Köplagen gäller vid köp av bostadsrätt

[Admin]

För köp av bostadsrätt (mellan två privatpersoner) gäller köplagen (KöpL 1990:931, dispositiv lag) mellan köpare och säljare och inte konsumentköplagen (KKL 1990:932, tvingande lag).

Köplagen 20 §:

Undersökning av varan före köpet
20 § Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet.
Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.
Andra stycket gäller även när köparen före köpet har fått tillfälle att undersöka prov på varan och felet gäller en egenskap som skulle framgå av provet.

Köplagens 20 § stadgar att köparen inte får åberopa fel som köparen måste antas ha känt till vid köpet.
Om köparen undersökt bostadsrätten före köpet, eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får köparen inte som fel åberopa vad köparen borde upptäckt vid undersökningen, såtillvida inte säljaren handlat i strid mot tro och heder.

Detta medför att köparen av bostadsrätt har en undersökningsplikt som innebär att man som köpare i efterhand inte kan göra gällande fel och brister som borde kunna upptäckas vid en noggrann undersökning av bostadsrätten.

Köplagen 30 §, Påföljder vid fel i varan:

Påföljderna
30 § Är varan felaktig och beror det inte på köparen eller något förhållande på hans sida, får köparen enligt 31--40 §§ kräva avhjälpande eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Han får även hålla inne betalningen enligt 42 §.

Köplagen 31-33 §§:

Undersökning av varan efter avlämnandet
31 § När varan har avlämnats skall köparen så snart omständigheterna medger det undersöka den i enlighet med god affärssed.

Reklamation
32 § Köparen får inte åberopa att varan är felaktig, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

Reklamerar köparen inte inom två år från det att han har tagit emot varan, förlorar han rätten att åberopa felet, om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse.

33 § Utan hinder av 31 och 32 §§ får köparen åberopa att varan är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Enligt köplagen 32 § 2 st måste köparen reklamera fel inom två från det att köparen tog emot varan. Vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren.
Undantag gäller enligt 32 § 2 st om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år och enligt 33 § om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder.

BEFINTLIGT SKICK
Det anges ofta att bostadsrätter säljs i "befintligt skick" e. dyl. Detta friskriver friskriver emellertid inte en säljare helt från ansvar för vissa dolda fel i bostadsrätten. En säljare som t ex känner till en nära förestående avgiftshöjning i bostadsrättsföreningen kan hållas ansvarig om köparen inte informerats om detta.

Köplagen 34-42 §§:

Avhjälpande

34 § Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen, om avhjälpande kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren.

Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet, har köparen rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa det.

35 § Köparen får inte kräva avhjälpande av fel, om han inte lämnar säljaren meddelande om kravet i samband med att han reklamerar eller inom skälig tid därefter. Detta gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

36 § Även om köparen inte kräver det, har säljaren rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet, om detta kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen och utan risk för att köparen inte får sina egna kostnader ersatta av säljaren.

Säljaren får ej åberopa att han inte har beretts tillfälle att avhjälpa felet, om köparen har avhjälpt felet och det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kunde krävas att köparen skulle avvakta avhjälpande från säljarens sida.

Prisavdrag och hävning
37 § Om avhjälpande inte kommer i fråga eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får köparen kräva prisavdrag beräknat enligt 38 § eller häva köpet enligt 39 §.

Köparen har dock inte rätt till prisavdrag vid köp av begagnade varor på auktion.

38 § Kräver köparen prisavdrag, skall det beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.

39 § Köparen får häva köpet på grund av fel, om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för honom och säljaren insåg eller borde ha insett detta.

Köparen får inte häva köpet på grund av felet, om han inte inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet, eller efter den tid för avhjälpande som kan följa av 37 §, meddelar säljaren att han häver köpet. Detta gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Skadestånd
40 § Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom att varan är felaktig, om inte säljaren visar att det har förelegat ett sådant hinder som avses i 27 § första eller andra stycket för att avlämna felfri vara. Vad som sägs i 28 § om säljarens skyldighet att lämna köparen meddelande om hinder för att fullgöra köpet i tid gäller på motsvarande sätt, om det föreligger hinder för att avlämna felfri vara.

Enligt första stycket ersätts inte sådan indirekt förlust som avses i 67 § andra stycket.

Köparen har alltid rätt till ersättning, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om varan vid köpet avvek från vad säljaren särskilt har utfäst.

Påföljder vid rättsligt fel
41 § Om tredje man har äganderätt till varan eller har panträtt eller annan liknande rätt i den (rättsligt fel) och det inte följer av avtalet att köparen skall överta varan med den begränsning som tredje mans rätt medför, gäller bestämmelserna om reklamation i 32 § första stycket och 33 §, om avhjälpande i 34--36 §§, om prisavdrag och hävning i 37--39 §§, om skadestånd i 40 § samt om köparens rätt att hålla inne betalningen i 42 §.

Köparen har alltid rätt till ersättning för den skada han lider genom ett rättsligt fel som förelåg vid köpet, om han varken kände till eller borde ha känt till felet.

Påföljder av rättsligt fel får även göras gällande, om tredje man påstår att han har en sådan rätt som avses i första stycket och det finns sannolika skäl för påståendet.

Rätt att hålla inne betalningen
42 § Har köparen krav på grund av säljarens dröjsmål eller på grund av att varan är felaktig, får köparen hålla inne så mycket av betalningen som motsvarar kravet.

Se även bl a:
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt - Faktabanken

Undersöknings- och upplysningsplikt för bostadsrätt - Dolda fel & Köplagen - Faktabanken

Kakelplattor trillar spontant ned i brf - Gäller köplagen?