Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer
Konstituering, ordförande, sekreterare, studieorganisatör, ledamöter, suppleant, reservationer, styrelsemöten, maktmissbruk, vicevärd & vaktmästare, anställda RSS-feed för detta forum om styrelse, protokoll, arbetsordning, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2017-10-03, 23:04
orienteraren orienteraren är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Oct 2017
Inlägg: 4
Standard Oro för jäv vid styrelsemöte

Hej!

Vår styrelse består av 7 ledamöter (varav en sällan medverkar).
Två av styrelsen medlemmar (Ordförande, samt styrelsemedlem) har skickat in motioner om att köpa vindsutrymme för att kunna bygga ut sina lägenheter.

På styrelsemötet uppkom diskussion kring om ordförande samt styrelse medlemmen skulle vara med och rösta. Några i styrelsen ansåg att det kunde föreligga jäv då de båda hade intresse av att köpa vindsytan och att de på så sätt kunde stötta varandras förslag. Ordförande och styrelsemedlemmen hävdade att de inte hade rätt att rösta på sina egna förslag men dock på varandras. Utfallet blev så att de båda fick igenom sina förslag med en rösts marginal (de röstade ja till varandras motioner).

Nu är fråga om det här verkligen gick rätt till eller inte.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2017-10-04, 10:21
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 517
Standard

Nja det är nog tveksamt. Frågan för styrelsen är ju om den skall förorda till stämman att rösta för att föreningen skall upplåta del av vind till bostadsrättsyta. Då spelar det ju mindre roll hur många bostadsrätter denna yta sedan delas upp i, alltså borde det inte varit två olika omröstningar utan en.

Berörda ledamöter får vara med i diskussionerna utan att det är jäv.

Vid styrelsens omröstning skall de inte närvara (går ur rummet).

Sedan undrar jag varför ni hade en omröstning över huvud taget. En styrelse kan rösta, och ska göra det om det krävs, men det är inte bra om man för ofta landar i att omröstning får avgöra frågorna. Det tyder på att styrelsen är dåligt samkörd.

Allmänt om denna typ av ärenden:

Styrelsen skall titta på frågan ur ett rent föreningsperspektiv. Vad vinner/förlorar föreningen på förändringen? Överväger fördelarna så skall styrelsen säga ja.

Det är oftast så att föreningen tjänar på denna typ av förändring, men det gäller vidare att genomföra den "för föreningen bästa affären". Det betyder att rätt pris skall betalas för upplåtelsen, all risk i projektet skall ligga på de som bygger om och framtida avgift skall vara rättvist och korrekt beräknad. Det är här jag snarare ser uppdraget för styrelsens övriga ledamöter, att bevaka föreningens intresse genom hela processen, än att ni skall vara motsträviga till att det sker.

Hur som, stämman avgör om det blir av eller inte!
Svara med citat
  #3  
Gammal 2017-10-04, 20:39
orienteraren orienteraren är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Oct 2017
Inlägg: 4
Standard

Hej Harald!

Tack för snabbt svar.
Jag bör nog förtydliga detaljerna kring det hela lite. Ordförande i vår förening vill köpa loss en del av trapphuset på sitt våningsplan samt ett arkiv som föreningen använder för att kunna bygga ut sin lägenhet och knyta ihop det med sitt förråd som idag inte ägs av ordföranden utan av föreningen.
Utöver detta vill han även köpa en lite snutt av råvinden för att kunna få bättre planlösning i sin lägenhet. För detta har ordförande tagit fram en motion som han vill föra vidare till extra stämma för att rösta om hans motion.
Den andra intressenten vill köpa loss råvind från föreningen för att kunna få en bättre planlösning i sin lägenhet. Han vill att även detta avhandlas på samma extrastämma.
Det styrelsen var lite oense om var om detta skulle gå till extrastämma eller inte.
På styrelsemötet diskuterades då om verkligen de två som hade intressen skulle få rösta på varandras motioner då de är av liknande slag och de hävdade då bestämt att de hade rätt att rösta på varandras förslag men inte på sina egna. Och röstningen blev då till deras fördel som beskrivet ovan.

Som du tidigare skrev så borde ju föreningen först fatta beslut om man ska sälja ut råvind eller inte. Inom ramen för detta borde förutsättningarna för försäljningen hanteras.
Nu känns det som två medlemmars egna intressen väldigt starkt driver styrelsen frågor framåt.

Det intressanta i det hela är också att prissättningen av ytorna är framtagna av ordföranden själv utan direkt samråd med andra i styrelsen eller extern rådgivning.

Spontant känns det hela lite olustigt och jag har lite svårt att ta ställning till hur man ska bemöta detta på ett bra sätt som föreningsmedlem.
Tar tacksam emot tips och råd från er i detta forum.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2017-10-04, 21:45
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 517
Standard

Självklart drivs det av ordförandens eget intresse, men det är inte säkert att det är något fel med det. Så länge åtgärden i sig gynnar föreningen så skall styrelsen bortse från vem avsändaren är.

Priset: Är inte alls viktigt just nu i detta skede. Men när det blir aktuellt fungerar det så här: Måste tas fram av oberoende utomstående part. Jag brukar använda värderingsinstitut och mäklarfirmor. Försök få två olika beräkningar. Detta är ett absolut krav! Om det i efterhand framkommer att föreningen tagit för lite betalt för upplåten yta riskerar ledamöterna att bli stämda och tvingas ersätta skadan!

Men släpp nu priset och ta ärendet i rätt ordning:

1) Medlem inkommer med önskemål om att få "köpa loss" gemensamt ägd yta (i detta fall är det två ledamöter men det spelar ingen roll).
2) Styrelsen skall då svara att man vill se hur de tänkt bygga. Ritning skall alltså presenteras. (lite jobb och lite pengar riskas här av intresserad medlem).
3) Styrelsen bedömer ritning samt övrig påverkan på föreningen, beslutar bifall eller avslag.
4A) Vid bifall - medlem uppmanas nu att söka bygglov för åtgärden. Denna process brukar innebära en del förändringar av ursprunglig ritning samt kan kräva några försök hos byggnadsnämnden. Nu riskar alltså medlemmen ytterligare lite pengar och arbete. Kommer godkänt bygglov = styrelsen lägger ärendet som en proposition och sammankallar extra stämma.
4B) Vid avslag - medlem uppmanas att söka bygglov för åtgärden samt att själv sedan lämna in ärendet som en motion till kommande stämma.

Stämman:

Om inget bygglov föreligger kan inte stämman fatta beslut. Detta skall styrelsen påpeka och försöka återremittera ärendet. En stämma kan inte besluta "i blindo", vilket det blir om bygglov ej är klart. Det kan bli förändringar som ni sedan inte accepterar.

Finns bygglov och oavsett motion/proposition så är det styrelsen som föredrar ärendet, sedan talar styrelsen om ifall man yrkar stämman att besluta avslag eller bifall, sedan får motionären prata och sist frågestund. Därefter till beslut.

Beslutet är ENDAST att stämman ger tillstånd till styrelsen att upplåta berörd yta med bostadsrätt. INGENTING ANNAT. Inget pris och inte till vem. En bra sak är att tidssätta tillståndet, te x att upplåtelsen skall ha skett senast inom 48 månader annars gäller inte stämmans tillstånd.

Ja i stämma:

Nu läser du infon under "pris". Värdering in, och sedan fungerar det så här:
Säg att ni fick en värdering på 100 000 - 140 000 kr (man får alltid ett intervall). Då går ni ut till SAMTILIGA medlemmar och erbjuder dessa att efterhöra värderingen (den är inte offentlig till alla i detta skede, bara de som aktivt frågar för att de vill lämna bud) och därefter inkomma med bud. Sätt snäv tid, te x 3 veckor. Nu kommer kanske medlemmen med ett bud på te x 80 000 kr. (det brukar bara vara EN som är intresserad, då det oftast är från just en viss lgh det går att genomföra projektet). Har ni flera intressenter på samma yta så är det högs betalt som gäller givetvis.

Ni skall givetvis föröka få så bra betalt som möjligt, men det viktigaste är att ni gör den för föreningen bästa affären. Projektet kanske aldrig blir av om inte denne medlem gör det nu. Om omständigheterna i övrigt är attraktiva (ni får utökad bostadsrättsyta, ni kanske får del av tak omlagt på medlemmens bekostnad, bättre isolerade ytor mm mm, kort sagt ni skall väga in ALLA aspekter), så skal ni ta även ett "för lågt" bud. Värderingen är ingen prislapp utan skall endast ge er ryggen fri och göra så att ni undviker skambud.

All ombyggnad ske på medlems bekostnad, även föreningens delar. Se till att ni har rätt att ställa krav på utförande, val av fönster, radiatorer, dimensioner VA mm mm.

Till sist: Väldigt få av dessa projekt blir av. Jag får frågan ett par gånger i månaden kanske, och i genomsnitt går det igång ett projekt vartannat år. Sedan går inte alla i mål heller, en del säljs halvfärdiga och en del bor många år i halvfärdiga byggen. Just därför skall ovanstående ordning följas, eftersom den ställer krav direkt att medlemmen riskar både pengar och tid först. Då hinner denne känna efter om den är av "det rätta virket" och kommer kunna genomföra bygget. Oftast som sagt så rinner det ut i sanden, och då skall föreningen absolut inte ha lagt en krona, och styrelsen skall inte ha behövt jobba med ärendet.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2017-10-04, 22:27
orienteraren orienteraren är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Oct 2017
Inlägg: 4
Standard

Hej Harald!

Tack för en mycket bra och tydlig beskrivning av hur saker och ting borde gå till. Har ett helt annat utgångsläge nu.
Återkopplar hur detta slutar.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2017-10-12, 21:06
orienteraren orienteraren är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Oct 2017
Inlägg: 4
Standard

Hej igen!

Nu har vårt ärende tagit ytterligare några steg framåt.
Styrelsen har ansett att man gjort rätt och man har kallat till extrastämma för att rösta om förslagen. Omröstningen kommer att hållas hemma hos en person i styrelsen som också är intressent. Då vi vänt oss till styrelsen så har de beslutat att kontrollera detta med en tredjepart och då blev det bostadsrätterna.

Nedan följer frågeställningar och svar från bostadsrätterna.
Tar gärna emot synpunkter kring dessa svar då man som medlem nu känner sig ännu mer maktlös.


Kort bakgrund:

Ordförande och ytterligare en styrelsemedlem i föreningen är intresserade av att köpa gemensamma ytor i vår förening. Ytorna som det gäller är i fall 1: del av trapphus, vindsförråd i trapphus samt
vindsyta och fall 2: del av vindsyta. Motion för att sälja ytorna är inskickad till styrelsen av ordförande.
I motionen hanteras den andra styrelsemedlemmens köp via en bilaga.

Under styrelsemötet diskuterades om hur röstningen kring dessa förslag skulle gå till. Delar av styrelsen ansåg att de två inte borde rösta då de hade uppenbara egenintressen i frågorna. De två medlemmarna som skickat in motionen ansåg dock att de hade rätt att rösta på varandras och så blev det, de fick inte rösta på sina egna förslag, men den andres.

Utfallet var att deras motioner röstades igenom att gå till extrastämma med en rösts fördel för båda motionerna.

Därefter sammanfattades en kommentar från Styrelsen som bifogades till kallelsen till extrastämma. Kommentarer löd:

Bilaga 1: Styrelsens kommentar:

Styrelsen är positiv till ordföranden och styrelsemedlemmens presenterade förslag på köp av vind och trapphus. Försäljningen av totalt 17,6 kvm yta på våning 6 ger föreningen en intäkt på en idag outnyttjad gemensam yta. Vi bedömer att ingen enskild medlem skulle påverkas starkt negativt av denna försäljning och ombyggnation.

Vänligen,
Styrelsen


Nu till våra frågor:

Svar:
Allmänt gäller att ska vind/trapphus –dvs allmänna ytor – ”säljas” ska alla medlemmar tillfrågas särskilt. Säger alla ja kan stämma besluta med enkel majoritet om ombyggnad. Säger någon nej krävs 2/3 majoritet samt hyresnämnds tillstånd. Notera att stämma bara beslutar om ombyggnad – avtal och villkor är styrelsens sak.

Frågor angående omröstningen

- Genomfördes vår omröstning kring frågan korrekt?

Svar:
Styrelsen gjorde rätt. De fick inte rösta i egen sak men kunde göra det i annans.

Frågor angående extrastämman

- Måste extrastämman hållas på en neutral plats?

Svar:
1.Utgångspunkt är att stämma hålls där styrelsen har säte.

- Hur många medlemmar måste vara närvarande på en extrastämma för att beslutet skall vara gällande?

Svar:
2.Sägs inget i stadgar – en ordförande (som för protokoll) och en justeringsman (eller två om stadgar så säger).

- Hur många från styrelsen måste vara närvarande vid en extrastämma?

Svar:
3.Tiger stadgar – ingen.

- Räcker det med mer än 50% av rösterna eller behövs det 2/3-delars majoritet för att beslutet skall gälla?

Svar:
4.Se ovan.

(styrelsemedlems notering från ovan
Svar:
Säger alla ja kan stämma besluta med enkel majoritet om ombyggnad. Säger någon nej krävs 2/3 majoritet samt hyresnämnds tillstånd.

- Har styrelsen rätt att avstå från att upprätta en budgivning av en gemensam yta i föreningen och välja att sälja till ordförande och en annan styrelsemedlem? Eller måste styrelsen göra en förfrågan hos andra medlemmar om intresse finns för ytan innan man kallar till extrastämma?

Svar:
5.Styrelse (och indirekt stämma som ju beslutar om vilken ombyggnad som får ske) bestämmer om detta.

- Vilka krav har styrelsen rätt att ställa för att avgöra vilka som får vara med i en budgivning? Måste budgivares boyta ligga i direkt anknytning sett till ytan som ska avyttras. Om så är fallet, kan anknytningen vara både vertikal och horisontell (utöka lägenhetsyta som ytterligare rum jämfört med att göra om till etage)?

Svar:
6.Se 5.

- Kan styrelsen tillåta en styrelsemedlem att göra förändringar i bjälklaget och samtidigt neka en annan medlem i föreningen?

Svar:
7.Se 5.

- Hur bör priser vid försäljning av föreningsytor tas fram? Nuvarande pris per kvadratmeter är satt av en budande styrelsemedlem som gör anspråk på ytan.

Svar:
8.Styrelse bestämmer om pris – vi rekommenderar mäklare anlitas.

- Om det uppstår skador i samband med utbyggnad/renovering, vem ska då ta ansvar för att åtgärda dessa?

Svar:
9.Det beror på. Man får se om någon kan anses ha varit vårdslös.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2017-10-13, 10:03
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 517
Standard

Ser ut som att ni fått lite bättre styrning av projektet så här långt vilket är bra eller i vart fall bättre än det var innan.

Helt perfekt kommer det inte bli om ni inte köper en mer kvalificerad tjänst än den Bostadsrätterna kan erbjuda. Det finns många delar som blir hängande i luften, helt enkelt för att ni köper i princip en "gratistjänst". Kvalificerad hjälp sker vanligtvis till timtaxa.

Missa inte skatteverkets ställningstagande i frågan som börjar gälla 1/1 2018. Här finns en betydande risk att det blir en rejäl skatteeffekt som kanske inte "ombyggarna" tagit höjd för. (Googla och läs på!)

Överväg även om föreningen kan stå som beställare till vissa delar av entreprenaden (även om ombyggarna betalar själva fakturorna). Detta för att garantier och försäkringar skall ligga hos rätt part vid ev. problem längre fram.

Ett annat allmänt råd är att jobba hellre med extern besiktningsman än att ni försöker detaljstyra eller ännu värre anvisa entreprenörer. Plocka in en klausul där levererat arbete måste möta er besiktningsmans krav och ev. rättning/ombyggnad sker på ombyggarens bekostnad.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Injuden till styrelsemöte mrsthlm Bostadsrättsforum 1 2017-06-07 17:16
Konstituerande styrelsemöte kluringen Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 5 2012-03-27 12:40
Styrelsemöte - Hur ofta? Eliza-Izabell Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 7 2010-11-15 16:01
Styrelsemöte och protokoll i brf patriksthlm Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 6 2009-09-30 08:41
lekmannaevisor sitter med på styrelsemöte MrDean Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 7 2008-03-20 13:30



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 20:50.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare