Andrahandsuthyrning i brf

[tractors]

I vår privata BRF vill nu en medlem hyra ut hela sin lgh i 2år. Som skäl anger han att han vill provbo med sin nya flickvän samt att priserna just nu är låga så försäljning just nu är inte aktuell. Så vitt jag förstår är "provbo" ett beaktningsvärt skäl.

Kan styrelsen begränsa uthyrningstiden till 1 år? Kan styrelsen neka juridisk person?
Är det riktigt att det är bostadsrättshavaren som har ansvaret för att avgiften till föreningen betalas under perioden för uthyrning?
Om andrahandshyresgästen inte sköter sig så har väl bostadsrättshavaren ansvaret?

Tacksam för kommentarer.

[clabbe]

Jag har ingen lagparagraf att hänvisa till som klart sätter en ettårsgräns men vad jag vet är det tillåtet att begränsa till ett år i taget. Det finns inget uttryckligt förbud i lagen mot att tillåta juridisk person som andrahandshyresgäst vad jag kan se men när man googlar verkar många föreningar säga nej till detta.
Bostadsrättshavaren har ansvaret för att pengar kommer in till föreningen och att andrahandshyresgästen sköter sig.

[Trötter]

Detta framgår ur BRL om uthyrning i hand av bostaden

8 § Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand 10 § En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra stycket.

Samtycke behövs dock inte,

1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller
2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.

Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. Lag (2003:31).

Ändrad: SFS 1992:505, 1995:1464, 2003:31
NJA 2001 s. 241: Fråga om bostadsrättshavare utan bostadsrättsföreningens samtycke upplåtit hela...


11 § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid.

I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid.

Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Lag (2003:31).

När det gäller kontraktet mellan föreningsmedlemmen och den eventuella andrahand gästen så skulle föreningen kunna vara behjälplig i detta med kreditprövning. Om det föreligger några betalnings åtaganden där, då finns det anledning att överväga avslag att anta hyresgästen.

Detta seger hyresnämnden

Om hyresvärden, styrelsen inte går med på en andrahandsupplåtelse av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden.
Hyresnämnden kan lämna tillstånd till uthyrning i andra hand:

Dels om förstahandshyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden - som när hyresgästen ska inleda ett samboförhållande eller andra liknande situationer - har beaktansvärda skäl för att hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand dels om andrahandshyresgästen är en skötsam person


Hyresnämnden lämnar i regel inte tillstånd för längre tid än ett år åt gången. Om hyresvärden alt, styrelsen inte går med på fortsatt uthyrning kan bostadsrättsinnehavaren söka nytt tillstånd hos hyresnämnden.

Vid speciella förhållanden, till exempel vid en längre utlandstjänstgöring, kan dock tillstånd ges för hela tjänstgöringstiden. I regel lämnar nämnden inte tillstånd för längre tid än tre år sammanlagt.


Det är en fördel att ha ett skriftligt andrahandshyresavtal, till exempel för att kunna visa vad man har kommit överens om för hyrestid, uppsägningstid, hyra och andra hyresvillkor. Hyresnämnden tillhandahåller inte formulär för hyresavtal. Sådana finns att köpa till exempel i bokhandeln.

Om förstahandshyresgästen skriver avtal med andrahandshyresgästen innan hyresvärden eller hyresnämnden har tillåtit andrahandsuthyrningen, är det lämpligt att han eller hon skriver in i avtalet att det bara gäller om förstahandshyresgästen får tillstånd att hyra ut.

När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att han eller hon ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden inte vill gå med på uthyrningen, kallar nämnden hyresvärden och förstahandshyresgästen till ett sammanträde.

Om hyresvärden alt, styrelsen har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också den som ska hyra i andra hand kommer till sammanträdet.

Det går inte att överklaga hyresnämndens beslut, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen.

Personligen så har jag lite svårt för det här med att styrelser inte låter medlemmar hyra ut sina bostäder i andrahand, för jag anser att det inte gagnar föreningen. I det att en stor omsättning på bostäder i en förening kan tyda på att föreningen inte är så bra.

Den som hyr i andrahand kan ju var en riktigt trevlig prick vem vet. Det går ju om styrelsen träffar den eventuella gästen att utröna om det är en person som kan tillföra föreningen någonting.

[stephan]

Goda råd om andrahandsuthyrning

Tillstånd att hyra ut
När du hyr ut en bostad i andrahand skall du alltid ha hyresvärdens eller föreningens tillstånd. Detta är mycket viktigt då du utan tillstånd omedelbart måste vidta rättelse och be din hyresgäst att flytta. Är det bara en del av din lägenhet, till exempel ett rum till en inneboende, behöver du inte fråga hyresvärden om lov. Detta gäller så länge den inneboende inte ska använda lägenheten självständigt.

Sök tillstånd i god tid och begär att få det skriftligt. Hyresvärden har ej rätt att neka om man har beaktansvärda skäl. Exempel på beaktansvärda skäl:

• Tillfälliga studier eller arbete på annan ort.
• Provsammanboende.
• Militärtjänstgöring.
• Längre sjukhusvistelse eller annan rehabilitering.

Är lägenheten en bostadsrätt kan en bostadsrättsinnehavare även åberopa andra beaktansvärda skäl för andrahandsupplåtelse. Som exempel kan nämnas om man köpt en lägenhet för att användas efter sin pension.

Om hyresvärden nekar kan du kontakta hyresnämnden för prövning av ärendet.

Ansvar
Det är du som förstahandshyresgäst eller bostadsrättsinnehavare som har det yttersta ansvaret för bostaden. Du ansvarar bl.a. för att din hyra betalas i tid och
att andrahandshyresgästen är skötsam. Vi rekommenderar att du som hyresvärd
tar hand om dina egna hyresavier och sköter betalningarna. Din hyresgäst betalar enklast in hyresbeloppet på ditt konto på varje månad.

Bostaden ska hålla en normal standard, dvs vara brukbar, och vara väl städad när andrahandshyresgästen flyttar in och vara likaså avflyttning.

Andrahandshyresgästen har exklusiv rätt till lägenheten, det innebär att du som uthyrare inte har rätt att gå in i lägenheten utan tillåtelse. Om uthyraren behåller nycklar till lägenheten skall detta skrivas in i hyreskontraktet. Det enda tillfället
när en hyresvärd har rätt till omedelbart tillträde är för att kontrollera brandrök
och befarat vatten läckage.

Om du som uthyrare skall vistas utomlands under tiden som andrahandsupplåtelsen pågår, bör du ge i fullmakt åt en i Sverige boende person att företräda dig och ta emot uppsägning. Fullmakten skall även lämnas till fastighetsägaren alternativt bostadsrättsföreningen.

Du som andrahandshyresgäst är skyldig att väl vårda bostaden samt erlägga hyra
på överenskommet datum. Du har även ansvar för att de personer som vistas i bostaden inte stör grannar eller på annat sätt uppträder olämpligt. Vid misskötsel eller ej erlagd hyresbetalning har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet.
Lite mer kött på benen avseende 2.handsuthyrning.

Hyrestid och uppsägningstider
En hyrestid kan vara tillsvidare på obestämd tid eller bestämd med ett slutdatum. Normalt skall alla hyresavtal sägas upp. Det är bara om ett hyresförhållande är nio månader och kortare en uppsägning inte behöver avtalas. Med hyresförhållande menas den faktiska tiden hyresgästen hyrt bostaden. Nedan redovisas hyreslagens uppsägningstider som är minimitider.

Obestämd tid, tillsvidare:

• Hyresavtalet upphör till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avtalet kan ej upphöra, tex den 10:e i en
  månad utan är knuten till ett månadsskifte.

Bestämd tid med ett slutdatum:

• nio (9) månader och kortare. Hyresavtalet kan upphöra vid hyrestidens slut utan uppsägning. Om en uppsägningstid avtalas måste avtalet sägas upp. Uppsägning till hyrestidens slutdatum skall ske senast: - en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, - en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader och - tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader. Sådana avtal brukar även innehålla hur lång en förlängning av hyrestiden skall vara vid utebliven uppsägning.
• längre än nio (9) månader råder uppsägningsplikt. För att hyresavtalet ska upphöra till hyrestidens slutdatum skall uppsägning ske senast tre månader före hyrestidens slutdatum.

Uppsägningsregler som är viktiga att känna till
Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är hyresvärden normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden. En hyresgäst får däremot alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd tid, obestämd tid och även om annan uppsägningstid är avtalad.

En hyresgäst kan få en kortare uppsägningstid än vad som är lagstadgad om hyresvärden ger sitt godkännande och anger den kortare uppsägningstiden i hyresavtalet. Hyresvärden är däremot bunden vid de uppsägningstider som hyreslagen föreskriver samt även längre uppsägningstider som avtalats.

Hyresavtal på bestämd tid blir obestämt, tillsvidareavtal, om avtalet saknar bestämmelse om verkan vid utebliven uppsägning och uppsägning måste ske, samt vid de fall hyresgästen fortsätter att använda bostaden en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att avflytta.

I vissa fall kan uppsägning ske i förtid av både hyresgäst och hyresvärd. Orsaken
kan vara allvarliga brister i hyresbostaden eller att hyresgästen gör sig skyldig till avtalsbrott av allvarlig natur, tex. grava försenade hyres betalningar eller allvarligare störningar. En sådan uppsägning har särskilda formföreskrifter och expertis bör tillfrågas.

Uppsägningsförfarande

En uppsägning av hyresavtal skall som regel ske skriftligen genom att uppsägningen skickas i ett rekommenderat brev till hyresgästens/ hyresvärdens fasta- /mantals- adress. En uppsägning kan vara muntlig om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet och hyresvärden skriftligen bekräftar uppsägningen. Uppsägningen ska innehålla datum för utflyttning och undertecknas.

Som det sägs är många styrelser klart emot 2:a handuthyrningar.
Detta tror jag är en "släng" av början på 90talet, då lägenheterna inte var värda mycket. Vilket då kunde få konsekvenser för föreningarna.

I dagens läge handlar det nog mera om att det innebär lite abete för styrelserna. Samtidigt som man som jag ser det inte tillvaratar medlemmarnas intressen.

Båttre att "hjälpa än att stjälpa" borde nog en hel del styrelser anamma?

[tractors]

Tack för hittills inkomna svar om andrahandsuthyrning.
Vi i vår styrelse är positiva till att hjälpa medlem som vill provbo med sin nya flickvän. Hyresnämnden brukar godkänna 6 månader för en sådan "test".
Däremot är vi negativa till att medlem hyr ut till juridisk person. Exempelvis
AB Knyck&Sälj. det kan betyda att ena veckan används bostaden av
säljare Pettersson, nästa vecka av juniorsäljarna Nilsson, Svensson och Karlsson. Under helgerna kommer FC Lindström med 4 barn etc. Det blir ingen ordning i huset på det viset. Vem skall informera om regler för parkering, tvättstuga etc med ständigt nya boenden? Nej tack till juridisk peson.

[totiki]

En annan aspekt på 2a handsuthyrning som jag iofs förordar i begränsad omfattning, är som det står på annat ställe på detta forum, att ett flertal 2a handsuthyrningar pekar på att borätterna är svårsålda. Detta sänker värdet på dessa samt även intresset för desamma från köparnas sida. Man riskerar färre intressenter vid en ev. försäljning.

[Francois]

Totiki, detta är inte relevant för styrelsen att ta hänsyn till, tycker jag.

[totiki]

Fast det tycker nog jag. Eftersom det i grunden handlar om föreningens uppskattade värde i förhållande till andra likvärdiga föreningars värde i grannskapet.

[clabbe]

Frågan är ju om det argumentet håller vid en prövning av hyresnämnden.

[totiki]

Kanske inte i ett enskilt fall. Men ifall vi talar om 30 till 40 % av lgh-beståndet???

Jag anser nog att styrelsen alltid måste göra en helhetsbedömning och då kan flera olika skäl ge sitt strå till stacken.
Och enligt §1 ska styrelsen driva föreningen i medlemmarnas ekonomiska intresse. Så även om det inte är ett skäl som står för sig själv, ska man nog inte låta bli att beakta det även ifall det gäller en lägre procentsats.