Visa ett inlägg
  #10  
Gammal 2015-03-26, 20:33
nyback nyback är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jul 2012
Ort: Vallentuna
Inlägg: 3
Skicka ett meddelande via Skype™ till nyback
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av M72 Visa inlägg
Nyback, vi i vår styrelse har ännu ingen underhållsplan och behöver skaffa en sådan snart. Jag kikade lite på din underhållsplan och har några frågor. Hur har du resonerat du när du satt hjullastare och elbil som poster i underhållsplanen? Kan det räknas som planerat underhåll verkligen? Om man behöver en egen hjullastare för att exempelvis byta sand i en sandlåda, borde den kostnaden inte gå under "Byte av sand" då?
Resonemanget är att allt som kostar tillräckligt för att vara relevant och inte ingår i våra löpande kostnader ska in i underhållsplanen. En ny traktor för 200 000 är inget vi köper varje år. Men vi kan prognosticera när maskinerna ungefär börjar hamna på fallrepet till att behöva bytas ut. Vi har inte satt någon kostnadsgräns för vad som ska in i underhållsplanen. Vi köper inte en ny dokumentförstörare varje år heller. Men kostnaden är så låg så den blir inte relevant kostnadsmässigt. Och hjullastarn används till en massa olika saker. Den kunde också ingå i en budget utslagen över tid men underhållsplanen är den enda budget vi har. Och vi upplever att det räcker.


Citat:
Ursprungligen skrivet av M72 Visa inlägg
Jag funderar också på att tidshorisonten är såpass kort, det året fasadrenoveringar, fönsterbyte eller liknande dyker upp ska det ju plötsligt stoppas in projekt för en hel massa miljoner. Er brf var ju grymt stor såg jag i din profil, är det kanske så att ni har så bra ekonomi att ett projekt på 50 miljoner inte är någon större grej för er, bara ni har 10 år på er att planera för det? Det känns åtminstone som att för oss som bara har 32 lägenheter blir en åtgärd för flera miljoner väldigt tydlig.
Det är helt korrekt att 10 år är kort. Vi arbetar mot att göra underhållsplanen över 20 år framåt. Det är absolut så det borde vara.

Citat:
Ursprungligen skrivet av M72 Visa inlägg
Kanske har ni också funnits såpass länge att ni kunnat avsätta mycket pengar redan och därför inte blir så känsliga för stora utgifter, vi är nya och har således inte det ännu?
Vi har en god ekonomi. Men vi har inga sparade pengar, bara lån

Citat:
Ursprungligen skrivet av M72 Visa inlägg
Jag är nyfiken just för att det här med underhållsplanering just nu är väldigt aktuellt för oss, så det är kanon att få veta hur du som verkar erfaren resonerar.
Vi är alla glada lekmän
Det viktiga för att ta fram underhållsplanen, som är det viktigaste redskap en styrelse har för att hålla koll på ekonomin, är att man räknar ut löpande inkomster och löpande utgifter, och plockar in "diffen" i underhållsplanen. Det är den som ger rörelseutrymmet för renoveringar och förbättringar.
I vår underhållsplan skriver vi in likviditeten i varje månadsskifte i efterhand. "Facit" Och jämför det med den prognosticerade likviditeten. Det kan diffa en hel del upp och ner på en specifik månad. Värmen och elen kanske betalas kvartalsvis så två månader går man plus och en går man ett rejält minus. Underhållsplanen utgår bara från ett medelvärde på månadsresultatet. Så om det diffar upp o ner lite gör inget. Men vi har "trimmat" vårt medelmånadsresultat så att det stämmer ganska bra över tid mellan verkligheten och prognosen i uh-planen.
I vår uh ingår också lån och lånekostnader. Vi har amorteringsfria rörliga lån. Vi amorterar när det är "för mycket på banken" och lånar när det behövs, allt enligt planen. Det viktiga är att likviditeten ligger på plus hela tiden och att man har utrymme att betala lån och utgifter.
Räntan kan man inte veta något om hur den utvecklas. Därför ligger räntan i kalkylarket fast på dagens ränta under dom kommande 10 åren. Om räntan går ner så sänks den under hela 10-årsperioden. Något att ta med i en riskberäkning för att ha marginal om räntan går upp.
mvh
Andreas
Svara med citat