Visa ett inlägg
  #3  
Gammal 2014-01-02, 00:13
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard Avkastning akte kontra BRF-amortering

Man brukar säga att en investerare som har gott om pengar, söker en avkastning på 5-7 % totalt sett på sitt investerade kapital. Med detta i åtanke, tittar vi här på en bostadsrättsförening som väljer att ta in en miljon från medlemmarna via avgifterna, och därefter amortera av på ett av föreningens lån.

Alternativet för bostadsrättsinnehavarna hade ju varit, att de fick behålla sin miljon (alltså att avgiften till föreningen var lägre) och så kunde dessa innehavare investerat miljonen själva istället.

För enkelthetens skull klumpar vi ihop alla medlemmar till en. Dessutom räknar jag inte med ränta-på-ränta effekter, eftersom det komplicerar enkelheten i exemplet. Dessa effekter finns för övrigt vid båda typer av "investering", även om den troligen är något större i aktiefallet.

Alltså, investering i aktier, 1 miljon, eller föreningen amorterar 1 miljon.

Avkastning aktie 6 %:

År 1: 6 %
År 2: 12 %
År 3: 18 %
År 4: 24 %
År 5: 30 %
År 6: 36 %
År 7: 42 %
År 8: 48 %
År 9: 54 %
År 10: 60 %

"Avkastning" föreningen amorterar 1 miljon, teoretisk låneränta: 4 %

År 1: 26 % (Kapitaltillskott 22 % + första årets ränta 4 %)
År 2: 30 %
År 3: 34 %
År 4: 38 %
År 5: 42 %
År 6: 46 %
År 7: 50 %
År 8: 54 %
År 9: 58 %
År 10: 62 %

Alltså, på 10 år är det mer lönsamt för de boende att föreningen amorterar en miljon, än att de själva från början fick en lägre avgift och istället investerade i en högavkastande aktie. Allt är teoretiskt och modellererat, var och en tror på det den vill. Vid 3 % låneränta tar det 8 år innan aktien "vinner".

Nu skall man fundera på vad som hänt i föreningen efter 8-10 år.

Förening som hade lägre avgift, och inte amorterade på sitt lån:

Business as usual. D v s sakta ökande avgifter p g a ökade driftskostnader. Lägenheterna (andelarna) värderas likt marknaden i övrigt.

Förening som började med en lite högre avgift och amorterade:

Avgiften har inte höjts på dessa år, räntevinsterna bekostar driftkostnadsökningarna. Faktiskt har nu denna förening lägre avgifter än den belånade föreningen, då den gått om. Lägenheterna värderas högre än marknadens genomsnitt, och skillnaden i värde är större än de samlade amorteringarna.

Detta var teori, i verkligheten kommer det givetvis att se annorlunda ut, beroende på varje förenings egna unika förutsättningar och marknaden för bostadsrätter, räntor m m.
Svara med citat