Bygga om lokal till lägenhet

[Larry]

Hej

Jag har kommit i kontakt med en bostadsrättsförening som har en lokal som skulle kunna byggas om till lägenhet. I beräkningen av priset för lokalen (tanken är att jag köper lokal och sedan själv tar hand om ombyggnaden) så är det framtida marknadsvärdet efter en ombyggnad troligen den viktigaste faktorn.

Jag har ganska bra koll på marknadspriset i området. Men det finns vissa saker som skiljer lokalen från andra bostadsrätter i området:
- Lokalen ligger under markplan på ena sidan och bottenplan på andra sidan (modell sutteräng)
- Lokalen saknar balkong vilket i princip alla lägenheter i området har

Har någon en idé om en ungefärlig sänkning (i %) av marknadspriset pga av dessa faktorer.

/L

[Harald]

Hej Larry.

Man kan inte värdera en lokal som man inte sett, i ett område man inte känner till, anonymt på internet, om man vill vara seriös.

Önskar dig bättre lycka till någon annanstans!

[beko]

Larry, tyvärr kan jag inte hjälpa dig med några siffror men man kan försöka titta på insatserna i andra föreningars ekonomiska plan och jämföra priskillnaden i procent för olika lägenheter där enda skillnaden är faktorn du vill jämföra.
Om du i en fastighet hittar en souterränglägenhet med uteplats/balkong och en lika stor lägenhet ovanför med balkong kan du räkna ut den procentuella prisskillnaden för faktorn souterräng.
Om du hittar en lägenhet med balkong och en lika stor lägenhet på samma våning men utan balkong kan du räkna ut den procentuella prisskillnaden för faktorn balkong.
Självklart finns det många parametrar som påverkar marknadsvärdet t ex storleken på eventuell balkong och om den är inglasad och vilket väderstreck den har.
I en fastighet med souterränglägenhet kan det påverka prisskillnaden om det är trevlig utsikt åt det håll som souterränglägenheten saknar fönster.
De procentuella schablonvärden du eftersöker kan bli så bra som möjligt om du hittar många procentuella prisskillnader som du då kan välja medianvärden från.

Svårigheten är att hitta sifforna du behöver.
Det är t ex osannolikt att det framgår i pristabellen (med insatserna) i ekonomiska planer att en lägenhet är souterränglägenhet.
Det kan bli svårt för dig själv att hitta siffrorna men någon annan (byggherrar och ombildningskonsulter) bör redan ha gjort ett liknande jobb.
När en förening ombildas eller vid nyproduktion bör prissättningen av souterränglägenheter och lägenheter utan balkonger vara grundade på en uppfattning om hur de faktorerna påverkar värdet.