Jordabalken - bostadsrättslag

[Korsdraget]

Ursprungligen skrivet av Admin

Ja, enligt vad jag nämnt tidigare anser jag inte jordabalken för hyresfastigheter är relevant för bostadsrätter, ej heller i denna fråga, men generellt sett är nycklarna till bostadsrätten endast mellan säljare och köpare.

Hur säker är du på detta? Varje fastighet i hela landet är registrerad i fastighetsregistret och det registret skall vad jag förstår följa precis det som står i Jordabalken. När en bostadsrättsfastighet ändras så ska ändringen föras in i registret. Det är ju underlag för värdet på fastigheten.

[realtor]

Det är trots allt ett faktum att våra lagar tillämpas analogt oavsett om vi "vanliga" människor ser någon logik i det eller ej. Det finns otaliga exempel på detta i olika rättsfall.

Nedanstående citat går exempelvis att läsa på Wikipedia:
"Analogi eller analogisk lagtillämpning kan användas när det gäller att tillämpa en bestämmelse i lag på ett fall där uttrycklig lagbestämmelse saknas. Man använder då regler för en annan, liknande, situation på det aktuella fallet. I Sverige är det relativt vanligt att domstolar använder analogier inom civilrättens område, men inom straffrätten finns ett förbud mot att använda analogier.
Ett exempel på analogivis tolkning har tillämpats av Högsta domstolen i ett mål avgjort år 2000, när en person hade uppträtt som fastighetsmäklare och förmedlat en bostad och senare nekades avtalad provision från uppdragsgivaren. Fastighetsmäklarlagen behandlar rätten till provision för hos Fastighetsmäklarnämnden registrerade mäklare. Det saknas bestämmelse som behandlar rätten till provision för en oregistrerad, en så kallad svartmäklare. Här tillämpade Högsta domstolen därför 23 § Fastighetsmäklarlagen analogt och dömde till nedsättning av av ersättning."

[Admin]

Visst tillämpas lagar analogt i civilrättsliga fall genom att om lag saknas i en fråga så hämtar man lagtexter från andra områden för att försöka täcka upp lite av de oändligt många svarta hålen i lagarna, men det är inte "vanliga dödliga" förunnat att kunna göra detta. Det är bara domstolarna som kan göra detta... eller kanske mer rätt uttryckt; "får" göra detta (det ska noteras att det då kan ge precis vilket resultat som helst pga den allvarligt bristande kompetensen i domstolarna). Det finns också några enstaka exempel på att domstolarna - inom ett begränsat område - hämtat input från jordabalken i domar om bostadsrätter, dock endast i ett sammanhang med en rad andra parametrar.

Jordabalken (Notisum) gäller för hyresfastigheter. Det finns ingenting någonstans som säger specifikt att om bostadsrättslagen och föreningslagen saknar regelverk i en fråga som rör en bostadsrätt så kan man bara plocka vad man vill från jordabalken och dra slutsatser från detta. Det finns alltid andra parametrar att ta hänsyn till och som kan väga mycket tyngre än hur man formulerat sig i jordabalken.

Sammanfattningsvis;
Ingen utanför ett domslut i en rättsinstans kan peka på vad som står i jordabalken och säga att eftersom det står i jordabalken så gäller vad som står där även för bostadsrätter.


Per Isacsson skriver i sin bok om bostadsrätter om jordabalken;
Undersöknings- och upplysningsplikt för bostadsrätt

[realtor]

Vi kan väl ändå vara överens om att det inte räcker att titta på endast bostadsrättslagen eftersom analog tillämpning ändå är fullt möjlig, och det gäller inte bara Jordabalken utan även andra lagar. Vilket gör att, om man går till tvist riskeras att fallet döms utifrån fler lagar än just bostadsrättslagen.
Att det finns en mindre mängd exempel när det gäller just bostadsrätt bottnar sannolikt i att det är få fall avseende bostadsrätter som når domstolarna.

Självklart som alltid i rättssak är man i händerna på vad domstolen anser, hur ologiskt det än kan verka för en lekman.

Citat: Jordabalken gäller för hyresfastigheter.
Måste göra ett påpekande här, Jordabalken gäller för fastigheter.
I lagens mening är en fastighet ett avgränsat markområde (jord, vatten, annat) inklusive de växter och fasta byggnader som finns på marken.
Alltså t.ex. villa-, hyres-, industrifastighet, lantbruk m.m.

Som parentes kan nämnas att föreningens parkeringsplatser regleras av Jordabalken Kap. 8 då de räknas som lägenhetsarrende, dvs mark som upplåts för annat än jordbruk.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av realtor

Vi kan väl ändå vara överens om att det inte räcker att titta på endast bostadsrättslagen eftersom analog tillämpning ändå är fullt möjlig, och det gäller inte bara Jordabalken utan även andra lagar.

Vi är absolut överens om att i det fall bostadsrättslagen och föreningsstadgar inte ger vad som är rätt så är det möjligt att en domstol kan hämta inspiration från paragrafer i lagtexter utanför bostadsrättslagen, även om det är bostadsrättslagen och föreningens stadgar som gäller i första hand.

En gyllene regel annars inom juridiken är att om något inte är reglerat ska domstolen döma till fördel för den som inte formulerat avtalet (främst stadgar i detta fall), alltså i de fall där detta låter sig göras (brf vs bostadsrättshavare).

Ursprungligen skrivet av realtor

Vilket gör att, om man går till tvist riskeras att fallet döms utifrån fler lagar än just bostadsrättslagen.

Ja, det finns en risk för att domstolen kan väga in vad som står i andra lagtexter än de som normalt gäller utifallatt gällande regelverk är otydligt/blankt i frågan.

Ursprungligen skrivet av realtor

Självklart som alltid i rättssak är man i händerna på vad domstolen anser, hur ologiskt det än kan verka för en lekman.

Man är i händerna på en domstol som normalt är okunnig om regelverk och praxis för bostadsrätter samt en egen jurist som alldeles säkert också kan väldigt, väldigt lite om området. Detta - i kombination med annat, som det absolut allvarligaste rättssäkerhetshindret av allt, prövningstillståndet - gör att vi har en extremt låg rättssäkerhet i Sverige. Inte för att det är en tröst men i USA sitter tusentals/tiotusentals bakom lås och bom i flera år i väntan på att deras fall ska tas upp och att dom faller. Så vi är kanske inte sämst.

Ursprungligen skrivet av realtor

Jordabalken gäller för fastigheter.
I lagens mening är en fastighet ett avgränsat markområde (jord, vatten, annat) inklusive de växter och fasta byggnader som finns på marken.
Alltså t.ex. villa-, hyres-, industrifastighet, lantbruk m.m.

Jag ville markera skillnaden, men skulle kanske uttryckt mig så här i stället;
Jordabalken gäller för andra fastigheter än bostadsrättsföreningar (och kanske än mindre bostadsrätter, som del av fastigheten), eftersom brf:ar har ett eget regelverk (främst bostadsrättslag, föreningslag och stadgar) att följa. Men sedan finns det en teoretisk möjlighet för en domstol att i civilrättsliga mål till en viss del vila sitt beslut på vad som står i jordabalken i de fall gällande regelverk har luckor (bostadsrättslagen överrider odiskutabelt jordabalken i samtliga lägen för bostadsrättshavare).

Tittar man i rättsfall för bostadsrätter och lyckas hitta något av de extremt sällsynta fall där jordabalken tagits hänsyn till så kan man se att domstolen skriver en referens till jordabalken endast som en lite extra tyngd för hur domstolen ändå resonerat i övrigt.
Jag är övertygad om att det är omöjligt att hitta ett enda rättsfall där domstolen vilat sitt beslut för bostadsrätten enbart på vad det står i jordabalken.

Ursprungligen skrivet av realtor

Som parentes kan nämnas att föreningens parkeringsplatser regleras av Jordabalken Kap. 8 då de räknas som lägenhetsarrende, dvs mark som upplåts för annat än jordbruk.

Jag litar på dig, vet bara att p-platser är något som hyrs ut och därför lyder under jordabalken.

Se även;
Vem äger vad i bostadsrätten?

[Korsdraget]

Tack för informationen, snyggt gjort Admin och så lärorikt!

Här har skador uppstått på fastighetsnivån som en följd av att styrelsen inte gjort fotarbetet, dvs inte gjort bygganmälen eller sökt bygglov, ingen kontroll över huvud taget. Ja, det är faktiskt sant. Många lägenheter har fått sk dolda fel. Få tror ju att styrelsen gör sånt som inte är ok. Så här köps och säljs utan att någon nämner skadorna. De som varit med väljer att tro på lekmännen. Så är det i min värld, men så länge HSB + styrelsen envist tiger, finns inte problemen. Folk förstår inte alvaret med svartbyggen, men byggskadorna kommer att kosta. Det här är början.

Att Tingsrätt bör pröva det är klart, men om jag nu törs lyfta upp frågan till det ekonomiska, jordablaken på fastighetsnivå, så tänker jag som möjligt. Kommunen och HSB har samarbetsavtal. Jag antar att de försöker fixa skadorna bakom ryggen på ossl Det kommer de inte att lyckas med, de inte är kunniga nog.

Jag vägrar att tåla det här och tror inte en stämning m h t lagrum i BRL är rätt väg. Jag är tveksam till hur jag skall lägga upp saken, men rättvisan ska segra. Jag tänker...sen har jag tid.

[realtor]

Ursprungligen skrivet av Admin

Jordabalken gäller för andra fastigheter än bostadsrättsföreningar (och kanske än mindre bostadsrätter, som del av fastigheten), eftersom brf:ar har ett eget regelverk (främst bostadsrättslag, föreningslag och stadgar) att följa. Men sedan finns det en teoretisk möjlighet för en domstol att i civilrättsliga mål till en viss del vila sitt beslut på vad som står i jordabalken i de fall gällande regelverk har luckor (bostadsrättslagen överrider odiskutabelt jordabalken i samtliga lägen för bostadsrättshavare).(

Med tanke på rubriken i trådstarten vill jag nu vara lite petig , så att alla hänger med.
Jordabalken gäller alltid för fastigheten, alltså föreningens mark, byggnad och byggnadstillbehör.
Dvs. skulle föreningen exempelvis besluta sig för att sälja fastigheten så är det Jordabalken som gäller, likaså om det gäller pantsättning, lagfart, ev. servitut och så vidare.

Men ifråga om förhållandet bostadsrättshavare, alltså de som har nyttjanderätt till del av byggnaden så är det precis som du skriver ovan med för-ordningens-skull-tillägget som vi alla känner till nämligen att köp/sälj av rätten att nyttja lägenheten regleras av köplagen.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av realtor

Jordabalken gäller alltid för fastigheten, alltså föreningens mark, byggnad och byggnadstillbehör.

Som sagt, bara i de fall inte bostadsrättslagen liksom stadgar reglerar detta (vilket är normalfallet).
Vad gäller "byggnadstillbehör" har vi diskuterat en del om problemen runt detta i den tidigare tråd som jag länkar till ovan.

Ursprungligen skrivet av realtor

Dvs. skulle föreningen exempelvis besluta sig för att sälja fastigheten så är det Jordabalken som gäller, likaså om det gäller pantsättning, lagfart, ev. servitut och så vidare.

Jag är definitivt inte insatt i vad som täcks av jordabalken när det gäller fastigheten i stort (och speciellt inte vid försäljning av hela fastigheten) som inte täcks av bostadsrättslag och stadgar (etc), men det kan säkert finnas en del.
Väldigt, väldigt svårt att diskutera på en så extremt övergripande och allmän nivå, och jag kan säga att det är mer än vad min kapacitet räcker till. Frågorna om jordabalkens roll för bostadsrätter blir inte greppbart för i alla fall mig mer än om det diskuteras i en maximalt avgränsad form som rör en specifik, konkret fråga.

Vi gick från nycklar till lagfart och servitut.
Jag var mer inne på det som berör bostadsrättshavarna under normala förhållanden (inte så mycket i egenskap av delägare i en fastighet, om du förstår vad jag menar?).
Och här är det, precis som du säger, även köplagen man ska utgå från (enligt länken i mitt tidigare inlägg här ovan) utöver bostadsrättslag, föreningslag och stadgar. Problemet är väl bara att bostadsrätterna landat under köplagen, utan att köplagen är anpassad för denna typ av vara.
Därmed tillför köplagen ganska lite i sammanhanget. Något jag skulle vilja säga är en stor brist i regelverken.

[Admin]

Jag har gått igenom hela Jordabalken för att se vad som avser bostadsrättsföreningar. Jag kan konstatera att bostadsrätten nämns i Jordabalken nästan uteslutande i samband med uthyrning.

4 kap. Köp, byte och gåva
Köpets form
1 §

Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits.

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft
Bestämmelsernas tillämpningsområde

4 § Bestämmelserna i denna balk om nyttjanderätt avser icke gravrätt, vägrätt eller bostadsrätt.

Hyran

19 § Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp
1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,
2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
3. om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning.
I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får trots vad som sägs i första stycket avtalas att hyran ska anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.

Hyresgästens användning av lägenheten

24 a § Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.
Parterna får träffa avtal om att bestämmelserna i första stycket helt eller delvis inte ska gälla, om
1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller
2. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt.

Överlåtelse av hyresrätten

35 § Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.
Första stycket gäller inte, om
1. lägenheten hyrs i andra hand,
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,
3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,
4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller
5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter
45 a §

2. Överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning, om
a) i fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset,
b) i fråga om en bostadslägenhet som upplåts i andra hand, hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller, när hyresvärden innehar lägenheten med bostadsrätt, bosätta sig i den eller överlåta bostadsrätten, eller
c) i fråga om en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i eller överlåta fastigheten.

46 § Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i SFS 2009:180 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när
1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,
2. hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,
3. huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
4. huset ska undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
5. lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
6. avtalet avser en lägenhet i ett en-eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

Dvs vid de totalt sju tillfällen kopplingar görs till bostadsrättsförening i Jordabalken så är fem av dessa direkt kopplade till uthyrning, och en avser specifik fråga för ombildning till bostadsrätt.

Vad som sedan i Jordabalken skulle gälla för bostadsrättsförening, men som inte beaktas i bostadsrättslagen (eller andra regelverk), det lämnar jag till någon annan att lura ut. Men om det finns något sådant, bortsett från uthyrning, så lär det i så fall stå i de övergripande paragraferna (27 korta paragrafer) om fastigheten i Jordabalkens sjunde kapitel (och då i princip enbart vid det speciella tillfälle då fastigheten säljs/avyttras).

[Robarb]

Förutom frågor rörande uthyrning av bostadsrättslägenheter eller garageplatser på hyresrättens grunder ( JB 12 ) så reglerar jordabalken även köp och försäljning av fastigheter. Dvs. när en bostadsrättsförening har bildats och avser att förvärva en fastighet med tillhörande byggnad så reglerar Jordabalken detta förvärv.

Markupplåtelser för parkeringsändamål regleras även i JB 7 (Nyttjanderätt i allmänhet.)

Tyvärr är det många bostadsrättsföreningars styrelser som inte inser att det är Jordabalken som reglerar frågor rörarande upplåtelser av garage och parkeringsplatser, utan de reglerar hyran/arendeavgfiten som om det var fråga om årsavgifterna för bostadsrättslägenheterna. En nyttjanderättsupplåtelse enligt JB skall sägas upp för villkorsändring om det inte finns en förhandlingsklausul i hyres/arrendeavtalet och som kopplats till en förhandlingsordning.