Stadgeändring

[yvonne.fredriksson]

Vi ska nu ha årsmöte i vår förening
Styrelsen har föreslagit en stadgeändring som innebär att föreningen ska ha förköpsrätt på vår bostadsrätt!(just på vår och två till, vi 3 har enfamiljshus)
Är detta möjligt!?
Har man inte rätt att sälja till vem man vill?
Är det en fördel eller nackdel om detta förslag går igenom?

Tacksam för var så fort som möjligt av någon som har juridisk kunskap ifråga

Pantertant

[Admin]

Ursprungligen skrivet av yvonne.fredriksson

Är detta möjligt!?

Du har inte berättat omständigheterna, men nej, det är inte möjligt att lägga in i stadgarna att föreningen har förköpsrätt på enskild medlems bostadsrätt.

Exakt hur är detta stadgeförslag formulerat?

Ursprungligen skrivet av yvonne.fredriksson

Har man inte rätt att sälja till vem man vill?

Självklart har man rätt att sälja sin bostadsrätt till vem man vill (utom i specialfall som där det är reglerat i stadgarna att det är ett "äldreboende", och man då inte kan sälja till någon under angiven åldersgräns), som blir godkänd som köpare av styrelsen eller hyresnämnd (eller domstol).

Ursprungligen skrivet av yvonne.fredriksson

Är det en fördel eller nackdel om detta förslag går igenom?

Kan inte tänka mig att det finns någon som helst fördel med detta. Enbart maximal nackdel.

[Harald]

Här behöver vi veta mer, för att kunna svara. Har mina aningar, men spar dessa så länge.

Fråga ett: Varför vill styrelsen göra detta, hur motiverar de ändringen till dig?

Fråga två: Varför TROR DU att de vill göra detta?

Fråga tre: Vad är du rädd ska bli konsekvensen?

[Admin]

Jag gissar att det handlar om att man vill att föreningen ska ta vissa delar i anspråk för att göra något speciellt. Men varför man skulle lägga in något om detta i stadgarna förstår jag inte.

[yvonne.fredriksson]

Ursprungligen skrivet av Admin

Du har inte berättat omständigheterna, men nej, det är inte möjligt att lägga in i stadgarna att föreningen har förköpsrätt på enskild medlems bostadsrätt.

Exakt hur är detta stadgeförslag formulerat?


Självklart har man rätt att sälja sin bostadsrätt till vem man vill (utom i specialfall som där det är reglerat i stadgarna att det är ett "äldreboende", och man då inte kan sälja till någon under angiven åldersgräns), som blir godkänd som köpare av styrelsen eller hyresnämnd (eller domstol).


Kan inte tänka mig att det finns någon som helst fördel med detta. Enbart maximal nackdel.

Jag citerar styrelsens förslag till stadgeändring

"Stadgeändring i paragraf 7 och paragraf 11
Tillägg till paragraf 7
Vid överlåtelse genom köp har föreningen förköpsrätt i de fall överlåtelsen är extern

Tillägg till paragraf 11
En överlåtelse är ogiltig om föreningen ej meddelats om försäljning, styrelsen har 30 dagar på sig att meddela sitt ställningstagande till förköpsrätten

Förklaring till föreslagna stadgeändringarna

Då föreningen genom att ha förköpsrätt vid överlåtelse via köp av extern typ öppnar möjligheterna att förädla byn, genom att göra det möjligt att föreningen har fler lägenheter i befintliga byggnader.
I de tre stora fristående husen: skolan, kontorshuset och Affärshuset -finns det fler ingångar vilket skulle göra det möjligt att dela upp husen i lägenheter. Detta är möjligt om föreningen åter köper dessa bostadsrätter.
Förköpsrätt innebär inget underpris, det ger bara föreningen rätten att vara den som köper till det högsta priset marknaden ger.
Då styrelsen ej har rätten att göra ett köp av denna sort är det slutgiltigt beslut av medlemmarna som behövs, därav är det ro mot att en 30 dagars frist finns, detta är samtidigt inget som stoppar en försäljning då det oftast är det 1 - 3månader innan man tillträder."
Slut på citat.

[Ford P]

Ursprungligen skrivet av yvonne.fredriksson

Jag citerar styrelsens förslag till stadgeändring

"Stadgeändring i paragraf 7 och paragraf 11
Tillägg till paragraf 7
Vid överlåtelse genom köp har föreningen förköpsrätt i de fall överlåtelsen är extern

Tillägg till paragraf 11
En överlåtelse är ogiltig om föreningen ej meddelats om försäljning, styrelsen har 30 dagar på sig att meddela sitt ställningstagande till förköpsrätten

Förklaring till föreslagna stadgeändringarna

Då föreningen genom att ha förköpsrätt vid överlåtelse via köp av extern typ öppnar möjligheterna att förädla byn, genom att göra det möjligt att föreningen har fler lägenheter i befintliga byggnader.
I de tre stora fristående husen: skolan, kontorshuset och Affärshuset -finns det fler ingångar vilket skulle göra det möjligt att dela upp husen i lägenheter. Detta är möjligt om föreningen åter köper dessa bostadsrätter.
Förköpsrätt innebär inget underpris, det ger bara föreningen rätten att vara den som köper till det högsta priset marknaden ger.
Då styrelsen ej har rätten att göra ett köp av denna sort är det slutgiltigt beslut av medlemmarna som behövs, därav är det ro mot att en 30 dagars frist finns, detta är samtidigt inget som stoppar en försäljning då det oftast är det 1 - 3månader innan man tillträder."
Slut på citat.

Detta är nog det sjukaste jag hört på länge.
Har aldrig sett eller hört om denna typ av paragrafer i stadgar. Ytterst tveksamt om de ens överhuvudtaget är lagliga.
Till och med så att man blir upprörd.

Och det är klart att denna sänker attraktionsvärdet på er lägenhet. Köparen bör ju känna till detta i förväg och vem är intresserad av att gå in i en budgivning (förekommer det på er ort?) med kännedom om att även om man vinner budgivningen så riskerar man förlora pga att föreningen kan köpa till samma pris.

Att styrelsen dessutom ska ha 30 dagar på sig att fatta beslutet. Vad händer under den tiden? Köparen och säljaren kan ju inte ingå ett avtal. Vissa köpare kommer säkert fortsätta att leta, och vad händer om de hittar en ny lägenhet? Då står ju säljaren (ni) där utan köpare, samtidigt som styrelsen funderar.

Om föreningen (inte styrelsen) vill göra detta med fler lägenheter mm så får väl stämman ge mandat till styrelsen att delta i en budgivning och på det sättet kunna köpa er lägenhet till marknadspris.

Mitt förslag till er: Gå ihop med era grannar och byt styrelse.

[Harald]

Jo, men då klarnar det lite.

Du har inte berättat omständigheterna, men nej, det är inte möjligt att lägga in i stadgarna att föreningen har förköpsrätt på enskild medlems bostadsrätt.

Detta tror jag är fel, jag tror styrelsen gör helt rätt och att de har stöd i BRL.
Motivet verkar vettigt, och jag kan inte se att det är till nackdel för innehavaren, mer än om det skulle vara så att de är så sugna på denna förändring, att de efter stadgeändring "mobbar ut" innehavaren, för att få igång sitt projekt.

BRL Kap 6 § 9:

Rätt att lösa bostadsrätt till lokal

9 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att föreningen eller medlemmarna vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall betalas. Lag (1992:505)

Och BRL kap 9 § 23:

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § införs, är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.

Som synes tolkar jag det som att du måste ha gått med på beslutet, för att en ändring skall vara möjlig. Därmed faller hela frågan om inte styrelsen lyckas "sälja in" projektet även till dig.

Fundera på de ekonomiska konsekvenserna. Skulle det kunna vara så att du till och med kan sälja dyrare till föreningen än till öppna marknaden? Är de så pass intresserade att de driver upp din framtida försäljning? I så fall ett guldläge, för dig.

[Ford P]

Ursprungligen skrivet av Harald

Jo, men då klarnar det lite.



Detta tror jag är fel, jag tror styrelsen gör helt rätt och att de har stöd i BRL.
Motivet verkar vettigt, och jag kan inte se att det är till nackdel för innehavaren, mer än om det skulle vara så att de är så sugna på denna förändring, att de efter stadgeändring "mobbar ut" innehavaren, för att få igång sitt projekt.

BRL Kap 6 § 9:



Och BRL kap 9 § 23:



Som synes tolkar jag det som att du måste ha gått med på beslutet, för att en ändring skall vara möjlig. Därmed faller hela frågan om inte styrelsen lyckas "sälja in" projektet även till dig.

Fundera på de ekonomiska konsekvenserna. Skulle det kunna vara så att du till och med kan sälja dyrare till föreningen än till öppna marknaden? Är de så pass intresserade att de driver upp din framtida försäljning? I så fall ett guldläge, för dig.

Men i detta fall ska inte bostadsrätten göras om till lokal, utan till flera bostadsrätter. Därmed är inte 6 kap 9 paragraf aktuellt här.

BRL 9 kap 23 paragraf är viktigt här. Kopiera ett ex till alla medlemmar på stämman. Det borde vara tillräckligt för att få frågan avklarad.

Och det är klart att som Harald säger, du kan ju försöka vända detta till din fördel och sälja dyrare till föreningen. Men för att göra det behövs det ingen stadgeändring och framförallt ska det inte inskränkas på din rätt att sälja till den du vill. Vem vet, kanske du har en släkting som bor granne med dig och du vill sälja din lägenhet till denna till ett lägre pris?

Jag tycker fortfarande att en styrelse som kommer med denna typ av motioner skall bytas ut; tycker inte de gör det bästa för att se till dina ekonomiska intressen.

[Gusten]

Den föreslagna stadgebestämmelse skulle innebära att man vid en försäljning skulle behöva ta in en klausul i köpeavtalet om att föreningen
har förköpsrätt och därför osäkert om köparen kan tillträda bostadsrätten. Detta skulle naturligtvis skrämma bort spekulanter och påverka budgivningen negativt.

Absolut en olagligt stadgebestämmelse som jag ser det.

Däremot kan man naturligtvis göra som Ford P föreslår dvs styrelsen ges mandat att delta i budgivningen. Något som ju också kan driva upp priset.

[clabbe]

Kan en bostadsrättsförening verkligen köpa en bostadsrätt i föreningen? Eller är det inlösen det skulle vara fråga om?