Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf

[Patrik_]

Ursprungligen skrivet av merbzt

Nja, vid varje försäljning skall pengarna användas till det som är bäst för föreningens ekonomi. Att subventionera de boendes avgifter på bekostnad av föreningens ekonomi kan aldrig vara det bästa för föreningen.

Gällande våra hyresrätter så har vi fortfarande kvar en del men då föreningen är i en storstadsregion så friställs dessa numera väldigt sällan och jag tror att de i princip kommer stanna så. Iaf så har avgiften höjts och vi har investerat i området för att få ner förvaltningskostnaderna. Jag tror att vi är i balans nu.

Jag förstår. Men vad som är bäst för föreningens(och medlemmarnas) ekonomi är väl subjektivt. Det är ju inte så att medlen från försäljningen uttalat går till att hålla ner avgifterna, även om det blir konsekvensen. Och vilket en konspiratoriskt lagd inte kan låta bli att misstänka är syftet. Det känns som en väldigt stor pedagogisk utmaning, när räntor är låga och värdet på lägenheter stiger mycket, att övertyga att det är smart att amortera på föreningens lån.

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av Patrik_

Det känns som en väldigt stor pedagogisk utmaning, när räntor är låga och värdet på lägenheter stiger mycket, att övertyga att det är smart att amortera på föreningens lån.

Gå omvägen via att istället investera i föreningen. Min favorit är att låna upp pengar för en energibesparingsåtgärd. Man kan då låta hela besparingen gå till amortering av lånen. Iom låg ränta så är många åtgärder lönsamma. Förhoppningsvis behåller man samma amorteringsnivå även när lånen är betalda. Allt detta blir för medlemmen kostnadsneutralt (balansräkningen) och värdet på föreningen ökar (resultatet).

[Harald]

Då var det klart.

Föreningen är nu helt skuldfri efter 18 års fokuserad amortering. Kommer bli spännande att följa upp effekterna av detta de kommande åren men lite info redan nu - strategin har gett:

- Oförändrade månadsavgifter i 17 år (inflationsjusterat alltså sänkta omkring 35 %)

- Allmän sänkning 10 % 1/1 2022.

- Högsta eller nästan högsta överlåtelsepriserna bland jämförbara objekt i området de senaste 12 åren. (endast slagna av enstaka objekt).

Så vad händer nu?

Ja intressant är ju vad som sker med räntor och priser över huvud taget. Det ser just nu onekligen ut som att vi är på väg att lämna mycket goda år bakom oss och istället kommer få betydligt snabbare prisökningar på det mesta de närmsta åren. Både energi, vatten, sophämtning och bygg stiger fort nu. På det kommer räntorna och detta i en verklighet då de stora flertalet föreningar använt de goda åren till att hålla nere årsavgifterna istället för att passa på att stärka föreningens ekonomi.

Spännande tider väntar!

[Nhtnht]

Ursprungligen skrivet av Harald

Då var det klart.

Föreningen är nu helt skuldfri efter 18 års fokuserad amortering. Kommer bli spännande att följa upp effekterna av detta de kommande åren men lite info redan nu - strategin har gett:

- Oförändrade månadsavgifter i 17 år (inflationsjusterat alltså sänkta omkring 35 %)

- Allmän sänkning 10 % 1/1 2022.

- Högsta eller nästan högsta överlåtelsepriserna bland jämförbara objekt i området de senaste 12 åren. (endast slagna av enstaka objekt).

Så vad händer nu?

Ja intressant är ju vad som sker med räntor och priser över huvud taget. Det ser just nu onekligen ut som att vi är på väg att lämna mycket goda år bakom oss och istället kommer få betydligt snabbare prisökningar på det mesta de närmsta åren. Både energi, vatten, sophämtning och bygg stiger fort nu. På det kommer räntorna och detta i en verklighet då de stora flertalet föreningar använt de goda åren till att hålla nere årsavgifterna istället för att passa på att stärka föreningens ekonomi.

Spännande tider väntar!

Snyggt jobbat!

Ja ska bli spännande att se vad som händer framöver. Vi skulle helt klart utfört vissa renoveringsåtgärder tidigare för vi ha märkt att priserna stiger kraftigt. En offert på 4 miljoner blev 20% dyrare på 3 månader bara kopplat till ökade råvarupriser. Jag hoppas dock att räntan kommer ligger fortsatt låg för det är ända räddningen för oss.

[Kakis]

Ursprungligen skrivet av Harald

Då var det klart.

Föreningen är nu helt skuldfri efter 18 års fokuserad amortering. Kommer bli spännande att följa upp effekterna av detta de kommande åren men lite info redan nu - strategin har gett:

- Oförändrade månadsavgifter i 17 år (inflationsjusterat alltså sänkta omkring 35 %)

- Allmän sänkning 10 % 1/1 2022.

- Högsta eller nästan högsta överlåtelsepriserna bland jämförbara objekt i området de senaste 12 åren. (endast slagna av enstaka objekt).

Så vad händer nu?

Ja intressant är ju vad som sker med räntor och priser över huvud taget. Det ser just nu onekligen ut som att vi är på väg att lämna mycket goda år bakom oss och istället kommer få betydligt snabbare prisökningar på det mesta de närmsta åren. Både energi, vatten, sophämtning och bygg stiger fort nu. På det kommer räntorna och detta i en verklighet då de stora flertalet föreningar använt de goda åren till att hålla nere årsavgifterna istället för att passa på att stärka föreningens ekonomi.

Spännande tider väntar!

Grattis! Har du varit med själv under dessa 18 år också (bott i föreningen/varit med i styrelsen)?

Det finns vissa paralleller med min egen förening, även om vi har fortfarande knappt hälften av det ursprungliga lånet kvar.

Föreningen bildades på slutet av 80-talet. Föreningens belåningsgrad var över 90 % när huset var nybyggt. Den första halvan av föreningens livstid var det lån med långa bindningstider, hög ränta och minimal amortering. Sedan lades kursen om mot korta bindningstider samtidigt som räntan sjönk kraftigt. Det skedde två avgiftssänkningar, men de senaste ca 10 åren har avgiften legat stilla trots att räntekostnaden fortsatt sjunka. Den fokuserade amorteringen har alltså pågått under nästan lika lång tid som er.

Man kan något förenklat säga följande:
Första halvan av föreningens liv amorterades några enstaka procent av ursprungligt lån.
Andra halvan av föreningens liv har halva ursprungliga lånet amorterats av, trots oförändrad avgift de senaste ca 10 åren.

Jag flyttade in för 6-7 år sedan. Jag har gjort 2 år i styrelsen (ordförande). Så jag kan inte ta åt mig så mycket av äran i arbetet med föreningens ekonomi. Jag hade gärna fortsatt om inte andra händelser i mitt liv gjorde att jag varken har tid eller ork som det är nu. Styrelsefrågorna intresserar mig fortfarande. Under min tid i styrelsen fortsatte vi bara på den inslagna vägen sett till lån och avgiftsnivåer. Men föreningens ordentligt tilltagna avgift var en viktig del i beslutet att köpa en lägenhet just här när vi letade bostad.

[Harald]

Grattis! Har du varit med själv under dessa 18 år också (bott i föreningen/varit med i styrelsen)?

Jag har haft budgetansvaret i 17 av dessa 18 år först som ordförande sedan kassör och idag som förvaltare.

Även om jag själv har lagt upp strategin och varje års budget så är det ett lagarbete - betänk att varje styrelse beslutar om sin budget - ett år i taget. Vid sidan av dessa årsbudgetar har jag haft femårsplaner för amortering vilka reviderats vart tredje år samt en långtidsbudget om 15 år. Då styrelsesammansättningen ändras i princip varje år hos oss så har jag alltså behövt "sälja in" strategin och nästa års budget årligen.

Lite mera siffror som kan vara intressanta:

Genomsnittlig amortering har varit ca 26 % av alla intäkter. Alltså var fjärde krona.

Skulderna var i princip bara från tidigare underhållsprojekt - endast 3,5 % av de total skulderna härrörde från föreningsbildningen.

Summerat så har vi - trots fokuserad amortering och gynnsamt ränteläge i många år - betalt mer i kronor för räntor än vad vi har amorterat. Detta är en lärdom till alla föreningar (eller alla som lånar över huvud taget): Det är inte amorteringen som "kostar" - det är räntorna. Även om det just nu kan se ut som att du kan betala ränta i 70 år innan samma belopp som skulden betalats in så kommer detta alldeles säker inte gälla över tid.

Istället gäller att en amorterad krona idag kommer "ge avkastning" varje dag i all framtid så länge föreningen finns kvar. Och eftersom föreningen har betydligt längre tid att leva än du som person har så är varje amortering i en förening en väldigt bra affär. Och som lök på laxen får ju medlemmarna tillbaka 22 % av amorterat belopp på skatten en dag!

[Patrik_]

Ursprungligen skrivet av Harald

i en verklighet då de stora flertalet föreningar använt de goda åren till att hålla nere årsavgifterna istället för att passa på att stärka föreningens ekonomi.

Spännande tider väntar!

Vi som bor i en av dessa föreningar får trösta oss med att vi har kunnat använda pengarna för de uteblivna avgiftshöjningarna till att amortera egna lån eller placera med god avkastning nån annanstans