmar ska betala för mycket för morgondagens medlemmar. Förstår att detta är en svår balans då det självklart inte är meningen att morgondagens medlemmar ska betala för dagens. Tacksam för kommentar/tankar kring detta.


Om vi sedan oavsett antar att avgiften är "rätt", vad ska föreningen göra med en kassa i mångmiljonklassen? Om 4-5 år kan den mycket väl vara närmare 40 MSEK.

Jag förordar också lån för åtgärder så man kan "bestämma" att rätt boende betalar för åtgärden men jag ser inget fel i att man också skaffar sig en ordentlig kassa. Man får dock se till att man inflationssäkrar de likvida tillgångarna och det är här det kan bli lite sådär resultat. Jag tycker inte det hör till en BRF att t ex investera på börsen. Man bör så gott det går investera i föreningen. I detta fall så verkar man ju hela tiden ha avyttrat hyresrätter. Om man har lån som man kan amortera på och på så sätt minska sina räntekostnader kan man ju kompensera förlorad hyresintäkt men här går ju inte det. Man måste balansera på något vis, öka avgifterna t ex.

[Harald]

Kan du länka till information om denna?

Sök på Borättupplysning så hittar du Lennarts sida. Den må se lite gammal ut men Lennart svarar fortfarande på en del frågor. Mycket på sidan är utmärkt information och helt utan en "dold agenda" viket dessvärre det mesta som skrivs om bostadsrätt har. All information, tidningar, artiklar mm är oftast vinklad för att gynna avsändarens ekonomiska intresse i marknaden främst Banker, förvaltare, konsultbolag m fl.

Själva beräkningen är så klart fri att göra men Borättupplysning har varumärkesskyddat själva benämningen "Underhålls- och amorteringsutrymme" vilket jag inte riktigt vet hur jag skall förhålla mig till men hittills har jag gjort så att alltid när jag lär ut denna beräkning så anger jag källan.

Det som gör att den fungerar så bra är det faktum att - över tid - så har i princip alla föreningar väldigt lika kostnader för underhåll och drift. Visst - en förening kan energieffektivisera, men det projektet kostar pengar, och sammanräknat alla kostnader sedan utslaget per år, per lgh och till sist per månad så skiljer det inte många tio kronor mellan den effektivaste och den minst effektiva föreningen. Skillnaden består istället i princip av låneräntor. Alltså är förvaltningen av pengarna egentligen viktigare än förvaltningen av huset (till slut kommer även ett dåligt underhållet hus få en styrelse som tar tag i eftersatta delar, men ingen styrelse kan någonsin gå baklänges och i efterskott ta in mera i årsavgifter för de år som gått).

Formeln rensar bort alla utbetalningar och kostnader som styrelsen INTE råder över (sop, värme, vatten, förvaltning mm) d v s kostnader som föreningen alltid kommer att ha enbart för att drifta huset. Även här går det så klart att "effektivisera" men utslaget så kommer det inte påverka nämnvärt. Kvar efter beräkningen blir de pengar som styrelsen råder över: Alltså kan använda till amortering, underhåll eller förbättringar. Siffrorna tas ur resultaträkning och dess noter:

Formel: (Reparationer + underhåll + avskrivningar +/- resultat) / omsättning

Får du te x 40 % innebär det att för varje 100-lapp föreningen får in så har styrelsen att hantera 40 kr på bästa sätt för föreningen och dess medlemmar. 60 kr går åt till "vanliga räkningar".

[Harald]

Min åsikt är att man aldrig skall någonsin skall sänka avgiften in en BRF. Istället tycker jag att den varje år skall öka för att man skall få in det psykologiskt att föreningens kostnader ökar för varje år och det måste betalas av medlemmarna. Sen om ökningen bara är symbolisk med 0,5% må vara men om ingen ökning sker på 5 år och man sen lägger på en ökning så kommer det ju undras varför.

Detta är klokt om än att göra det lite för enkelt för sig. Visst är det sant att kostnaderna i princip alltid ökar - just nu har vi drygt 2 % inflation vilket talar för att intäkterna nästa år behöver upp ca 2 % i alla föreningar allt annat lika om de vill behålla samma ekonomi som i år.

Men man kan så klart ta dessa 2 % från något annat än årsavgiften. Det kan vara höjd P-platshyra, höjd bredbandsavgift, nytt hyresavtal stor lokalhyresgäst eller vad som helst.

Men visst - hänger inte föreningen med och ständigt höjer sina intäkter - ja då förbrukar man ju istället på tillgången och kom ihåg: Någon får alltid betala. Så bor du kvar länge - lobba för att intäkterna ökar varje år på för er bästa lämpliga vis!

[Harald]

För närvarande är jag lite mer för att ha kollektivt bostadsrättstillägg men det beror nog mer på att jag inte klurat ut en för alla parter smidig process i hanterande av en skada.

....och det är exakt den "smidigheten" som du får betala för!

Min slutsats är att försäkringsbolagen har riggat systemet till sin fördel, det enda sättet att vinna är att inte drabbas av skador alls.

Nej inte riggat men så klart måste försäkringen "gå ihop" för bolagen. Det betyder att de allra flesta över tid betalar väldigt mycket mera i premier än de får tillbaka i skadeersättningar.

Jag har kommit fram till att det i princip endast är totalskada som är intressant (d v s om huset brinner ner). I stort sett alla andra skador kan du som förening lösa billigare själv än om du använder fastighetsförsäkringen till hjälp. Kom ihåg att en förening aldrig kan försäkra eftersatt underhåll så har ni många vattenskador - ja då går först premien upp och sedan efter ett antal skador så uppmanas ni att renovera annars så sägs er försäkring upp.

För vattenskada har de flesta fastighetsförsäkringar en självrisk på minst 0,5 - 1 PBB vilket i många fall räcker till föreningens delar (utredning, rivning och uttorkning).

Det går att göra affär av denna vetskap. Har själv tecknat fastighetsförsäkring med extra hög självrisk (alltid 2 x PBB) vilket om du underhåller ditt hus väl blir en utmärkt kostnadsbesparing då premien blir betydligt lägre. Vid totalskadan - huset brunnit ner - ja då känns inte 2 x PBB särskilt betungande att punga ut med för ett nytt hus!

[Harald]

Jag förordar också lån för åtgärder så man kan "bestämma" att rätt boende betalar för åtgärden men jag ser inget fel i att man också skaffar sig en ordentlig kassa.

Jag tror du tänker fel här och jag tror du gör det för att "Branschen" ständigt matar oss med detta budskap då de tjänar på att föreningarna inte bara betalar för sitt underhåll - utan också ovanpå det betalar räntekostnader i tidernas evighet.

Om era medlemmar får ett nytt tak i år så höjer det inte boendekvalitén ett smack för de medlemmarna som får taket eller de som bor där de kommande 40 åren (takets livslängd). Däremot är ALLA medlemmar betjänta av att det finns ett tak över huvud taget.

Istället så är det ju så att alla skall "betala för sin förslitning" d v s i takt med att en byggdel slit ut skall den utslitna delen ersättas med pengar. (ni kan ju inte lägga om taket 1 gång per år men ni kan ersätta ekonomiskt varje år så att när taket är slut och skall läggas om ja då finns det pengar i kassa eller amorterat låneutrymme för att göra så).

Rätt är alltså att de som slitit ut taket - via sina årsavgifter - har bekostat ett nytt tak. Hur själva räkningen sedan i verkligheten betalas är lite en annan sak och har med förvaltningsstrategier, andra projekt, omvärldsfaktorer mm att göra.

Men sett i backspegeln så är det viktigt att det går att se att tidigare generationer alltid har ersatt sin förslitning - annars har de ju förbrukat resurser (alltså ej förvaltat) på kommande medlemmars bekostnad.

En förening som är 50 år eller äldre och behöver belåna sig för att kunna underhålla - ja då har tidigare medlemmar betalt in för lite (inte deras fel) beroende på att tidigare styrelser tagit in för lite resurser (japp deras ansvar).

Av strategiska skäl kan en förening ändå ta lån men balansräkningen skall visa på oförändrad förmögenhet genom att man antingen amorterar "direkt" eller att man av strategiska skäl valt att hålla pengarna någon annan stans.

[PPP]

Tack för alla intressanta inlägg. Rent generellt, om en brf just nu nu ligger rätt i sin intäkter för drift och underhåll, men inte behövt höja avgiften på 10, 15 eller till och med 20 år (vilket ju i realiteten innebär en gradvis sänkning motsvarande inflationen), är inte det i sig en indikation att man historiskt legat för högt i avgift (dvs orättvist mot befintliga medlemmar i balansen med framtida)? Som Merbzt är inne på, borde det inte finnas behov att alltid öka sina intäkter med någon liten procentsats om man ligger "rätt". Håller med till fullo att alla medlemmar ska betala för sitt slitage, så schablonmetoden är intressant.



För att igen vara specifik, så i vår förening är styrpunkten att föreningen ska gå plus/minus noll, vilket bygger på att man måste sätta avskrivningarna rätt, vilket man för stunden alltså verkar ha gjort enligt Haralds uträkning då man når målet med rimlig budget för drift och underhåll.



Gällande investering av kapital ser jag inte hur det är förenligt med Bostadsrättslagen, men det är kanske en sak man inte ska haka upp sig för mycket på.

[PPP]

När det kommer till avskrivningar på byggnader (som de facto underhålls för "evigt" bruk) så tycker jag följande två sidor är läsvärda:


https://www.faronline.se/dokument/ba...021_n01_a0006/


https://www.bostadsratterna.se/allt-...sredovisningen