Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf

[Harald]

Ska se om jag kan reda ut detta lite åt er.

Först vill jag slå fast att detta INTE är skatteplanering. Skatteplanering handlar om att flytta intäkter på så sätt att man UNDVIKER skatt. Något helt annat, alltså.

Vad händer om BRF inte har 1milj. på kontot att amortera direkt med? Funkar detta också över tid?

Ja, alla amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden räknas med.

Menar du att man alltid ska ha en kassa som alltid täcker ett planerat underhållsbehov?

Nej, inte så länge förenigen har lån. En skuldfri förening ska ju alltid ha en kassa motsvarande "upparbetad förslitning", annars har ju inte medlemmarna betalt för sin förslitning, eller hur? Detta kommer aldrig stämma på kronan, men för ta ett extremt exempel:

Säg att en förening är skuldfri från start. 60 år senare behöver huset stambytas. Måste då föreningen ta upp ett lån för detta, ja då har alltså medlemmarna under 60 år betalt in för lite.

För "vanliga" föreningar (d v s som har lån), så skall styrelsen alltid sträva efter att ta in erfordliga medel för kommande utgifter för underhåll. Detta kommer inte lyckas alltid i början, men efter några få år kommer det fungera. Det betyder inte att man har "hela behovet" i kassan, men te x om man har en takomläggning om 5 år, då skall styrelsen:

1) Beräkna hur mycket pengar som finns just nu till detta projekt.
2) Beräkna hur mycket ytterligare pengar avgifterna kommer att generera de kommande 5 åren till detta projekt.
3) Anpassa avgifterna så att de täcker ev. återstående behov.

Pengarna sparas dock inte. De amorteras istället löpande på befintliga lån (= genererar kapitaltillskott), och när takomläggningen kommer så tas ett nytt lån upp.

Alternativet för ett mindre underhåll där pengar kan sparas ihop på 1 år eller mindre, är att man sparar i kassan. När fakturan från entreprenören kommer, då tas ett lån upp för att betala denna fordran. I samma veva (samma dag el samma år) amorteras motsvarande från kassan på ett befintligt lån. Detta är kreditväxling och är inte bara lagligt, utan reglerna är skapade just för att denna möjlighet skall finnas. Varför då?

Jo, och här är haken som ni inte tänkt på. För att man skall kunna genomföra kreditväxling och på så sätt tillgodogöra sig kapitaltillskottet, KRÄVS ATT FÖRENINGEN TAR IN TILLRÄCKLIGT MED PENGAR VIA AVGIFTERNA FÖR ATT SKÖTA FÖRENINGENS UNDERHÅLL. Och det är just detta som lagstiftaren vill uppnå. Man ger helt enkelt en morot till de föreningar som drivs enligt självkostnadsprincipen, eftersom det ger starkare föreningar. Allt härrör sig från 90-tals krisen:

90-talskrisen var för bostadsrättsföreningarna främst en lånebubbla som sprack. De skatteregler som gällt (gällde fram till 2007) innebar att medlemmarna beskattades privat för sin andel av föreningens förmögenhet. Detta gjorde att all förvaltning gick ut på att hålla nere föreningarnas förmögenhet så mycket som möjligt. Genom att ha låga avgifter och låna till allt underhåll. När så räntorna steg samtidigt som räntebidragen till föreningarna monterades ner, ja då rämnade korthuset och mängder med föreningar gick omkull. Föreningarna tvingades att i snabba steg chockhöja sina avgifter, och medlemmarna flydde (återlämnade sina bostadsrätter utan ersättning till föreningarna) till andra boendeformer, med stora privata skulder i ryggsäcken.

Detta vill man inte skall hända igen. Så därför har lagstiftaren skapat regler som gynnar starka föreningar. Idag då? Jo, nu sitter landets bostadsrättsägare och stirrar sig blinda på låga räntor och ökande värde på sina bostadsrätter, och åter igen svälter dessa medlemmar ut sina föreningar genom konstlat låga avgifter och istället nya lån till underhåll (ökande lånestock). SAMMA IGEN. (Historien har en tendens att upprepa sig som bekant). Detta kommer givetvis att spricka rejält en dag, och nu sitter lagstiftaren och svettas över hur man skall kunna styra denna potentiella explosion till att bli en pyspunka istället. Genom allehanda åtgärder för att dämpa värdeökningen på bostadsrätterna (eftersom detta är det som driver utvecklingen för föreningarna).

Och det händer här och nu. Bankerna tar allt oftare in årsredovisningen för att bedöma föreningens ekonomi, innan den beviljar lån till köp av bostadsrätt. Jag har flera exempel på där fullt kreditvärdiga personer blivit nekade att köpa p g a föreningens svaga ekonomi. "Du får köpa en bostadsrätt för de här pengarna, men inte i denna föreningen".

Och allt är dessutom en chimär. Fattig förening med låga avgifter ger högre överlåtelsepriser endast på kort sikt och i uppåtgående marknad. Nu står vi inför en marknad som börjar gå mer sidledes, samt att villkoren (räntor, amort. krav, krav på bundna lån, ränteavdrag m m ) är på väg att försämras för ägarna och föreningarna. När köparna då läser dessa skrala årsredovisningar så kommer det komma nya frågor:

Men vad gjorde ni under de goda åren?

Jag har i tidigare inlägg visat på att den föreningen som verkligen tar in tillräckligt med pengar via avgifterna för att underhålla och samtidigt komma ner i total skuld, här värderas bostadsrätterna HÖGRE, än i svaga föreningar med lågas avgifter. Men det tar 5-6 år innan det funkar, och det är just dessa 5-6 åren som är så svåra att övertyga föreningarna att "betala", för att sedan för all framtid ha det billigaste boendet med de högsta överlåtelsepriserna.

Till sist ang. att amortera med lånade pengar:

Tänk så här: Föreningen har ett kommande projekt och styrelsen bedömer att det kommer krävas 1 milj. för detta. Man tar ett lån på 1 milj. När projektet är färdigfakturerat så visade det sig att det gick åt 800 000 kr. Vad göra med kvarvarande 200 000 kr? Amortera, tänker styrelsen och gör så. Det är dessa 200 000 kr som INTE får räknas med som kapitaltillskott.

Alla pengar som tagits in via avgifterna och amorterats ÄR kapitaltillskott.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Pengarna sparas dock inte. De amorteras istället löpande på befintliga lån (= genererar kapitaltillskott), och när takomläggningen kommer så tas ett nytt lån upp.

Om man tar ett räkneexempel så innebär detta, att om det under innehavstiden har amorterats 2 miljoner,
och man under innehavstiden även tar upp ett lån på 1 miljon för en takrenovering, så innebär det att det blir 1 miljon kvar som utgör kapitaltillskott.

Om lånet på 1miljon istället hade tagits för att göra en ny- till- eller ombyggnad, så hade kapitaltillskottet blivit 2 miljoner.

[Harald]

Om lånet på 1miljon istället hade tagits för att göra en ny- till- eller ombyggnad, så hade kapitaltillskottet blivit 2 miljoner.

Nej inte så enkelt, här är det andra regler som gäller.

Återigen, det är viktigt att det är medlemmarna som betalat in pengarna. Och för te x en tillbyggnad, då behöver dessutom just dessa pengar särskilt utdebiterats för att de skall gälla som underlag för kapitaltillskott. Helt enkelt en speciell rad på avgiftsavin eller egna avier rörande just detta.

Ovanligt för större belopp, men jag har kört detta en gång då vi bytte ett antal altandörrar i en förening. Dörrarna = föreningens ansvar, men ett antal medlemmar ville byta ut dessa "för tidigt", d v s innan de var tekniskt slut. Det bedömdes vara ca halva livaslängden kvar, varför föreningen betalade hälften, och medlemmarna andra hälften.

Medlemmarna fick betala av sin del av dörren med en extra rad på avierna under 1 års tid. Denna summa = kapitaltillskott.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Återigen, det är viktigt att det är medlemmarna som betalat in pengarna. Och för te x en tillbyggnad, då behöver dessutom just dessa pengar särskilt utdebiterats för att de skall gälla som underlag för kapitaltillskott. Helt enkelt en speciell rad på avgiftsavin eller egna avier rörande just detta.

Vad avses i detta sammanhang med "särskild utdebitering". Är det en extra tilläggsavgift utöver årsavgiften ?

[Erik Albert]

Jag kan hålla med om en del av vad Harald skriver, framför allt att underhåll ska finansieras via avgifter och inte med lån, även stora underhåll som stambyte eller takomläggning. Att tillståndet på den kanten är uselt hos många bostadsrättsföreningar är ju helt klart och det är också det som utredningen om stärkt konsumentskydd bl.a. ska föreslå en lösning på., antingen det nu blir piska eller morot.

Men mina invändningar är följande:

1. Försäljning av bostadsrätt
Så här står det i broschyren 2016: "Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som finansierats genom nya lån." Jag tycker det verkar som i Haralds fall det är just genom nya lån som amorteringen blir möjlig. Att man trixar med olika konton förbättrar inte situationen.

2. Kapitalisering
Lagstiftarens syfte skulle enligt Harald vara att bl.a. underlätta kapitaliseringen (= öka förmögenhetsvärdet) i en bostadsrättsförening. Men om man lånar 1 mkr och samtidigt amorterar 1 mkr blir ju förhållandet oförändrat när det gäller kapitaliseringen.

3. Skatteplanering
Harald påstår att det inte är fråga om skatteplanering eftersom syftet inte är att undvika skatt. Men det är väl precis det det är frågan om. För en enskild bostadsrättshavarare blir ju skatten vid en försäljning mindre ju fler avdrag som man kan utnyttja.

Jag tycker inte att Harald övertygande och med stöd av fakta har kunnat visa att s.k. kreditväxling är en godkänd metod. Hela den här diskussionen visar ju bara på hur laddad och genomgripande frågan om underhåll, avgifter och amorteringar är. Jag hoppas den pågående utredningen kan bringa klarhet i frågan, men jag är skeptisk.

[Harald]

Bra synpunkter! Försöker svara:

Så här står det i broschyren 2016: "Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som finansierats genom nya lån." Jag tycker det verkar som i Haralds fall det är just genom nya lån som amorteringen blir möjlig. Att man trixar med olika konton förbättrar inte situationen.

Här trixas inte med några konton. Det är inte genom nya lån som amorteringen blir möjlig. Det är via avgifterna som det blir möjligt att amortera. Däremot blir det möjligt att (tex) lägga om taket med ett lån. Förstå skillnaden!

Skillnaden är att BEFINTLIGA medlemmar har ju amorterat = de får avdraget. KOMMANDE medlemmar får OCKSÅ avdraget - men först sedan de betalt lånet som togs för takomläggningen.

Rättvist och korrekt!

Lagstiftarens syfte skulle enligt Harald vara att bl.a. underlätta kapitaliseringen (= öka förmögenhetsvärdet) i en bostadsrättsförening. Men om man lånar 1 mkr och samtidigt amorterar 1 mkr blir ju förhållandet oförändrat när det gäller kapitaliseringen.

Se även mitt svar ovan för klargörande! Visst blir det samma sak om man lånar en miljon och amorterar en miljon, men det var ju bara halva beskrivningen. Sant var ju att först har man tagit in 1 miljon från NUVARANDE medlemmar, de har därmed rätt till avdrag. KOMMANDE medlemar får lika när nästa lån är betalt o s v.

Harald påstår att det inte är fråga om skatteplanering eftersom syftet inte är att undvika skatt. Men det är väl precis det det är frågan om. För en enskild bostadsrättsinnerhavare blir ju skatten vid en försäljning mindre ju fler avdrag som man kan utnyttja.

Detta är inte skatteplanering i ordets rätta bemärkelse, eftersom föreningen agerande inte påverkar föreningens skatt. Däremot så påverkar det vars ens skatt efter försäljning, men det funkar bara om dessa medlemmar på riktigt har bidragit via avgifterna till gjorda amorteringar. Detta är haken som kan vara svår att förstå. För att funka måste föreningarna upp i avgiftsnivå så att de klarar av att amortera!

En detalj:
Skatteverket i Västerås är de som är ansvariga för denna del av våra skatter. Förra året gjorde de ett antal förtydligande kring just kapitaltillskott i bostadsrätt. För att kommunicera ut detta till branschen så var HSB, SBC m fl kallade i omgångar till Skatteverket i Solna för genomgång och information. Även jag fick en kallelse och var givetvis på ett av dessa möten.

Jag skriver inte om hitte på och jag är heller inget troll som är bitter på min styrelse i största allmänhet. Jag skriver om verkligheten och försöker förklara så att fler föreningar kan bli bättre. För det behöver vi.

[Erik Albert]

Uppskattar verkligen ditt engagemang för bostadsrättsföreningar. Som jag sagt tidigare instämmer jag i din uppfattning att underhåll ska finansieras via avgifter.

Om nu Skatteverket vill subventionera underhåll via avgifter tycker jag de har valt ett krångligt sätt. Och deras broschyr ger inte mycket vägledning för detta. Kan du hänvisa till några tryckta klargöranden. Att bara hänvisa till en kurs som du deltagit säger inte så mycket.

[Gusten]

Ett räkneexempel:

Om föreningen har amorterat 1 miljon under en viss medlems innehavstid så blir det avdragsrätt när medlemmen säljer. Detta förutsätter dock att föreningen inte
också tar upp ett nytt lån på en 1 miljon som används till en takrenovering, under medlemmens innehavstid. Då blir det ingen avdragsrätt alls när medlemmen säljer.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

En detalj:
Skatteverket i Västerås är de som är ansvariga för denna del av våra skatter. Förra året gjorde de ett antal förtydligande kring just kapitaltillskott i bostadsrätt.

Finns dessa förtydliganden att läsa i något informationsblad från Skatteverket i Västerås?

[Erik Albert]

Den här tråden handlar bl.a. om kreditväxling. Kan inte komma ifrån att det vilar något skumt över hela förfarandet.

Enligt Skatteverket får man alltså göra avdrag för kapitaltillskott men inte för amorteringar som har finansierats genom nya lån. Det är alltså inte godkänt att ta upp ett nytt lån på säg 1 mkr för att betala ett gammalt lån på samma belopp. Däremot skulle det vara godkänt att ta upp ett nytt lån på 1 mkr, flytta runt lite med siffrorna och vips har man betalat ett gammalt lån med samma belopp.

Då menar Harald genast att man inte trixar med kontona. Ändå är det det ordet han själv (=Niclas?) använder i Cornucopia om amorteringsavdrag 2013:

"Tricket med att i stället över tid plocka ut ..." (2013-09-13 14.10) "Men man kan trixa till det ändå ..." (2013-09-13 14.16)

Min känsla blir att han manipulerar med lån hit och dit och låter lån överhuvudtaget ta en stor plats i resonemanget, samtidigt som han argumenterar häftigt för att man ska förbjuda bostadsrättsföreningar att ta nya lån. (Cornucopia 2015/02). Det går dåligt ihop.

Samtidigt är det ju märkligt att detta med kreditväxling har varit så okänt för det flesta. HSB, SBC och andra har tydligen känt till detta, men vad jag vet inte andats ett dyft om det. Skatteverket lämnar fältet öppet för diverse kreativa tolkningar genom att inte beskriva närmare vad man menar.

Skumt! Skumt!