Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf

[Harald]

Allt lugnt. Sju år kvar.

[Harald]

Allt lugnt. 6 år kvar.

[Harald]

Allt lugnt. 5 år kvar.

[Alex]

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag försöker inte att spara mer än max ett år, ifall jag har ett större underhåll i antågande. Är det längre tidshorisont än så, då är amortering + nytt lån mera intressant. Dock lyckas jag inte i alla föreningar. En del har för mycket "privatekonomiskt tänk" kring kassan, och ser gärna att det ligger alldeles för mycket pengar kvar där.

Vad är nackdelen med för mycket "privatekonomiskt tänk"? Jag menar är det inte bättre att ligga på plus sidan t.ex. om det kommer ett underhållsbehov (särskilt i äldre BRF) och man kan betala av detta med likvida medel och undvika lån? Visst är det fördelaktigt med lån just nu fast kommer den låga räntan även finnas kvar i framtiden?

Bör inte en BRF skötas som ett vinstdrivande företag dvs. att man minimerar kostnader och maximerar inkomster dock utan höja avgifterna?

[Harald]

"Privat" är det lätt att tänka: "Jag har mycket pengar på kontot, alltså har jag en bra ekonomi".

Det behöver inte alls vara så. Te x kan du ju titta på kontot den 26: e (dagen efter lön) och göra den bedömningen. Eller så tittar du den 3: e (efter alla räkningar är betalda) och får en helt annan bild...

Pengar i kassan har ingenting med hur välmående en förening är. Inte alls.

Billigast underhåller du genom att via avgifterna ta in tillräckligt med pengar för underhållet, och kan du göra detta på kort tid (= 1 år eller kortare = mindre underhåll) så kan du med fördel bygga kassa.

Behövs flera års sparande behövs så är det bättre att amortera (om lån finns) eller placera (om skuldfri brf).

För alla föreningar med tidigare skulder, är det smartast att ALLTID låna till underhåll i alla fall. Men samtidigt så använder man ihop sparade medel och amorterar på befintligt lån. På så sätt har man betalt för underhållet via avgifterna, men lånen har möblerats om lite fast totalsumman förblir densamma.

Alltså:

Nya pengar (från nytt lån): Betalar underhållet
Gamla pengar (från kassan): Amorterar gammalt lån

= Samma lånebelastning efter som före underhållet.

Kallas för kreditväxling och skapar skattemässiga kapitaltillskott, vilket får den effekten att av underhållskostnaden betalar:

Föreningen: 100 %
Medlemmarna: 78 %.

Om man istället gör som de flesta föreningarna traditionellt gör, d v s struntar i att anpassa avgifterna så att de täcker kommande underhåll och istället enbart lånar upp nytt kapital (höjer föreningens belåning), ja då vet man inte vad resultatet blir förrän dessa lån är återbetalda. Just nu kostar det ca 1 %/ år vilket är "lite" i sammanhanget, men varning! Lånen i Brf tenderar att ligga kvar VÄLDIGT länge. Efter 50 år kan det te x se ut så här:

Föreningen: 300 %
Medlemmarna: 290 %

I genomsnitt kan man räkna med att underhållskostnaden dubblas var 30: e år ifall ränteläget är normalt eller lågt under hela perioden. Men det kommer alltid perioder med högre ränta så...

[Alex]

Ursprungligen skrivet av Harald

Pengar i kassan har ingenting med hur välmående en förening är. Inte alls.

Billigast underhåller du genom att via avgifterna ta in tillräckligt med pengar för underhållet, och kan du göra detta på kort tid (= 1 år eller kortare = mindre underhåll) så kan du med fördel bygga kassa.

Behövs flera års sparande behövs så är det bättre att amortera (om lån finns) eller placera (om skuldfri brf).

För alla föreningar med tidigare skulder, är det smartast att ALLTID låna till underhåll i alla fall. Men samtidigt så använder man ihop sparade medel och amorterar på befintligt lån. På så sätt har man betalt för underhållet via avgifterna, men lånen har möblerats om lite fast totalsumman förblir densamma.

Alltså:

Nya pengar (från nytt lån): Betalar underhållet
Gamla pengar (från kassan): Amorterar gammalt lån

= Samma lånebelastning efter som före underhållet.

Kallas för kreditväxling och skapar skattemässiga kapitaltillskott, vilket får den effekten att av underhållskostnaden betalar:

Föreningen: 100 %
Medlemmarna: 78 %.

Det låter ologiskt i mina öron att en BRF skulle tjäna på att ta nya lån och samtidigt amortera de gamla? Det finns ju räntekostnader och avgifter också?

Menar du att man ska höja avgiften temporärt för att snabbt få in pengar för att betala ett underhåll?

Kan du förklara hur du menar "smartast att ALLTID låna till underhåll"?

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Alex

Det låter ologiskt i mina öron att en BRF skulle tjäna på att ta nya lån och samtidigt amortera de gamla? Det finns ju räntekostnader och avgifter också?

Menar du att man ska höja avgiften temporärt för att snabbt få in pengar för att betala ett underhåll?

Kan du förklara hur du menar "smartast att ALLTID låna till underhåll"?

Normalt är det väl onödigt att ha högre likviditet än att det räcker till det löpande,
och till oförutsedda utgifter på grund av akuta reparationer.

Planerade underhållsåtgärder kan man väl ta upp lån till först när underhållsåtgärden är aktuell,
och sedan amortera av för att skapa nytt låneutrymme till nästa underhållsåtgärd.

[Harald]

Det låter ologiskt i mina öron att en BRF skulle tjäna på att ta nya lån och samtidigt amortera de gamla? Det finns ju räntekostnader och avgifter också?

Menar du att man ska höja avgiften temporärt för att snabbt få in pengar för att betala ett underhåll?

Kan du förklara hur du menar "smartast att ALLTID låna till underhåll"?

1) Nej inga avgifter. Och räntekostnaden är densamma. Om du på måndag lånar 1 miljon på förmiddagen, och sedan på måndag eftermiddag amorterar 1 miljon på ett annat lån, då har ju ingenting hänt, eller hur? Men, om du är en BRF, och du kan visa att du hade 1 miljon på kontot (gamla pengar) som du använde till amorteringen, och det nya lånet betalade en investering/reparation/underhållsåtgärd (= en faktura från en entreprenör), ja då har ju fortsatt även för föreningen ingenting hänt. Men för medlemmarna har det skapats ett skattemässigt kapitaltillskott som är värt 22 %, eller 220 000 kr. Rätt häftigt!

2) Nej. Ni skall sätta er avgift så att ni har tillräckligt starkt kassaflöde att tillsammans med er goda planering alltid säkerställer att ni har pengar nog att utföra planerat underhåll. Att kreditväxla (1) är endast en bonus. Snabba avgiftsförändringar är bara ett bevis på att styrelsen planerat dåligt.

3) Se nr 1. Jag har skrivit ett väl formulerat inlägg på bloggen Cornucopia, sök på "kapitaltillskott BRF" så hittar du detta. Tillsammans med alla kommentarer och mina svar till dem så får du en bra inblick i hur detta fungerar.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

1) Nej inga avgifter. Och räntekostnaden är densamma. Om du på måndag lånar 1 miljon på förmiddagen, och sedan på måndag eftermiddag amorterar 1 miljon på ett annat lån, då har ju ingenting hänt, eller hur? Men, om du är en BRF, och du kan visa att du hade 1 miljon på kontot (gamla pengar) som du använde till amorteringen, och det nya lånet betalade en investering/reparation/underhållsåtgärd (= en faktura från en entreprenör), ja då har ju fortsatt även för föreningen ingenting hänt. Men för medlemmarna har det skapats ett skattemässigt kapitaltillskott som är värt 22 %, eller 220 000 kr. Rätt häftigt!

Det här är ju en manöver som i så fall utgör ren skatteplanering.
Om det går så kort tid mellan en stor amortering, och tagande av nytt lån av samma storlek,
så är frågan om inte generalklausulen mot skatteflykt skulle kunna tillämpas.

[Harald]

Det här är ju en manöver som i så fall utgör ren skatteplanering.
Om det går så kort tid mellan en stor amortering, och tagande av nytt lån av samma storlek,
så är frågan om inte generalklausulen mot skatteflykt skulle kunna tillämpas.

Nej helt fel. Detta är INTE skatteflykt (undvikande av skatt). Detta är helt godkänt och fullt ut tillämpat i många år. Det är meningen att fler skall göra så här, då det är ett förfarande som leder till bättre föreningar.

Enda haken är att eftersom ingen utomstående tjänar pengar på förfarandet (det gör endast föreningens medlemmar) så finns det väldigt få aktörer som "marknadsför" proceduren.

Dessa skatteregler är sprungna ur 90-tals krisen där svaga och högbelånade föreningar orsakade en bostadskris för mängder av människor, reglerna är tänkta att motverka att detta sker igen genom att göra det förmånligt att föreningarna kapitaliserar sig. ALLA amorteringar ger ju samma skatteeffekt!