styrelsen kräver att alla förändringar anmäls och godkänns

[Jaojaojao]

Styrelsen i min BRF-förening har gått ut med informationen om att ”alla förändringar” som hädanefter görs i bostadsrätten samt på upplåten mark ska skickas in för att godkännas. I BR ingår i vårt fall 300kvm mark som i ursprungsupplåtelseavtalet uppläts med BR. Det styrelsen åsyftar till är den punkt i föreningens stadgar om att ”väsentliga förändringar” inte får göras utan styrelsen godkännande. Det finns även en stadga som säger att ”Är lägenheten försedd med balkong, altan, mark eller uteplats får inte bostadsrättshavaren utan styrelsens tillstånd anbringa annat ytskikt än det ursprungliga”. Denna har dock ännu inte åberopats av styrelsen. Det finns inga stadgar som säger att bostadsrättshavare har anmälningsplikt för renoveringar till styrelsen i övrigt.

Min mening är att stadgan om att man inte får förändra ytskiktet på den mark som är upplåten med bostadsrätt inte bör gälla då den strider mot kap. 7 i BRL.. Har jag rätt i att detta är som att försöka tvinga medlemmar till att fråga om tillstånd för att kakla om badrum/måla om väggarna inomhus?

Vilka rättsfall kan jag hänvisa till i detta? Det tycks som att styrelsen anser att alla förändringar är väsentliga, att bostadsrättshavare därför måste anmäla alla förändringar och jämställer utbyggnad av trall/plattsättning istället för gräsmattor som ny- om- och tillbyggnationer. Eftersom att jag givetvis inte gjort något som bör kunna liknas vid ”väsentliga förändringar” eller något som enligt PBL kan liknas vid ny-, till- eller ombyggnation kommer jag inte agera ännu eller söka retroaktiva tillstånd, men det känns som en tidsfråga innan styrelsen knackar på dörren.

Mvh

[Harald]

Är marken upplåten så har styrelsen betydligt mindre mandat att påverka. Kan vara så att stadge skrivningen är ogiltig, men det är inte förrän ni prövar det som ni får veta!

[merbzt]

Följande finns i lagen gällande väsentliga förändringar:

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
...
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.


9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.
15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.


Så inomhus har styrelsen rätt medans utomhus om det är en väsentlig förändring så är det stämman som har mandat. Så även om styrelsens tolkning av en förändring är korrekt så har den ej mandat att godkänna det.

Så vad gäller? Jag vill tro att en rättsinstans skulle ta hänsyn till vad grundtanken var med att upplåta mark. Och texten "anbringa annat ytskikt än det ursprungliga" indikerar att ytan skall vara någon form av trädgård. Att t ex asfaltera hela ytan skulle nog inte falla inom det. Att anlägga en trädgård bör vara tillåtet. Samma med trall/plattsättning. Detta bör falla inom huvudkravet att bostadsrätt hålls i gott skick.

[Jonte_1953]

I förarbetena till Bostadsrättslagen förklarar lagstiftaren tanken bakom den text som finns. När det gäller den sista punkten av tre som definierar när styrelsens tillstånd krävs vid förändring av lägenheten "annan väsentlig förändring" ger man ett exempel. Om huset har ett allmänt bevarandekrav som t.ex. kulturminnesskyddat får stadgarna göra en inskränkning av bostadsrättshavarens skyldighet att underhålla lägenheten invändigt. Om till exempel lägenheten har gammal stuckaturer, tapeter eller kakelugnar så anses en förändring av detta utgöra en väsentlig förändring som kräver tillstånd av styrelsen.

Det är också viktigt att förstå innebörden av ordet "upplåten" Det ordet definierar normalt också vad som ingår i det inre underhållsansvaret. Ordet lägenhet i bostadsrättslagen omfattar det som ingår i upplåtelsen och ingen skillnad görs mellan mark eller bostad vad gäller underhålsskyldighet. Du har alltså exakt samma rättigheter som skyldigheter på marken som inne i lägenheten. Det är lika befängt av styrelsen att kräva ett tillstånd för att lägga skifferplattor på hela den upplåta marken som att kräva ett tillstånd för att måla parkettgolv svart.

När styrelsen ska ta ställning till en inkommen ansökan om en förändring av lägenheten ( upplåten bostad och mark) får styrelsen bara neka tillstånd om åtgärden är till skada eller olägenhet för föreningen. Det är styrelsen som har bevisbördan i detta fall.

[Harald]

Jag tycker inte det är utrett om marken är upplåten eller inte. Bara det faktum att det ”alltid funnits en trädgård” betyder inte att den är upplåten. Faktum är att före 2000-talet var det extremt ovanligt att man upplät mark med bostadsrätt så är föreningen äldre än så bör detta kontrolleras noga.

Sedan vad gäller väsentlig förändring och din hänvisning till lagens förarbeten. Må så vara men just detta har blivit prövat och föreningen har förlorat då den ej kunnat visa att den ”led men” av att stuckaturer och klassisk planlösning försvann. Så jag skulle säga att föreningen i realiteten nog har ännu mindre att säga till om än vad som verkar ha varit syftet från lagstiftaren när lagen skrevs.

Så klart är din styrelse ute och cyklar när de kräver att alla ”väsentliga” förändringar skall anmälas och godkännas, eftersom de inte själva verkar ha koll på vart gränsen går.

Mest rätt hamnar man om man utgår från vad som är myndighetskrav, te x om det krävs bygglov för ändringen (ex väsentligt ändrad planlösning i flerfamiljshus). Om din åtgärd inte kräver bygglov eller annat myndighetsgodkännande så är chansen liten att det i lagens mening är en väsentlig förändring.

[Gusten]

I BR ingår alltså 300kvm mark som i ursprungsupplåtelseavtalet uppläts med BR. Därmed talar väl det mesta
för att marken är upplåten med bostadsrätt, alltså att marken tillhör just denna lägenhet.

[M72]

Snart dags för ny lag gällande renovering i bostadsrätt. Kommer ge styrelser större kontroll, samt att det blir svårare för hemmafixare som vill göra jobbet själva verkar det som. Samtidigt enklare för bostadsrättshavarna att överklaga om styrelsen nekar.

https://bredablickforvaltning.se/ny-...av-lagenheter/

[Harald]

Samtidigt enklare för bostadsrättshavarna att överklaga om styrelsen nekar.

Faktum är att det är lite tvärt om.

Måhända att det känns lättare för en medlem att gå till hyresnämnden än till tingsrätten med en överprövning av styrelsens beslut, men lagstiftaren har i praktiken stärkt styrelsens (ägarens) makt över sitt hus.

Detta genom att medlemmens hemförsäkring - som ger denne rätt till rättsskydd vid en tvist - inte gäller i hyresnämnden men gjorde det i tingsrätten. I praktiken kan alltså en förening manna upp med duktiga jurister medans medlemmen får stå där själv och argumentera.