Vilka krav på förändringar för bostadsrättshavare är viktigast ?

[Tomas]

Denna tråd skapade jag som en reaktion på ett inlägg i tråden Mejla till bostadsministern (angående "vad som är viktigast att trycka på"):

Ursprungligen skrivet av Admin

Om det ska ha någon effekt att mejla politikerna så kanske det bör ske i mer samordnad form? Dvs att man först kommer överens om hur innehållet i skrivelserna till poltikerna ska utformas och vad som är viktigast att trycka på.
Det finns ju obegränsat med önskemål och krav att ta upp. Sker det inte i ordnad form så kommer skrivelserna inte ens passera politikernas sekreterare, än mindre kommer det att bli något svar annat än "Tack för dina synpunkter" (i bästa fall).

Jag börjar med något som jag tycker är oerhört viktigt, nämligen att det måste finnas någon myndighet som man kan vända sig till med bevis för att påvisa att personer i en styrelse borde beläggas med ett slags näringsförbud
(åtminstone förbjudas att vara ledamöter i en bostadsrättsförening men kanske även generellt för ekonomiska föreningar)

Jag motiverar min åsikt med följande exempel-scenario:
(som är mycket inspirerat av, men inte fullständigt överensstämmande med tråden Styrelse/ordförande ändrar egenmäktigt storlek på medlems förråd)

Du är medlem i en förening med 100 medlemmar.
Det uppstår en liten vattenskada i ditt förråd och ordförandens förråd som ligger intill varandra.
Inga andra förråd påverkades men det blev nödvändigt att sanera och bygga om de två förråden.
När ombyggnaden är klar upptäcker du att ditt förråd har blivit mindre och att ordförandens har blivit större.
Du konfronterar din ordförande som då svarar att "jag var faktiskt så fräck att jag ändrade storleken på förråden eftersom jag tycker att eftersom jag har större lägenhet än dig så ska jag också ha ett större förråd".

Du blir vansinnigt upprörd och försöker påkalla medlemmarnas uppmärksamhet för ordförandens oacceptabla agerande men du kan konstatera att ingen annan i det principlösa medlemskollektivet bryr sig över huvud taget eftersom det är ju bara du som har drabbats.
Ordföranden blir också återvald utan problem trots att det borde vara självklart för alla normalbegåvade att den här personen inte förtjänar något förtroendeuppdrag över huvud taget.

Antag att situationen istället hade varit att 49 medlemmar skulle ha drabbats (om det hade varit byggnadstekniskt möjligt att konfiskera några kvadratmeter från alla på ett sådant sätt).
Det finns då risk att 51 medlemmar ändå hade fortsatt ge sitt förtroende till ordföranden eftersom de inte själva hade drabbats.
(denna hypotes baserar jag på min egen mycket negativa erfarenhet av hur ett passivt medlemskollektiv fungerar)

Majoriteten har ju alltid rätt i förtroendefrågor, eller ... kan det kanske behövas en myndighet som går in och hjälper till med att eliminera dem som uppenbart inte ska ha ett förtroendeuppdrag ? Jag tycker det !

Självklart skulle denna myndighet kosta samhället väldigt mycket pengar om det vore gratis att klaga på sina ledamöter, men min åsikt är då att verksamheten åtminstone delvis skulle kunna finansieras (samt motverkar obefogade anmälningar) med att den anmälande personen betalar en fast avgift på låt säga 500 kr som vederbörande får tillbaka om myndigheten bifaller yrkandet på att frånta gravt olämpliga personer rätten att vara ledamot i en bostadsrättsförening.
De ledamöter som har misskött sig på ett sånt sätt att de blir fråntagna den möjligheten borde då få betala ett betydligt högre belopp (kanske runt 5000 kr) i straffavgift.

[Tomas]

Det har hittills varit svalt intresse för att i den här tråden fylla på med konkreta förslag på förändringar, men jag fortsätter nu med ett till förslag på samma tema som ovan.

Den gemensamma nämnaren med mitt föregående förslag ovan är att motverka att olämpliga småpåvar ska tillåtas härja fritt i styrelsen.
Det är min absoluta övertygelse om att detta kommer aldrig att kunna ske utan att staten lägger sig i verksamheten, och gärna på ett mer proaktivt sätt (för att förebygga problem) enligt detta förslag nedan.

Jag tycker att en grundläggande felaktighet i lagstiftningen är att behandla en bostadsrättsförening som ett företag.
De flesta av oss är antagligen överens om att majoriteten av bostadsrättshavare har köpt sin bostadsrätt pga att man var intresserad av en specifik bostad att bo i snarare än att man ville bli delägare i ett företag (en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vilket är en företagsform) tillsammans med kreti och pleti som råkar vara bosatta i samma förening.
(för den som vill bo i t.ex. Stockholmsområdet är det nämligen inte lätt att komma över en hyresrätt)
Med detta sagt vill jag försöka undvika diskussioner om att mitt förslag nedan strider mot ideen med privat företagsamhet om staten ska behöva vara involverade i ett s.k. "företag".

Förslag: Obligatorisk statligt anställd (dvs oberoende!) styrelseledamot i varje förening
Jag vet vad jag vill åstadkomma (men mer om det längre ner) men inte den exakta lösningen eller hur jag ska uttrycka den i ord (lagstiftningsparagraf-formulering till bostadsrättslagen) men jag gör nedan ett försök till ett utkast på ett förslag:
Det ska vara obligatoriskt för varje förening att ha minst en extern ledamot som ska vara utvald och anställd av staten (men indirekt arvoderad/finansierad av föreningen med avgifter).
Den statliga ledamoten skall även ha särskilda befogenheter så som att själv bestämma (dvs utan krav på styrelsemejoritet) att hen vill kalla till extrastämma för att informera medlemmarna om t.ex. lekmannaledamots olämplighet/oduglighet så att stämman får chans att ersätta vederbörande.

Självklart kostar det föreningen en hel del pengar med avgiften till staten, och troligen skulle det leda till högre styrelsearvodes-kostnader för de flesta föreningar.
För att hålla nere de kostnaderna skulle man kunna begränsa den statliga ledamotens medverkan till att fysiskt närvara på t.ex. endast ett styrelsemöte per månad (men att närvara på samtliga föreningsstämmor).
Om föreningen t.ex. har styrelsemöten varje vecka så skulle suppleanter få träda in på de flesta övriga styrelsemöten, men självklart skall den statliga ledamoten ha kontinuerlig insyn med tillgång till samtliga styrelseprotokoll och f.ö. fullständig information om allt som berör föreningen.
(föreningarna måste självklart vara lite tillmötesgående så att inte t.ex. alla föreningar har sina möten på måndagar så att det krockar för yrkes-ledamoten, och att inte föreningsstämmorna krockar)

Jag har inte gjort någon avancerad utredning angående hur många föreningar en sådan statligt anställd yrkes-ledamot skulle kunna klara av att hantera samtidigt, och försöker inte heller på något sätt hävda att jag sitter inne med alla svaren angående den exakta utformingen av den föreslagna typen av lagstiftning.
Dock, ett enkelt räkneexempel:
Antag att en offentligt anställd yrkes-ledamot kostar staten 100.000 kr (lönekostnader och sociala avgifter etc) per månad.
Är det helt orealistiskt för en sådan person att kunna hantera 10 st. föreningar (ca 16 arbetstimmar per förening och månad) inklusive ett styrelsemöte ca varannan arbetsdag ?
Då skulle kostnaden per förening bli ungefär 120.000 kr per år, vilket knappast är oöverkomligt för en stor förening men däremot för en liten...
Som sagt jag har inte alla svaren på hur den exakta finansieringen skulle se ut, men det vore väl rimligt att avgifterna till staten är beroende av hur stor föreningen är.
Jag gissar att det som för närvarande är mest orimligt med mitt förslag är att kompetensen för närvarande saknas, dvs det finns inte kompetenta människor att anställa för dessa arbetsuppgifter.
(om det t.ex. skulle finnas 30.000 föreningar i sverige så skulle det då kanske behövas runt 3000 personer för att utföra dessa arbetsuppgifter).
Detta skulle dock kunna skapa en hel del arbetstillfällen. Självklart blir man ingen expert av att gå en arbetsmarknadsutbildning (för att utbilda sig till "yrkes-ledamot") men jag skulle i alla fall ha ett avsevärt större förtroende för någon som har gått en sådan utbildning än en klåpare till granne som bara har bestämt sig för att han vill leka småpåve, utan någon som helst utbildning eller på annat sätt påvisad kompetens.

Det jag vill åstadkomma med mitt förslag om en obligatorisk statligt utsedd ledamot är följande:

* Yrkes-ledamoten skall naturligtvis ha en relevant kompetens och är således någon slags garant för att åtminstone en person i styrelsen är någorlunda kompetent och kan vägleda amatörerna till att agera på ett korrekt sätt
(det finns aldrig några 100-procentiga garantier, och även en yrkes-ledamot skulle kunna vara begränsat duglig, men möjligheten till en viss grundläggande förekomst av kompetens tror jag skulle kunna öka drastiskt)

* Yrkes-ledamoten är obereoende utan några personliga intressen i föreningen och utan anledning att gå i övriga styrelsens ledband
(för övriga vanliga lekmanna-ledamöter dvs de som bor i föreningen kan det förekomma kortsiktig egoism för att sälja sin lägenhet utan att bry sig om långsiktigheten i föreningen.
Tillsättandet av yrkes-ledamoten, via statlig myndighet, är också annorlunda jämfört med hur en revisor brukar tillsättas, dvs formellt brukar revisorn "väljas" av stämman, men i praktiken är det nog ganska vanligt att revisorn är utvald av styrelsen och inte vill bita ur den hand som föder hen)

* Medlemmarnas vetskap om att en oberoende och kompetent yrkes-ledamot alltid finns i styrelsen minskar risken för övriga medlemmar att vara rädda för att "få styrelsen emot sig" och därmed kanske fler kan våga ställa krav på övriga ledamöter och vara mer aktiva
(om man däremot vet att det i styrelsen endast sitter ett gäng lekmän/amatörer/klåpare som vill leka småpåvar och inte heller kommer att kunna elimineras från styrelsen så är det nog många som bara tycker det är säkrast att hålla käften och inte stöta sig med dem)

[Dia]

Intresset är inte svalt. Jag försöker sammanställa de punkter jag tycker är viktiga. Återkommer!

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Tomas

Det har hittills varit svalt intresse för att i den här tråden fylla på med konkreta förslag på förändringar, men jag fortsätter nu med ett till förslag på samma tema som ovan.

Jag visade intresse och kom med förslag.
#41 http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=43818#post43745

[Tomas]

Ursprungligen skrivet av Silva

Jag visade intresse och kom med förslag.
#41 http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=43818#post43745

Okej, jag kopierar här in inlägget från den tråden 'Mejla till bostadsministern!' till denna tråd med en mer beskrivande rubrik (vilket faktiskt kan medföra att fler som är intresserade av ämnet hittar hit):

Ursprungligen skrivet av Silva

Jag vill ha en förenklad lagstiftning för BRF. Då det är ganska få som sysslar med det här området och det är en svår lagstiftning. Det bör också finnas en statlig myndighet vid sida av domstolsväsendet som har makt att avgöra om någon har brutit mot lagstiftningen. Medlemmar och styrelsen kan vända sig dit när problem uppstår utan att behöva starta en domstolsprocess. Denna myndighet skall granska om någon av partnerna har brutit mot lagstiftning. Om så är fallet skall denna myndighet kräva att den som bryter mot lagstiftningen genast skall följa lagstifningen och om denne vägrar blir det vite.

Men så länge vi inte är organiserade och skapar en seriös organisation som kan tillvarata BRH’s intressen bli det igen förändring. De som tjänar på detta är den stora bostadsrättsorganisationerna som idag kan dikterar villkor när det gäller BR frågor. Det är bostadsrättsorganisationerna som har resurser att påverka politiker och utformningen av BRL. Vi som är oorganiserade är bara en brokig skara i politikernas ögon och inget att räkna med.

Jag håller med om att det behövs en myndighet som vanliga medlemmar kan vända sig till utan att behöva starta en domstolsprocess.
När det gäller förenklad lagstiftning så vet jag inte säkert om du och Admin verkligen är överens, men det beror på vad ni menar med "förenklad".
Admin replikerade så här på ditt inlägg ovan:

Ursprungligen skrivet av Admin

Exakt. Allt utgår från lagstiftningen, och det är där det behövs moderniseringar, förbättringar, förtydliganden och anpassningar till verkligheten.

Det är egentligen endast inom lagstiftningen det är intressant att påverka politiker. Alltså handlar det bara om att sätta ihop konkreta förslag till förändringar i bostadsrättslagen som sedan alla kan vidarebefordra till politiker och lagstiftare.

Notera att inte ens bostadsorganisationerna tycks ha någon framgång i att påverka politikerna längre... men kanske tillräckligt många enskilda medborgare - med ett konstruktivt och sakligt material att utgå från - har detta?

Jag tolkar Admin's första stycke som att han förespråkar att utöka lagen (och det håller jag i så fall med om).
En utökning är på ett sätt ett försvårande av lagen med fler paragrafer att läsa och sätta sig in i, men borde underlätta tillämpningen av lagen om den blir tydligare.

Har du (eller någon annan) några konkreta förslag på förändringar i lagstiftningen ?

[Tomas]

I ett inlägg i denna tråd förespråkade jag en Obligatorisk statligt anställd styrelseledamot i varje förening.
I slutet av det inlägget nämner jag en punktlista med några önskade konsekvenser av en sådan ledamot.

Jag vill nu bara vidareutveckla den listan med följande två önskvärda effekter:

* En sådan ledamot kan minska risken att olämpliga personer kommer in i styrelsen.
De medlemmar som vill vara med i styrelsen för att obehindrat kunna leka småpåvar kommer att känna att det kommer att finnas en utomstående person som hela tiden håller ögonen på dem och då blir det inte riktigt lika intressant för dem att alls kandidera.

* En sådan ledamot kan öka förutsättningarna för att lämpliga personer ska vilja engagera sig i styrelsen.
De som känner sig osäkra på sin egen kompetens kan känna trygghet i att veta att det åtminstone finns en person i styrelsen som har en grundläggande kompetens om BRL och LEF och som kommer att försöka vägleda övriga medlemmar till att agera på ett korrekt sätt.

Angående den andra punkten ovan tror jag att många hederliga och ansvarsfulla människor inte vill vara med i styrelsen eftersom de anser sig sakna den rättta kompetensen.
Man är helt enkelt rädd för att göra fel, vilket jag tycker är en bra egenskap hos en potentiell ledamot.
Om någon är rädd för att göra fel så betyder det att vederbörande faktiskt är intresserad av att göra rätt !
En önskan om att göra rätt kan alltså jämföras med sådana personer som inte alls drar sig från att ofta göra fel och som gärna vill vara med i styrelsen.

[Dia]

1. Öppna styrelseprotokoll

2. Lag om vite om man inte dyker upp till medling hos hyresnämnden, och ja absolut en tillsynsmyndighet för BRI istället för domstol, se nedan, punkt 4-6.

4. Föreningsstämman, lag om att stämmoprotokoll skrivs och justeras av andra, ej styrelsemedlemmar från föregående/nuvarande/ eller nästkommande år (de som kandiderar alltså). Närvaroförteckning/röstlängd bifogas, om detta ej följs blir det vitesföreläggande från någon tillsynsmyndighet (vilken vet jag ej).

5. Lag om sluten omröstning om ansvarsfrihet. Inför en preskriptionstid på två år för de som inte blir beviljade ansvarsfrihet innan de får kandidera på nytt, förkastligt att låta någon som ej blivit ansvarsbefriad få sitta kvar direkt efter omröstning.

6. Tvister
6.1 Underhållsansvaret bör ses över när föregående BRI medvetet valt att inte upplysa/informera om brister/skador som ny medlem får ta över. Preskriptionstid på 1 år.

6.2 Tvist med styrelsen, utan att behöva stämma i tingsrätt och koppla in dyra advokater.

7. Diskrimineringslagen bör även ses över, eftersom det förekommer mycket trakasserier, särbehandling, mobbning. Kan avhjälpas om punkt 5 tillämpas!

[Cecilia]

Att det kryllar av småpåvar med Napolenkomplex i flera styrelser är uppenbart!
Jag tänker även på den ekonomiska aspekten. Att inte fler föreningar har gått i KK pga att styrelser inte har den rätta kompetensen är förvånande (om än glädjande). Här har vi en grupp personer som troligtvis saknar kompetens inom alla de områden som en BRF har att ta hänsyn till. Det borde väl påverka samhället ekonomiskt om folk lite här och var går i personlig konkurs pga detta? Hade själv tänkt skriva till bostadsministern även om jag ännu inte lyckats skriva ihop något bra och hållbart argument. Det finns föreningar vars styrelser med ett glatt tjoho planerar utföra åtgärder som deras egna stadgar talar emot. Troligen för att man inte ens kommit på tanken att kontrollera vad där står, bara tagit för givet att man kan göra som man vill. Och styrelser som gärna plockar in medlemmar som ej är valda av stämman i sin styrelse, bara för att de är vänner. Åtminstone något liknande hyresgästföreningen borde kunna komma till, som en första åtgärd. Tyvärr finns många medlemmar som inte gör något åt styrelsen, utan bara sväljer rätt upp och ned vad de säger. I tron att en styrelse är någon form av "myndighet", som per automatik vet vad de håller på med. Att kunna få någon form av kontroll på vad en styrelse har för sig skulle vara helt suveränt!