Andrahandsuthyrning i brf?

[Mr Magoo]

2007-08 registrerades vår förening efter en ombildning. Den ekonomiska planen var för optimistisk och det visa det sig i slutändan att det blev ett mindre antal som köpte än beräknat. Detta innebar att föreningen inte fullt ut kunde betala den överenskomna köpeskillingen till säljaren utan fick en skuld. Nu ville säljaren ha sina pengar som fortfarande inte fanns att tillgå. Då skickar vår interimsstyrelse ut ett brev till hyresgästerna som bor i föreningen. Här erbjuder man en ny hyresvärd, dvs fastighetens föregående ägare samt 10000 kronor till hyresgästen för den överlåtelse som sker. Sex familjer ville ha pengarna och jag hoppas att skulden nu är reglerad.

Hur blir det med dessa familjer? hyr dom i andra hand, vad kan dom ställa för krav mot föreningen? Vad har vi för ansvar mot dom?

Nu har vi inte sett hyresavtalet ännu men räknar med att kunna se det om några veckor när vi bildat en "riktig" styrelse.

[schrapet]

Ursprungligen skrivet av Mr Magoo

...Hur blir det med dessa familjer? hyr dom i andra hand, vad kan dom ställa för krav mot föreningen? Vad har vi för ansvar mot dom? .....

Andra hand innebär att man hyr av en privatperson. Privatperson kan antingen vara bostadsrättshavare eller hyresgäst som innehar ett förstahandskontrakt. I ert fall så har hyresgästerna ett förstahandskontrakt med vad jag förmodar din BRF.
När det gäller att reglera hyran tror jag inte att BRF har skyldighet att kontakta Hyresnämnden först. Hyresgästerna har dock samma rättigheter gentemot BRF som när de hyrde av en "riktig" hyresvärd d.v.s. pajar vitvaror så måste BRF reparera eller köpa in nytt e.t.c. /SP

[Gusten]

Sedan 1 oktober 1981 är det olagligt att upplåta bostadsrätt till lägenheter
som föreningen hyr ut och göra så att hyresgästen börjar hyra i andra hand.
Av förarbetena framgår tydligt att det inte går att kringgå detta på det sätt som den gamle hyresvärden vill.
Jag kan förstå att han tycker att det är en bra penningplacering och räknar med att
lägenheterna på sikt ska bli lediga, men förfarandet är alltså olagligt.

[Mr Magoo]

Tack för era svar men rockaden är redan genomförd vilket innebär följande:

Gamla säljaren (juridisk person) av området går in och köper sex lägenheter som skall täcka vår förenings skuld + ränta. Föreningen får in pengarna och betalar av skulden.

Nu har den "gamla ägaren" bostadsrätten till sex av föreningens lägenheter. Han låter hyresgästerna som tidigare hyrde av föreningen bo kvar och betalade dem 10 000:- var som tack för hjälpen.

Nu är det åter vår interimsstyrelse som har varit inblandad i detta.

Hur bör vi handskas med dom sex familjerna när vi tar över föreningen om några veckor? Vi kan väll inte vara ansvariga för dom eller?

Ser att Gusten skriver att det är olagligt, betyder det en anmälan mot vår nuvarande styrelse?

[Gusten]

Någon anmälan mot styrelsen tycker jag inte finns anledning till då dom antagligen inte gjort något fel medvetet.
Däremot kan nuvarande styrelse göra gällande att bostadsrätterna är ogiltiga.
I BRL 4kap 3§ 2st anges att om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med
bostadsrätt i strid med bestämmelserna i 3§, är upplåtelsen ogiltig.
Enligt förarbetena saknar det därvid betydelse om nytt hyresavtal har ingåtts mellan hyresgästen och den förmente bostadsrättshavaren.

[Mr Magoo]

Tack Gusten men du "känner" inte vår nuvarande interimsstyrelse, man skriver i brevet som går ut till alla br innehavare....." erbjudande till köp av hyresrätterna har lämnats till hyresgästerna i vår förening. Erbjudandet är lämnat av fastighetens förra ägare och är framförhandlat av xxxxxxxxxxxxxx ab, ett bolag med personer från föreningens styrelse!

Hur ställer man sig till sådant?

[Gusten]

Det spelar ingen roll vad som är framförhandlat utan bostadsrätterna är ändå ogiltiga, som jag ser det.
Föreningen kan göra gällande att bostadsrätterna är ogiltiga och enligt
BRL ska föreningen då återbetala insatserna.
Förbudet kom till för att skydda hyresgästerna och säkerställa att
de alltid har sitt hyresförhållande direkt med föreningen.
Hyresgästerna kan stämma föreningen genom en fastställelsetalan för att
få fastställt att hyresförhållandet gäller direkt mot föreningen.

Antagligen finns det en del sådana här situationer även i andra föreningar
och där "bostadsrätterna" klarar sig pga att ingen reagerar mot förfarandet.

[Gusten]

Det bör även nämnas att man kan hyra i andra hand inte bara av en
privatperson, utan även av en juridisk person i detta fall ett bolag.
Det var alltså för att förhindra att det skulle bli en förändring till
andrahandsförhyrning som förbudet mot bostadsrättsupplåtelse
av uthyrda lägenheter infördes.

[Mr Magoo]

"Hyresgästerna kan stämma föreningen genom en fastställelsetalan för att
få fastställt att hyresförhållandet gäller direkt mot föreningen."

Gäller detta trots att man tagit emot betalning?

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Mr Magoo

Gäller detta trots att man tagit emot betalning?

Det som anges i förarbetena är att det saknar betydelse om
hyresgästen skrivit ett nytt kontrakt med bostadsrättshavaren.
Jag antar att det inte varit lagstiftarens avsikt att det ska gå att
kringgå detta genom att erbjuda hyresgästen ersättning.

Det kanske dock är så att alla parter är nöjda med uppgörelsen och
så länge ingen vidtar någon åtgärd händer ju ingenting.

På sikt hoppas förstås bolaget att lägenheterna ska bli lediga
så att dom kan sälja lägenheterna till marknadspris.

Det finns dock ett par frågor som finns anledning att ställa sig i sammanhanget:
Vad händer med hyresgästen om bolaget skulle förverka en bostadsrätt ?
Har hyresgästen, som nu börjat hyra i andra hand, samma besittningsskydd
och samma bytesrätt som med det gamla förstahandskontraktet ?