Nivå på bolåneränta

[badly_drawn]

Jag har fått i uppdrag att förhandla om vår förenings bolån. Det rör sig om en gammal förening i storstad med låg belåning (ca 4000/m2). Föreningens ekonomi är god och inga lurigheter på något sätt. Vi har ca 60 lägenheter och de aktuella lånen ligger på ett par miljoner. Vilken rörlig ränta tror ni att man kan förvänta sig just nu? Det finns ju dussintals sidor för att jämföra låneräntor som privatperson men det är inte lätt att veta var man bör ligga som BRF. Tack!

[Garfunkel]

Ursprungligen skrivet av badly_drawn

Jag har fått i uppdrag att förhandla om vår förenings bolån. Det rör sig om en gammal förening i storstad med låg belåning (ca 4000/m2). Föreningens ekonomi är god och inga lurigheter på något sätt. Vi har ca 60 lägenheter och de aktuella lånen ligger på ett par miljoner. Vilken rörlig ränta tror ni att man kan förvänta sig just nu? Det finns ju dussintals sidor för att jämföra låneräntor som privatperson men det är inte lätt att veta var man bör ligga som BRF. Tack!

Rörlig rta är från de flesta låneinstitut idag 3 månaders!

Senaste låneupphandlingen jag deltagit i:

0,7 % 3 mån
0,87 % 24 mån
1,13 % 48 mån

Med så lite lån (2 milj) är det ju ingen större idé att dela upp summan på flera lån, med olika bindningstid.

[Harald]

Vid en sådan låne nivå behöver ni inte längre förhandla några lånevillkor.

Låt det ligga rörligt och amortera bort skiten de närmsta åren.

[liqwid78]

Hej,

Jag håller just nu att förhandla en 12Mkr lån som vi har haft bunden på ca 5% under 10 år. Vi kommer att binda det till 3år nu.

Här är några offerter som vi har fått
rörligt (3mån) 0,55%
3 år, 1,00%

[Harald]

Grundregeln i BRF är att alla lån skall ligga rörliga (nåja - 3 månaders är ok men det finns riktiga rörliga lån mot STIBOR fortfarande, dock erbjuds i stort sett bara föreningar med 100 miljoner eller mer i lån detta.

Varför rörligt?

1) Priset. Det är alltid billigare att låna rörligt än att binda.
2) En styrelse har i alla andra frågor mandat från stämma till stämma (= 1 år). Väldigt knepigt egentligen att det då är möjligt att binda upp föreningens ekonomi i upp till 10 år.
3) Rörliga lån gör att ni är fria att byta bank - skall ses över och förhandlas ca vart 5: e år liksom alla andra avtal i föreningen.
4) Likabehandlingsprincipen och rättviseaspekten. Alla medlemmar betalar för "sina" kostnader under sin boendetid.
5) Ett rörligt lån är lättare att amortera extra på.
6) Risken med rörligt är för de flesta föreningar försumbar. Läs mera nedan.
7) Föreningar med rörliga lån har i allmänhet en bättre budgetpost för just räntor - man beräknar helt enkelt lite extra på räntekostnaderna när man budgeterar årsavgiften.

Jmf gärna med bundet. Premien är idag minst 0,5 %. Det betyder att föreningen med rörligt kan amortera den summan jämfört med föreningen som har bundna lån allt annat lika. Efter några få år är ekonomin i den "rörliga" föreningen betydligt starkare.

Vid räntehöjning:
Först så använder man föreningens interna räntemarginal. Tex om man har 1 % på rörliga lånen så har man tagit betalt av medlemmarna för 1,4 % - den övermarginalen används under året för att möta upp räntehöjningen. (Sker ingen räntehöjning så amorteras övermarginalen istället).

Sedan görs budget för nästa år. Nu använder man ny rörlig ränta + marginalen och genomför en avgiftsökning. Hua säger de flesta och ser 1 000 lapparna flyga iväg. Men det är inte sant! Räkna på det! Det är en himla skillnad på om du som privatperson med EN inkomst får en räntehöjning jmft med föreningen.

Föreningen tar sin höjning och delar på antalet lägenheter. Sedan delas varje del i 12 (månader). Eftersom ny budget görs varje år så blir påverkan på vars och ens månadsavgift mycket liten. Och kom ihåg - totalpriset över tid är alltid lägre.

Bonus: Dessutom alltid alla affärer i samma bank. Alltid. Inte gå på niten att lägga sparpengar hos SBAB för att de har bättre ränta. Det innebär nämligen bara att "din" bank kommer höja priset på låneräntorna för att ta igen de pengarna.

Var samma bank trogen - men var beredd att byta bank ibland.

[Harald]

@Liqwid78:

Jag skulle gärna vilja höra argumenten när ni beslutar att ta 1 % på tre år istället för 0,55 % rörligt.

Jag antar att ni resonerar som så att om tre år är troligen den rörliga räntan högre än 1 % så även om vi förlorar nu i början kommer vi att vinna på slutet?

En annan syn på det resonemanget:

"Vi låter dagens medlemmar betala extra mycket för att kommande medlemmar eventuellt skall tjäna något år 2 eller 3".

Hur j-la bostadsrättsmässigt rättvist är egentligen det? Och styrelsen som sitter ett år i stöten - de beslutar alltså att ALLA under hela deras mandatperiod skall betala mer än de kunde behövt?

Inte lite heller. Dubbelt upp var det. Typ 100 % i ökade räntekostnader.

Man kunde ju tro att din styrelse efter 10 år med 5 % ränta - vilket ingen annan har betalt i närheten av bortsett från några månader under 2008 borde lärt sig något...

Sammankalla nu dina styrelsekolleger och ändra detta galna beslut!

[liqwid78]

Hej Harald:
Jag förstår din tanke och det återstår mer att fundera efter ditt inlägg. Dock är vårt beslut inte galet även att för vissa uppfattas det så (:

Strategin bygger på att inte ha för stora räntekostnads variationer vid en räntehöjning. Kostnaderna ska absorberas av en medelräntekostnad på 3års tid. Vi har 3 lån som vi idag kan förhandla fritt mellan banker dvs vi kan ha de i olika banker med olika bindningstider.
Ett helt rörligt, ett på 1-2 år och ett på 3-4år.

Sen har vi räntebuffer som du beskrev i ditt förra inlägg.

[Harald]

Ert beslut är inte galet som att det vore skogstokigt. Tvärt om gör väldigt många föreningar så.

Men det ändå det dyrare än alternativet. Och alltså väljer väldigt många föreningar ett onödigt dyrt alternativ.

Kom ihåg att alla strategier som tar avstamp i "jämna räntekostnader" eller att "lånen skall förfalla vid olika år" inte är konstruerade av låntagarna själva för att det är den smartaste metoden. Nej, istället är ovanstående strategier ren försäljningspropaganda från bankerna som så många har gått på med ett enda mål: Att få skulden att leva så länge som möjligt!

Strategierna leder inte till lägre kostnader.

Strategierna ger istället längre skulder (amorteras långsammare) och trögrörligare kunder (mindre konkurrens). Allt dessutom till ett högre pris, varje dag, varje månad, varje år.

Så alla ni som modellerar med bindningstider, ihopbakningar och SWAP avtal - lägg ner det. Gör istället en plan för att amortera bort skiten och börja förvalta så som man bestämde redan 1930 när den första bostadsrättslagen kom:

"Vi skall äga våra hus själva, vi som bor här skall varje år betala för vår drift och vår del av förslitningen (underhåll) och ingen utomstående skall tjäna pengar på vårt boende."

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Bonus: Dessutom alltid alla affärer i samma bank. Alltid. Inte gå på niten att lägga sparpengar hos SBAB för att de har bättre ränta. Det innebär nämligen bara att "din" bank kommer höja priset på låneräntorna för att ta igen de pengarna.

Var samma bank trogen - men var beredd att byta bank ibland.

Skandiabanken har en "räntekalkylator" där man i förväg kan räkna ut bolåneräntan beroende på lånets storlek, belåningsgrad,
och hur många engagemang man har hor dom.
De menar att man därför inte behöver förhandla om räntan. Frågan är om man ska tro på detta eller om det ändå finns ett förhandlingsutrymme?

[0Xb]

Vi har förnärvarande ca 0,41% på våra lån rörligt* på Swedbank i vår BRF.

*=3mån