Faktura från styrelsen?

[missaskungen]

När vi byggde om vårt kök ville styrelseledamot (SM) komma och besiktiga. Vi var ännu inte klara med ombyggnaden och jag mailade detta till SM, men ville vara tillmötesgående och skrev att han gärna fick komma innan för att se vad vi hittills hade gjort.

SM och en besiktningsperson (BP) kom. Det tog 20 min och BP gav några tips och råd inför nästa besiktning.
10 månader senare gjordes en ny besiktning som återigen tog ca 20 min. Ytterligare en åtgärd behövde göras enligt BP.
2 veckor senare får jag besked, via email från styrelseledamoten SM, att vi ska boka in en ny besiktning och att vi måste stå för alla kostnader.

Detta var första gången som vi fick informationen om att vi måste bekosta dessa besiktningar. Vi kunde inte läsa någonting om detta i brf stadgar vilket vi även skrev som svar tillbaka till styrelsen.

Den tredje och sista besiktningen kom SM ensam på. Allt var ok, tog endast 5 min (sen stannade han och pratade om annat i ca en halvtimme).
Sen fick vi en faktura för besiktning på 4 timmar och pris på 4500 kr.

Något försenat (pga flytt) bestred vi denna faktura med att vi inte blivit informerade om dessa kostnader och tycker att det är orimligt att bli fakturerade på 4 timmar.

Vi fick ett svar från styrelsen att kravet vidhålls, att vi har "vitsordat att denna kostnad skall bäras av oss". Det har vi aldrig vitsordat.
Sedan skriver SM följande "Mina timmar , besiktning vid 3 tillfällen, har ännu ej fakturerats er. Inkommer denna betalning omgående så kan ärendet anses reglerat och det utgår ingen fakturering av min tid som omfattar hela 3 besiktningstillfällen".

Jag kan inte annat än tolka detta som ett hot om ytterligare fakturor som det aldrig någonsin varit tal om. Får man göra på detta sätt?

[Admin]

Självklart får styrelsen inte debitera er för besiktning på detta sätt, med krav i efterskott. Det är helt och hållet uteslutet. Verkar som denna styrelse tror att de äger föreningen... och medlemmarna.

Det är bara att obevekligt bestrida alla krav från styrelsen, och strunta i alla hot. Styrelsen har inte en snöbolls chans i Sahara att få en krona av er för besiktningen.

Om det är så att styrelsen hävdar att ni vitsordat kostaderna för besiktning (och vad det nu är) så är det bara att skriva till styrelsen och be om en kopia på detta, svart på vitt.

Om jag tolkat dig rätt så vill styrelsen till och med debitera er för att styrelseledamoten varit med vid besiktningen.

Styrelsen har i och för sig rätt att besiktiga lägenheter, men inte på medlemmens bekostnad.

[missaskungen]

Kändes bra att höra att styrelsen inte har rätt att ta ut kostnaden för besiktningen från medlemmar. Det kan ju inte vara rimligt att man som medlem ska bekosta sådana saker själv. Men finns det någon "lag" om detta eller var kan man läsa mera? Jag skulle vilja bestrida detta till styrelsen och behöver mera kött på benen.

Du skriver att styrelsen inte kan fakturera den enskilde medlemmen för besiktningskostnader. Jag undrar om man muntligt (som vår styrelse har fått för sig att vi har gjort) har en överenskommelse att man ska betala, fast det inte finns någonstans i stadgarna, kan en styrelse driva detta ärende ändå? Jag menar, kan styrelsen hitta på nya överenskommelser med enskilda medlemmar, även om de har gått med på det, som inte finns i stadgarna?

[tette]

BRL, Avgifter till föreningen
14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

[Admin]

Om styrelsen har otvetydiga bevis på att ni godkänt att betala för besiktning så kanske det finns en möjlighet för styrelsen att driva igenom detta. Det måste nog en jurist med specialitet inom specifikt detta ärende, avtalsjuridik, svara på. Det är i alla fall utanför min kompetens. Men om styrelsen inte bortom allt rimligt tvivel kan bevisa att ni godkänt att betala för besiktning så är allt lugnt.

[Harald]

Vänd på frågan!

Om ni inte ska betala, vem ska då betala? Föreningen? Alltså era grannar.

Då krävs att de får något ut av att de betalar för er besiktning. T ex att styrelsen/föreningen beställt och utfört ett jobb i er lägenhet, och att detta arbete nu behöver slutbesiktigas.

Men det var väl ni som byggde om köket? På eget bevåg? Och detta har orsakat föreningen dessa kostnader?

Därmed SKA styrelsen fakturera er. Eftersom era grannar inte ska drabbas menligt av att ni byggt om ert kök. (Bostadsrättslagen kap 7 §7 P 1-4.)

Det som tagits upp här, att föreningen ej får ta ut andra AVGIFTER än de uppräknade i § 14, är en helt annan sak, och är inte tillämpbart i detta fall. Denna paragraf syftar till att skydda medlemmarna från kreativa styrelser som försöker ta ut t ex "hissavgift" för dem som bor högt upp i huset.

Även om du FÅR byta ut köket, och du är SKYLDIG att reparera och underhålla detta, så äger du det inte. Varken ditt gamla eller ditt nya kök som du satt in. Köket ägs nu, sedan det tillförts fastigheten, av den juridiska personen din bostadsrättsförening, och som representeras av den av dig och dina grannar valda styrelsen.

Surt, sa räven.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Harald

Om ni inte ska betala, vem ska då betala?

Den som i detta fall beställt/krävt besiktning. Skulle det vara riktigt rätt i detta fall så skulle ledamöterna i styrelsen personligen stå för dessa kostnader fullt ut.

Ursprungligen skrivet av Harald

Föreningen? Alltså era grannar.

Ja, tufft, men så är det. Alternativet är att göra som de flesta föreningar gör, inte besiktiga... i alla fall inte med dyra proffs. På det sättet slipper grannarna denna kostnad.

Ursprungligen skrivet av Harald

Då krävs att de får något ut av att de betalar för er besiktning. T ex att styrelsen/föreningen beställt och utfört ett jobb i er lägenhet, och att detta arbete nu behöver slutbesiktigas.

Ja, jag skulle verkligen inte tycka det var kul att behöva betala för besiktning av min grannes kök. Men faktum är att det inte finns någon besiktningsskyldighet för bostadsrättshavare. Endast att arbeten ska utföras fackmannamässigt.

En av till synes oändligt många faror med att bo i bostadsrätt, men det är den bistra verkligheten.

Jag har också önskemål på hur jag skulle vilja att det fungerade, men tyvärr är det ofta så att verkligheten inte stämmer med mina önskemål.

Ursprungligen skrivet av Harald

Men det var väl ni som byggde om köket? På eget bevåg? Och detta har orsakat föreningen dessa kostnader?

Nu vet vi inte riktigt vad denna ombyggnad innebar, kanske är det något annat än vad jag tror (rivning av bärande väggar?) men jag vill hävda att det är styrelsen som orsakat denna förening en extra kostnad. En synnerligen klantig styrelse dessutom, som inte har svart på vitt att medlemmen betalar för besiktning. Oförsvarbart av styrelsen.

Ursprungligen skrivet av Harald

Därmed SKA styrelsen fakturera er. Eftersom era grannar inte ska drabbas menligt av att ni byggt om ert kök. (Bostadsrättslagen kap 7 §7 P 1-4.)

Hmm, vad menar du mer konkret att din refererade lagtext i bostadsrättslagen har med medlemmens skyldighet att betala för ett antal av styrelsens påtvingade besiktningar?

7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.
Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).

Ursprungligen skrivet av Harald

Det som tagits upp här, att föreningen ej får ta ut andra AVGIFTER än de uppräknade i § 14, är en helt annan sak, och är inte tillämpbart i detta fall. Denna paragraf syftar till att skydda medlemmarna från kreativa styrelser som försöker ta ut t ex "hissavgift" för dem som bor högt upp i huset.

Jag vill nog hävda att det är fullt tillämpbart. Däremot, den där hissavgiften är tillåten, och jag skulle gissa att den är frekvent förekommande i alla brf:ar där medlemmarna betalar avgift i förhållande till andel. Jag ser dessutom denna hissasvgift som fullt riktig och rättvis.

Ursprungligen skrivet av Harald

Även om du FÅR byta ut köket, och du är SKYLDIG att reparera och underhålla detta, så äger du det inte. Varken ditt gamla eller ditt nya kök som du satt in. Köket ägs nu, sedan det tillförts fastigheten, av den juridiska personen din bostadsrättsförening, och som representeras av den av dig och dina grannar valda styrelsen.

Jag vet inte riktigt vad du menar med att man som bostadsrättshavare är skyldig att reparera och underhålla köket, men någon sådan skyldighet finns mig veterligen inte. Jag är t.ex. fullt fri att ha trasiga skåpsluckor om jag vill. Och inte tillhör köksinventarier som skåp och spis föreningen.

[Harald]

När man bor i bostadsrätt kan man drabbas av kostnader som man ej fullt ut råder över. Olika regelverk som samverkar gör att det blir så. Parterna till fakturan från besiktningsmannen är givetvis förening/besiktningsman.

Men sedan SKA föreningens vidarefakturera beloppet till medlemmen, om det är medlemmens arbeten som förorsakat besiktningen.

I ombyggnad av ett kök kan man tänka sig att föreningen vill besiktiga/kontrollera avlopp, vatten och ventilation. Jag satsar en liten slant på att det är ventilation/köksfläkt som spökar i detta fall.

Ursprungligen skrivet av Admin

Den som i detta fall beställt/krävt besiktning. Skulle det vara riktigt rätt i detta fall så skulle ledamöterna i styrelsen personligen stå för dessa kostnader fullt ut

Detta är med andra ord rent felaktigt, eftersom EN bostadsrättshavares göranden inte ska drabba andra medlemmar. Styrelsen har gjort helt rätt i sak, och skulle med all sannolikhet vinna i en domstol.

Men, information, information, information. Att döma av de på hand givna uppgifterna, så verkar det som att styrelsen informerat uselt. Men tyvärr, de är lekmän, och bara för att de informerar dåligt, så faller inte bostadsrättshavarens betalningsskyldighet.

Ursprungligen skrivet av Admin

Alternativet är att göra som de flesta föreningar gör, inte besiktiga... i alla fall inte med dyra proffs.

Styrelsen råder själva över hur de ska agera för att uppfylla sina skyldigheter. Bedömer de att de behöver en proffessionell besiktnigsman så har de rätt att ta dit en sådan. Detta följer av deras mandat.

Sedan följer några kommetarer som känns helt orimliga att bemöta. Om du nu är så säker så visa mig ett rättsfall som dömt i din riktning.

I grunden gäller; Föreningen äger fastigheten, inkl. allt fast monterat inrede som är nödvändiga för lägenhetens funktion, t ex köket. Medlemmen har ingått ett avtal med föreningen där man åtagit sig fullt reparations- och underhållsansvar av denna inredning, och det ska hållas i "gott skick".

Samtidigt har styrelsen, som fastighetsägare, ansvar för fastighetens funktion. Här ingår vatten, avlopp, värme och ventilation. Detta har de rätt att inspektera och, om medlem bygger om, ställa krav på hur dessa delar utförs.

Denna kostnad får inte tas ut av någon ANNAN medlem. Alltså ska TS betala, om än endast i RIMLIG omfattning. Huruvida 4 000 kr är rimligt får bedömas i det enskilda fallet, och här vet vi för lite vad som förorsakat besiktningarna. I mina öron låter det helt rimligt, en besiktningsman kan svårligen debitera mindre än 2 timmar/gång, med tanke på inläsning, resor, besiktning och protokollskrivning.

Ursprungligen skrivet av Admin

Jag vill nog hävda att det är fullt tillämpbart. Däremot, den där hissavgiften är tillåten, och jag skulle gissa att den är frekvent förekommande i alla brf:ar där medlemmarna betalar avgift i förhållande till andel. Jag ser dessutom denna hissasvgift som fullt riktig och rättvis

Detta förutsätter att denna avgift är "inbakad" i insats och andelstal FRÅN BÖRJAN. Jag pratade om kreativa styrelser som i efterhand försöker ta ut särskilt utdebiterade avgifter som skiljer sig mellan medlemmaran för t ex hiss, lekplats, tvättstuga m m. Däremot är det inga problem att ta ut avgifter för t ex extra förråd, p-plats, bastu, gästlägenhet, m m.

Ursprungligen skrivet av Admin

... att man som bostadsrättshavare är skyldig att reparera och underhålla köket, men någon sådan skyldighet finns mig veterligen inte.

Admin, detta kan du, försök inte:

BRL, Kap 7 § 12:

12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Harald

Men sedan SKA föreningens vidarefakturera beloppet till medlemmen, om det är medlemmens arbeten som förorsakat besiktningen.

Föreningen ska vidarebefordra kostnader till medlemmen om juridisk rätt till detta finns, men i detta fall har det inte framkommit något som säger att föreningen har denna rätt. Däremot har det framkommit flera uppgifter som talar för att föreningen inte har denna rätt.

Ursprungligen skrivet av Harald

I ombyggnad av ett kök kan man tänka sig att föreningen vill besiktiga/kontrollera avlopp, vatten och ventilation.

Föreningen har alltid rätt att besiktiga det som ligger inom föreningens ansvarsområde, även om det endast/lättast är åtkomligt via en medlems lägenhet. Men det är helt och hållet uteslutet att föreningen under givna omständigheter får debitera medlemmen för denna besiktning. Det får inte råda något tvivel om detta eftersom det är vad som gäller rent juridiskt (det kan finnas undantagsfall, men inget som jag kan se är aktuellt här med de uppgifter vi har).

Du måste skilja på föreningens rätt att besiktiga och föreningens rätt att ta ut avgift för olika saker.

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag satsar en liten slant på att det är ventilation/köksfläkt som spökar i detta fall.

Du gör en fri tolkning här. Det finns inget som säger här att anledningen till besiktningen var något spöke.

Ursprungligen skrivet av Harald

Detta är med andra ord rent felaktigt, eftersom EN bostadsrättshavares göranden inte ska drabba andra medlemmar.

Inget blir felaktigt bara för att vad en medlem gör inte ska drabba andra medlemmar. Det är ett önsketänkade, och det kan vi alla ha. Men det är och förblir ändå regelverket som styr, oavsett hur fel och orättvist det kan vara.

Ursprungligen skrivet av Harald

Styrelsen har gjort helt rätt i sak, och skulle med all sannolikhet vinna i en domstol.

Styrelsen har definitivt gjort fel, vilket du t o m själv erkänner i annan mening. Det finns absolut ingenting som tyder på att styrelsen skulle vinna i en rättlig prövning.

Ursprungligen skrivet av Harald

Att döma av de på hand givna uppgifterna, så verkar det som att styrelsen informerat uselt. Men tyvärr, de är lekmän, och bara för att de informerar dåligt, så faller inte bostadsrättshavarens betalningsskyldighet.

Jo, medlemmens betalningsskyldighet för av styrelsen påtvingade besiktningar finns inte, och det blir inte precis bättre av att styrelsen inte har svart på vitt att medlemmen kommer att betala för styrelsens påtvingade besiktningar.

Ursprungligen skrivet av Harald

Styrelsen råder själva över hur de ska agera för att uppfylla sina skyldigheter.

Ja, precis som att medlemmen själv råder över sina handlingar, Men det är ändå regelverket som styr i denna fråga.

Ursprungligen skrivet av Harald

Bedömer de att de behöver en proffessionell besiktnigsman så har de rätt att ta dit en sådan. Detta följer av deras mandat.

Ingen har förnekat styrelsens rätt till besiktning. Men det handlar istället om den betalningsskyldighet som inte finns för de påtvingade besiktningarna.

Dessutom tror denna galna styrelse att de kan debitera medlemmen för styrelseledamotens tid i lägenheten. Om det är korrekt så är det en riktigt absurd historia.

Ursprungligen skrivet av Harald

Om du nu är så säker så visa mig ett rättsfall som dömt i din riktning.

Visa mig ett rättsfall där domstolens utfall är att medlemmar ska betala för besiktningsmäns och ledamöters besiktningar. Det finns inte, och förhoppningsvis kommer det heller aldrig att finnas så felaktiga domslut, trots domstolarnas bristande kompetens i bostadsrättsfrågor.

Ursprungligen skrivet av Harald

I grunden gäller, Föreningen äger fastigheten, inkl. allt fast monterat inrede som är nödvändiga för lgh funktion, ex köket.

Det är utanför frågeställningen, men nej, föreningen äger absolut inte t ex mitt badkar.

Ursprungligen skrivet av Harald

Medlemmen har ingått ett avtal med föreningen där man åtagit sig fullt reparations- och underhållsansvar av denna inredning, och det ska hållas i "gott skick".

Det är också utanför frågan, men nej, medlemmen har inte ingått något sådant avtal.

Ursprungligen skrivet av Harald

Samtidigt har styrelsen, som fastighetsägare, ansvar för fastighetens funktion. Här ingår vatten, avlopp, värme och ventilation. Detta har de rätt att inspektera och, om medlem bygger om, ställa krav på hur dessa delar utförs.

Det är också utanför frågeställningen, men ja, styrelsen har inspektionsrätt, och ingen har förnekat detta. Frågan här handlade emellertid om rätten att ta ut avgifter.

Ursprungligen skrivet av Harald

Denna kostnad får inte tas ut av någon ANNAN medlem.

Hur du och jag tycker att det borde fungera är en sak, men om vi håller oss till vad som gäller juridiskt så kvarstår faktum att styrelsen saknar rätt att ta ut den besiktningsavgift som det handlar om här.

Ursprungligen skrivet av Harald

Alltså ska TS betala, om än endast i RIMLIG omfattning.

Medlemmen ska inte betala en krona, såtillvida det inte finns särskilda skäl för detta som inte framkommit här, vad de nu skulle kunna vara.

Ursprungligen skrivet av Admin

Jag vill nog hävda att det är fullt tillämpbart. Däremot, den där hissavgiften är tillåten, och jag skulle gissa att den är frekvent förekommande i alla brf:ar där medlemmarna betalar avgift i förhållande till andel. Jag ser dessutom denna hissasvgift som fullt riktig och rättvis.

Ursprungligen skrivet av Harald

Detta förutsätter att denna avgift är "inbakad" i insats och andelstal FRÅN BÖRJAN.

Ja, det var vad jag skrev. Kan kanske fungera ändå beroende på omständigheterna, att införa ett sådant system i efterskott, men det är en separat historia.

Ursprungligen skrivet av Admin

Jag vet inte riktigt vad du menar med att man som bostadsrättshavare är skyldig att reparera och underhålla köket, men någon sådan skyldighet finns mig veterligen inte. Jag är t.ex. fullt fri att ha trasiga skåpsluckor om jag vill. Och inte tillhör köksinventarier som skåp och spis föreningen.

Ursprungligen skrivet av Harald

Admin, detta kan du, försök inte:
BRL, Kap 7 § 12:
12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.

Det har inte att det minsta att göra med t ex trasiga skåpsluckor, etc.
Det handlar om de punkter som specificerats i lagen, t ex att lägenheten inte får en bli sanitär olägenhet så att andra medlemmar kan drabbas eller att man orsakar vattenskador för föreningen och andra medlemmar, som kunde förhindrats med normala regelbundna kontroller. Du blandar ihop olika saker.

[Harald]

Ursprungligen skrivet av Admin

Föreningen har alltid rätt att besiktiga det som ligger inom föreningens ansvarsområde, även om det endast/lättast är åtkomligt via en medlems lägenhet. Men det är helt och hållet uteslutet att föreningen under givna omständigheter får debitera medlemmen för denna besiktning.

En besiktning som görs i den löpande verksamheten, t ex att styrelsen beslutat att "vi ska låta besiktiga status och skick på alla köksfläktar, efterom vi har ansvar för lägenhetens ventilation, och fläktarna i vårt hus är en del av ventilationssystemet", får INTE debiteras den enskilda lgh innehavaren. Helt riktigt.

Men.

Om en besiktningsman behöver tas ut till en enskild lgh, pga av denne medlem "bygger om" något i föreningens system, eller något som berör föreningens system, så ska givetvis denne medlem bekosta besiktningen. Ingenting konstigt med det.

Ursprungligen skrivet av Harald

Jag satsar en liten slant på att det är ventilation/köksfläkt som spökar i detta fall.

Ursprungligen skrivet av Admin

Du gör en fri tolkning här. Det finns inget som säger här att anledningen till besiktningen var något spöke.

Här hoppas jag att TS ger oss lite mer information. Jag hittade 20 kr på väg till jobbet idag, dessa är härmed satsade!

Ursprungligen skrivet av Admin

Dessutom tror denna galna styrelse att de kan debitera medlemmen för styrelseledamotens tid i lägenheten.

Detta är ett puckat och tomt hot från styrelseledamöten. Jag håller helt med.

Ursprungligen skrivet av Admin

föreningen äger absolut inte t ex mitt badkar.

Jo, faktiskt är det så, föreningen äger badkaret! Och köksskåpen. Och kyskåpet. Och spisen, m m.

Ursprungligen skrivet av Admin

Det är också utanför frågan, men nej, medlemmen har inte ingått något sådant avtal

Jo, i och med upplåtelseavtalet/kontraktet/medlemsansökan så förbinder sig medlemmen att följa föreningens stadga. Där står dessa delar. Så visst har medlemmen ett avtal med föreningen.

Ursprungligen skrivet av Admin

Det har inte att det minsta att göra med t ex trasiga skåpsluckor, etc

Vad som är "gott skick" får prövas, lagen preciserar inte det. De fall som finns rör precis som du säger kraftig vanvård som riskerar att ställa till skada på intilliggande lägenhet/fastigheten. Eftersom bostadsrätten normalt inte återgår till föreningen efter den första upplåtelsen, utan säljs vidare som en "vara", där köparen värderar varan utifrån vad han/hon tycker den är värd, så finns det ju ingen mening med att rättsligt pröva exakt var gränsen för "gott skick" går. Det är givetvis i betraktarens ögon.

Noterbart är att TS i vart fall uppenbarligen inte tyckte det kök som fanns där var tillräckligt i "gott skick", utan bestämde sig för att byta ut detta.