Hur modernisera styrelsearbetet? Kan det läggas ut på någon form av "förvaltning"?

[Maija]

På flera håll i Sverige är det fortfarande svårt att sälja. Jag bor i en förening bildad runt finanskrisen – många köpte strax före och flyttade in strax efter. Priserna ligger fortfarande långt under ingångs-värdena eftersom vi nu också konkurrerar med aggressiv intilliggande nyproduktion.
Inom föreningen är det ofta ett tiotal av ca sextio som försöker sälja. När mäklarna plockar med sig skylten hem efter de öppna visningarna har hen ofta inte träffat en enda spekulant. Efter ett eller två år ger de flesta upp. Man tvingas tacka nej till nya jobb eller sitta kvar med dubbla boenden och havererade relationer som nötts sönder pga pressen. En lösning skulle då kunna vara en generösare syn på andrahandsuthyrningar.

Vill man hyra ut i andra hand krävs styrelsens godkännande. Bostadsrättslagens ramar utgör en miniminivå men i praktiken är det upp till föreningarna själva att avgöra vilken nivå man vill lägga sig på. Policyn varierar från förening till förening. Några är generösa, andra följer hyresnämndens miniminivåer. Till de senare hör vår förening. Varje ansökan behandlas individuellt. En säkert korrekt policy som dock ger visst utrymme för godtycke. Ett nej från en styrelse kan ju i princip dölja vilka bevekelsegrunder som helst. Det kan ju bero på om man har tumme med ordföranden eller ej vilket ger styrelsen en orimlig makt över den enskilde eftersom man genom ett nej kan tvinga fram en försäljning. Och här talar vi om det livs största affär en vanlig människa gör under hela sin levnad. Det kan handla om miljoner. Att tvingas acceptera första bästa bud på en sådan marknad leder inte bara till stor ekonomisk skada för den enskilde. I förlängningen kan det faktiskt drabba hela föreningen genom sänkt totalt marknads- och belåningsvärde.

Att hyra ut en exklusiv nyproducerad bostadsrätt i andra hand gör ingen rik. Det är helt enkelt omöjligt att ta ut en hyra som täcker kapitalkostnader mm. En andrahandsuthyrning förblir därför alltid en nödlösning eftersom man riskerar både sitt hem, bohag, bostadens värde och relationen till föreningen. Sannolikt väljer alla hyresgäst med absolut största omsorg.

I dagens samhälle ställs höga krav på individuell rörlighet vilket ökar behovet av flexibilitet från bostadsrättsföreningarnas sida. Som ett led i regeringens bostadspolitiska satsning föreslås nu i en promemoria en modernisering av bostadsrättslagen. Jag hoppas innerligt att den går igenom. Den politiska enigheten bakom förslaget tycks vara stor. Enligt den nya lagen som väntas träda i kraft den 1 juli 2014 ska man inte längre behöva ”beaktansvärda skäl” för att hyra ut sin lägenhet utan endast ”skäl”. Som ett av skälen för den nya lagen nämns bland annat att hänsyn bör kunna tas till rådande marknadsförutsättningar. Tack och lov, äntligen, vill jag säga. Att tvingas ställa sig med mössan i hand inför styrelsen och blottlägga sina kanske allra mest privata bekymmer (de beaktansvärda skälen) när man ska be om tillstånd för andrahandsuthyrning är ju direkt kränkande.

Styrelsen i vår förening består av ett gäng äldre pensionärer. Övriga är yrkesarbetande, många är föräldrar. Man har ringa tid för föreningsuppdrag, om än aldrig så angelägna. Det finns ett mycket stort missnöje med ”viktigpettrarna” i styrelsen. Det rör många olika frågor varför man kan dra slutsatsen att förtroendet för styrelsen totalt sett är mycket ringa. Alla pågående konflikter gör det också svårt att värva nya ledamöter. Jag kan bara se en enda lösning och det är att man byter ut hela styrelsen och börjar om från början.

Nu hade det varit väldigt skönt om man hade kunnat arvodera ett företag för det löpande styrelsearbetet. Finns sådan möjlighet? Vart vänder man sig då? Stadgarna kunde utgöra ramen för det löpande arbetet. I större viktigare frågor måste man förstås samla medlemmarna.
Jag menar att den enskildes integritet hade värnats bättre med en styrelse ”utifrån”. Många vet inte vad de gör när de köper en bostadsrätt. Man tror att man köper en bostad medan det visar sig att man i själva verket betalat för ett medlemskap i en förening.. Det är ju egentligen sanslöst. Här behövs en förändring. Någon som har ett bra förslag till lösning?

Mvh
Maija

[clabbe]

Om inte era stadgar hindrar det är det fritt fram att välja styrelseledamöter som inte är medlemmar i föreningen.
Men ni kan inte välja ett företag som styrelseledamot utan det måste vara personer (som också får ett personligt ansvar).
Om det finns företag med styrelsearbete i brf:er som affärsidé är okänt för mig.
Det låter som det skulle kunna bli dyrt för föreningen med en "yrkesstyrelse".

[Harald]

Nej, företag som driver styrelsearbetet är ingen bra idé. Jag kan tänka mig en "proffsledamot", gärna under begränsad tid, men helst inte det heller.

Bättre att hitta förvaltare eller andra föreningar att sammarbeta med och lära av.

TS förening verkar inte skötas bra, och TS ger faktiskt intryck av att inte vilja ta ansvaret heller. Det här med att "inte ha tid" är ju som bekant skitsnack, alla har 24 h att fördela. Här rör det sig antagligen om för många medlemmar som inte vet vad som krävs av dem, alltså får ett gäng dammiga pensionärer styra och ställa istället.

OBS, inget ont om pensionärer som sådana, men en förening måste vinnlägga sig om att ha en långsiktighet i allt, för det är nyckeln till lönsam förvaltning. Om då en styrelse blir homogen så riskerar detta att prägla besluten. Tex om alla i styrelsen tänker flytta inom 5 år, eller om ingen ser nyttan med en investering som ger avkastning om 10 år.

Alltså behövs alla åldersgrupper i styrelsen, hela tiden.

Vill verkligen TS ha en lösning, så krävs en hel del jobb. Här handlar det om dörrknackning för att samla sympatisörer, bilda opinion för att få in friskt blod i styrelsen, och framför allt: Ställa upp! Med tid och engagemang.

Om nu inte detta låter intressant (för det är det, och lärorikt och lönsamt dessutom), så bör nog TS fundera på hur det vore att bo i hyresrätt i stället. Det går även det att ordna utan att flytta. Man kan likvidera föreningen, sälja klabbet till hugande (risk)-kapitaliter som gärna kastar sig över ett dylikt projekt.

Då har man ju liksom överlåtit styrningen till ett företag. Vilket var önskemålet?

Sen kommer TS se hur väl omhändertagna de boende blir när ägaren bara har avkastning som mål med sin verksamhet.

Rådet är alltså: In och jobba, eftersom du inte är nöjd, så vet du ju redan en hel del om vad som behöver göras!

[neptunus]

Ursprungligen skrivet av Maija

Vill man hyra ut i andra hand krävs styrelsens godkännande. Bostadsrättslagens ramar utgör en miniminivå men i praktiken är det upp till föreningarna själva att avgöra vilken nivå man vill lägga sig på. Policyn varierar från förening till förening. Några är generösa, andra följer hyresnämndens miniminivåer. Till de senare hör vår förening. Varje ansökan behandlas individuellt. En säkert korrekt policy som dock ger visst utrymme för godtycke. Ett nej från en styrelse kan ju i princip dölja vilka bevekelsegrunder som helst. Det kan ju bero på om man har tumme med ordföranden eller ej vilket ger styrelsen en orimlig makt över den enskilde eftersom man genom ett nej kan tvinga fram en försäljning.

Ja, tillstånd för uthyrning är ett bra exempel på möjlighet till maktmissbruk för en styrelse.
En möjlig lösning är öppna styrelseprotokoll så att medlemmarna kan avgöra om likabehandling tillämpas.

Ursprungligen skrivet av Maija

Jag kan bara se en enda lösning och det är att man byter ut hela styrelsen och börjar om från början.

Ja det låter som en bra lösning om det finns tillräckligt stort missnöje för att byta ut alla ledamöter.

Ursprungligen skrivet av Maija

Många vet inte vad de gör när de köper en bostadsrätt. Man tror att man köper en bostad medan det visar sig att man i själva verket betalat för ett medlemskap i en förening.. Det är ju egentligen sanslöst. Här behövs en förändring. Någon som har ett bra förslag till lösning?

Ja det är mycket i brf världen som är sanslöst. Mycket av det som skrivs i forumet handlar om att förändringar behövs.

[Harald]

Ja, tillstånd för uthyrning är ett bra exempel på möjlighet till maktmissbruk för en styrelse.

Fast just när det gäller uthyrning i andra hand, så har ju lagstiftaren vinnlagt sig om att införa ett skydd för den enskilde, i och med att alla medlemmar har möjligheten att få styrelsens beslut överprövat av hyresnämnden.

Så där håller jag inte med om att det "är enkelt för styrelsen att utföra maktmissbruk".

Sedan är det ju så, att själva avsiktsförklaringen med Brf är ju "att bo". Så därmed borde det vara en absolut minoritet, som upplever beslutsprocessen kring andrahandsuthyrningar som något reellt problem.

[clabbe]

Att hyra ut en exklusiv nyproducerad bostadsrätt i andra hand gör ingen rik. Det är helt enkelt omöjligt att ta ut en hyra som täcker kapitalkostnader mm. En andrahandsuthyrning förblir därför alltid en nödlösning eftersom man riskerar både sitt hem, bohag, bostadens värde och relationen till föreningen. Sannolikt väljer alla hyresgäst med absolut största omsorg.

Under förutsättning att föreningen säger ja så är det vad jag förstår lättare nu att få ta hyra för täckning för kapitalkostnaderna, om man hyr ut med kontrakt skrivet efter 1/2 2013. Det ska finnas nån schablon för det.

[neptunus]

Ursprungligen skrivet av Harald

Fast just när det gäller uthyrning i andra hand, så har ju lagstiftaren vinnlagt sig om att införa ett skydd för den enskilde, i och med att alla medlemmar har möjligheten att få styrelsens beslut överprövat av hyresnämnden.

Så där håller jag inte med om att det "är enkelt för styrelsen att utföra maktmissbruk".

Vilken medlem som helst kan med goda skäl kan få tillstånd av hyresnämnden i 1-1,5 år (tror jag är vanligt/maximalt).
En medlem som står nära styrelsen (t.ex f.d styrelsekollega) kan utan goda skäl få tillstånd av styrelsen hur länge som helst.
I en stor förening har inte alltid medlemmarna koll på alla sina grannar och vet inte vilka som är priviligerade.
Maktmissbruk handlar inte bara om att vissa blir negativt särbehandlade utan även om att vissa blir positivt särbehandlade och det är därför man använder uttrycket likabehandling.

Ursprungligen skrivet av Harald

Sedan är det ju så, att själva avsiktsförklaringen med Brf är ju "att bo". Så därmed borde det vara en absolut minoritet, som upplever beslutsprocessen kring andrahandsuthyrningar som något reellt problem.

Ja så kan man resonera om man struntar i minoriteter och tycker att styrelsen ska få välja vilka de vill ge privilegier till utan någon insyn från övriga medlemmar.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av neptunus

Vilken medlem som helst kan med goda skäl kan få tillstånd av hyresnämnden i 1-1,5 år (tror jag är vanligt/maximalt).
En medlem som står nära styrelsen (t.ex f.d styrelsekollega) kan utan goda skäl få tillstånd av styrelsen hur länge som helst.

Det är helt riktigt och det finns egentligen bara en lösning på detta och det är att stämman beslutar om att föreningen ska ha öppna styrelseprotokoll, vilket i alla fall minskar risken för maktmissbruk.

Ursprungligen skrivet av neptunus

Ja så kan man resonera om man struntar i minoriteter och tycker att styrelsen ska få välja vilka de vill ge privilegier till utan någon insyn från övriga medlemmar.

Ja, det håller inte att alltid resonera som att minoriteten i en brf ska behöva känna sig förtryckta. Även minoriteter ska ha i alla fall vissa grundläggande rättigheter.

[Harald]

En medlem som står nära styrelsen (t.ex f.d styrelsekollega) kan utan goda skäl få tillstånd av styrelsen hur länge som helst.

Det här är en intressant vinkling som jag inte tänkt på, antagligen för att jag inte är tillräckligt misstänksam mot styrelser generellt. De flesta styrelseledamöter jag träffar försöker göra ett gott jobb, de flesta gör så gott de förmår. Men visst, det finns undantag, såklart.

Lösningen blir att stämman ber styrelsen redovisa vilka andrahandsuthyrningar som är aktuella, samt vilka tidsperioder. Antingen kan man:

1) Motionera om att detta skall göras årligen som en punkt på dagordningen på ordinarie stämma. Kan vara bra om man i föreningen har många andrahandsuthyrningar eller en historik/misstanke om missbruk.

2) Eller så frågar man på sittande stämma, under punkten "styrelsens årsredovisning". Styrelsen är skyldiga att svara, och man kan ställa samma fråga varje år.

Så, då var det löst.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Harald

Lösningen blir att stämman ber styrelsen redovisa vilka andrahandsuthyrningar som är aktuella, samt vilka tidsperioder. Antingen kan man:

1) Motionera om att detta skall göras årligen som en punkt på dagordningen på ordinarie stämma. Kan vara bra om man i föreningen har många andrahandsuthyrningar eller en historik/misstanke om missbruk.

2) Eller så frågar man på sittande stämma, under punkten "styrelsens årsredovisning". Styrelsen är skyldiga att svara, och man kan ställa samma fråga varje år.

Så, då var det löst.

Det enda problemet med denna metod är att det inte fungerar.
Dels ska inte något som detta uppta tid på den redan tidskrävande stämman, och dels kan fel eller luddiga svar ges, när detta sker muntligt.

Och eftersom det är fritt fram för en styrelseledamot att ljuga eller strunta i vad lagen säger om styrelsens skyldighet att svara så ter sig denna lösning om möjligt än mindre meningsfull.

Sedan var aktuellt exempel på maktmissbruk just bara ett exempel på maktmissbruk. Ska man ställa alla andra frågor som kan undanröja maktmissbruk så får man nog avsätta några dagar för stämmorna... och ändå inte få svar av särskilt högt värde.

Den tvivelsutan säkraste metoden att förhindra maktmissbruk, inte bara av denna typ utan även en oändlig rad av andra maktmissbruksformer, är och förblir öppna styrelseprotokoll.