Visa ett inlägg
  #10  
Gammal 2014-01-03, 23:33
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 943
Standard

Citat:
Ok om du slutar måla fan på väggen om hur illa min förening kommer att se ut om tio år.
Förlåt, då missförstod vi varandra. Jag tror inte att ert kapitaltillskott kommer göra att det kommer att "se illa ut" i er förening om tio år. Jag tror däremot inte att bostadsrättsinnehavarna om tio år kommer se det som en lika bra affär, som ni som genomförde tillskottet tycker idag. Däremot kommer ju ert beslut att påverka din förenings medlemmars ekonomi under 50 år, DET är lång tid det.

Citat:
Jag värderar min förening ekonomi utifrån våra framtidsprognoser att vi kan hålla en någorlunda jämn avgiftsnivå över tid
Snick snack. Du skrev själv:
Citat:
Det viktiga är att konstant kunna hålla en ”lagom” låg belåning över tid i den långsiktiga ekonomiska planeringen. I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.
Det är en utmaning att förvalta utan att förblindas av nuvärden. Samma utmaning har bonden som sår sin åker, eller skogsägaren som planterar nya träd.

Citat:
Styrelsen ska inte lägga sig i medlemmarnas privatekonomi.
"Lägga sig i" håller jag med om. Däremot måste styrelsen vara väl medveten om vilken påverkan dess beslut får på medlemmarnas ekonomi. Bl a därför anser jag att ett kapitaltillskott är en sådan katastrof.
Citat:
Det är lika illa att ta ut kraftiga överavgifter som endast tryggar nästa generations välmående
Nu kan ju jag visa att det tog 5-5,5 år innan alla gick med vinst. Sedan skall jag gärna redovisa mera hur detta gått till:

-Jag har aldrig höjt avgiften. Avgiften sattes av tidigare styrelse, och den senaste höjningen var nummer två av sex (!) planerade höjningar för att återställa eget kapital. Då hela styrelsen inför detta valde att avgå, beslöt nya styrelsen sig för att hitta en annan väg.

De första åren gick åt till att kapa kostnader och förhandla med banker och leverantörer. Detta tillsammans med flax (det kallas för timing nu i efterhand, men visst krävs tur i alla typer av affärer) kring låneräntornas utveckling, skapade på några få år möjligheten att amortera bort ett lån fullt ut.

Så gjordes.

Styrelsen funderade, vad göra nu? Antingen sänker vi medlemmarnas avgifter något, för att anpassa dessa till den nya verkligheten med ett lån mindre att ränta, eller så fortsätter vi att amortera för att ytterligare minska våra kostnader.

Två faktorer låg bakom beslutet hur vi skulle gå vidare: Riskhantering och utvecklingen på bostadsrättsmarknaden.

Risk: Då vi blivit brända bara några få år tidigare, av att p g a skenande låneräntor både stå utan ackat kapital till underhåll, men också bakbundna inför att tvingas höja avgifterna långt bortom normala avgifter, insåg vi att vi måste bryta behovet av att låna till underhåll. Visst, räntor kan vara låga, men vi hade upplevt och visste därmed, att rätt var det är, så är de höga igen.

Marknadens utveckling: Priserna som betalades för lägenheterna i vår förening steg hela tiden, och då dessa varit pressade åren innan, så blev skillnaderna större mellan inköp/försäljningspris hos oss än i grannföreningarna. Vi såg i det läget ingen anledning till att ge de medlemmar som sålde (lämnade föreningen) ytterligare vinst, på bekostnad av de kvarboendes risk.

Beslut: Värna avgifterna, fortsatt amortering.

Men för att ALLA medlemmar skulle känna att de fick ut något på affären (vi visste fortfarande inte hur lång tid det skulle ta innan det i reda pengar skulle bli lönsamt), så bestämde vi också att vi skulle utveckla och investera i föreningen på ett sådant sätt, att de som bodde där kände att de fick mer tillbaka där än om de bott någon annan stans.

Således har vi kombinerat amortering med investering i nya saker som inte fanns innan, te x byggt en gästlägenhet, ett eget gym med bastu, nya uteplatser m m. Samt hållit underhållet i framkant, ingenting skall upplevas eftersatt.

Resultatet har lett till att våra överlåtelsepriser nästan skenat, i jämförelse med föreningarna runt i kring. Allt har blivit möjligt tack vare att vi i och med räntevinsterna, har en betydligt lägre kostnadsbild, varje dag, året runt, för (all*) framtid. *tills fler föreningar gör samma sak och har kommit ikapp.

Överavgift? Jag har aldrig rört avgiften... Gissa själv om medlemmarna är nöjda.
Svara med citat