Förändring av en lägenhet i bostadsrättsförening

[Admin]

Förändring av en lägenhet

Frågan regleras i 9 kap 16 § p 2 i Brl. Enligt huvudregeln krävs samtycke från bostadsrättshavaren för varje förändring i eller av den egna lägenheten med anledning av en om- eller tillbyggnad av föreningsfastigheten. Om samtycke inte lämnas kan ett beslut ändå bli giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det godkänns av hyresnämnden. Vad som är att hänföra till förändringar framgår inte direkt av lagtexten. Av förarbetena till Brl framgår bl a följande:

Till förändringar får hänföras inte bara åtgärder som berör själva lägenheten, t ex ökning eller minskning av lägenhetsyta, installation av ny utrustning etc utan också förändringar med avseende på andra utrymmen som står till bostadsrättshavarens disposition eller på de särskilda förmåner som är förenade med bostadsrätten.
Föreningsstämman anger genom sitt beslut omfattningen av de arbeten som måste utföras i bostadsrättshavarens lägenhet. För att undvika att styrelsen blir alltför låst i sitt handlingsutrymme, t ex vid en förhandling hos hyresnämnden, bör stämman inte ge sitt beslut ett alltför detaljerat innehåll.

Denna bestämmelse skall inte användas när en bostadsrättshavare själv vill göra förändringar i den egna lägenheten. En förutsättning är alltså att initiativet kommer från bostadsrättsföreningen.

Hyresnämndens godkännande av ett stämmobeslut enligt detta stadgande anges i 9 kap 17 § Brl. Ett godkännande skall lämnas om
1. förändringen är angelägen,
2. syftet med åtgärden skäligen inte kan tillgodoses på annat sätt,
3. stämmobeslutet får inte vara oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Om själva förändringen är av liten betydelse är kraven för ett godkännande av hyresnämnden lägre ställda. Det räcker då att punkt 2 är uppfylld.


Ändring i lägenhet

En bostadsrättshavare har ganska stor rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Medlemmen bestämmer själv vilken typ av golv eller ytskikt på väggar personen vill ha. Detta är en naturlig följd av att det ju är bostadsrättshavaren som har underhållsskyldigheten för lägenhetens inre.

Men det finns vissa förändringar i lägenheten som kräver styrelsens tillstånd (om inte föreningens stadgar säger något annat);

• Ingrepp i bärande konstruktion
• Ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
• Annan väsentlig förändring av lägenheten

Det innebär att en bostadsrättshavare t.ex. inte kan ta upp en dörr i en bärande vägg utan att först fråga styrelsen. Bostadsrättshavaren får inte heller flytta kök eller badrum eftersom dessa förändringar kräver ändrade ledningsdragningar. Även en så begränsad förändring som borttagande av ett element med vattenburen värme kräver tillstånd eftersom det innebär påverkan på ledning för värme.

Om förändringen medges av styrelsen och innebär att vissa föremål i lägenheten ska tas bort ska föreningen erbjudas att ta över föremålen, t.ex. radiator.

Medger styrelsen vissa förändringar är föreningen bunden av detta och kan sedan inte kräva återställande av lägenheten till tidigare skick.

En styrelse kan vägra att medge sådana förändringar som är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Råder oklarhet om detta bör en styrelse kunna kräva att bostadsrättshavaren visar att ändringen kan utföras utan att föreningens hus skadas eller att olägenhet uppkommer.

Styrelsen bör inte ha rätt att säga nej till begärd ändring utan att ange sakliga skäl.

Om en bostadsrättshavare genomför en ändring i lägenheten utan tillstånd kan föreningen ålägga medlemmen att återställa lägenheten till tidigare skick endast om ändringarna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.


Sammanslagning av lägenheter/Göra om två lägenheter till en

Det förekommer att medlemmar köper intilliggande lägenhet (bredvid, ovan eller under) och önskar öppna upp vägg, tak eller golv för att därmed få en större lägenhet.

Formellt sett ska den här typen av förändringar av lägenhet sökas tillstånd för hos styrelsen som fattar beslut i frågan. Detta oavsett om medlemmen redan ansökt om och fått bygglov för förändringen.

Det finns två varianter för ihopslagning av lägenheter.
1. De två bostadsrätterna köps tillbaka av föreningen, därefter ska stämman besluta att de två bostadsrätterna ska upphöra för att sedan upplåtas på nytt som en enda lägenhet.
Panthavarna måste lämna sitt godkännande.
Den nya lägenheten ska åsättas en insats och ett andelstal.

2. De två lägenheterna behålls formellt som två enheter men används som en. Då behöver inga ändringar göras i föreningens dokument. Andelstal och avgifter förändras inte och medlemmen får acceptera att betala avgift till föreningen för respektive lägenhet, liksom att ha två andelstal. En annan fördel är att lägenheterna i en framtid på ett enklare sätt kan skiljas isär.
Denna metod är avsevärt enklare och mer praktiskt än det första alternativet.


Ändring utanför lägenhet i brf

I princip får en bostadsrättshavare inte företa någon ändring utanför sin lägenhet. De delar av huset som finns utanför lägenheten bestämmer föreningen över. Samma gäller i princip föreningens mark. Vill en bostadsrättshavare utföra någon åtgärd som påverkar huset eller marken krävs styrelsens tillstånd. En bostadsrättshavare får alltså till exempel inte ta upp ett nytt fönster i fasaden eller anlägga en uteplats på föreningens mark utan tillstånd. Även mindre åtgärder som montering av inglasning på balkong eller uppsättande av markis på fasad kräver tillstånd (se även faktablad om parabol).


Ändring på mark upplåten med bostadsrätt

I t.ex. en radhusförening kan även mark upplåtits med bostadsrätt. I sådana fall har bostadsrättshavaren viss rätt att utföra åtgärder på marken. Medlemmen kan anlägga uteplats, sätta upp ett mindre staket och plantera växter. Men om de åtgärder han utför orsakar problem för föreningen eller andra medlemmar har föreningen rätt att begära att han vidtar rättelse. En förening bör även genom ordningsregler kunna påverka utformning och användning av den upplåtna marken.


Se även bl a;

Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt - Faktabanken

Andelstal brf - länklista om andelstal i bostadsrättsföreningar

Ändra andelstal i brf - När är det möjligt/lämpligt med omfördelning av andelstal? - Faktabanken


FÖRÄNDRING AV LÄGENHET & ANDELSTAL
Ändra BRF-lokal till BRF-lägenhet
Väsentlig förändring, bygga om lokal till lgh
Behövs det tillstånd för fler rum i brf-lägenhet?
Utbyggnad Brf parhus - Kraftigt höjd andel
Fråga om "utvidgning av föreningens verksamhet" i brf

(Lyx)renovering för delar av föreningen, ingen avgiftshöjning för berörda

[Andreas Hansson]

Hej!

Angående sammanslagning försöker jag göra precis som du beskriver "2. De två lägenheterna behålls formellt som två enheter men används som en", ( även en intressant artikel om samma ämne här: http://www.bostadsratterna.se/sites/...kt_2006_10.pdf) men jag är inte säker på att det verkligen är möjligt..?

Vi pratar om en HSB lägenhet i Malmö.

Jag har pratat med en från styrelsen och hon är öppen och säger att visst går det att slå samman - men endast en fullständig juridisk sammanslagning är möjlig.

Jag pratade med Stadsbyggnadskontoret för att höra mig för om bygglov, och dom meddelade såhär:

1) Vid sammanslagning krävs ej bygglov. Dock krävs en anmälan till dom, och i den skall det finnas en konstruktionsritning. Dom kommer att skriva om de två lägenheterna till en, utan undantag.

2) Om jag sedan vill mura igen öppningen vid försäljning - då krävs bygglov. Därefter kommer stadsbyggnadskontoret åter att skriva lägenheterna till två.

Jag undrar - är det möjligt för föreningen att låta mina 2 lägenheter kvarstå som två trots att man gör en anmälan till stadsbyggnadskontoret?