Visa ett inlägg
  #5  
Gammal 2014-01-02, 23:35
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 963
Standard

Till viss del håller jag med dig Kluringen, men det blir svårt att hitta en bank som ställer upp på att ständigt amortera/ständigt slattlåna.

Det finns en förvaltare som har gjort detta till sin affärsidé. Idén går ut på att alltid betala allt underhåll med nya lån, samtidigt som avgiften täcker amorteringar på gamla lån lika mycket. Detta ger:

-Hela tiden skapas nya kapitaltillskott som i praktiken ger medlemmarna 22 % tillbaka på allt underhåll.

-Föreningen behåller nuvarande belåningsgrad för all tid.

Det är just detta med att belåningsgraden aldrig sjunker, som jag har svårt att acceptera. Annars ser det smart ut med att alltid få nya kapitaltillskott. Dock har ingen bank jag pratat med varit särskilt tillmötesgående inför förslaget att sjösätta detta fullt ut. Inte heller är detta något som de stora drakarna praktiserar över huvud taget. Skulle de börja, så skulle troligen skatteregeln ganska snabbt göras om.

Helt rätt är att det gäller att hålla liten kassa. Ingen idé att spara i flera år inför ett kommande underhåll, ifall föreningen fortfarande har gamla lån. Jag satte själv mitt eget rekord i år, när jag i en av mina föreningar vände transaktionskontot på 2 500 kr, innan nästa inbetalning kom.

Jag försöker inte att spara mer än max ett år, ifall jag har ett större underhåll i antågande. Är det längre tidshorisont än så, då är amortering + nytt lån mera intressant. Dock lyckas jag inte i alla föreningar. En del har för mycket "privatekonomiskt tänk" kring kassan, och ser gärna att det ligger alldeles för mycket pengar kvar där.

Citat:
Så resonerar de inte alls. Finns det inte tillräckigt med pengar på kontot måste man låna
Upptäcker du att det saknas medel på kontot till ditt underhåll, så har du troligen inte planerat i tid. Att en förening behöver låna till underhåll skall den veta minst ett år innan. Ett riktigt stort underhåll bör planeras minst 5 år innan. Därmed kan man åtminstone acka en del av erforderliga medel räntefritt via avgifterna, och på så sätt sänka den totala kostnaden för föreningens medlemmar.

Citat:
I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.
Så kan man räkna. Men då räknar man med att den bundna tillgången buffrar för löpande kostnader. Så vill inte jag räkna, eftersom räntekostnaderna aldrig belastar den bundna tillgången, de belastar ju endast driftsbudgeten.

Hellre så här:

Om föreningen har lån på te x 4 gånger omsättningen, då betalar medlemmarna driftskostnaderna + 4 x aktuell ränta. Med en genomsnittsränta på 3 %, alltså 12 % mer för sitt boende, än om föreningen varit skuldfri. Det spelar ingen roll om föreningen ligger på Stureplan i ett sekelskifteshus, eller om det är byggbaracker i Burträsk, detta gäller alltid ändå.

Och det är helt enligt § 1 i stadga. Vi skall upplåta bostadsrätter på sådant sätt att medlemmarnas ekonomi gynnas, alltså skall vi hålla nere driftskostnaderna. Den som bor kan det ju kvitta lika om huset är värt 1 kr eller 1 miljon, det är driften som är intressant.

Men kluriga lösningar för att hålla uppe försäljningspriser på bekostnad av boende medlemmars driftskostnader, det är ju väldigt vanligt.

Och alltså helt fel.

Höga försäljningspriser skall vi nå genom värdeökande förvaltning, inte genom att vi konstlat skjuter våra kostnader till framtida medlemmar.
Svara med citat