Byte till säkerhetsdörrar i brf

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Om man tar ett stämmobeslut om att alla ska ha säkerhetsdörr så blir det föreningen som får stå för kostnaden som alltså kommer att fördelas efter andelstalen som vanligt.
Lägenheter som redan tidigare har säkerhetsdörr borde kunna få viss ersättning från föreningen för detta.

Är det förenligt med likhetsprincipen att sex plus fyra medlemmar med stora lägenheter ska få en höjning av sina månadsavgifter med ett belopp som är upp till 4,7 gånger högre än de mindre lägenheterna, för en säkerhetsdörr som är lika stor och ser likadan ut?

Majoriteten består av mindre lägenheter.

Igensättning av köksdörrar på föreningens bekostnad
Är det förenligt med likhetsprincipen att föreningen ska betala för att två medlemmar vill ha sina köksdörrar/extradörrar igensatta (murade), målade på utsidan och insida på föreningens bekostnad?

Får styrelsen bestämma att medlemmarna bara får har ett lås på sin köksdörr? Idag har jag två lås på min köksdörr för säkerhet skull.

Styrelsen skriver i sin motion att arbetet med köksdörrarna omfattar ”spackling av gamla hål, rensas så endast ett lås används. Nya beslag, likt nya dörren, ådringsmålning.”

[Gusten]

I rättsfallet NJA 1989 s751 ansågs det inte strida mot likabehandlingsprincipen att de största lägenheterna fick bidra till kabeltv-kostnader med ca 5 ggr högre avgift än de minsta lägenheterna.
Svårt att säga hur det skulle gå vid ett motsvarande klander av stämmobeslut om säkerhetsdörrar.

Man kanske kan försöka hindra stämmobeslutet genom att framhålla att det vanligaste är att endast de medlemmar som vill ha säkerhetsdörrar går samman och själva beställer och betalar sina säkerhetsdörrar.

[Ford P]

Jag kan absolut tänka mig ett scenario där byte av dörr bekostas via avgiften och enligt andelstal.

Det är när man (styrelsen) anser att dörrarna utgör ett stort säkerhetsproblem och risken för inbrott är uppenbar eller att dörrarna är av så dålig kvalitet att de inte bidrar till att skapa tillräckligt bra brandceller. Tycker det är styrelsens skyldighet att beakta dylika säkerhetsaspekter.

Om man inte vill byta dörr för att man vill bevara orginaldetaljer, då kan man kanske installera dessa galler i varje lägenhet - på föreningens bekostnad.
Det här blir en nyinstallation som avskrivs.

Men om byte av dörr görs av någon annan anledning (t ex för att endast marginellt förbättra säkerheten, få snyggare dörrar etc), då kanske man kan anse att det är en fråga där konsensus ska råda (alla medlemmar godkänner, eller 2/3 + hyresnämndens godkännande) för att bostadsrättsföreningen ska ta kostnaden. Enklare är då om föreningen upphandlar, men alla bekostar sina byten.

[Korsdraget]

Väldigt intressant argument Ford P.

Vi antar att du har en poäng här och att styrelsen känner sig nödgad att ta ansvar för fastigheten eftersom ägarna inte förstår. Det är bra. Du har därför hämtat in synpunkter och sen kommit fram till den modell du beskriver som den bästa för föreningen. Helt ok!

Frågor:
Menar du att det är god ekonomi för föreningen att kostnaderna läggs på fastigheten genom avskrivningarna och bakas in i avgifterna? Gäller detta resonemang endast dörrar, eller är det ett generellt resonemang?

Har du då tänkt bort att bostadsrättshavaren kan använda sig av ROT-avdrag, vilket styrelsen inte kan. Har den jämförelsen gjorts?

Avskrivning i fastigheter baseras på livstidskostnader. Gamla dörrar i K-märkt är färdigbetalda sedan länge. De står där helt gratis. Dvs ett ekonomiskt PLUS för föreningen enligt avskrivningsmodellen. Att riva ut dem inkl det affektionsvärde de har, är det verkligen god ekonomi för föreningen?

Ny investering: Gallergrind har troligtvis väldigt lång avskrivningstid och är därför en sundare investering jämfört med nya säkerhetsdörrar vars kvaliteter troligtvis ger avsevärt kortare livstidskostnader.
Har du räknat på det också?

K-märkt ger högt marknadsvärde. Den som bevarar och sätter in gallergrind på insidan ökar värdet i förhållande till de som river ut och ersätter med säkerhetsdörrar. Bevarat 20-tal ger extra högt marknadsvärde eftersom det är så få byggnader. Det kan vem som helst se i annonserna.

Säg nej! Låt dem ta dig till hyresnämnden. Det är lugnt!
Styrelsen ska inte ges ansvarsfrihet, så menar jag. De har skippat att rådgöra med ägarna, med kommun och med antikvarie. Dessutom ska kostnaderna inte bakas in i avgifterna. Kriminellt!

Fönster och dörrar är utpekade som särskilt värdefulla ur historisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt och får inte förvanskas.
Lagen: K-märkt faller inom "förvanskningsförbudet" och betyder att alla ändringar ska utföras "varsamt" i PBL 3 kap. 10-12 §§. Det gäller invändigt såväl som utvändigt oberoende av om bygglov eller bygganmälan krävs eller inte.
- Huvudkrav är att på ett tidigt stadium rådgöra med brukare, kommunen och antikvarisk expertis.
- Begränsa ingreppen. Bevara och reparera. Rivningsförbud råder, dvs när dörrar byts ut då ryker säkert dörrfodret också. Det ska dokumenteras, fotas och sparas t ex på vind, syftet är att det ska finnas möjlighet i framtiden att återskapa dessa värden.

1920-tals dörrar är platsbyggda, i homogen svensk furu. De nya är gjorda i fabrik och för nya hus. Rena röveriet av ert kapital.

[Silva]

Alla lägenhetsytterdörrar i fastigheten är i perfekt skikt. År 2008 - 2009 byggdes vindslägenheter i fastigheter och då anpassades lägenhetsdörrarna till gällande byggregler. På insidan av alla ytterdörrar och köksdörrar monterades betsade extraskivor. Enligt uppgift för att förstärka brandskyddet.

Fastigheten hade igen anmärkning vid 2010 års obligatoriska brandskyddskontroll.

Fastigheten har inget behov av att byta till säkerhetsdörrar. Det är ordförandens projekt då hans lägenheter moderniseras hårt, ser ut som nybyggt, och i den finns nästan inga spår av tjugotal.

I våra stadgar står det tydligt att ytterdörrar är bostadsrättshavarens ansvar. Varför ska vi föreningsmedlemmar betala två gånger för en ytterdörr till lägenheten (förstärka brandskyddet på nuvarande dörrar och sedan byte till säkerhetsdörr) bara för att föreningen har en ny ordförande?

Inte nog med detta, styrelsen påstår att det blir "värdeökning på lägenheten med säkerhetsdörr".

Jag tycker de kastar våra pengar i sjön samtidigt som de höjer avgiften.

[Ford P]

Ursprungligen skrivet av Korsdraget

Vi antar att du har en poäng här och att styrelsen känner sig nödgad att ta ansvar för fastigheten eftersom ägarna inte förstår.

Ok, låt oss göra detta för att testa mitt förslag. Inte säkert att jag tänkt på alla de aspekter du lyfter fram.

Ursprungligen skrivet av Korsdraget

Menar du att det är god ekonomi för föreningen att kostnaderna läggs på fastigheten genom avskrivningarna och bakas in i avgifterna? Gäller detta resonemang endast dörrar, eller är det ett generellt resonemang?
Har du då tänkt bort att lägenhetsinnehavaren kan använda sig av ROT-avdrag, vilket styrelsen inte kan?

Rent principiellt så ska inte ROT användas för sådant som ligger på bostadsrättsföreningens ansvar. Håller med om att det kan bli mer fördelaktigt för medlemmen, men blir omöjligt att genomföra om det ska finansieras via andelstal.
Om bytet görs pga att det måste göras av tekniska orsaker (inbrottsrisk är enorm, brandcell mm) så kan det räknas som en nyinstallation och avskrivas utifrån teknisk livslängd.

Men du har helt rätt i att om det blir billigare för alla med ROT, då bör man nog överväga det. Men vad händer om några medlemmar vägrar byta eller redan maxat sitt ROT-avdrag för inkomståret?

Ursprungligen skrivet av Korsdraget

Avskrivning i fastigheter baseras på livstidskostnader. Gamla dörrar i K-märkt är färdigbetalda sedan länge. De står där helt gratis. Dvs ett ekonomiskt PLUS för föreningen enligt avskrivningsmodellen. Att riva ut dem inkl det affektionsvärde de har, är det verkligen god ekonomi för föreningen?

Nej, naturligtvis är det dålig ekonomi, men nu utgår jag från ett läge där det bara måste göras av vissa skäl (osäkert dock om det finns dörrar som är så pass dåliga att de inte klarar brandsäkerhetsaspekten - är ingen dörrexpert).

Jag bor själv i ett sekelskifteshus och önskar att det gamla hade bevarats bättre. Har en modern tråkig säkerhetsdörr, men hade mycket hellre haft en fin gammal dörr.

Ursprungligen skrivet av Korsdraget

Ny investering: Gallergrind har troligtvis väldigt lång avskrivningstid och är därför en sundare investering jämfört med nya säkerhetsdörrar vars kvaliteter troligtvis ger avsevärt kortare livstidskostnader.
Har du räknat på det också?

Om bytet har att göra med inbrottsrisk så håller jag med dig - grinden kan vara ett lika bra val. Ur ett brandsäkerhetsperspektiv tror jag inte den hjälper så mycket.

Ursprungligen skrivet av Silva

Jag tycker de kastar våra pengar i sjön samtidigt som de höjer avgiften.

Förlåt Silva, jag diskuterar en generell frågeställning. Inte ert specifika.

Att byta dörrar i ert fall är naturligtvis helt vansinnigt.

[Korsdraget]

Tusen tack för bra inlägg.

De som inte byta tar eget ansvar och jag skulle inte bry mig!
De vill ta risken för inbrott och det är en sak mellan dem och deras försäkringsbolag. Det menar jag.

När det gäller brandsäkerhet så är nog brandmyndigheten värd att höra.
Så vitt jag vet sker inga spridningar vid brand i gamla tegelhus.
Vi hade brand här för flera år sedan. Eftersom vi har gas här så var det pådrag, minst sagt. Brandmännen sa till mig: gå in stäng dörren. Du är helt säker på insidan. Du kan ta det helt lugnt.

OBS! Jag har gammal dörr, men de menade att systemet för luftspridning var säkert trots det. Så jag tror inget om det här. Fakta talar emot branddörr tills vidare.

[Admin]

Bara som lite tips så har ansvarsfrågan för ytterdörr och byte av dörr till lgh diskuterats en del tidigare i forumet, t ex;
Ytterdörr i brf, bostadsrättshavarens ansvar
Byte av lägenheternas ytterdörrar, enskild medlems ansvar
Kan medlem i brf vägra dörrbyte?
Motion om utbyte av lägenheternas ytterdörrar

Kanske kan lite inspiration i frågan hämtas från dessa trådar?

[Admin]

Följande dom i hovrätten avseende byte till säkerhetsdörr (Riksbyggens Bostadsrättsförening Västeråshus nr 18) kan vara av intresse?

Mål nr ÖH 3580-09

YRKANDEN I HOVRÄTTEN
Tommy har yrkat att hovrätten ska avslå Bostadsrättsföreningen Västeråshus nr 18:s talan vid hyresnämnden.

Bostadsrättsföreningen har bestritt ändring.


HOVRÄTTENS SKÄL
Utredningen
Av handlingarna framgår att föreningsstämman den 11 november 2008 beslutade att samtliga lägenhetsdörrar skulle bytas mot säkerhetsdörrar och att dessa dörrar skulle ha brevinkast.

Tommy har utvecklat vad han anförde vid hyresnämnden.

Bostadsrättsföreningen har här påpekat att föreningsstämmans beslut också innebär att föreningen övertar underhållsansvaret för lägenhetsdörrarna.

Hovrättens bedömning

Enligt 1971 års bostadsrättslag hade bostadsrättshavaren i princip en vetorätt mot förändringar av den egna lägenheten. Regleringen i den nuvarande bostadsrättslagen är föranledd av att en bostadsrättshavare inte i varje läge ska kunna säga nej till en ombyggnad som är starkt motiverad. Som exempel nämns i förarbetena en angelägen installation av hiss i fastigheten som kräver att viss del av lägenhetsytorna måste tas i anspråk (prop. 1990/91:92 s. 105 f.).

Bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen, som talar om att lägenheten "kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad" syftar alltså i första hand på fysiska förändringar av själva lägenheten. Förändringar av allmänna utrymmen, som tvättstuga eller vinds- och källarförråd omfattas emellertid också av bestämmelsen.

I praxis (Rättsfall från hovrätterna, RH 2001:24) har bestämmelsens tillämpningsområde ansetts avse även den påverkan på en lägenhet som föranleds av att lägenheten ovanför förses med balkong. Rättsfallet ger dock inte stöd för att i ett fall som det förevarande utvidga begreppet förändring att avse annat än en fysisk förändring av lägenheten.

Av utredningen framgår att dörrbytet inte skulle föranleda några mer omfattande arbeten än byte av dörrkarm och dörrfoder och nödvändiga snickeriarbeten i samband med detta. Dessa arbeten kan knappast sägas medföra en förändring lägenheten. Och att säga att arbetena skulle ha samband med en om- eller tillbyggnad är enligt hovrättens bedömning inte förenligt med bestämmelsens ordalydelse.

Det sagda leder till slutsatsen att dörrbytet inte är en sådan åtgärd som omfattas av den aktuella bestämmelsen. Tommys lägenhet är därmed inte berörd på det sätt som avses med denna. Bostadsrättsföreningens ansökan hade därför inte bort tas upp till prövning vid hyresnämnden. Hyresnämndens beslut bör därför i berört hänseende undanröjas och föreningens talan vid nämnden i den delen avvisas.

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

Hovrätten undanröjer hyresnämndens beslut såvitt avser Tommy och avvisar Bostadsrättsföreningen Västeråshus nr 18:s talan vid nämnden i den delen.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kazimir Åberg och Måns Edling, referent, och hovrättsassessorn Marianne Trägårdh. Enhälligt.

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Ford P

Att byta dörrar i ert fall är ju naturligtvis helt vansinnigt.

Tack för att du som jag anser att byte till säkerhetsdörr i vårt fall är vansinne!

Ursprungligen skrivet av Admin

Bara som lite tips så har ansvarsfrågan för ytterdörr och byte av dörr till lgh diskuterats en del tidigare i forumet, t ex;

Om styrelsens vansinniga motion att byta till säkerhetsdörrar trots allt skulle gå igenom på stämman och bara jag säger nej; Kan styrelsen då höja min månadsavgift trots att jag behåller min älskade ytterdörr?


Styrelsens positiva effekter

Har styrelsen överhuvudtaget några bra argument för att byta vår ytterdörr mot en säkerhetsdörr och finns det några positiva effekter?

Styrelsens positiva effekter:
Värdeökning
Det stämmer inte. Tvärtom, det blir värdeminskning när man tar bort vackra originaldörrar.
Högre säkerhet
Hur kan medlemmar få högre säkerhet genom att bara byta en ytterdörr i varje lägenhet till säkerhetsdörr och inte dörrarna till köksingången som ligger bredvid.
Bättre ljudreduktion
Det stämmer inte då det är en 20-tals fastighet och ljudet också kommer in genom väggar och bjälklag.
Förbättrat brandskydd
Stämmer inte då ytterdörrarna och dörrarna till köksingångarna redan är anpassade och uppfyller kraven.

Jag vill även tillägga att fastigheten har stora problem med undertryck i lägenheterna på grund av ändring från självdrag till mekanisk ventilation. Det har nyligen monterats rökgasfläktar upp på skorstenskanalerna då mekanisk ventilationen orsakade problem med eldstäderna.