Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Enda haken är att eftersom ingen utomstående tjänar pengar på förfarandet (det gör endast föreningens medlemmar) så finns det väldigt få aktörer som "marknadsför" proceduren.

Banken tjänar pengar på förfarandet på föreningens bekostnad,
eftersom föreningen måste spara upp stora summor på ett sparkonto
i banken istället för att amortera av på lån som man har hos banken.

Du säger ju själv att ALLA amorteringar ger samma skatteeffekt.
Kan man inte då amortera av på vanligt sätt under några år för
att på så sätt skapa ett nytt låneutrymme tills det är dags för
den planerade underhållsåtgärden.
Det borde väl bli samma skatteeffekt även då?

[Erik Albert]

Harald.
Vilket namn eller vilken signatur använder du i Cornucopia?

[Harald]

Banken tjänar pengar på förfarandet på föreningens bekostnad,
eftersom föreningen måste spara upp stora summor på ett sparkonto
i banken istället för att amortera av på lån som man har hos banken.

Du säger ju själv att ALLA amorteringar ger samma skatteeffekt.
Kan man inte då amortera av på vanligt sätt under några år för
att på så sätt skapa ett nytt låneutrymme tills det är dags för
den planerade underhållsåtgärden.
Det borde väl bli samma skatteeffekt även då?

Nej man skall inte spara upp stora summor. Ca 1 år är en bra gräns. Står du inför ett underhåll som är större än vad avgiften kan kapitalisera under 1 år så är det bättre att löpande amortera. Och visst, det ger samma skatteeffekt.

Men det gäller att väga sina åtgärder och att alltid sträva efter att föreningen till slut kan bära alla åtgärder för egen maskin. På så vis upphör till slut lånebehovet helt, och därmed mister man denna möjlighet till att kreditväxla. Men sammantaget så kommer den skuldfria föreningen ändå alltid vara mer effektiv och lönsam för dess ägare.

En skuldfri förening får sedan andra (angenäma) bekymmer. För skall den drivas rättvist, d v s att alla medlemmar bidrar lika föreningen för sin förslitning, ja då kommer denna föreningen i långa perioder att bygga kassa. Men eftersom den är skuldfri öppnar sig andra möjligheter. Här blir det t ex helt ok att placera delar av likviditeten, vilket rätt hanterat bör kunna hålla nere avgifterna ytterligare.

Men visst inget är helt enkelt:

Har du skulder måste du hantera faktum att priset på dessa plötsligt kan stiga.

Har du pengar så måste du hantera faktum att det gäller att värdesäkra denna tillgång.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Nej man skall inte spara upp stora summor. Ca 1 år är en bra gräns. Står du inför ett underhåll som är större än vad avgiften kan kapitalisera under 1 år så är det bättre att löpande amortera. Och visst, det ger samma skatteeffekt.

Ja om det bara handlar om en buffert som byggs upp under ett år så är det väl ok.

Men om jag förstått dig rätt är det för närvarande så att många föreningar som amorterar löpande glömmer att lämna
kontrolluppgift till den som säljer om gjorda amorteringar, så att säljaren därigenom missar möjligheten till sänkt reavinst ?

[Harald]

Förstår att du läst mitt inlägg.

Men om jag förstått dig rätt är det för närvarande så att många föreningar som amorterar löpande glömmer att lämna
kontrolluppgift till den som säljer om gjorda amorteringar, så att säljaren därigenom missar möjligheten till sänkt reavinst ?

Nja, detta har faktiskt blivit lite bättre som en effekt av prisökningarna under senare år vilket belyst frågan bättre. Men visst, många föreningar missar fortfarande detta.

För de flesta kommer kontrolluppgiften med kapitaltillskottet som en ren överraskning efter att man sålt sin bostadsrätt, och detta är ett problem.

Eftersom inte ägarna (medlemmarna) förstår hur lönsamt det är för dem själva att föreningen amorterar, så ställer de inga krav på sina styrelser. Och styrelserna är ju en del av medlemmarna. Här måste kunskapen öka så att fler föreningar amorterar mera. Då får vi starkare föreningar som har färre plötsliga avgiftshöjningar, och mer av våra egna pengar går till oss själva istället för till externa intressenter (banker och förvaltare som tjänar på att föreningarna tar nya lån och har hög kassabehållning).

Banta transaktionskontot och amortera en rejäl slant direkt så är föreningen igång. Och de korta inlåningarna som många föreningar håller på med till sina förvaltare är ännu värre. Bort med dessa!

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Harald

Eftersom inte ägarna (medlemmarna) förstår hur lönsamt det är för dem själva att föreningen amorterar, så ställer de inga krav på sina styrelser. Och styrelserna är ju en del av medlemmarna. Här måste kunskapen öka så att fler föreningar amorterar mera. Då får vi starkare föreningar som har färre plötsliga avgiftshöjningar, och mer av våra egna pengar går till oss själva istället

Harald
Dina inlägg i tråden vittnar om kunskaper och erfarenheter, och din slutsats är densamma som min egen.
En logisk och rimlig åtgärd är väl då att låta alla ta del av styrelsens arbete via det lilla som kan visas i protokollen. Medlemmar måste lockas att diskutera föreningsfrågor med styrelsen (och varandra) ibland. Eftersom flertalet av oss medlemmar är obekanta med varandras kunskaper och intressen, måste medlemmarna själva få en chans att reagera och visa vad de kan. Hyresgästlivet skapar inga aktiva medlemmar.
Varför motarbetar du då här på forat den enda klart synliga och möjliga vägen för att försöka uppnå ökat engagemang och ökade kunskaper i föreningarna?
Kompletterar man detta med att föreningarna placerar en länk till forat för fortsatta diskussioner där, med sådana som har erfarenheter i bagaget. Visst vore det enkla steg mot klar förbättring?

[Alex]

Ursprungligen skrivet av Harald

1) Nej inga avgifter. Och räntekostnaden är densamma. Om du på måndag lånar 1 miljon på förmiddagen, och sedan på måndag eftermiddag amorterar 1 miljon på ett annat lån, då har ju ingenting hänt, eller hur? Men, om du är en BRF, och du kan visa att du hade 1 miljon på kontot (gamla pengar) som du använde till amorteringen, och det nya lånet betalade en investering/reparation/underhållsåtgärd (= en faktura från en entreprenör), ja då har ju fortsatt även för föreningen ingenting hänt. Men för medlemmarna har det skapats ett skattemässigt kapitaltillskott som är värt 22 %, eller 220 000 kr. Rätt häftigt!

2) Nej. Ni skall sätta er avgift så att ni har tillräckligt starkt kassaflöde att tillsammans med er goda planering alltid säkerställer att ni har pengar nog att utföra planerat underhåll. Att kreditväxla (1) är endast en bonus. Snabba avgiftsförändringar är bara ett bevis på att styrelsen planerat dåligt.

3) Se nr 1. Jag har skrivit ett väl formulerat inlägg på bloggen Cornucopia, sök på "kapitaltillskott BRF" så hittar du detta. Tillsammans med alla kommentarer och mina svar till dem så får du en bra inblick i hur detta fungerar.

Tack för din input och intressant tråd om det i cornupia bloggen:
http://cornucopia.cornubot.se/2013/0...existerar.html

Jag ska läsa det flera gånger så att det sätter sig =)

Nu förstår jag lite hur du tänker! Hur räknar man på kapitaltillskottet, gäller det bara under ett år eller kan man räkna på långa amorteringar också, t.ex. om vi har ett bundet lån på 5år? Vad händer om BRF inte har 1milj. på kontot att amortera direkt med? Funkar detta också över tid?

"Nu säljer medlemmen lgh X, och får då en kontrolluppgift från föreningen (eller förvaltaren). Efterföljande år deklareras försäljningen, och kapitaltillskottet förs in i avsnitt B, Blankett K6."

Står det i detta dok. hur mycket man har rätt att dra av för?

Ang 2. Menar du att man alltid ska ha en kassa som alltid täcker ett planerat underhållsbehov?

[Erik Albert]

Måste säga att jag blir lite tveksam till råden om kreditväxling när man läser Skatteverkets broschyr Försäljning av bostadsrätt 2016. På s. 11 behandlas avdrag under rubriken Kapitaltillskott:

"Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som har finansierats genom nya lån."

Det låter som skatteplanering i mina öron, om man har 1 mkr i kassa och i stället för att betala ett underhåll med dessa medel tar ett lån på 1 mkr för att få en skattefördel.

Finns rättsfall? Eller förtydligande från Skatteverket?

[liqwid78]

Ursprungligen skrivet av Erik Albert

Måste säga att jag blir lite tveksam till råden om kreditväxling när man läser Skatteverkets broschyr Försäljning av bostadsrätt 2016. På s. 11 behandlas avdrag under rubriken Kapitaltillskott:

"Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som har finansierats genom nya lån."

Det låter som skatteplanering i mina öron, om man har 1 mkr i kassa och i stället för att betala ett underhåll med dessa medel tar ett lån på 1 mkr för att få en skattefördel.

Finns rättsfall? Eller förtydligande från Skatteverket?

Texten säger att om du amorterar x kr och lånar y kr under samma år så räknas inte in dessa x amortera kr så länge x är mindre än y.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Erik Albert

"Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som har finansierats genom nya lån."

Enligt denna info ser det väl onekligen ut som att det bara är nettoamorteringen under innehavstiden som ger rätt till avdrag,
alltså den totala amorteringen under innehavstiden minus nya lån som föreningen har tagit under innehavstiden.
Det verkar väl också rätt logiskt att det fungerar så.