Nivå på bolåneränta

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av Harald

Ert beslut är inte galet som att det vore skogstokigt. Tvärt om gör väldigt många föreningar så.

Men det ändå det dyrare än alternativet. Och alltså väljer väldigt många föreningar ett onödigt dyrt alternativ.

Kom ihåg att alla strategier som tar avstamp i "jämna räntekostnader" eller att "lånen skall förfalla vid olika år" inte är konstruerade av låntagarna själva för att det är den smartaste metoden. Nej, istället är ovanstående strategier ren försäljningspropaganda från bankerna som så många har gått på med ett enda mål: Att få skulden att leva så länge som möjligt!

Strategierna leder inte till lägre kostnader.

Strategierna ger istället längre skulder (amorteras långsammare) och trögrörligare kunder (mindre konkurrens). Allt dessutom till ett högre pris, varje dag, varje månad, varje år.

Så alla ni som modellerar med bindningstider, ihopbakningar och SWAP avtal - lägg ner det. Gör istället en plan för att amortera bort skiten och börja förvalta så som man bestämde redan 1930 när den första bostadsrättslagen kom:

"Vi skall äga våra hus själva, vi som bor här skall varje år betala för vår drift och vår del av förslitningen (underhåll) och ingen utomstående skall tjäna pengar på vårt boende."

Håller nästan helt med! En förening SKALL ha lån att amortera. Man skall alltid kunna amortera på lån i föreningen. Det ger en positiv skatteeffekt för de boende när de säljer sina lägenheter.

För att fylla i, oddsen att binda lånen så det blir lönsamt bara är 1 på 5, det vill säga, fyra av fem gånger är det olönsamt!
Jag gick igenom räntorna ca 25 år tillbaks, jämförde "rörligt" eller motsvarande. Oddsen för att binda och det var bra är bara 1 på 5. Fyra fall av fem är det direkt olönsamt. Dessuotm var spreaden negativ. Dvs man förlorade betydande mer summor på det än var man vann. Lika så var det på rörligt, man vann betydande mer summor än man förlorade på det rörliga. Alla odds talar emot spekulationen att låsa lånen.

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av Harald

Grundregeln i BRF är att alla lån skall ligga rörliga

Håller med!

Ursprungligen skrivet av Harald

Varför rörligt?
..
5) Ett rörligt lån är lättare att amortera extra på.
..

Punkt 5 stämmer inte. Tyvärr är det inte många som vet om att man har rätt att amortera upp till 20% per år på fasta lån.... vi viste inte om det heller, och har tyvärr amorterat "fel" lån.

Ursprungligen skrivet av Harald

Bonus: Dessutom alltid alla affärer i samma bank. Alltid. Inte gå på niten att lägga sparpengar hos SBAB för att de har bättre ränta. Det innebär nämligen bara att "din" bank kommer höja priset på låneräntorna för att ta igen de pengarna.

Är du säker? Vi gör ett räntenetto på att ha pengar på bl.a Marginalen Bank och Collector bank..

Ca 0,41% i ränta och ca 0,6-1,2% i ränta hos Collector/Marginalen..

Ursprungligen skrivet av Harald

Var samma bank trogen - men var beredd att byta bank ibland.

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av 0Xb

En förening SKALL ha lån att amortera. Man skall alltid kunna amortera på lån i föreningen. Det ger en positiv skatteeffekt för de boende när de säljer sina lägenheter.

Ja man får avdrag för ett kapitaltillskott, den dag man säljer sin bostadsrätt. Men å andra sidan får man betala föreningens skuldränta (utan avdragseffekt) under lånets löptid. En räntekostnad höjer månadsavgiften vilket sänker bostadsrättens marknadsvärde.

Jag är tveksam till om kapitaltillskottet ger mer i sänkt skatt än vad den högre månadsavgiften sänker värdet på bostadsrätten.

Man kan ju också betänka att reglerna kan ändras i framtiden för både om avdrag för kapitaltillskott kan ändras och om vilken skattesats som tas ut på vinsten. Mot det kan man väga - om man samlat på sig medel i kassan - den låneränta som man besparat föreningen och dess medlemmar löpande.
Som jag ser det är det lönsammare att dra in underhållsmedlen i förskott i föreningen än att låna till dem den dag underhållsbehovet måste ske.

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av clabbe

Ja man får avdrag för ett kapitaltillskott, den dag man säljer sin bostadsrätt. Men å andra sidan får man betala föreningens skuldränta (utan avdragseffekt) under lånets löptid. En räntekostnad höjer månadsavgiften vilket sänker bostadsrättens marknadsvärde.

Jag är tveksam till om kapitaltillskottet ger mer i sänkt skatt än vad den högre månadsavgiften sänker värdet på bostadsrätten.

Det är enkelt att räkna på, det blir ofta lönsamt. Du kan amortera på upp till 20% per år på ett lån, även de med fast ränta. Om du då jobbar med att placera pengar på räntebärande banker som SBAB, Marginalen Bank och Collector får du ett räntenetto. Alltså är räntan på lånet inga problem. Och den "dyrare" avgiften existerar inte då kapitalflödet för underhållet ändå skall ut från medlemmarna.

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av 0Xb

Det är enkelt att räkna på, det blir ofta lönsamt. Du kan amortera på upp till 20% per år på ett lån, även de med fast ränta. Om du då jobbar med att placera pengar på räntebärande banker som SBAB, Marginalen Bank och Collector får du ett räntenetto. Alltså är räntan på lånet inga problem. Och den "dyrare" avgiften existerar inte då kapitalflödet för underhållet ändå skall ut från medlemmarna.

Kan du visa hur du räknar? Jag förstår inte riktigt vad det du skriver om räntenetto har med det jag skrev att göra men du kan säkert förtydliga det också.

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av 0Xb

Det är enkelt att räkna på, det blir ofta lönsamt. Du kan amortera på upp till 20% per år på ett lån, även de med fast ränta. Om du då jobbar med att placera pengar på räntebärande banker som SBAB, Marginalen Bank och Collector får du ett räntenetto. Alltså är räntan på lånet inga problem. Och den "dyrare" avgiften existerar inte då kapitalflödet för underhållet ändå skall ut från medlemmarna.

Bara så att det inte är nåt missförstånd: jag försöker jämföra mellan om föreningen å ena sidan tar in pengar på förhand, så att det inte finns nåt lån alls, och å andra sidan ekonomin i om föreningen måste låna först till underhållet och amortera ner ett sånt lån.

[clabbe]

I vår lilla förening fick vi nyss erbjudande om räntor på 1,46%. I stort sett samma ränta på 90 dgr som 5 år.

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av clabbe

Bara så att det inte är nåt missförstånd: jag försöker jämföra mellan om föreningen å ena sidan tar in pengar på förhand, så att det inte finns nåt lån alls, och å andra sidan ekonomin i om föreningen måste låna först till underhållet och amortera ner ett sånt lån.

Ee ja jag förstår inte skillanden. Att ta in pengar för det som förbrukas är rätt. Avskrivningar, amaorteringar bör gå hand i hand. Bör vara samma alltså

Vill man bli skuldfri måste man dessutom ta in mer... för att amortera.
Skuldfri = 100% soliditet INTE 100% lånefri.

Om man har ett positivt räntenetto, bör man jobba med det på sådant sätt.

[InteIStyrelsen]

Ursprungligen skrivet av 0Xb

Tyvärr är det inte många som vet om att man har rätt att amortera upp till 20% per år på fasta lån.... vi viste inte om det heller, och har tyvärr amorterat "fel" lån.

Har du mer information om detta rätt?
Tack!

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av InteIStyrelsen

Har du mer information om detta rätt?
Tack!

I alla fall på Swedbank där vi har lånen. Huruvida det är lagstadgat eller inte vet jag inte... har inte grävt så mycket i det än.

https://www.compricer.se/expertpanel...ringsfritt-lan