Vilken lag gäller om föreningen/styrelsen struntar i alla lagar för brf?

[Kostamus]

Styrelsen beslutade att utföra stambyte i vårt hus. Föreningen stod för stambytekostnader, medlemmarna ska betala för badrumsrenoverings kostnader. Inte alla medlemmar var med på beslutet på g.av den presenterade kostnaden för badrummet var oskäligt höga, våra valmöjligheter för val av material var begränsade (i stort sätt inga alls) och styrelsen vägrade presentera någon tydlig priskalkyl som skulle styrka dessa höga priser. De krävde bara att vi skulle signera ett avtal med föreningen som bestod av några punkter där det stod i stort sätt bara att vi godkänner o betalar det här priset. Vi nekade tillträde till våra lägenheter tills vi får någon tydlig kalkyl och ett bättre (läs: tydligt) avtal.
Styrelsen hade inte heller ansökt någon tillstånd från Hyresnämnden, som krävs om inte alla medlemmar är med på beslutet, och ändå började stambytet o badrumsrenovering. Hela renoveringen pågått i ca.2 år och är slutfört just nu.
Av en slump var det att de, som protesterade, bor högst upp i huset ( i olika trappuppgångar). Därför beslutade styrelsen att inte ens göra stambyte i protesterandes lägenheter. De bytte vertikala stammar fram till taket i lägenheterna under.
Alltså vertikala och horisontella stammar i våra lägenheter (3 st som ej renoverade) är orörda.
Vad gäller i sådan fall? Vilken lag man skall tillämpa för att förplikta föreningen att utföra stambyte? Vad ska man göra?

[Gusten]

På hemsidan Bofakta.se finns en intressant artikel om stambyte med ROT-avdrag.
Föreningen kan inte stå som beställare av badrumsrenoveringarna och samtidigt tvinga bostadsrättshavarna att betala dessa.
Hos en bekant har styrelsen beslutat att föreningen tar kostnaden även
för badrumsrenovering i samband med stambyte och då blir det alltså inget ROT-avdrag.
På frivillig väg kan dock bostadsrättshavarna beställa och betala badrumsrenoveringarna med ROT-avdrag. Se artikeln.

[Kostamus]

Det här artikeln är precis om vår bostadsrättsförening. Jag känner till det här artikeln. Och det hela artikeln är rena lögn. Medlemmarna hade aldrig haft något eget avtal med byggfirma. Men fakturorna (absolut ospecificerade) med bara en klump-summa för badrumsreparation skickades ut till var och en för slutbetalningen. Kan tänka mig att skattemyndigheterna vet ej om att avtalet mellan lägenhetsägare och byggfirma fanns aldrig (de ser ju naturligtvis bara betalda fakturor). Även angående
Vi var 15 st som protesterade från början. Nu är vi 3 som är utan något utförd stambytte i våra lägenheter... - folk orkar inte när man känner att styrelsen kör bara över.
Därför är min fråga - "vad skall man göra när styrelsen struntade i alla lagar?".

[Sandlådan]

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Därför är min fråga - "vad skall man göra när styrelsen struntade i alla lagar?".

Inom en bostadsrättsförening skall alla medlemmar behandlas lika. Detta är innebörden av likhetsprincipen.
Alltså får inte en bostadsrättsförening handla som de gjort i ditt fall, men eftersom styrelsen struntar i att de handlar lagvidrigt är det din uppgift att driva frågan vidare den juridiska vägen.
Antingen sköter du ärendet själv eller så anlitar du en jurist.

[tette]

http://www.bofakta.se/index.php?opti...iklar&Itemid=6
http://www.tackdiket3.se/dokument/st...otokoll-816873

Intressant ämne.

Kortkort resume som jag tolkar.
Föreningen köps 2007.
Gamla styrelsen fungerar inte så bra? en ny väljs.

badrumsrenoveringens kostnad 80 000-160 000 per badrum stort gap?
Många andra frågor skulle man ehöva veta för att spekulera bättre.

Blev föreningen lurad av försäljaren vid övergången 2007? Visst visste väl försäljaren hur det stod till med våtutrymmen, vad sade besiktningen?
Fastighetsförsäkringen hur var den tecknad?
Där vattenskador hade uppstått och renovering påbörjats, fick de betala i efterskott eller........???

Föreningens egen info "2 medlemmar valde att inte renovera".

[Kostamus]

Gamla styrelsen fungerar inte så bra? En ny väljs.
De tre som satt i styrelsen från början och började driva det här projektet (utan att det togs in några förslag, utöver det första från Erlandsson bygg har blivit godkänt och fortfarande vet ingen av medlemmarna vad det kostade föreningen totalt. Alltså hemligtstämplat!). När byggprojektet nu är avslutat - lämnar dessa tre styrelsen.

Badrumsrenoveringens kostnad 80 000-160 000 per badrum, stort gap?
Det finns olika badrum i huset -den minsta är ung. på 4,5 m2, det största är på 7,5 m2 i golvyta. Priserna har presenterats. En liten presenation på vad santitesvaror kostade. Arbestkostnader var också hemligstämplade.

Många andra frågor skulle man behöva veta svaren på för att spekulera bättre.

Blev föreningen lurad av försäljaren vid övergången 2007? Visst visste väl försäljaren hur det stod till med våtutrymmen, vad sade besiktningen?
Det fanns ett besiktningsprotokoll (efter en okulär besiktning) där det står att stammarna möjligtvis är i behov av renovering efter 5-15 år. Helst tilsammans med badrummen (det stod oxå att OBS!-bostadsrättsinnehavarens ansvar).

Fastighetsförsäkringen hur var den tecknad?
Vet ej - det fanns säkert.

Där vattenskador hade uppstått och renovering påbörjats, fick de betala i efterskott eller........???
Det fanns inga vattenskador som ledde direkt till badrumsrenoveringen. Det hände så här att huset överlevde en brand våren 2008. När byggföretaget (det var det första mötet med Erlandsson bygg, som sedan blev utvald som entreprenör även för stambyte och badrumsrenovering) som anlitades av försäkringsbolaget hade de haft någon underentreprenör som orsakade ett vattenläckage strax efter att reparationer efter branden var färdiga. Det blev många irriterande protester från berörda medlemmar. Då beslutade styrelsen hastigt att snabbt kalla till en stämma, presentera förslag att börja omedelbart. Trots måga protester mot beslutets gång har byggfirman fått börja. De var färdiga med åtgerder för brandskador och skulle antingen flytta från gården eller stanna kvar för stambyte. De fick stanna!

Föreningens egen info "2 medlemmar valde att inte renovera".
Jag kollade igen - det stämmer att det är 2 medlemmar. Men de valde inte att inte renovera utan krävde ett tydligt avtal med byggfiman (inte med föreningen!) och tydlig kalkyl som underlag. De fick inte detta och blev utan stambyte.

En märklig historia alltså!

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf

[Robarb]

Det finns en risk att detta blir ett långt inlägg.

Brf Rönningeborg som består av 261 bostadsrättslägenheter, blev instämd till Tingsrätten år 2002 av en medlem som hade en fuktskada i sitt badrum. Denne ansåg att det var föreningens ansvar att lösa detta problem då golvbrunnens skick låg inom föreningens ansvar. Skälet till denna skada var en bristfällig tätningsring runt golvbrunnen. Vid tingsrättsförhandlingarna så konstaterades det att tätskiktet i badrummets omslutande ytor låg inom medlemmens ansvar. I slutdiskussionen så nämnde en ingenjör som var inklallad av föreningen som expert, att tätringen är en del av golvbrunnen och inte tillhörde tätskiktet. Tingsrätten beslutade då förelägga föreningen att svara för reparationen av badrummet. Ingrid Uggla, HSB var föreningens ombud och hon gick inte emot rättens resonemang utan lämnade föreningen i sticket.

Detta föranledde den dåvarande styrelsen att påbörja ett omfattande projekt att renovera samtliga badrum. Som städslad förvaltare (from 2003- 09-01) kunde jag dock slå stopp på detta projekt efter att ca 120 badrum renoverats på föreningens bekostnad. En fuktmätning skulle ske där det kunde konstateras att det var tätringen som var orsak till fuktgenomträngningen. Efter en besiktning av resterande badrum så kunde vi konstatera att det bara var ytterligare 5 badrum som hade fuktskador på grund av otät tätring.

Naturligtvis blev det en stark opinion mot detta då det fanns dels badrum som medlemmarna själva bekostat renoverignen av och dels en hel del som inte hade renoverat sina badrum och deras standard var mycket låg. Det ansågs att föreningen skulle åtaga sig att svara för upprustnigen av samtliga badrum då vissa fått det. De som bekostat sin renovering själva ansåg att förenigen skulle ersätta dem för deras kostander. Ett estetiskt underhåll av en bostadsrättslägenhet och dess utrymmen är aldrig föreningens ansvar.

Varje badrum där dels golvbrunnen och rören fram till stamledningen och dels det inre ytskiktet, golv och väggar samt målning av tak, och delar av installationerna byttes ut kostade ca 45,0 kkr per styck. Ville en medlem har en annan standard än den fastställda, tillkom kostnader för tillvalet på medlemmen.

Skälet till att jag slog stopp på projektet var dels att jag ansåg att styrelsen inte tog sitt ansvar för föreningens ekonomi och dels för att jag hade på mitt bord att bygga om ett nedlagt sjukhem om ca 1 200 m² till bostäder. Genom att påtaga sig en renovering av badrummen som låg inom medlemmarnas egna ansvarsområden, så frångick styrelsen sitt ansvar för att på så sätt bli mer populär. Det ger alltid en möjlighet att bli omvald. Våra medlemmar är till åren komna och saknar både kraft, energi och kunskaper för att kunna bedöma effekterna av dessa beslut. Bara de själva får sitt badrum renoverade så är de nöjda.

Nämnas bör att en stor del av de 120 badrummen som blev renoverade på föreningens bekostnad ej hade några fuktskador kring golvbrunnen. En fuktskada som uppstått av annat skäl än utströmmande av vatten från ett vattenledningssystem ligger alltid på medlemmens ansvar. Dom i HD 2006.

Fuktsakdor på grund av otäthet i fuktspärren är undantagna även i försäkringsvillkoren om inte annat avtalats.

[Kostamus]

Jag förstår vad du menar - att det kan finnas enstaka fall då inte alltid går att förvänta att lika arbeten ska utförs i allas badrum.
Jag tycker inte att fallet är lik våran situation.
För det första - när vi tag över fastigheten avsatte vi ung. 10 mln. i en reparationsfond (även för framtida stambyten). På det sättet, tycker jag, att alla har rätt att få stammarna bytta.
För det andra -jag har fått en skriftlig föreskrift från styrelsen att jag skulle utföra stambyte på egen hand (även en teknisk beskrivning följde med). Den här skrivelsen landade i min brevlåda efter att jag vägrade släppa in byggfirma utan någon giltig avtal mellan de och mig, och även eftersom vi inte var överens om priset (jag vägrade blindbetala, de vägrade presentera någon kalkyl).
Dagens tvist består snarare av att jag önskar säga till föreningen att de ska göra stambyte och jag tar över när de är färdiga med sitt (för att fortsätta med tätskiktet och all invändigt som jag svarar för enligt stadgar).
Men dåtidens ordförande svarade i ett mail att om jag skulle börja med badrumsrenoveringen, kommer de att utföra stambytet.
Måste lägga till att oavsett att badrummet är av gammal standar är det helt duglig - inga foktskador eller något annat.

Jag försökte sälja men lägenhet i befintlig skick, men det faktum att själva stambytet är inte utfört skrämde bort alla spekulanter (ingen vet ju vad det innebär att göra ingrepp när stambytet är redan utförd i hela huset. Ingen vet vad finns där på vinden och hur lägenheten under kommer att påverkas. Projektet var att alla nya ledningar lades upp i taket som sänktes i sin tur med ung.25 cm)

Det finns även en tredje mening - att föreningen måste utföra stambyte utifrån likhetprincipen. Även måste de återställa hela badrummet eftersom de inte hade något beslut från Hyresnämnden som kan tvinga mig till badrumsrenovering på egen bekostnad.

Vad gäller? ... vilka lagar gäller i det här fallet?
Vad borde vara rätt att göra?

[tette]

http://www.tackdiket3.se/dokument/st...otokoll-816873
Stämmoprotokoll 201002 innehåller en sluten omröstning.
En sådan har jag klandrat en gång, men även om man får rätt i klandret är det meningslöst då lagen "inte hinner med".
Tiden från klander till tingsrättsöverläggningar tar över ett år och då har ju ny styrelse valts.
I fallet som nämns här gäller det att 55 närvarande inklusive fullmakter får i protokollsanteckningen 248 röster.
5 ledamöter skall väljas och 5x55 skall bli 275 röster.
Alltså är det fel någonstans.
Men det bryr sig inte jur.kand från SBC sig om?

[Kostamus]

Det som står i protokollet angående omröstningen är bara ett antal röster som var o en av kandidater har fått. Det är 5, som fick det högsta antal röster, ska vara med i styrelsen.
Jurister från SBC (vi hade sett några under det här tiden) brydde sig aldrig om någonting för medlemmarnas fördel eller för rättvisa enligt lagen. (trotts att det fanns många mörka oklarheter med det här med stambyteprojektet).
De visste att inte alla medlemmar är med på beslutet.
De visste att det saknades beslut från Hyresnämnden för att kunna starta sådan ombyggnad.
De vet att ingen ägare till lägenheten hade något direkt avtal med byggfirma utan med föreningen istället men ROT-avdraget är utbetald trots detta.
Ingenting av statens spärrar fungerade för att fånga dessa laglösa handlingar även på grund av att SBC-jurister försökte blunda öga för detta.
Märkligt nog!!!