Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2015-01-13, 22:53
livoz livoz är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 9
Standard Hur påverkar framtida resultat med K-regelverk

Hejsan

Är ganska ny här, bor nu i en BR från 1970 ÄR ute på jacket efter en ny BR från 2008 och nu till mina funderingar
Från årsskiftet gäller nya redovisningsreglar för de räkenskapsår som startar från år 2014/2015 det så kallat K-regelverk.

Föreningarna följer en progressiv avskrivningsplan (uppräkning 2,5% årligen)

Hur påverkar framtida resultat och nyckeltal?

Kommer det bli nån avgiftshöjning?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2015-01-13, 23:40
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Citat:
Hur påverkar framtida resultat och nyckeltal?
Kommer troligen se rätt skrutt ut under några år (tills andra regler troligen kommer att börja gälla). Men vi vet ännu inte riktigt hur de stora förvaltarna kommer att göra, de har ännu inte definitivt gett besked om de kommer att följa K-regelverken eller ej.

Citat:
Kommer det bli nån avgiftshöjning?
Det kommer ALDRIG bli någon avgiftshöjning enbart på grund av att man ändrar redovisningsmetod. Avgiften styrs av föreningens behov av pengar, ingenting annat.

Men det kommer troligen i framtiden att bli mycket svårare att underfinansiera sin förening i flera år (vilket idag är mycket vanligt, särskilt bland nybyggda och ombildade föreningar). Alltså kan ändrad redovisning indirekt "tvinga" fram avgiftsökningar, inte för att det skall passa redovisningen, utan för att det annars blir för uppenbart att kejsaren är naken.

Citat:
Omformulerar din fråga till: Tror du att det kommer att bli några avgiftshöjningar om jag köper i en nyare BRF?
JA, det kommer att bli rätt påtagliga höjningar i många av dessa föreningar inom några få år.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2015-01-14, 00:08
livoz livoz är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 9
Standard

tack för den snabba svar



Hur påverkar denna brf från 2008

- http://imgi.se/image.php?di=A1H8

- http://imgi.se/image.php?di=8H7E

- http://imgi.se/image.php?di=ETSH

- http://imgi.se/image.php?di=K8G4


Svara med citat
  #4  
Gammal 2015-01-14, 09:31
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Du ser ju själv att det ser rätt illa ut.

I princip ger man bort varannan intäktskrona till banken. Det är bara ok alldeles i början, föreningen måste omgående börja jobba för att minska den kostnaden. Det görs genom högre avgifter och amortering av skulderna. Detta görs inte, amorteringstakten är över 100 år, och avgiften synes oförändrad under 5 års tid. Alltså skjuter man höga kostnader framför sig.

Tittar man på skulderna specifikt, så ser man att denna relativt unga förening redan har 4 olika långivare. Inte alls bra att ha så många olika banker så tidigt, vittnar om osäkerhet hos långivarna.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2015-01-14, 18:59
livoz livoz är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 9
Standard

Jag tycker inte att det ser så dramatiskt. Stora delar av lånen bundna så man har kontroll på den delen, då det är ganska hög belåning. Rimlig amorteringstakt MEN avgifterna är redan höga.


Avsättning till underhållsfond rimlig from 2013 (66kr/kvm, bör helst vara 80kr eller mer enligt vissa)

Avskrivning 2013 0.25%, dvs räkna med fyra ggr så hög avskrivning om det körs linjärt på hundra år, dvs cirka 350k extra belastning av resultatet. om jag har räknat rätt.

Detta ihop med sänkta räntekostnader bör resultera i ungefär nollresultat med de nya avskrivningsreglerna, eller?!
Svara med citat
  #6  
Gammal 2015-01-14, 19:37
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Jag skulle tro att endast ett lån är bundet efter den 30/4 i år. Men det spelar ingen roll, du måste försöka föreställa dig hur det ser ut om 5 år, det är ju då du skall sälja. Och då kommer din köpare:

Köpa andelen med högre låneräntor
Föreningen kommer troligen ha högre räntekostnader
Föreningens räntor kommer att vara stigande, vilket gör att belåningsgraden (som ser dyr ut idag) kommer bedömmas ännu dyrare.

Citat:
Avsättning till underhållsfond rimlig from 2013 (66kr/kvm, bör helst vara 80kr eller mer enligt vissa)
Detta är bara bokföring, och saknar helt betydelse eftersom de inte begriper hur de skall sköta denna nu när huset är ungt och underhållet är litet. Kommer fram till avsättning underhållsfond på 66 kr/m2, då skall hela den summan + motsvarande avskrivning amorteras på lånen. Annars bygger man upp kostnader för framtiden. Motsvarar amortering ca 262 000 kr aktuellt år (men man amorterade endast ca 200 000 kr. Men allt detta är ändå alldeles för lite.

Linjär avskrivning skulle direkt avslöja detta. Då ser man att vettig amortering snarare ligger kring 670 000 kr/år just nu. Skulle innebära att huset blev avbetalt på ca 55 år (för dagens lån 31 år, men under tiden tillkommer underhåll, och alla pengar amorteras ju. Alltså måste nya lån tas upp under tiden, vilket skattetekniskt är alldeles utmärkt).

Hållbar avgift idag är 970 kr/m2/år (förutsatt att underhållsbehovet om 66 kr/m2 är korrekt beräknat). För varje år som man tar in mindre, så stiger den hållbara avgiften ytterligare (eftersom underskottet byggs upp).

Har du riktigt otur, så inser styrelsen detta lagom till det är dags för dig att sälja...
Svara med citat
  #7  
Gammal 2015-01-14, 19:44
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Citat:
Rimlig amorteringstakt MEN avgifterna är redan höga.
Tar gärna och kommenterar denna särskilt.

Du skriver att + 100 år är rimlig amorteringstakt, vad grundar du det på då?

Fakta: Allt underhåll av hus går i cykler, där den längsta cykeln är ca 70 år (stambyte). Det innebär att efter 70 år är i princip allt utom stommen utbytt, och många byggdelar är utbytta flera gånger (ex målning var ca 12 år, tvättmaskiner var 15: e osv).

Jag kan inte tycka att det är rimligt att fortsatt ligga och betala av för byggdelar flera generationer (en generation = 25 år) efter att de har blivit utbytta/ersatta + att du samtidigt ligger och betalar för de nya lika delarna.

Jämför gärna med om du istället hade köpt en villa. Då har du 30-40 år på dig att betala det huset om det skall bli en vettig boendeaffär. Allt annat göder endast banken i onödan. För flerfamiljshus i bostadsrättsform, ser det egentligen inte annorlunda ut.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2015-01-14, 22:26
livoz livoz är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 9
Standard

Intressant...och mycket pedagogik

Om föreningen har en kompetent styrelse som ser till föreningens bästa, så kommer de justera hyran så att de klarar ett nollresultat även med de nya reglerna?

Om inte föreningen sticka huvudet i sanden ännu en tid så man driver föreningen vidare med "minus resultat", eftersom avskrivningarna inte påverkar föreningens likviditet.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2015-01-14, 22:49
livoz livoz är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 9
Standard

Kollade in nyss på årsredovisning(2013) från en annan förening som också är från samma år(2008).

Länk

I princip samma standard och skick som ovan men här finns det STORA skillnader när det gäller föreningens ekonomi.

Lånet är drygt 6.000 kr per kvadrat. Man har också amorterat nu när räntan är låg, klokt!

Föreningen verkar stabil, måttlig omsättning, och en styrelse som verkar förstå sitt arbete.

För bra för vara sant, eller?
Svara med citat
  #10  
Gammal 2015-01-14, 22:56
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Länken funkade inte. Men det spelar inte så stor roll, viktigare att du sett att det finns skillnader, och att du verkar inse att det är viktigt.

Vi har idag haft en stadig uppgång på bostadsrättsmarknaden under många år, samtidigt som räntorna varit låga eller extremt låga.

När omvärld och marknad ser annorlunda ut, då kommer skillnaderna mellan dessa föreningar synas tydligt för var och en, och återspeglas i marknadspriserna för respektive bostadsrätt.

Idag har marknaden svårt att prissätta välskött förening/misskött förening. Vilket egentligen öppnar upp fantastiska möjligheter för den som inser detta, och söker sig till den välskötta föreningen. Där är troligen lgh för billiga idag.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Dold framtida avgift totiki Bostadsrättsforum 14 2014-01-29 17:02
Parkeringsplats i brf, regelverk Issa Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 4 2011-11-03 10:15
Regelverk för markis uppsättning i brf? rosenlorden Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 9 2010-01-09 01:19



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 17:56.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare