Styrelsen struntar i sitt ansvar i den kontraktshandling de själva skrivit under

[ChrisGoesRock]

Ska försöka få det här ärendet så kort som möjligt.

Den 3/10-13 upptäcktes röta i i bottenkarmen på mitt ena burspråksfönster från 1952. Det resulterade i att styrelsen bytte alla 23 burspråksfönstren i vår förening.

Fönstren med karm och tillhörande plåtarbeten byttes 26/11-14 av en entreprenör. Till grund för entreprenaden låg parternas kontraktshandling med underliggande handlingar - samtliga baserad på ABT06 - i form av en beställningsskrivelse daterat 2014-09-02.

Jag klistrar här in en mkt liten del ur ABT06 regelverk: "Entreprenören förutsätts innan anbud lämnas ha skaffat sig den kännedom om arbetsområdet och andra förhållanden av betydelse för bedömningen av vad som kan erfordras för kontraktsarbetenas utförande och som kan erhållas genom besök på platsen. Entreprenören förutsätts även före avgivandet av anbud i skälig omfattning ha skaffat sig kännedom om andra förhållanden av betydelse för hans anbud. Härigenom inskränks inte beställarens ansvar enligt § 6 i detta kapitel.

Arbetsområdet skall vid entreprenörens övertagande förutsättas befinna sig i det skick som det hade då entreprenören lämnade anbud. Om annat arbete skall utföras inom arbetsområdet innan entreprenaden påbörjas skall arbetsområdet vid entreprenörens övertagande förutsättas vara i det skick det kunnat antas befinna sig i efter det att ifrågavarande arbete utförts. Den fackmässiga undersökning som anges i § 6 tredje stycket ovan omfattar även tillbehör till fastighet som exempelvis befintliga byggnader och tekniska system.

Eftersom projektering ingår i entreprenörens åtagande i en totalentreprenad är entreprenörens undersökningsskyldighet i anbudsskedet mer omfattande än vid en utförandeentreprenad, vilket framgår av § 7, första stycket, andra meningen. Tolkningen av begreppet ”i skälig omfattning” skall göras med utgångspunkt i kravet på fackmässighet med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet, t.ex. åtagandets art, omfattningen av vardera partens projektering eller sättet för upphandlingen.

Entreprenörens undersökningsskyldighet i anbudsskedet omfattar såväl uppgifter om förhållanden som kan erhållas genom besök på platsen som andra förhållanden av betydelse för hans anbud. Sådana förhållanden kan vara aktuella planförutsättningar och befintliga tekniska system som berörs av kontraktsarbetena samt uppgifter om fastigheten som är av betydelse för entreprenörens val av tekniska lösningar och utförande. I entreprenörens undersökningsskyldighet ingår normalt inte demontering, förstörande åtgärder eller markundersökningar, om inte annat föreskrivits i förfrågningsunderlaget.

Entreprenören skall sedan avtalet ingåtts upprätta kvalitetsplan och miljöplan för entreprenaden och därvid inarbeta kvalitets- och miljöåtgärder som beställaren föreskrivit i förfrågningsunderlaget, om inte annat föreskrivits i kontraktshandlingarna. Innan arbetena påbörjas skall entreprenören överlämna dessa planer till beställaren för granskning och godkännande. Sådant godkännande inskränker inte entreprenörens kontraktsenliga ansvar för utförandet av entreprenaden. Entreprenören skall under entreprenadtiden utföra och dokumentera åtaganden enligt avtalad kvalitetsplan och miljöplan. Beställaren har rätt att ta del av dokumentationen.

Om entreprenören underlåter att utföra sitt åtagande enligt avtalad kvalitetsplan eller miljöplan har beställaren rätt att vidta rimliga åtgärder på entreprenörens bekostnad."

Entreprenören hade även ansvaret att beställa de 23 fönstren med karm som även gjordes, men någon kontroll av konstruktion och funktion före beställningen gjordes inte.

Alla 23 fönster monterades mycket slarvigt av entreprenörens egna snickare och plåtslagare, med en mängd fel; Det största felet var att entreprenören beställt helt fel fönstermodell för burspråk/takkupor. Våra gamla fönster från 1952 hade en djup dropplist på 9cm så att det gick att snålvädra utan att det regnar in vid en normal nederbörd. Våra nya fönster saknade helt dropplist så det går inte att lämna hemmet utan att först stänga fönstret helt och hållet.

Det löper även en luftspalt längs hela karmens nederkant som endast ligger 12mm från mitt fönsterbleck som mäter 55x130cm. I Augusti 2015 hade vi ett stort lågtryck med ösregn och halv storm under en vecka. Under det ovädret så trycktes regnvatten in genom luftspalten och blev liggande i en försänkning närmast fönstrets öppningsbara del, och där blev det liggande tills jag efter ovädret öppnade fönstret och 9dl vatten forsade ner på mina fötter och parkettgolv.

Styrelsen och entreprenören försvarade sig med att vatten inte kan rinna uppåt...

Nu ett hopp från 2015 till dags datum. Under de här 4 åren så har regnvatten på olika vägar letat sig in i bottenkarmen och bildat förhöjda fuktvärden och begynnande mikrobiell påväxt i form av svarta prickar, allt enligt kommunens miljöinspektör som jag gjorde en anmälan om fuktskada till då vår bostadsrättsstyrelse strundade i att besvara min anmälan till dem.

Miljöinspektören har nu skrivit ett föreläggande till styrelsen att åtgärda fuktskadan. De skriver även att åtgärderna ska vara fackmässigt utförda och efter utfört arbete ska en fuktmätning göras.

Trots att styrelsen inte brytt sig om att göra en egenkontroll, dvs. de har aldrig varit inne i min lägenhet, så påstår de att jag medvetet öppnat fönstret när det regnar samt att jag själv medvetet skrapat bort färg från fönsterkarmen (som lösts upp under de här 4 åren på vissa ställen.)

Styrelsen har även ändrat i våra stadgar så att den boende ska få ta hela ansvaret för de andra lägenheterna som har burspråk i vårt "stjärnformade hus". (Vi har burspråksfönster åt alla väderstreck i våra taklägenheter) Med tiden så kommer alla 23 fönster att drabbas.

Kommunens tillsynsnämnd skriver följande till vår styrelse:

Tillsynsnämndens bedömning

Tillsynsnämnden har konstaterat en begynnande fuktskada med eventuellmikrobiell tillväxt. Enligt 2 kap. miljöbalken ska fastighetsägaren tillse att tillräckliga försiktighetsmått utförs för att förhindra olägenhet för människorshälsa. I 9 kap. 3 § definieras olägenhet för människors hälsa som något som inte är tillfälligt eller helt ringa. En fastighetsägare har enligt 9 kap. 9 § MB och 33 § FMH ansvaret att se till att en bostad har betryggande skydd mot bland annat fuktskador.

En fuktskada bedöms som en olägenhet för människors hälsa. Fuktskador ochmikrobiell påväxt kan orsaka bland annat allergier och astma och kan leda till luftvägsinfektioner och besvär i övre och nedre luftvägar. Enligt
Folkhälsomyndighetens allmänna råd om fukt och mikroorganismer (2014:14) ska bedömning om olägenhet för människors hälsa göras bland annat om det förekommer synlig mikrobiell växt i bostadsrum.

I Mark- och miljödomstolens dom M 2174-15 om vem som ansvarar för yttre isolering mot kyla och fukt i en bostadsrättsförening, så ska inte föreningens stadgar eller vald entreprenad vägas in i frågan om vem som är ansvarig att undanröja olägenheten. I domen bedöms stadgarnas ansvarsfördelning vara i strid med 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) och föreningen ska anses vara ansvarig för att åtgärda problemet, oavsett om de hyrt in en tredje part att utföra arbetet. Hur föreningen och eventuellt ansvarig sedan väljer att teckna avtal är helt upp till föreningen och det är inget som bedöms enligt miljöbalken.

Föreningen kan alltså inte avtala bort sitt ansvar enligt miljöbalken, vilket innebär att bostadsrättsföreningen Gräddhyllans stadgar inte bedöms gälla i frågan om vem som ansvarar för underhåll av skador i lägenhet som uppkommit med anledning av yttre faktorer.

Den bedömning som tillsynsmyndigheten gjort är att avsaknaden av färg på karmen beror på fuktskada och inte att den klagande nödvändigtvis har skrapat bort den själv. De fotografier som togs vid inspektionen 2018-11-08 visar att färgen är borta, men nämnden finner ingen anledning att tro att den klagande självskrapat bort färgen, och oavsett så förändrar det inte bedömningen kring konstaterad fuktskada.

Nämnden anser inte att den fuktskada som konstaterats har uppkommit av att den klagande öppnat fönstret vid nederbörd. Den omfattande skada som
uppmärksammades skulle kräva att den klagande ständigt öppnar fönstren vid nederbörd, vilket i så fall även rimligtvis skulle innebära fuktskador på golv och kringliggande material såsom vertikala karmar och trägolvet under fönstret, men detta noterades inte vid den indikerande fuktmätningen. Den 2018-11-08 syntes inte heller några synliga skador som är associerade med fuktskador, som t.ex. upphöjt golv eller svullet trä.

Nämnden bedömer att den fuktskada som noterades vid inspektionen 2018-11-08 har ursprung från att fönstret inte är tätt mellan nedre fönsterkarm och tätningslist, vilket innebär att en ytterligare utredning av fuktskadans härkomst inte anses motiverat. Vidare baserar nämnden sin bedömning på att det inte fanns några ytterligare fuktskador i närliggande material, vilket gör att det bedöms osannolikt att skadan uppkommit för att klagande haft fönstret öppet. Nämnden bedömer att skadan som fuktinträngningen medfört måste åtgärdas omgående för att inte orsaka olägenhet för den boende.

Och nu kommer min fråga: Entreprenaden var ju en ABT06 kontraktshandling, bör då inte den kommande lagningen av karm/fönster fortsätta att gälla? Entreprenören som satte in våra 23 fönster visste nog inte vad ABT06 var, Det enda rätta, som jag även påtalat för styrelsen är att låta vår ekonomisk förvaltares jurister ta dusten med entreprenören och byta ut samtliga fönster med entreprenören som kostnadsansvarig. Men det lär aldrig ske då styrelsen av någon konstig anledning då styrelsen håller entreprenören om ryggen.

Mycket blev det....

MVH Christer

[Harald]

Svaret på din fråga är Ja.

Styrelsen bör använda sig av entreprenad avtalets 5-åriga garanti och kräva att entreprenören åtgärdar de felaktiga fönstren samt tar ansvar för de följdskador som blivit.

Men utöver vad du eller jag tycker, så är det ju ändå styrelsen det hänger på. Är du missnöjd med deras hantering så verka för att få en eller ett par ledamöter utbytta. Det är mycket ovanligt att en styrelse som fungerar på ett visst sätt helt plötsligt börjar bete sig tvärt om, alldeles oavsett vad myndigheter eller medlemmar säger. Och det är ni medlemmar som ansvarar för att rätt styrelse sitter.

Så - gör ditt jobb, så skall du se att du till slut får dina fönster åtgärdade.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock

Styrelsen har även ändrat i våra stadgar så att den boende ska få ta hela ansvaret för de andra lägenheterna som har burspråk i vårt "stjärnformade hus". (Vi har burspråksfönster åt alla väderstreck i våra taklägenheter) Med tiden så kommer alla 23 fönster att drabbas.

Har verkligen styrelsen ändrat stadgarna på egen hand? För stadgeändring krävs ju två stämmor med minst 2/3-majoritet på 2:a stämman.

Och dessutom blir ju stadgarna olagliga om man flyttar över ansvar för yttre underhåll på bostadsrättshavaren.

[ChrisGoesRock]

Hej Gusten.

Ja, styrelsen har ändrat i våra stadgar under två stämmor. Det hela har gått rätt till med 2/3 majoritet. Att styrelsen, som i stort är samma styrelsemedlemmar har suttit i 5-7 år får igenom en sådan här stdgeändring beror troligen på ointresse att gå på stämmorna, speciellt ungdomar.

Föreningen har 100 lägenheter, av dessa boende så kommer 15-20 personer till våra stämmor. De förstod nog inte innebörden av stadgeändringen beroende på hur den framlades på stämmorna.

Varför reagerade jag inte själv då undrar du nog.

Jag har från 2015 och fram till 2018 då kommunens miljöinspektörer hjälpte mig med att konstatera vattenskadan och deras åtgärdsföreläggande, själv drivit den här fönsterpunkten hårt, genom dokument och fotografier.

Jag har hela tiden matat styrelsen med fakta. Bl.a. med ABT06 regelverk, garantibesiktningar som inte gjorts m.m. Jag har två pärmar fulla med fakta och som styrelsen har fått ta del av under dessa år. Jag möts med tystnad av styrelsen. Jag har ett flertal ggr försökt få någon ur styrelsen att se fönstret på plats men de är inte intresserade, trots att de är skydiga till en egenkontroll efter en felanmälan.

De har även försökt få mig uppsagd i tingsrätten, med stöd av paragrafen "ordning, sundhet och skick". De hade inför tingsrätten gjort ett flertal polisanmälningar utan grund som samtliga blivit nedlagda. Innebörden har i polisanmälningarna varit att jag ska ha hotat vissa styrelsemedlemmar. Min advokat smulade sönder deras så kallade hot, domaren sa att det ska vara mycket allvarliga händelser för att en boende ska få sin lägenhet förverkad, jag vann alltså i tingsrätten.

Jag går inte på några stämmor och läser inte längre stämmoprotokoll på grund av att jag blir för stressad och mår dåligt. Styrelsen har redan bevisat för mig över deras okunnighet och tyvärr så är det inga medlemmar som vill sitta i styrelsen, vilket är synd. Nuvarande styrelsemedlemmar ska inte sitta i en styrelse, men vi får skylla os själva då vi medlemmar inte själva vill sitta i en styrelse.

Efter kommunens konstaterade fukt och mögelskador så ber de att få våra stadgar skickade till sig. Föreningens ekonomiska förvaltares jurist påstår i ett email till miljöinspektören skriver denne att omfattande åtgärder vidtagits för att förhindra indrivande vatten i fönsterkonstruktionen vilket är ren lögn. Samma jurist vidhåller att jag öppnar fönstret när det regnar samt att jag själv, medvetet har skrapat bort färgen på bottenkarmen.

Fakta: Färgen har lossnat underfrån eftersom karmen är fuktskadad och har svällt.

Och till slut: Stadgarna olagliga om man flyttar över ansvar för yttre underhåll på bostadsrättshavaren vilket även miljöinpektören skrivit i mitt tidigare inlägg.

Det värsta är att styrelsen inte bryr sig och sitter i orubbat bo vad de än hittar på. Jag fick en kommentar en gång som säger att troligen är det en styrelseledamot som driver på och resten av styrelsen är nickedockor utan något som helst intresse att avgöra rätt och fel, för tyvärr så har även andra medlemmar drabbats av nu sittande styrelse.

Efter att i flera år försökt komma tillrätta med fönstren med olika fakta, så hamnade jag i tingsrätten, som jag vann. Men det verkar de inte förstå, för ingen av styrelsemedlemmarna var där, troligen uppmanad till det av vår ekonomiska förvaltares jurist vid SBC.

Nu får jag äntligen hjälp av vår kommuns miljöinspektörer vilket känns mycket bra

Fortsättning lär följa, "men i nyttjande" finns väl inte för bostadsrätter vad jag vet, men vore jag rik så skulle jag stämma styrelsen (föreningen) för maktmissbruk och "härskarteknik".

Jag hoppas att ingen av er som läser detta hamnar i min sits, det är mycket stressande att ha pratat med en vägg i 5 år.

MVH Christer

[ChrisGoesRock]

Igår fick jag detta mejl:

Hej Christer,

Föreningen kommer, i enlighet med föreläggandet från kommunen, att åtgärda ditt fönster.

Jag vill dock informera dig om att föreningens inställning är att skadan har orsakat av dig genom vårdslöshet och således kommer föreningen i efterhand att kräva dig på kostnaderna för åtgärdandet.

Vad denna "vårdlöshet" består av fick jag dock inte veta.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av ChrisGoesRock

Igår fick jag detta mejl:

Hej Christer,

Föreningen kommer, i enlighet med föreläggandet från kommunen, att åtgärda ditt fönster.

Jag vill dock informera dig om att föreningens inställning är att skadan har orsakat av dig genom vårdslöshet och således kommer föreningen i efterhand att kräva dig på kostnaderna för åtgärdandet.

Vad denna "vårdlöshet" består av fick jag dock inte veta.

I så fall kommer det väl så småningom ett skadeståndskrav från styrelsen när de vet hur stor kostnaden blev för åtgärden.
Och det kravet är ju bara att bestrida om du inte håller med om deras påstående om vårdslöshet.

Sedan får styrelsen ta ställning till om de vill gå vidare med en skadeståndsprocess i domstol. Men det troliga är väl
att deras jurist kommer att avråda från en stämning med tanke på bevisbördan de har om att du har varit vårdslös.

Här är en artikel av Bostadsrätterna där man bl a tar upp svårigheten med att bevisa vårdslöshet.

http://www.bostadsratterna.se/allt-o...d-vattenskador

Där nämns tre olika exempel. Det exempel som liknar ditt är väl det första med vatten som kommer in utifrån.

[ChrisGoesRock]

Hej igen.

Då entreprenaden var ABT06 med alla underliggande handlingar (Totalentreprenad) så borde nog styrelsen, entreprenören först ha satt sig in ABT06 regelverk vilket inte gjordes. Regelverket följdes inte överhuvudtaget.

Entreprenören beställde helt sonika 23 dubbelfönster med karm utan att göra en syn av våra gamla fönster från 1952 och dess egenskaper vad det gäller konstruktion och funktion. Vi som bor i taklägenheterna hade annorluna utformning än fönstren från våning 2 och neråt.

Bl.a. så hade vi en extra djup dropplist nertill på fönstrets utsida Den var ungefär 6-7cm djup. Nu har vi ingen dropplist alls, samt att vi nu har en luftspalt (som ska förhindra imma) som löper längs karmens utsida endast 14mm från våra fönsterbleck. Fönsterbleckens storlek är 55x130cm.

Så vid ösregn och kraftig blåst mot mitt fönster så trycks regnvatten in genom luftspalten och vidare in i en fördjupning i bottenkarmen och där blir vattnet liggande tills jag öppnar fönstret och allt vatten rinner ner på parkettgolvet (och på mina strumpor...)

Dessa fönster skulle passa utmärkt från plan 2 och neråt, men absolut inte i taklägenheterna. Att gå ut och låsa fönstret i snålaste läget törs jag inte heller, eftersom det då blir en springa där jag ser ut, och regnvatten kan då komma in.

Det ska ha gjorts garantibesiktningar enligt avtalet, vilket jag även påtalat för styrelsen, men de struntar medvetet med att svara, då de inte vet innebörden av ABT06 och dess regelverk.

Hela fönsterprojektet är ett stort fiasko från början tills de ansåg sig vara klara med fönstren.

Att styrelsen sedan har mage att påstå att jag varit vårdslös och ska betala för fönsterreparationen är löjeväckande. Det kommer inte att ske.

Däremot är jag nyfiken vad denna vårdslöshet ska bero på?, det fick jag inte veta.

MVH Christer