Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Bostadsrättsforum
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Bostadsrättsforum
Sveriges största och bästa samlingsplats för bostadsrättshavare! Syftet med detta forum är att värna om bostadsrättshavarnas intressen och utveckla/förbättra bostadsförhållanden för dem som bor i bostadsrätt, öka engagemanget samt att fungera som styrelsestöd och bistå med hjälp till övriga förtroendevalda i föreningen. Hur fungerar det i din brf? Vad är bra/dåligt? Vilken information önskar du? Vad behöver du hjälp med? Genom att uppmärksamma de problem och frågeställningar som finns i brf:ar kan vi alla påverka i riktning mot en bättre boendemiljö. Dela med dig av Dina kunskaper och erfarenheter! Läs FAQ för att lära dig mer om alla funktioner/finesser i detta forum! De 10 senaste inläggen. Frågor om forumets användning; Brf gästbok RSS-feed för detta forum med de senaste trådarna som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
                            Skriv motioner!

Nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-11-20, 15:29
Maija Maija är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Inlägg: 18
Standard Hur modernisera styrelsearbetet? Kan det läggas ut på någon form av "förvaltning"?

På flera håll i Sverige är det fortfarande svårt att sälja. Jag bor i en förening bildad runt finanskrisen – många köpte strax före och flyttade in strax efter. Priserna ligger fortfarande långt under ingångs-värdena eftersom vi nu också konkurrerar med aggressiv intilliggande nyproduktion.
Inom föreningen är det ofta ett tiotal av ca sextio som försöker sälja. När mäklarna plockar med sig skylten hem efter de öppna visningarna har hen ofta inte träffat en enda spekulant. Efter ett eller två år ger de flesta upp. Man tvingas tacka nej till nya jobb eller sitta kvar med dubbla boenden och havererade relationer som nötts sönder pga pressen. En lösning skulle då kunna vara en generösare syn på andrahandsuthyrningar.

Vill man hyra ut i andra hand krävs styrelsens godkännande. Bostadsrättslagens ramar utgör en miniminivå men i praktiken är det upp till föreningarna själva att avgöra vilken nivå man vill lägga sig på. Policyn varierar från förening till förening. Några är generösa, andra följer hyresnämndens miniminivåer. Till de senare hör vår förening. Varje ansökan behandlas individuellt. En säkert korrekt policy som dock ger visst utrymme för godtycke. Ett nej från en styrelse kan ju i princip dölja vilka bevekelsegrunder som helst. Det kan ju bero på om man har tumme med ordföranden eller ej vilket ger styrelsen en orimlig makt över den enskilde eftersom man genom ett nej kan tvinga fram en försäljning. Och här talar vi om det livs största affär en vanlig människa gör under hela sin levnad. Det kan handla om miljoner. Att tvingas acceptera första bästa bud på en sådan marknad leder inte bara till stor ekonomisk skada för den enskilde. I förlängningen kan det faktiskt drabba hela föreningen genom sänkt totalt marknads- och belåningsvärde.

Att hyra ut en exklusiv nyproducerad bostadsrätt i andra hand gör ingen rik. Det är helt enkelt omöjligt att ta ut en hyra som täcker kapitalkostnader mm. En andrahandsuthyrning förblir därför alltid en nödlösning eftersom man riskerar både sitt hem, bohag, bostadens värde och relationen till föreningen. Sannolikt väljer alla hyresgäst med absolut största omsorg.

I dagens samhälle ställs höga krav på individuell rörlighet vilket ökar behovet av flexibilitet från bostadsrättsföreningarnas sida. Som ett led i regeringens bostadspolitiska satsning föreslås nu i en promemoria en modernisering av bostadsrättslagen. Jag hoppas innerligt att den går igenom. Den politiska enigheten bakom förslaget tycks vara stor. Enligt den nya lagen som väntas träda i kraft den 1 juli 2014 ska man inte längre behöva ”beaktansvärda skäl” för att hyra ut sin lägenhet utan endast ”skäl”. Som ett av skälen för den nya lagen nämns bland annat att hänsyn bör kunna tas till rådande marknadsförutsättningar. Tack och lov, äntligen, vill jag säga. Att tvingas ställa sig med mössan i hand inför styrelsen och blottlägga sina kanske allra mest privata bekymmer (de beaktansvärda skälen) när man ska be om tillstånd för andrahandsuthyrning är ju direkt kränkande.

Styrelsen i vår förening består av ett gäng äldre pensionärer. Övriga är yrkesarbetande, många är föräldrar. Man har ringa tid för föreningsuppdrag, om än aldrig så angelägna. Det finns ett mycket stort missnöje med ”viktigpettrarna” i styrelsen. Det rör många olika frågor varför man kan dra slutsatsen att förtroendet för styrelsen totalt sett är mycket ringa. Alla pågående konflikter gör det också svårt att värva nya ledamöter. Jag kan bara se en enda lösning och det är att man byter ut hela styrelsen och börjar om från början.

Nu hade det varit väldigt skönt om man hade kunnat arvodera ett företag för det löpande styrelsearbetet. Finns sådan möjlighet? Vart vänder man sig då? Stadgarna kunde utgöra ramen för det löpande arbetet. I större viktigare frågor måste man förstås samla medlemmarna.
Jag menar att den enskildes integritet hade värnats bättre med en styrelse ”utifrån”. Många vet inte vad de gör när de köper en bostadsrätt. Man tror att man köper en bostad medan det visar sig att man i själva verket betalat för ett medlemskap i en förening.. Det är ju egentligen sanslöst. Här behövs en förändring. Någon som har ett bra förslag till lösning?

Mvh
Maija
Svara med citat
  #2  
Gammal 2013-11-20, 15:50
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 599
Standard

Om inte era stadgar hindrar det är det fritt fram att välja styrelseledamöter som inte är medlemmar i föreningen.
Men ni kan inte välja ett företag som styrelseledamot utan det måste vara personer (som också får ett personligt ansvar).
Om det finns företag med styrelsearbete i brf:er som affärsidé är okänt för mig.
Det låter som det skulle kunna bli dyrt för föreningen med en "yrkesstyrelse".
Svara med citat
  #3  
Gammal 2013-11-20, 16:41
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 294
Standard

Nej, företag som driver styrelsearbetet är ingen bra idé. Jag kan tänka mig en "proffsledamot", gärna under begränsad tid, men helst inte det heller.

Bättre att hitta förvaltare eller andra föreningar att sammarbeta med och lära av.

TS förening verkar inte skötas bra, och TS ger faktiskt intryck av att inte vilja ta ansvaret heller. Det här med att "inte ha tid" är ju som bekant skitsnack, alla har 24 h att fördela. Här rör det sig antagligen om för många medlemmar som inte vet vad som krävs av dem, alltså får ett gäng dammiga pensionärer styra och ställa istället.

OBS, inget ont om pensionärer som sådana, men en förening måste vinnlägga sig om att ha en långsiktighet i allt, för det är nyckeln till lönsam förvaltning. Om då en styrelse blir homogen så riskerar detta att prägla besluten. Tex om alla i styrelsen tänker flytta inom 5 år, eller om ingen ser nyttan med en investering som ger avkastning om 10 år.

Alltså behövs alla åldersgrupper i styrelsen, hela tiden.

Vill verkligen TS ha en lösning, så krävs en hel del jobb. Här handlar det om dörrknackning för att samla sympatisörer, bilda opinion för att få in friskt blod i styrelsen, och framför allt: Ställa upp! Med tid och engagemang.

Om nu inte detta låter intressant (för det är det, och lärorikt och lönsamt dessutom), så bör nog TS fundera på hur det vore att bo i hyresrätt i stället. Det går även det att ordna utan att flytta. Man kan likvidera föreningen, sälja klabbet till hugande (risk)-kapitaliter som gärna kastar sig över ett dylikt projekt.

Då har man ju liksom överlåtit styrningen till ett företag. Vilket var önskemålet?

Sen kommer TS se hur väl omhändertagna de boende blir när ägaren bara har avkastning som mål med sin verksamhet.

Rådet är alltså: In och jobba, eftersom du inte är nöjd, så vet du ju redan en hel del om vad som behöver göras!
Svara med citat
  #4  
Gammal 2013-11-20, 18:42
neptunus neptunus är inte inloggad
Exa-medlem
 
Reg.datum: Jun 2013
Inlägg: 162
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Maija Visa inlägg
Vill man hyra ut i andra hand krävs styrelsens godkännande. Bostadsrättslagens ramar utgör en miniminivå men i praktiken är det upp till föreningarna själva att avgöra vilken nivå man vill lägga sig på. Policyn varierar från förening till förening. Några är generösa, andra följer hyresnämndens miniminivåer. Till de senare hör vår förening. Varje ansökan behandlas individuellt. En säkert korrekt policy som dock ger visst utrymme för godtycke. Ett nej från en styrelse kan ju i princip dölja vilka bevekelsegrunder som helst. Det kan ju bero på om man har tumme med ordföranden eller ej vilket ger styrelsen en orimlig makt över den enskilde eftersom man genom ett nej kan tvinga fram en försäljning.
Ja, tillstånd för uthyrning är ett bra exempel på möjlighet till maktmissbruk för en styrelse.
En möjlig lösning är öppna styrelseprotokoll så att medlemmarna kan avgöra om likabehandling tillämpas.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Maija Visa inlägg
Jag kan bara se en enda lösning och det är att man byter ut hela styrelsen och börjar om från början.
Ja det låter som en bra lösning om det finns tillräckligt stort missnöje för att byta ut alla ledamöter.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Maija Visa inlägg
Många vet inte vad de gör när de köper en bostadsrätt. Man tror att man köper en bostad medan det visar sig att man i själva verket betalat för ett medlemskap i en förening.. Det är ju egentligen sanslöst. Här behövs en förändring. Någon som har ett bra förslag till lösning?
Ja det är mycket i brf världen som är sanslöst. Mycket av det som skrivs i forumet handlar om att förändringar behövs.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2013-11-20, 21:42
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 294
Standard

Citat:
Ja, tillstånd för uthyrning är ett bra exempel på möjlighet till maktmissbruk för en styrelse.
Fast just när det gäller uthyrning i andra hand, så har ju lagstiftaren vinnlagt sig om att införa ett skydd för den enskilde, i och med att alla medlemmar har möjligheten att få styrelsens beslut överprövat av hyresnämnden.

Så där håller jag inte med om att det "är enkelt för styrelsen att utföra maktmissbruk".

Sedan är det ju så, att själva avsiktsförklaringen med Brf är ju "att bo". Så därmed borde det vara en absolut minoritet, som upplever beslutsprocessen kring andrahandsuthyrningar som något reellt problem.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2013-11-20, 22:08
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 599
Standard

Citat:
Att hyra ut en exklusiv nyproducerad bostadsrätt i andra hand gör ingen rik. Det är helt enkelt omöjligt att ta ut en hyra som täcker kapitalkostnader mm. En andrahandsuthyrning förblir därför alltid en nödlösning eftersom man riskerar både sitt hem, bohag, bostadens värde och relationen till föreningen. Sannolikt väljer alla hyresgäst med absolut största omsorg.
Under förutsättning att föreningen säger ja så är det vad jag förstår lättare nu att få ta hyra för täckning för kapitalkostnaderna, om man hyr ut med kontrakt skrivet efter 1/2 2013. Det ska finnas nån schablon för det.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2013-11-20, 22:54
neptunus neptunus är inte inloggad
Exa-medlem
 
Reg.datum: Jun 2013
Inlägg: 162
Standard Positiv särbehandling är också maktmissbruk

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Fast just när det gäller uthyrning i andra hand, så har ju lagstiftaren vinnlagt sig om att införa ett skydd för den enskilde, i och med att alla medlemmar har möjligheten att få styrelsens beslut överprövat av hyresnämnden.

Så där håller jag inte med om att det "är enkelt för styrelsen att utföra maktmissbruk".
Vilken medlem som helst kan med goda skäl kan få tillstånd av hyresnämnden i 1-1,5 år (tror jag är vanligt/maximalt).
En medlem som står nära styrelsen (t.ex f.d styrelsekollega) kan utan goda skäl få tillstånd av styrelsen hur länge som helst.
I en stor förening har inte alltid medlemmarna koll på alla sina grannar och vet inte vilka som är priviligerade.
Maktmissbruk handlar inte bara om att vissa blir negativt särbehandlade utan även om att vissa blir positivt särbehandlade och det är därför man använder uttrycket likabehandling.


Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Sedan är det ju så, att själva avsiktsförklaringen med Brf är ju "att bo". Så därmed borde det vara en absolut minoritet, som upplever beslutsprocessen kring andrahandsuthyrningar som något reellt problem.
Ja så kan man resonera om man struntar i minoriteter och tycker att styrelsen ska få välja vilka de vill ge privilegier till utan någon insyn från övriga medlemmar.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2013-11-20, 23:19
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 424
Glad Öppna styrelseprotokoll är lösningen på maktmissbruk i brf

Citat:
Ursprungligen skrivet av neptunus Visa inlägg
Vilken medlem som helst kan med goda skäl kan få tillstånd av hyresnämnden i 1-1,5 år (tror jag är vanligt/maximalt).
En medlem som står nära styrelsen (t.ex f.d styrelsekollega) kan utan goda skäl få tillstånd av styrelsen hur länge som helst.
Det är helt riktigt och det finns egentligen bara en lösning på detta och det är att stämman beslutar om att föreningen ska ha öppna styrelseprotokoll, vilket i alla fall minskar risken för maktmissbruk.

Citat:
Ursprungligen skrivet av neptunus Visa inlägg
Ja så kan man resonera om man struntar i minoriteter och tycker att styrelsen ska få välja vilka de vill ge privilegier till utan någon insyn från övriga medlemmar.
Ja, det håller inte att alltid resonera som att minoriteten i en brf ska behöva känna sig förtryckta. Även minoriteter ska ha i alla fall vissa grundläggande rättigheter.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #9  
Gammal 2013-11-20, 23:33
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 294
Standard

Citat:
En medlem som står nära styrelsen (t.ex f.d styrelsekollega) kan utan goda skäl få tillstånd av styrelsen hur länge som helst.
Det här är en intressant vinkling som jag inte tänkt på, antagligen för att jag inte är tillräckligt misstänksam mot styrelser generellt. De flesta styrelseledamöter jag träffar försöker göra ett gott jobb, de flesta gör så gott de förmår. Men visst, det finns undantag, såklart.

Lösningen blir att stämman ber styrelsen redovisa vilka andrahandsuthyrningar som är aktuella, samt vilka tidsperioder. Antingen kan man:

1) Motionera om att detta skall göras årligen som en punkt på dagordningen på ordinarie stämma. Kan vara bra om man i föreningen har många andrahandsuthyrningar eller en historik/misstanke om missbruk.

2) Eller så frågar man på sittande stämma, under punkten "styrelsens årsredovisning". Styrelsen är skyldiga att svara, och man kan ställa samma fråga varje år.

Så, då var det löst.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2013-11-20, 23:49
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 424
Glad Lösningen på maktmissbruk i brf:ar

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Lösningen blir att stämman ber styrelsen redovisa vilka andrahandsuthyrningar som är aktuella, samt vilka tidsperioder. Antingen kan man:

1) Motionera om att detta skall göras årligen som en punkt på dagordningen på ordinarie stämma. Kan vara bra om man i föreningen har många andrahandsuthyrningar eller en historik/misstanke om missbruk.

2) Eller så frågar man på sittande stämma, under punkten "styrelsens årsredovisning". Styrelsen är skyldiga att svara, och man kan ställa samma fråga varje år.

Så, då var det löst.
Det enda problemet med denna metod är att det inte fungerar.
Dels ska inte något som detta uppta tid på den redan tidskrävande stämman, och dels kan fel eller luddiga svar ges, när detta sker muntligt.

Och eftersom det är fritt fram för en styrelseledamot att ljuga eller strunta i vad lagen säger om styrelsens skyldighet att svara så ter sig denna lösning om möjligt än mindre meningsfull.

Sedan var aktuellt exempel på maktmissbruk just bara ett exempel på maktmissbruk. Ska man ställa alla andra frågor som kan undanröja maktmissbruk så får man nog avsätta några dagar för stämmorna... och ändå inte få svar av särskilt högt värde.

Den tvivelsutan säkraste metoden att förhindra maktmissbruk, inte bara av denna typ utan även en oändlig rad av andra maktmissbruksformer, är och förblir öppna styrelseprotokoll
.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
"Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening KFES Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 15 2013-07-03 23:25
"Undersökning" angående förvaltning Christianj Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 7 2012-04-05 14:50
Mäklare: "Jättemycket folk på visningarna i helgen" - Dagens Industri Admin Bostadspolitik, bostadsbyggande, priser, utveckling 0 2009-04-20 22:43



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 02:31.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2023.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare