Olovlig andrahandsuthyrning + andrahandsgästen har fått ett flertal klagomål

[Tom1980]

Vi har ett problem med en medlem i vår BRF. Personen ansökte om att hyra ut sin lägenhet i andrahand, detta beviljades inte av oss i styrelsen då denne inte uppfyllde kraven.

Nu har denna personen ändå hyrt ut sin lägenhet i andrahand och gått emot de regler som finns i vår BRF för andrahandsuthyrning.

Sen angående den som olovligen bor i lägenheten har denne dragit ett flertal klagomål, där denne och dennes gäster har skräpat ner gården ett flertal gånger. De fester 24/7 där de då är högljudda och utannonserar fritt vår portkod till omgivningen. De har blivit tillsagda men ingen ändring har skett.

Mot bakgrund av ovanstående tog vi i Styrelsen beslutet igår att andrahandsgästen ska bort så snart som möjligt p.g.a. det först och främst handlar om en olovlig andrahandsuthyrning och att gästen inte sköter sig. BRF-medlemen beslutades att denne ska få en skriftlig varning.

Så frågan är finns det några speciella regler för att avhysa on olovlig andrahandsgäst som inte sköter sig? och finns det något man bör tänka på när man ger en skriftlig varning till en BR-medlem?

[Trötter]

Att hyra ut sin bostad i andrahand utan föreningens/styrelsens medgivande kan vara ett brott mot stadgan och framförallt BRL. Lagen anger att bostadsrätt får endast hyras ut i andrahand om styrelsen ger sitt medgivande. Ett negativt beslut av styrelsen kan överklagas hos hyresnämnden. Eftersom vederbörande inte har följt regelverket i andrahandsuthyrningen, har denne gjort sig skyldig till brott mot förordningen som gäller på området.

Det ni kan och bör göra i första skedet, är att skriva ett rekommenderat brev till vederbörande att denna har en vecka på sig att rätta till sitt misstag och återflytta till bostaden eller sälja den. Om inte medlemmen korrigerar sitt misstag inom en vecka då bör ni utesluta medlemmen ur föreningen och upprätta en skriftlig uppsägning.

Jag vill poängtera att det är väldigt viktigt att ge vederbörande möjlighet att rätt till sitt misstag, och en vecka är en rimlig tid. Ni bör även dokumentera alla brister och obehag som föreningen har utsatts för under perioden som bostaden har varit olovligt uthyrd.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10 § En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket.
Samtycke behövs dock inte,
1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller
2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.

bostadsrättshavare utan bostadsrättsföreningens samtycke upplåtit hela lägenheten i andra...

11 § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid.
I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid.
Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Lag (2003:31).

18 § Förverkande
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,
1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom eller henne att fullgöra sin betalningsskyldighet,
1 a. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift, när det gäller en bostadslägenhet, mer än en vecka efter förfallodagen eller, när det gäller en lokal, mer än två vardagar efter förfallodagen,
2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,
3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,
4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 § vid användning av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,
6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,
7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt
8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Lag (2003:31).

20 § Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller 5-7 får ske om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål.
Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2 får dock, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.
Uppsägning på grund av störningar i boendet enligt 18 § 5 får, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske förrän socialnämnden har underrättats enligt 9 § andra stycket 2.
Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i 18 § 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning som gäller en bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden.
Fjärde stycket gäller inte om störningarna inträffat under tid då lägenheten varit upplåten i andra hand på sätt som anges i 10 eller 11 §. Lag (2004:390).

Uppsägning ska vara delgiven vederbörande på ett bra sätt. Jag föreslår att man rekommenderar uppsägningen. Ni bör även ange i uppsägningen varför medlemmen utesluts ur föreningen genom att hänvisa till föreningens stadga och bostadsrättslagen.

Förfarandet vid uppsägning

26 § En uppsägning skall vara skriftlig. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på föreningens vägnar. Lag (2003:31).


27 § Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock utan tillämpning av 12--15 §§ delgivningslagen (1970:428).
Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon som angetts nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägningen har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.
Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i Sverige och finns det inte heller något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Ni i föreningen behöver inte ta någon diskussion med den som hyr bostaden i andrahand. Hela ansvaret ligger på den som innehar rätten till bostaden och det är vederbörande som bär hela ansvaret för de individer som uppehåller sig i bostaden.

[MikHo]

Bara för att kommentera ett bra inlägg så anser jag att en vecka är inte skälig tid att återkomma med ett svar.

Tror även att om detta beslut överklagas kommer svarstiden att vara en faktor som kommer att diskuteras.



En mer skälig tid är 3-4 veckor.

[Tom1980]

Tackar för ett riktigt bra svar

Angående tiden så har andrahandsgästen bara bott där i några få veckor och ska endast ha bott där i en till två månader till. Sen kommer BRF-medlemmen hem igen i några veckor för att därefter åka iväg igen. Tror inte den korta tiden blir något problem och det går inte att göra något då styrelseordförande har redan skickat iväg ett email p.g.a. hon är utomlands.

[Trötter]

Beträffande tidsperioden för återställning av ordningen, där anger lagen att vederbörande skall vidta rättelse utan dröjsmål. Om inte detta sker då kan det medföra att nyttjanderätten är förverkad. Lagen anger inte tidsrymd i dagar och timmar.

Då gör jag tolkningen att om förhållandena är som Tom1980 anger, att medlemmen som har hyrt ut sin bostad i andrahand. Då skall vederbörande återställa ordningen omedelbart, alltså en vecka är en rimlig tid att bringa ordning i föreningen. Beslutet som styrelsen bör fatta kan inte överklagas i föreningen, vederbörande får vända sig till tingsrätt och stämma föreningen om denne inte finner sig korrekt behandlad. Jag har väldigt svårt att se att ett sådant ärende kommer att leda till ett positivt utslag för den som olovligen har hyrt ut sin bostad i andrahand och detta samtidigt har lett till allvarlig störning inom föreningen.



Om man inte reagera inom föreningen på ett rakt och korrekt sätt vad gäller överträdelser av stadga och lag, då är min erfarenhet och uppfattning att risken för att föreningen hamnar i en ohållbar och prekär situation. Att frångå lag och förordning i en bostadsrättsförening är precis lika allvarligt som att bryta mot alla andra lagar.

Att ordförande är bortrest är inget hinder för att styrelsen ska reagera, ordförandes uppgift i en föreningen är att sammankalla till sammanträden och föra sammanträdena enligt uppsatta riktlinjer. Styrelsen har ett kollektivt ansvar för allting som händer i en bostadsrättsförning.

[tette]

Tom skriver:
"Vi har ett problem med en medlem i vår BRF. Personen ansökte om att hyra ut sin lägenhet i andrahand, detta beviljades inte av oss i styrelsen då denne inte uppfyllde kraven."

vad menar du med att "denne inte uppfyllde kraven."

Styrelsen kan inte neka på grund av den som flyttar in inte uppfyller några krav. Alla krav ställs på den som hyr ut enligt lagen. Och här finns regler förvad som gäller, arbete annan ort, och numera provbo är 2 anledningar styrelsen inte kan neka åtminstonde en 6 månadersperiod.

Jag vet inte vad somhänder i tillexempel en tingsrätt om ni skulledra detta dit, men jag skulle tro att om ni hänvisar som du gjort här att den inneboende inte uppfyller era krav blir det en jobbig historia att driva.

[clabbe]

Det är intressant att se hur olika folk tolkar vad som skrivs.

I Tom1980:s senaste inlägg tolkar jag det som att det är uthyraren, inte styrelseordföranden, som rest utomlands.

I det inlägg som Tette citerar läser jag det som att "denne" syftar på "Personen [som] ansökte om att hyra ut sin lägenhet i andrahand", inte på andrahandshyresgästen.

[Tom1980]

Haha som det kan tolkas.

Medlemmen har stuckit till USA, och det är medlemmen som inte uppfyllde kraven för att få godkänt av styrelsen att hyra ut i andrahand.

[tette]

OM den som äger lägenheten har rest utomlands så visar det bara på hur dåligt folk är insatta i bostadsrättslagen och vad som gäller. Det hade varit svårt för styrelsen att neka 2:a handsuthyrning för resa utomlands ialla fall för 6månader.

[MikHo]

orsaken till att jag opponerade mig mot tidsaspekten (inte ärendet som sådant) är av just den anledningen som kommit fram i efterhand.

Kommer Föreningen att starta ärendet för att förverka bostadsrätten efter en vecka?
oavsett om mottageren mottagit brevet eller inte?