Borde kostnaden för renoveringsåtgärd vara obligatorisk information ?

[Tomas]

Frågan är alltså om kostnaden för en renoveringsåtgärd borde vara obligatorisk information till samtliga medlemmar senast i kallelsen till stämman där man ska rösta om att genomföra åtgärden ?
(mängden text som kan skrivas i detta forums text-rutor för rubriken är begränsad till viss längd, och därför vill jag här påpeka att det handlar om större renoveringar som medlemmarna får rösta om på en stämma)

Anledningen till omröstningen ovan är att jag är intresserad av vad forumets medlemmar tycker angående detta, då det uppenbarligen inte var självklart för min förenings styrelse.

Resten av texten nedan är inte nödvändig att läsa för att delta i omröstningen ovan, utan är endast till för den som är intresserad av ett exempel på hur ett fönsterbyte plötsligt kan prioriteras och drivas igenom på föga goda grunder.

Förra året hade föreningen en informationsträff angående ett eventuellt fönsterbyte.
Självklart kunde/ville inte samtliga av föreningens närmare 100 medlemmar vara närvarande på mötet.
Vi som var där fick en muntlig siffra på hur många miljoner (sju) det offerterade fönsterbytet skulle komma att kosta.
Någon skriftlig information från informationsmötet skickades aldrig ut av styrelsen, dvs ingen information om kostnaden till alla medlemmar.
Någon information om kostnaden skickades heller aldrig ut i kallelsen till stämman där omröstning av fönsterbyte fanns med på dagordningen och drevs igenom.

Fönsterbytet fanns f.ö. inte medtaget i den ekonomiska planen som upprättades ca 1,5 år innan det hastigt påkomna fönsterbytet.
Enligt den ekonomiska planen skulle fönstren målas/renoveras för 2,3 miljoner under den första 10-års-perioden (alltså att jämföra med de 7 miljoner fönstren skulle kosta 1,5 år senare).
I underhållsplanen, som upprättades 1 år innan det hastigt påkomna fönsterbytet så var kostnaden för fönstren endast 100.000 kr för åren 2011-2020.
(det handlade då om "bättringsmålning av fönster, viss lagning och utbyte av karmar")
Enligt underhållsplanen hade fönstren statusen 3-4 medan VA-system (stammarna) hade status 2 (på en 4-gradig skala där 1=Akut och 4=God kondition).
När styrelsen ombads motivera (både på informationsmötet samt stämman med omröstningen) varför detta fönsterbyte hade seglat upp som en högprioriterad åtgärd att genomföra så blev svaret att "det var många medlemmar som ville ha det".
(dock utan att styrelsen alls kunde säga någon siffra på hur många som "ville ha" fönsterbytet)


Jag är inte så förvånad att fönsterbytet kunda drivas igenom och tar mig nu friheten att citera en frekvent postare i detta forum angående något han skrev i en annan tråd:
http://www.hotpot.se/php/vb/showthre...3444#post43444

Ursprungligen skrivet av Harald

...
Ett krux är, att medlemmar i allmänhet inte begriper, att föreningens pengar är deras egna. De flesta som "fått" denna nya fläkt, tycker nog att styrelsen är hyvens, som bjussat på en så bra grej...

Sorgligt nog är jag övertygad om att Harald har alldeles för rätt i ovanstående.
Med andra ord hade det nog knappast påverkat resultatet i omröstningen även om kallelsen (eller separata informationsutskick) hade specificerat kostnaden.

Dock blir det ännu enklare för en styrelse att driva igenom sin vilja, om man i kallelsen låter bli att lägga fram det negativa, t.ex. en stor siffra på hur mycket pengar den föreslagna åtgärden kostar föreningen.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Tomas

Dock blir det ännu enklare för en styrelse att driva igenom sin vilja, om man i kallelsen låter bli att lägga fram det negativa, t.ex. en stor siffra på hur mycket pengar den föreslagna åtgärden kostar föreningen.

Det är ju tyvärr så det fungerar som regel i brf:ar. Kallelse och information presenteras på det sätt som styrelsen kommit överens om att det bäst överensstämmer med styrelsens personliga åsikt. Kallelse och styrelseinformation är subjektiv. Därav viktigt att medlemmarna alltid kritiskt granskar lekmannastyrelsens information och gör sina röster hörda på stämman samt ställer frågor som skapar ett bättre och mer objektivt beslutsunderlag.

[totiki]

Allmänt sett är det inget konstigt i att styrelsen efter att ha jämfört olika sätt att gå till väga, jämfört priser med vad man får för pengarna. Slutligen kommer fram till att ett sätt eller val är förmånligare än andra och då lägger fram det som sitt förslag.

Det vore bra ifall man lägger fram de olika förslagen och kostnaden för dem. Det finns en risk att stämman väljer ett billigare och sämre alternativ som styrelsen inte kan stå för. Då kan styrelsen, om den tar sitt ansvar, endast avgå med omedelbar verkan. Det kan givetvis uppfattas som ett hot och påtryckning från styrelsens sida. Men att säga "vi gjorde bara som majoriteten ville" är inget svar och visar framför allt inget ansvar. När man vet bättre. Även styrelsen måste få strida för sin åsikt.

Man kan ju tänka sig att stämman, efter att stämman valt ett sämre alternativ, ger styrelsen skulden och året efter ej beviljar ansvarsfrihet trots att styrelsen endast utfört stämmans beslut. Då är det bättre att ta sitt ansvar och avgå när man ser att stämman väljer ett för dåligt alternativ, anser jag.

[Gusten]

Vi hade ett stämmobeslut om att balkongerna skulle byggas ut ca en halvmeter i samband med balkongrenovering.
På stämman uppgavs vad balkongutbyggnaden beräknades kosta vilket också togs in i stämmoprotokollet.
Senare visade det sig att kostnaden skulle bli ganska mycket högre än vad som sagts på stämman varför intresset minskade för utbyggnaden.
Styrelsen beslutade därför att inte göra balkongutbyggnaden utan endast balkongrenoveringen.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av totiki

Det finns en risk att stämman väljer ett billigare och sämre alternativ som styrelsen inte kan stå för.

Det finns alltid en risk för detta i alla beslut, men jag ser inte hur det kan motivera att undanhålla beslutsunderlag för medlemmarna.

Ursprungligen skrivet av totiki

Man kan ju tänka sig att stämman, efter att stämman valt ett sämre alternativ, ger styrelsen skulden och året efter ej beviljar ansvarsfrihet trots att styrelsen endast utfört stämmans beslut.

Det faller på sin egen orimlighet.

[Tomas]

Jag vill bara göra ett förtydligande angående att jag ovan i denna trådens första inlägg skrev att:
"Någon information om kostnaden skickades heller aldrig ut i kallelsen ...".

I kallelsen bifogades närmare bestämt följande text:
"Vid beslut om fönsterbyte i punkt 19 bedömer styrelsen att fönsterbytet kan finansieras med föreningens disponibla medel (kassan).
För att bygga upp föreningens disponibla medel för framtida underhåll bedömer styrelsen att årsavgiften behöver höjas med ca 300.000:-
vilket innebär ca 300:-/månad för 3 rok, ca 240:-/månad för 2 rok och ca 180:-/månad för 1 rok."

Ovanstående information i kallelsen innehåller visserligen siffror men ingen information om den faktiska kostnaden (som var 7 miljoner vilket aldrig kommunicerades till alla medlemmar).
Dessa ord i kallelsen var endast påståenden (från amatörer/lekmän) om att "styrelsen bedömer" att fönsterbytet "kan" finansieras med disponibla medel.
Visst "kan" (kunde) vi spendera 7 av kassans 12 miljoner på fönstren och vi kunde t.o.m. ha kostat på fönstren ytterligare 5 miljoner innan de disponibla medlen hade blivit förbrukade.
Sedan "bedömer" alltså styrelsen i kallelsen att årsavgiften "behöver" höjas med ca 300.000:- och presenterar några siffror på hur mycket detta då motsvarar för olika lägenheter per månad.
Det presenterades alltså en kortsiktig information om vad den nuvarande styrelsen hade tänkt sig för avgift för enskilda lägenhetsinnehavare, men ingen information om den egentliga kostnaden i relation till föreningens långsiktiga budget, ekonomiska plan och underhållsplan med andra faktiskt planerade åtgärder (till skillnad från detta hastigt påkomna fönsterbyte som alltså inte finns med i någon av de planerna). Med andra ord presenterades aldrig något acceptabelt beslutsunderlag .

[Tomas]

Ursprungligen skrivet av totiki

Allmänt sett är det inget konstigt i att styrelsen efter att ha jämfört olika sätt att gå till väga, jämfört priser med vad man får för pengarna. Slutligen kommer fram till att ett sätt eller val är förmånligare än andra och då lägger fram det som sitt förslag.

Jag håller med om att det är helt okej att lägga fram ett alternativ för omröstning, dvs en omröstning om JA eller NEJ (vilket var fallet i mitt exempel med föreningens fönsterbyte).
Men, då borde också kostnaden för JA-alternativet kommuniceras tydligt.

Ursprungligen skrivet av totiki

Det vore bra ifall man lägger fram de olika förslagen och kostnaden för dem. Det finns en risk att stämman väljer ett billigare och sämre alternativ som styrelsen inte kan stå för. Då kan styrelsen, om den tar sitt ansvar, endast avgå med omedelbar verkan. Det kan givetvis uppfattas som ett hot och påtryckning från styrelsens sida. Men att säga "vi gjorde bara som majoriteten ville" är inget svar och visar framför allt inget ansvar. När man vet bättre. Även styrelsen måste få strida för sin åsikt.

Man kan ju tänka sig att stämman, efter att stämman valt ett sämre alternativ, ger styrelsen skulden och året efter ej beviljar ansvarsfrihet trots att styrelsen endast utfört stämmans beslut. Då är det bättre att ta sitt ansvar och avgå när man ser att stämman väljer ett för dåligt alternativ, anser jag.

Ja, jag håller verkligen med dig om att ifall styrelsen nu ska låta medlemmarna välja mellan flera förslag så har styrelsen (i sin helhet alternativt enskilda ledamöter) sin fulla rätt att meddela att de själva inte kommer att sitta kvar om ett visst alternativ väljs.

[totiki]

Min personliga åsikt är att fönsterbyte, näst efter fasadrenovering, är bland det det mest korkade en nybildad förening kan ge sig på. Men det är klart att det i vissa fall kan vara berättigat.
Däremot har fasad & fönster branscherna flyttat fram sina positioner gentemot BRFrna och bedriver en lobbyverksamhet som kan vara svår att motstå. Och de skickar sina utskick inte enbart till styrelsen utan även till enskilda medlemmar, för att få dem att önska ett fint nymålat hus att bo i och därefter påverka styrelse och stämma.

Vad man som medlem bör kräva innan beslut om fasad resp. fönsterbyte sker är en oberoende besiktning. Därefter vad en utredning kommer att ge för svar ang. byte av fönster. En jämförelse bör göras avseende livslängd & kostnad vid renovering av befintliga fönster gentemot nyinstallation. Och vad avskrivningstiden blir för nya fönster. En vanlig avskrivningstid för nya fönster brukar ligga på i runda tal 200 år. Och det kan inte anses vara en rimlig avskrivningstid exempelvis ifall fastigheten skrivs av på 100 år.

[Admin]

Ja, det finns ju experter inom området som säger att det råder en stambyteshysteri i landet också. Någon har satt en gräns på 40, 50 eller 60 år för stammarnas livslängd, och sedan är det denna gräns man utgår från istället för att utgå från verkligheten.

Klart att branscherna riktar in sig på bostadsrättsföreningar. Det är ju mycket lättare att lura glada amatörer än de som är kunniga och insatta. Konsultbranschen blommar. Konsulterna till brf:arna kommer fram till en massa saker men det finns ingen som kan se felaktigheterna och galenskaperna i konsulternas undermåliga arbeten.

Om brf:arna började lägga ut konsulternas material för granskning i detta forum så skulle nog allt ganska snart ta en ny vändning.

[totiki]

Ursprungligen skrivet av Admin

Om brf:arna började lägga ut konsulternas material för granskning i detta forum så skulle nog allt ganska snart ta en ny vändning.

Ja, det kan jag hålla med om.
Det är också viktigt att medlemmarna bromsar stämman så saker och ting inte sker utan eftertanke, före. Man vill väl veta så mycket som möjligt innan man tar beslut. Därför kan stämman bestämma tågordningen för hur en arbetsgrupp i frågan skall gå till väga för att utreda behov och kostnad.