Tolka ÅRL, hjälp önskas

[kluringen]

Avskrivning av anläggningstillgångar

4 § Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period.
Nyttjandeperioden för en immateriell anläggningstillgång som avses i 2 § skall anses uppgå till högst fem år, om inte en annan längre tid med rimlig grad av säkerhet kan fastställas. Om en sådan längre avskrivningstid tillämpas, skall det i en not lämnas upplysning om detta. I noten skall i så fall också anges skälen för den längre avskrivningstiden.
Avskrivningar skall redovisas i resultaträkningen. Annan redovisning får dock tillämpas, om det finns särskilda skäl och är förenligt med 2 kap. 2 och 3 §§. Lag (2004:1173).

Vad betyder meningen som jag har rödmarkerat? Särskilda skäl finns, och i min BRF finns det starka skäl.

”och är förenligt med….” enligt nedan:

Överskådlighet och god redovisningssed

2 § Årsredovisningen skall upprättas på ett överskådligt sätt och i enlighet med god redovisningssed.

Rättvisande bild

3 § Balansräkningen, resultaträkningen och noterna skall upprättas som en helhet och ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat. Om det behövs för att en rättvisande bild skall ges, skall det lämnas tilläggsupplysningar.
Om avvikelse görs från vad som följer av allmänna råd eller rekommendationer från normgivande organ, skall upplysning om detta och om skälen för avvikelsen lämnas i en not. Lag (1999:1112).

Om jag fattar det rätt så får man avvika från rekommendationerna från normgivande organ om skälen anges i en not.

Min tolkning av ovanstående är att om en BRF har aktiverat en utgift av misstag som borde ha kostnadsförts direkt och därigenom måste betala dubbelt (en gång genom tillskott då medlemmarna har betalat rubbet på ett bräde och en gång till genom avskrivningarna) för en genomförd renovering kan inom ramen för ÅRL korrigera buggen i sin redovisning genom att:

BRF skriver av investeringen enligt plan i balansräkningen (annars skräpar investeringen kvar i balansräkningen när det blir dags för att göra om renoveringen) men låter bli att ta upp denna avskrivning i resultaträkningen och redogör för detta och för skälet i en not.

Då slipper BRF radera ut sitt fria EK som så småningom växer till ett stort negativt belopp och ändå låta bli att betala dubbelt genom avskrivningarna.

[totiki]

En annan sak vi sett som kan hänföras till detta är den förening som angav en obestämd del av yttre fonden som tillhörande kapitalet efter uppskrivning av detta. Detta angavs i en not.

[kluringen]

Jag tänkte fel. Nettot minskar på tillgångssidan om man gör som jag skrev och då måste det balanseras i Eget kapital och skulder. Synd, jag trodde att jag hade fått en lysande idé men den var usel insåg jag efter lite lek med T-konton. Min förening får nog acceptera negativt i vårt fria EK, eller betala dubbelt.

Fast jag undrar fotfarande vad ”annan redovisning” som nämns i lagen syftar till.

[Gusten]

Det verkar som ÅRL inte är så bra anpassad för bostadsrättsföreningar.
Vill här ta ett exempel som tas upp i boken Välja bostadsrätt på hur det kan bli.

I föreningar som även har hyresrätter händer det ju att en hyreslägenhet blir ledig så att föreningen kan sälja den.
Både insatsen och upplåtelseavgiften, som ju kan handla om rätt stora pengar, bokförs som bundet kapital och tillför
därmed ingen vinst alls som det ser ut i årsredovisningen.
Alltså inget plus alls i årets resultat trots att det är helt nya pengar (helt skattefria) som går direkt in i föreningskassan.

[clabbe]

Jag är ingen revisor eller ekonom men detta är vad jag luskat ut.
Den text du undrar över las till i ÅRL 2004 med syfte att svenska företag skulle ges "större möjlighet att tillämpa internationella redovisningsprinciper inom ramen för svensk lag". Du kan läsa mer i Prop. 2004/05:24. (http://www.riksdagen.se/Webbnav/inde...&dok_id=GS0324)

I propen finns lite text om vad som menas med annan redovisning.

Redovisning av avskrivningar
I 4 kap. 4 § ÅRL finns bestämmelser om avskrivningar. Enligt paragrafens
tredje stycke skall avskrivningar redovisas i resultaträkningen.
Utredningen har föreslagit att den bestämmelsen tas bort. Utredningens
förslag är föranlett av en bestämmelse i IAS 16 Materiella anläggningstillgångar.
Enligt punkten 49 i denna standard bör, när en tillgång
utnyttjas av ett företag för att tillverka andra tillgångar, förbrukningen av
tillgången som beror på att den utnyttjas i tillverkningen inte redovisas
som en kostnad utan ingå i anskaffningsvärdet för den tillverkade
tillgången.
Ex. Ett företag använder sina egna lastbilar i samband med
uppförandet av en anläggning, avsedd att användas av företaget.
Värdet på lastbilen skrivs löpande av.

Avskrivningen tas emellertid
inte upp som kostnad i resultaträkningen utan räknas in i anskaffningsvärdet
för anläggningen. Resultaträkningen påverkas först vid
en senare avskrivning av anläggningen.
Det förekommer redan i dag att värdeminskningar redovisas på det här
sättet. Vi delar därför utredningens uppfattning att lagtexten bör justeras.

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Det verkar som ÅRL inte är så bra anpassad för bostadsrättsföreningar.
Vill här ta ett exempel som tas upp i boken Välja bostadsrätt på hur det kan bli.

I föreningar som även har hyresrätter händer det ju att en hyreslägenhet blir ledig så att föreningen kan sälja den.
Både insatsen och upplåtelseavgiften, som ju kan handla om rätt stora pengar, bokförs som bundet kapital och tillför
därmed ingen vinst alls som det ser ut i årsredovisningen.
Alltså inget plus alls i årets resultat trots att det är helt nya pengar (helt skattefria) som går direkt in i föreningskassan.

Ja det känns lite surt. Vi gjorde en sån affär i min förening och jag tyckte det var tråkigt att det inte ökade på det fria egna kapitalet.
Men det är konsekvent med hur man bokför upplåtelserna när föreningen tar över fastigheten, de pengarna blir ju också bundna och kan inte delas ut till medlemmarna utan en hel del administration och tidsförskjutning.

[kluringen]

Du är en pärla! Redovisning är svårt för oss vanliga dödliga, men jag tror att du har löst mitt problem om man vågar lita till lagtexten och förklaringen som du har luskat fram och min egen förmåga att kunna läsa innantill. Följande är riktiga siffror ur vår redovisning:

Utgående anskaffningsvärde byggnad 2009 = 1 632 200

(Årlig avskrivning enligt plan = 10 525 (200 år)
Årliga avskrivningar som jag inte vill ha med i resultaträkningen = 232 700)

Utgående anskaffningsvärde byggnad 2010 = 1 632 200 + 232 700 – 10 525 = 1 854 375

Utgående anskaffningsvärde byggnad 2011 = 1 854 375 + 232 700 – 11 689 = 2 075 387 osv.

Man skriver alltså upp anskaffningsvärdet successivt. Föreningens avskrivningskostnad för byggnad kommer att öka varje år med 1164 kr. Elegant jämfört med en vanlig uppskrivning och man slipper hantera reglerna för en uppskrivningsfond som inte är helt lättbegripliga.

Eller tänker jag fel? Hur som helst så bollar jag frågan vidare, först till redovisningsbyrån sen till vår proffsrevisor.

Håller med dig och Gusten. Upplåtelseavgift borde man kunna få bokföra fritt EK.

[clabbe]

Hej Kluringen, som sagt är jag inte revisor eller ekonom. Men det jag skulle undra om jag var styrelsekollega med dig och du kom med detta förslag var:
Det som ni gjort som nu avskrivs med 232,7 tkr är väl en del av en anläggning som redan är satt i bruk? Hur kan du då motivera att skjuta upp avskrivningen av tillgången i resultaträkningen? Om du anser det vara rimligt att skjuta upp avskrivningen, hur länge ska denna förskjutning ske? Motiv för detta?

[kluringen]

Hej Clabbe!

Om det visar sig att det går göra som jag vill kommer detta att välkomnas av både styrelsekollegor och föreningens medlemmar. Det här är ett gammalt problem som har gäckat oss i åratal och vi har vänt ut och in på varenda siffra. Till en början var det svårt att sätta fingret på hur vi kunde ha nästan lika höga avgifter som till taket upplånade ombildningar och nyproducerade borätter som inte har lokaler att hyra ut.

Vår gamla förening har låga lån, ett välunderhållet hus och mycket goda inkomster från butikslokaler som vi hyr ut. Nu har vi grepp om siffrorna och vet vad avgiftsnivån bör ligga på om den anpassas till föreningens matematisk långsiktiga ekonomi. Vi fick proffshjälp med att formulera vår "Ekonomimodell" som säger att vi har råd att gå med 200 tkr i princip tills anläggningen som är i bruk och betald till sista krona är helt avskriven. Känslomässigt uppfattar lekmän som du och jag, styrelsekollegorna och medlemmarna flera millioner negativt belopp i fritt EK som dåligt, oavsett vad proffsen säger.

Föreningen har tillämpat komponentavskrivning i alla tider. När vår gamla BF blev BRF blev vi med underhållsfond och våra avgifter steg, insåg man att fonden + avskrivningarna var kaka på kaka, så vi avvecklade fonden. En annan tung grej är att ombyggnaden av våra stammar som till 100 % har finansierats med tillskott (man borde ha kvittat kostnaden mot tillskottet, men i god komponentavskrivningsanda bokfördes det som en investering, en miss m a o) så belastar det avgifterna årligen med 237,5 tkr. Många av våra medlemmar ligger fortfarande med personliga lån på grund av tillskottet. Ett av motiven för tillskottet när det röstades igenom var ju att kunna ha kvar oförändrade avgifter trots stamombyggnaden.

Att successivt fasa över avskrivningarna till byggnad som har mycket längre avskrivningstid är ett snyggare sätt än att ställa till med negativt belopp i EK: Fortfarande betalar vi dubbelt för stammarna i så fall, men det blir inte lika surt och ger föreningen en nätt buffert som inte är öronmärkt som komponentposterna är. Huskroppen lär ju aldrig behöva ersättas, och nästa stamrenovering må väl finansieras med lån som så mycket annat.

Spännande vad redovisningsbyrån och den auktoriserade externrevisorn säger om detta. Återkommer när jag har fått svar.

[clabbe]

Ni kan kanske fundera på att sänka insatserna med insatskapitalet, men ligga kvar med en räntefri skuld till medlemmarna? Sen räknar ni av avskrivningen med skulden så den sjunker.
Inkomst: avgift 237,5 (kommer inte in som kontanter)
kostnad: avskrivning 237,5 (belastar inte kassan)
Tillgång: sjunker med 237,5.
Skuld: sjunker med 237,5.

Ni kanske kan binda upp medlemmarna så att skulden inte kan återbetalas förutom i extrema fall. Det bästa vore väl om skulden kunde följa med lägenheten så att en ny köpare tar över fordran på föreningen.

Det tar minst ett år innan man får verkställa ett beslut om nedsättning av insatsen. Men det kanske inte är ett stort problem för er?