Nyproducerad bostadsrätt

[Putteman]

Hej!

Skulle bli mycket tacksam för svar på en del frågor.
Vi är en familj som funderar på att köpa en nyproducerad bostadsrätt.
Den ligger i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm.
Inflytt kvartal 2 2014.
Huset består av 70 lägenheter och 2 mindre lokaler som kommer användas till uthyrning, t.ex butiker. Har fått ta del av en ekonomisk kalkyl. Den ekonomiska planen kommer i oktober preliminärt. Har tittat på kalkylen, tycker att det ser bra ut.
Föreningens skuld kommer vara ca. 22 miljoner, belåningen kommer vara ca. 4500 kr per kvm. Kalkylen är baserad på en ränta på 3,95% och 2% inflation.

Här kommer mina frågor:
1. Vad är den största risken med att köpa nyproducerat?
2. Kan den ekonomiska kalkylen skilja sig väldigt mycket med den ekonomiska planen när den kommer? Mycket kan hända, högre byggkostnader mm?
3. Kan man säga att det är en lågkonjunktur för tillfället?
Om det är det, så bör väl priset på lägenheten vara högre om man kommer till en högkonjunktur?
4. Vad händer om inflationen kommer vara kring 0% nästa år?
Kommer det påverka hyran om den inte är på 2% som kalkylen är baserad på?

I nuläget är det 30 lägenheter som inte är sålda. Försäljningen påbörjades sommaren 2012. Idag är det i princip bara grunden klar, huset skall vara på plats i slutet av året. Sedan kommer inflytt vara preliminärt kvartal 2 2014. Jag kan tänka mig att många vill ha huset på plats innan man bestämmer sig, även en ekonomisk plan tillgänglig. Även en visningslägenhet att kunna gå in i.
Om det mot förmodan finns lägenheter osålda vid inflytt så kommer dom som bygger ta kostnaderna under 5 år framöver, hyra mm.

Hoppas på svar

MVH
Putteman

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Putteman

1. Vad är den största risken med att köpa nyproducerat?

Det finns många risker med att köpa bostadsrätt, men vilken risk som skulle vara den största med att köpa specifikt en nyproducerad bostadsrätt är kanske inte så lätt att svara på.

Ursprungligen skrivet av Putteman

I nuläget är det 30 lägenheter som inte är sålda. Försäljningen påbörjades sommaren 2012.

Som du kanske sett så är det svårt att få sålt alla bostadsrätter i nyproducerade brf:ar. HSB m.fl. erbjuder en eller två årsavgifter gratis eller andra lockerbjudande. Ändå står många nyproducerade bostadsrätter tomma. Så risken är alltid att det rinner över en hel del kostnader på bostadsrättshavarna för de tomma bostadsrätterna.

Ursprungligen skrivet av Putteman

Om det mot förmodan finns lägenheter osålda vid inflytt så kommer dom som bygger ta kostnaderna under 5 år framöver, hyra mm.

Det låter ju bra, om det inte finns en liten klausul någonstans som frigör dem från detta ansvar. Om byggföretaget står för dessa kostnader så är det bara för att de bakat in denna risk i priserna (pengar som bostadsrättshavarna inte får tillbaka om bostadsrätterna blir sålda). Efter 5 år så är det emellertid bostadsrättshavarna som får ta kostnaderna, oavsett vilket.

Precis som med alla andra brf:ar lär det bli svårt att hitta förtroendevalda i föreningen, när väl byggaren släpper lite på greppet om styrelsen i föreningen.

Sedan är det inte helt ovanligt med byggfel. HSB säger t.ex. att det är standard att det läcker in regnvatten i nyproducerade bostadsrätter. Och dylika byggfel kan vara lite tråkigt att leva med och hantera.

Ibland struntar byggarna i om köparna tecknat ett särskilt ångerrättsavtal (återköpsavtal). Och det är en tuff kamp för en liten vanlig människa att kämpa mot de stor byggföretagen.

Ursprungligen skrivet av Putteman

3. Kan man säga att det är en lågkonjunktur för tillfället?
Om det är det, så bör väl priset på lägenheten vara högre om man kommer till en högkonjunktur?

Så enkelt är det inte. För det första så varierar prisläget på bostadsrätter från plats till plats. I Malmö har t.ex. priserna på bostadsrätter stått stilla ett tag (eller t.o.m. gått ner). Det spekuleras hej vilt hela tiden om vi befinner oss i en bostadsbubbla eller ej. Men sanningen är den att inte ens om man sammanförde 1.000 av de främsta experterna inom området skulle man kunna komma fram till något vettigt. Vi är beroende av omvärlden. Den påverkar oss och det är inte alltid att det går att reglera med åtgärder inom landet. Utanför landets gränser är man mer säkra på att vi befinner oss i en bostadsbubbla, än vad experterna är inom landets gränser.

Byggs det sedan fler hyresrätter kan man väl ganska lugnt förutsätta att det kommer att leda till lägre priser på bostadsrätter i aktuellt område.

Själv är jag övertygad om att priserna på bostadsrätter kommer att sjunka inom inte alltför lång framtid, i alla fall inom vissa delar av landet, och alldeles särskilt för de lite dyrare bostadsrätterna. Men jag kan bara göra som alla andra, och spekulera.

Jag har här redovisat och visat bilder på i princip en hel stad i Spanien med nyproducerade bostadsrätter som alla bara står tomma (t.o.m. ännu värre än det såg ut i Sverige i samband med "miljonprogrammet" för nu en hel del år sedan). Låt oss hoppas att det inte går lika illa för oss.

Se även;
Världens djupaste kris sedan 30-talet är nu - Bostadsbubblan

[Putteman]

Hej!

Tack för ditt svar.
Mycket att fundera över.
Men jag har känslan av att det blir bra i Norra Djurgårdsstaden.
Det är som att bo utanför innerstan, nära till vatten och naturen. Ändå nära till innerstan, buss till Stureplan på 5 minuter. Blir nog fint när det är färdigbyggt.
Så länge det är bostadsbrist i Stockholm så kommer det förmodligen vara lönande med bostadsrätt. Speciellt i vissa områden, t.ex i Stockholms innerstad.
Jag tror att människorna uppskattar närheten till stadens vimmel, butiker mm, och ändå kunna på nära naturen. Men en chansning är det. Kanske lättare med en äldre bostadsrätt där man kan förutspå på ett annat sätt, genom att läsa årsredovisning mm.

Tack ännu en gång för ditt svar.

MVH

Putteman

[Harald]

Generellt svar på frågan om ny producerat:

Privat ekonomi:

Nytt är alltid dyrare än "begagnat". Man bör ha en hyffsat lång horisont på sitt boende, om man köper nytt, minst 10 år, gärna 15 eller fler.

Är det ett steg i "boendetrappan", hade jag inte köpt nytt idag. Det kräver rejäla uppgångar under några få år, vilket vi troligen inte kommer ha en tid nu framöver.

Kvalitét:

Bostaden samt kringutrymmen blir ju uppförda enligt dagens standard, vilket i allmänhet innebär bra planlösningar, bra ventilation, brandsäkerhet, ljudisolering, stora balkonger mm. Men finish, utförande och kvalité på materialen i enskilda lägenheter är ofta sämre än i en äldre lägenhet. Även husen i sig byggs med sämre kvalité i materialen idag.

Föreningsekonomi:

De första 10 åren har man i en nybyggd fastighet unik möjlighet att bädda för framtiden = få låga kostnader på sikt. Avgifterna från början och i ekonomisk plan, är riktade till er som köper andelar, och därmed att betrakta som ett slags "lockpriser". Föreningar som snabbt höjer sina avgifter, och amorterar på sina lån, dessa första år då reparationer och underhåll knappt behövs, de bör nå ett läge där besparingarna i utgiftsräntor till slut betalar både driftskostnadsökningar och en hel del amorteringar. Jag hade aldrig köpt nytt om jag inte fått ta plats i styrelsen!

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Är det ett steg i "boendetrappan", hade jag inte köpt nytt idag. Det kräver rejäla uppgångar under några få år, vilket vi troligen inte kommer ha en tid nu framöver.

Alltså att begagnade lägenheter kommer att stiga mera i värde än nyproducerade lägenheter?

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Putteman

Så länge det är bostadsbrist i Stockholm så kommer det förmodligen vara lönande med bostadsrätt. Speciellt i vissa områden, t.ex i Stockholms innerstad.

Ja, det är så alla resonerar som köper bostadsrätt i attraktiva områden som du gör. Men det är inte alldeles säkert. Det kan ju också vara så att det är i de attraktivare områdena (där priserna eskalerat mest) som priserna först går ner när det vänder.

Som Harald säger så kan en bostadsrätt (nyproducerad eller inte) vara en lite säkrare investering på längre sikt. Men på kort sikt kan man aldrig vara säker på att det inte nästa dag skett en dumpning av priserna (dvs när den eventuella bubblan spricker, så som den redan gjort i många andra länder, även i vårt grannland Danmark där priserna rasat rejält i Köpenhamn på deras motsvarighet till bostadsrätt och ägarlägenheter).

Och frågan om hyresrättsbyggandet kvarstår. Så länge det inte byggs tillräckligt många hyresrätter är det troligare att priserna på bostadsrätter bibehålls på samma höga (och högre) nivå. Men rätt vad det är så kanske regeringen får för sig att subventionera byggandet av en mängd hyresrätter. Det kommer att ge effekt på bostadsrättspriserna.

[Harald]

Alltså att begagnade lägenheter kommer att stiga mera i värde än nyproducerade lägenheter?

Nej. Men vid nedgång är fallhöjden i en nyare förening större, eftersom den är högre belånad.

Dessutom är oftast även hushållen högre belånade i den nybyggda föreningen, vilket helt enkelt gör dessa föreningar mer sårbara.

[Putteman]

Hej!

Tack för alla svaren
Då vet jag mer.

MVH
Putteman